Cour de cassation, 18 septembre 2012. 11-19.848

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que le visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date n'est nécessaire que si le juge n'expose pas succinctement leurs prétentions respectives et leurs moyens ; que l'arrêt comportant le rappel puis la discussion des prétentions et moyens de la société SPI et de M. X... dont l'exposé correspond à leur dernières conclusions, le moyen est inopérant ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les deuxième, troisième et quatrième moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société SPI et M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société SPI et M. X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit septembre deux mille douze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour la Société peintures industrielles (SPI) et M. X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir été rendu au visa des conclusions d'appel de la Société PEINTURES INDUSTRIELLES et de Monsieur Jaidane X... signifiées le 27 octobre 2010, d'avoir décidé que la Société PEINTURES INDUSTRIELLES et Monsieur Jaidane X... étaient solidairement tenus de payer à la SCI 50 rue de PARIS les loyers et charges dans les termes du bail d'origine, puis d'avoir, en conséquence, ordonné, avant dire-droit sur la demande en paiement des loyers et charges impayées, des majorations et intérêts de retard et sur la clause pénale, une mesure d'expertise ayant pour objet, d'une part, de vérifier à quelle hauteur la Société PEINTURES INDUSTRIELLES s'est acquittée de ses obligations pécuniaires au titre du bail de 1994 depuis le mois de janvier 2004 jusqu'au mois de juillet 2010 et, d'autre part, de fournir à la Cour tous les éléments techniques et de fait permettant de faire les comptes locatifs entre les parties et, enfin, d'avoir condamné la Société PEINTURES INDUSTRIELLES à payer à la SCI 50 rue de PARIS la somme de 5.040 euros HT par an, soit 420 euros par mois, à titre d'indemnité d'occupation pour l'occupation sans droit ni titre du premier étage du bâtiment A, à compter du 18 octobre 2005 et jusqu'à complète libération des lieux et d'avoir décidé que les sommes dues par la Société PEINTURES INDUSTRIELLES au titre de l'indemnité d'occupation porteront intérêts au taux légal à compter de l'arrêt et que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ; AUX MOTIFS QUE la Société PEINTURES INDUSTRIELLES et Monsieur Jaidane X..., par leurs dernières conclusions signifiées et déposées le 27 octobre 2010, demandent à la Cour, au visa des articles 1134, 1156, 1557 et suivants du Code civil et 9 du Code de procédure civile, de confirmer intégralement le jugement, de débouter la SCI 50 rue de PARIS de l'ensemble de ses demandes, de condamner la SCI 50 rue de PARIS à payer à la Société PEINTURES INDUSTRIELLES la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens et de condamner la SCI 50 rue de PARIS à payer à Monsieur Jaidane X... la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ; ALORS QUE s'il n'expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l'indication de leur date ; qu'en se prononçant au visa des conclusions de la Société PEINTURES INDUSTRIELLES et de Monsieur Jaidane X... signifiées le 27 octobre 2010, bien que ceux-ci aient régulièrement signifié leurs dernières conclusions d'appel le 17 novembre 2010, la Cour d'appel a violé les articles 455, alinéa 1er, et 954, alinéa 2, du Code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF d'avoir décidé que la Société PEINTURES INDUSTRIELLES et Monsieur Jaidane X... étaient solidairement tenus de payer à la SCI 50 rue de PARIS les loyers et charges dans les termes du bail d'origine ; AUX MOTIFS QUE qu'aux termes du contrat de bail du 28 septembre 1994, la location porte sur "le rez-de-chaussée du bâtiment sur rue à usage de bureaux à l'exclusion de la première pièce donnant sur rue au rez-de-chaussée – l'ensemble du local à usage d'atelier à l'arrière du bâtiment rue" ; qu'il ressort des nombreux constats d'huissier de justice versés aux débats par l'une ou l'autre partie et des constatations contradictoirement faites par Madame Y..., désignée comme consultant par le premier juge, que le bâtiment sur rue à usage de bureau (bâtiment A) est un bâtiment de deux niveaux et cave en bordure de rue bordé à gauche et à droite d'une allée cochère, que ces allées débouchent sur une cour arrière couverte et rendue inaccessible aux véhicules, que cette cour arrière couverte s'étend entre le bâtiment A et le bâtiment arrière à usage d'atelier (bâtiment B), que ce bâtiment B est divisé en deux travées principales, l'une dans l'alignement de l'allée cochère gauche d'une superficie de 349,15 m², l'autre dans l'alignement de l'allée cochère droite d'une superficie de 964,81 m² outre un dégagement de 122 m², que le bâtiment B à usage d'atelier est, à lui-seul, avec la cour arrière couverte qui y est de fait intégrée, d'une superficie totale de 1.620,34 m² ; que la lettre adressée le 8 décembre 2003 par la Société PEINTURES INDUSTRIELLES à son bailleur, qui l'a revêtue de la mention "bon pour accord", est rédigée dans son dernier paragraphe comme suit : "Par ailleurs, et ce comme nous l'avons évoqué durant notre entretien, nous souhaiterions avoir d'ores et déjà confirmation de votre part du renouvellement du bail à compter du 25/4/04 pour un montant représentant 70% du loyer actuel, bien entendu après nouvel agencement de l'atelier en vous restituant une partie des locaux à hauteur de 30% environ" ; que cette lettre matérialise l'accord des parties sur le renouvellement du bail au 25 avril 2004 avec loyer réduit de 30% sous condition de la la surface des locaux loués avec l'atelier autrement agencé ; que l'intention des parties de conditionner la réduction du loyer à la restitution de 30% des surfaces est confirmée par l'attestation de Monsieur Z..., produite par la Société PEINTURES INDUSTRIELLES ; que l'accord du 8 décembre 2003 ne définissant pas la localisation des surfaces à restituer et devant être exécuté de bonne foi, il appartenait à la locataire de choisir les surfaces qu'elle entendait libérer et d'en faire constater la restitution ; que par lettre recommandée du 25 octobre 2004, le bailleur a confirmé à la Société PEINTURES INDUSTRIELLES qu'elle ne pourra reprendre les locaux pour les murer que lorsque la Société PEINTURES INDUSTRIELLES aura évacué tout le matériel, machines et stocks des locaux qu'elle souhaite restituer ; que par cette même lettre, le bailleur a invité la locataire à lui adresser un courrier recommandé lorsqu'elle aura fait le nécessaire de façon à ce que la matérialité de l'évacuation puisse être constatée par huissier de justice ; que la Société PEINTURES INDUSTRIELLES, titulaire d'un bail portant sur l'intégralité des locaux du rez-de-chaussée du bâtiment A sauf une pièce et l'intégralité du bâtiment B à usage d'atelier pour lequel elle n'a pas délivré congé, ne justifie pas avoir mis son bailleur à même de s'assurer de la libération des lieux dans les termes de leur accord ; qu'il ressort en effet d'un procès verbal de constat dressé le 18 novembre 2004 par Maître A..., huissier de justice, qu'à cette date, l'ensemble des locaux est intégralement encombré d'outillages, de matériaux et engins à l'exception de deux bureaux ; que le procès-verbal de constat dressé le 18 octobre 2005 par Maître A..., désigné cette fois par ordonnance sur requête, montre qu'à cette date, la Société PEINTURES INDUSTRIELLES occupe une partie du rez-de-chaussée et l'intégralité du premier étage du bâtiment A, la totalité de la cour arrière "intégralement encombrée par des éléments de ferronnerie en cours de traitement", la partie arrière de la travée gauche de l'atelier où se trouve "installée une cabine de sablage dans laquelle s'affairent les ouvriers", seule la partie avant étant libre de tout produit et la totalité de la travée droite intégralement encombrée d'outillages et de produits ; que ces constatations ne sont pas contredites par celles faites deux heures plus tard par Maître B..., huissier de justice missionné par la Société EPINTURES INDUSTRIELLES ni par celles faites par le même huissier de justice le 25 février 2008 qui ne permettent pas d'établir que la Société PEINTURES INDUSTRIELLES avait libéré à cette date une surface de l'ordre de 30% de la totalité de la surface des locaux loués ; que le rapport de visite de Madame Y... permet de retenir que la surface que la Société PEINTURES INDUSTRIELLES s'est dit prête à libérer à savoir la partie avant de la travée gauche de l'atelier, la partie de la cour arrière dans le prolongement de cette travée, une partie du rez-de-chaussée du bâtiment A, représente moins du tiers de la surface totale louée et que cette restitution implique des travaux d'aménagement importants et coûteux qui ne se limitent pas à l'élévation d'un mur séparatif ; qu'en outre le constat d'huissier de justice dressé à la requête du bailleur le 20 avril 2010 révèle que la Société EPINTURES INDUSTRIELLES occupe la partie de l'atelier qu'elle se propose de libérer en y entreposant divers matériaux et en l'utilisant comme zone de circulation et entend en partager l'accès estimant que l'allée de gauche est "partie commune" ; qu'il apparaît ainsi que la Société PEINTURES INDUSTRIELLES ne fait pas la preuve qui lui incombe de ce qu'elle a rempli la condition posée à l'accord du 8 décembre 2003 ; que la condition ayant défailli, l'accord sur le renouvellement du bail à un loyer réduit se trouve sans effet ; que le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a constaté que tous les loyers ont été régulièrement payés par le locataire, que la Société PEINTURES INDUSTRIELLES ayant libéré 30% des locaux et ayant payé régulièrement 70% des loyers et charges conformément à l'accord du 8 décembre 2003, elle ne devait aucune somme à la SCI 50 rue de PARIS et débouté la SCI 50 rue de PARIS de sa demande en paiement à l'encontre de la Société PEINTURES INDUSTRIELLES et de Monsieur Jaidane X..., caution solidaire ; que la Société PEINTURES INDUSTRIELLES et Monsieur Jaidane X..., caution, sont solidairement tenus de payer à la SCI 50 rue de PARIS les loyers et charges dans les termes du bail d'origine ; ALORS QUE la condition suspensive constitue une modalité de l'obligation, qui subordonne l'existence de celle-ci à la réalisation d'un événement futur incertain ; qu'en décidant néanmoins que l'obligation de la Société PEINTURES INDUSTRIELLES de restituer à la SCI 50 rue de PARIS 30 % de la surface des locaux loués constituait une condition suspensive de la naissance de l'obligation de cette dernière de réduire le loyer de 30 % et que, cette condition ayant défailli, l'obligation du bailleur de réduire le loyer était caduque, tandis que l'engagement du bailleur de diminuer le loyer de 30 % constituait une obligation pure et simple, de sorte que l'inexécution, par le locataire, de son obligation de restituer 30 % de la surface des locaux loués ne pouvait entraîner la caducité de l'obligation réciproque du bailleur de diminuer le loyer dans la même proportion, la Cour d'appel a violé l'article 1181 du Code civil, ensemble l'article 1134 du même code. TROISIEME MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF d'avoir décidé que Monsieur Jaidane X... était tenu de payer à la SCI 50 rue de PARIS, solidairement avec la Société PEINTURES INDUSTRIELLES, les loyers et charges dans les termes du bail d'origine ; AUX MOTIFS QUE la Société PEINTURES INDUSTRIELLES et Monsieur Jaidane X..., caution, sont solidairement tenus de payer à la SCI 50 rue de PARIS les loyers et charges dans les termes du bail d'origine ; ALORS QUE le cautionnement ne se présume point ; qu'il doit être exprès ; qu'on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté ; qu'en condamnant Monsieur Jaidane X... à payer à la SCI 50 rue de PARIS, solidairement avec la Société PEINTURES INDUSTRIELLES, les loyers et charges dans les termes du bail d'origine, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le cautionnement donné par celui-ci n'avait pas pour seul objet de garantir le remboursement de l'arriéré de loyers et charges, d'un montant de 139.000 euros, existant à la date de sa conclusion, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2292 du Code civil. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la Société PEINTURES INDUSTRIELLES à payer à la SCI 50 rue de PARIS la somme de 5.040 euros HT par an, soit 420 euros par mois, à titre d'indemnité d'occupation pour l'occupation sans droit ni titre du premier étage du bâtiment A, à compter du 18 octobre 2005 et jusqu'à complète libération des lieux et d'avoir décidé que les sommes dues par la Société PEINTURES INDUSTRIELLES au titre de l'indemnité d'occupation porteront intérêts au taux légal à compter de l'arrêt et que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ; AUX MOTIFS QUE la Société PEINTURES INDUSTRIELLES occupe sans droit ni titre le premier étage du bâtiment A qui ne fait pas l'objet du bail ; qu'elle ne justifie pas de l'accord de son bailleur pour ce faire ; qu'elle invoque vainement sur ce point l'impossibilité qu'elle aurait d'occuper les locaux du rez-de-chaussée et ce d'autant qu'il est établi qu'elle occupe aussi une partie des locaux du rez-de-chaussée ; qu'il ressort du rapport de visite de Madame Y... et du rapport d'expertise en valeur locative de Monsieur C..., versé aux débats par les intimés, que la surface des locaux du 1er étage du bâtiment A est de 76,99 m² pour une valeur locative de l'ordre de 65 euros hors taxes le m² ; que la Société PEINTURES INDUSTRIELLES sera condamnée à payer à la SCI 50 rue de PARIS la somme de 5.040 euros hors taxes par an soit 420 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation pour l'occupation sans droit ni titre du 1er étage et ce à compter du 18 octobre 2005, date où cette occupation a été constatée par huissier de justice ; que les termes du bail sont par hypothèse ici sans application comme l'engagement de caution de Monsieur Jaidane X... ; que la SCI 50 rue de PARIS sera déboutée de sa demande tendant à voir assortir l'indemnité d'occupation des majorations ou intérêts conventionnels ainsi que de sa demande en paiement de l'indemnité d'occupation à l'encontre de Monsieur Jaidane X... ; que l'arriéré des sommes dues par la Société PEINTURES INDUSTRIELLES au titre de l'indemnité d'occupation portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; que rien ne s'oppose à la capitalisation de ces intérêts, dans la mesure où ils seront échus et dus pour une année entière, en application de l'article 1154 du Code civil ; que la SCI 50 rue de PARIS sera déboutée du surplus de sa demande à ce titre ; ALORS QUE la renonciation à un droit peut résulter d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en se bornant à affirmer, pour condamner la Société PEINTURES INDUSTRIELLES à payer une indemnité d'occupation à la SCI 50 rue de PARIS, qu'elle ne justifiait pas de l'accord de son bailleur pour occuper le premier étage du bâtiment A, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si le fait, pour la SCI 50 rue de PARIS, d'avoir poursuivi l'exécution du bail depuis 1996, en connaissance de l'occupation du premier étage du bâtiment A par la Société PEINTURES INDUSTRIELLES, sans jamais lui demander de mettre un terme à cette occupation, caractérisait une renonciation, de sa part, à solliciter le versement d'une indemnité d'occupation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.