Tribunal judiciaire, 27 août 2024. 24/03465

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/03465 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4OKL N° MINUTE : 10/2024 JUGEMENT rendu le 27 août 2024 DEMANDERESSE S.A.S. PRONY HABITATIONS, [Adresse 3], représentée par Me Alexandre SUAY, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque C0542 DÉFENDERESSE Madame [N] [G], demeurant [Adresse 2], non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 31 mai 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 27 août 2024 par Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 27 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03465 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4OKL EXPOSÉ DU LITIGE Par acte du 21/05/1981, La SOCIETE PARISIENNE DE PLACEMENT IMMOBILIER, aux droits de laquelle vient la société PRONY HABITATIONS, avait donné en location à Monsieur [B] [G] un logement (5 pièces) situé [Adresse 2] à [Localité 6] (1er étage sur rue). Le bail était hors champ de la loi du 01/09/1948. Un nouveau contrat du 28/05/2009 avait acté le renouvellement du bail entre la société PRONY HABITATIONS et Monsieur [B] [G] pour une durée de 6 ans à compter du 01/07/2009. Ce nouveau contrat intervenait dans le cadre de l'article 17 c) de la loi du 06/07/1989. Le loyer annuel, augmenté progressivement sur une durée de 6 ans, avait été fixé à un montant annuel devant atteindre la somme de 38 304 € au 30/06/2015, hors indexation et hors charges. Le décès de Monsieur [B] [G] était intervenu le 04/11/2022. Suivant ordonnance sur requête du 04/08/2023, la société bailleresse avait missionné un commissaire de justice pour constater l'occupation sans droit ni titre des lieux et obtenir l'identité des occupants, de visiter les lieux, de prendre tous clichés photographiques, de consigner toute parole ou déclaration prononcée par les personnes rencontrées sur les lieux au cours des opérations de constat. Le dit constat avait été établi le 19/09/2023 par Maître [T], commissaire de justice à [Localité 5]. Suivant courrier du 10/10/2023, adressé par lettre recommandée avec avis de réception signé le 11/10/2023, le conseil de la société PRONY HABITATIONS, après avoir rappelé ses investigations suite au décès de Monsieur [B] [G], avait indiqué à Madame [N] [G] qu'il procédait au transfert du bail à son profit, transfert automatique en application de l'article 14 de la loi du 06/07/1989. il précisait qu'à défaut de toute opposition de l'intéressée, elle serait considérée comme titulaire du droit au bail depuis le 04/11/2022. Dans ce courrier, l'avocat de la société bailleresse se prévalait à l'encontre de Madame [N] [G] d'une créance de loyer et charges de 49 750,45 €. Par acte du 21/12/2023, La société PRONY HABITATIONS a fait délivrer à Madame [N] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés de loyer et charges arrêtés au 09/12/2023 à hauteur de 49 750,45 €. Ledit commandement avait été signifié par dépôt de l'acte à l'étude, le commissaire de justice ayant constaté l'inscription du nom sur la boîte aux lettres, le tableau des résidents et l'interphone mais ayant eu aussi confirmation de l'adresse par une voisine. Par acte du 08/03/2024, la société PRONY HABITATION a assigné Madame [N] [G] devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection) aux fins d'obtenir : - la constatation de la résiliation de plein droit du bail à raison de l'acquisition de la clause résolutoire ; - l'expulsion immédiate de Madame [N] [G] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - le paiement de la somme de 62 489,31 € au titre des loyers et charges impayés au 29/02/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21/12/2023 ; - le transport et la séquestration des meubles et objets se trouvant sur place dans un garde-meuble au choix de la bailleresse, aux frais exclusifs de la défenderesse et en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ; - le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 7600,66 € (deux fois le montant du loyer quotidien selon les clauses de bail) jusqu'à la reprise effective des lieux. La société PRONY HABITATIONS a demandé également une indemnité de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le préfet de [Localité 4] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 11/03/2024. Il a été justifié de la saisine de la CCAPEX. Régulièrement citée, l'acte ayant été déposé à l'étude, Madame [N] [G] ne s'est pas présentée à l'instance. À l'audience, [Localité 4] HABITAT-OPH a rappelé que Madame [N] [G] était la mère du locataire décédé, qu'elle aurait occupé les lieux avec lui depuis plus de 30 ans, ce qu'avait indiqué le petit-fils de l'intéressée. À l'audience a été également évoquée la question de la dette exigible avant le transfert qui se trouvait être également une dette de succession. La société demanderesse a fait valoir que le décompte des loyers et charges impayés étaient à zéro à la date du décès du fils. MOTIVATIONS Sur la mise en cause de Madame [N] [G] en qualité de titulaire du bail Selon l'article 14 de la loi du 06/07/1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux ascendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. Il n'est pas formulé dans le texte une exigence relative à une demande qui devrait être formulée par la personne bénéficiaire du transfert. En l'état, si Madame [N] [G] remplissait les conditions visées par l'article 14 de la loi du 06/07/1989, elle ne pouvait être considérée comme occupante sans droit ni titre du logement, même en dehors de toute manifestation de volonté de sa part. Il sera relevé en l'espèce les éléments suivants : - La société bailleresse avait mis en œuvre la procédure adaptée pour déterminer qui, postérieurement au décès de Monsieur [B] [G], occupait le logement litigieux. - Le constat de commissaire de justice, dressé en application de l'ordonnance sur requête du 01/08/2023, a fait ressortir que Madame [N] [G] se trouvait dans le logement litigieux lors du passage de Maître [T], qu'étant la mère de Monsieur [B] [G], elle avait déclaré résider dans les lieux depuis plus de 30 ans, que l'ameublement du logement correspondait bien à l'habitation de l'appartement par l'intéressée. - Compte tenu du grand âge de Madame [G], le commissaire de justice avait pris soin de communiquer avec le petit-fils de celle-ci. Ce dernier avait confirmé les explications de sa grand-mère et s'était désigné comme personne référente pour gérer les problématiques concernant celle-ci. - Le courrier notifiant le transfert du bail avait été adressé par lettre recommandée avec avis de réception. L'avis de réception comportait une signature pouvant être attribuée à Madame [G]. Au vu des éléments qui précèdent, il n'est pas contestable que Madame [N] [G], occupante du logement litigieux, en était devenue la locataire en titre au décès de son fils, soit le 04/11/2022. Elle était donc tenue des obligations qui résultaient du bail consenti à Monsieur [B] [G]. Il n'apparaît pas que Madame [N] [G] ou toute autre de personne de sa famille qui aurait pu utilement intervenir à son bénéfice ait recherché un contact avec la société bailleresse. Il n'a pas été évoqué non plus une éventuelle mesure de protection qui aurait été envisagée pour cette personne très âgée, en risque d'expulsion. Sur la dette locative Il ressort du décompte figurant au commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 21/12/2023 que le solde de loyers et charges à la date du décès de Monsieur [B] [G] était nul. Les impayés de loyers et charges avaient débuté au 01/04/2023, un dernier virement ayant été effectué le 01/01/2023. Il ressort également que les échéances pour le paiement du loyer et des charges étaient trimestrielles. L'appel de loyers et charges du 18/12/2023 faisait ressortir un loyer trimestriel de 11401 €, outre des provisions sur charges d'un montant trimestriel de 1337,86 €. Cet appel faisait également ressortir une dette locative de 62 489,31 €. Le décompte produit à l'appui de l'assignation ainsi que les appels trimestriels de loyer et charges confirmaient l'exigibilité de la dette susvisée, aucun paiement n'étant effectué a priori depuis le décès de Monsieur [B] [G]. À la date de l'audience, le décompte produit faisait ressortir une dette de 75 179,82 €, Aucun paiement récent n'était intervenu à l'exception d'un virement du 08/05/2024 de 350 €. Au vu de ce qui précède et en l'absence d'éléments provenant de la défenderesse, il sera fait droit à la demande de la société PRONY HABITATIONS en paiement d'une somme de 62489,31 €, au titre des loyers et charges impayés au 08/03/2024 (la dernière échéance trimestrielle comprise dans cette somme étant celle du 01/01/2024 pour la période courant du 01/01/2024 au 31/03/2024). Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 21/12/2023 sur 49 750 € et à compter de l'assignation sur le surplus. Sur la résiliation en application de la clause résolutoire Il est produit à l'instance : - le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ; - un commandement de payer en date du 21/12/2023 faisant référence à cette clause résolutoire ; - un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 30/05/2024. Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail à est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux. Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que la locataire ne s'en est pas acquittée totalement à la date du 21/02/2024. L'octroi de délais de paiement n'est possible qu'en cas de reprise du paiement des loyers courants. Il en est de même de la suspension des effets de la clause résolutoire qui en tout état de cause doit faire l'objet d'une demande de la part de l'une ou l'autre des parties. En l'espèce, il n'apparaît pas qu'il y ait eu reprise du loyer courant. Par ailleurs, la société bailleresse n'a pas soutenu l'octroi d'office de délais de paiement et la suspension en conséquence des effets de la clause résolutoire. En tout état de cause, la dette à ce jour est particulièrement élevée et continue à s'accroître. En conséquence, il convient de constater à la date du 22/02/2024 la résiliation du bail consenti à Monsieur [B] [G] et transmis à Madame [N] [G] et d'ordonner l'expulsion de cette dernière dans les conditions prévues par la loi et avec toutes les conséquences qu'elle emporte. Sur l'indemnité d'occupation à échoir La locataire étant désormais occupante sans droit ni titre des lieux loués, il y a lieu d'indemniser la société PRONY HABITATIONS du préjudice qui en résulte en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération au montant des loyer et charges trimestriels normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au bail s'il n'avait pas été résilié. La fixation de l'indemnité d'occupation à un montant supérieur à celui du loyer et des charges normalement exigibles serait, au vu des conditions du bail et des circonstances de l'espèce, une sanction manifestement excessive, sans rapport avec le préjudice réellement subi par la bailleresse. Sur les demandes accessoires Compte tenu de l'ancienneté du bail, de l'âge de la défenderesse qui nécessiterait peut-être un accompagnement social, voire plus, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la société PRONY HABITATIONS les frais irrépétibles de l'instance. Au vu de la date de l'assignation, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort - Constate la résiliation de plein droit à la date du 22/02/2024 du bail conclu le 21/05/1981, puis renouvelé le 28/05/2009, consenti par la société PRONY HABITATIONS à Monsieur [B] [G] et transmis à Madame [N] [G], portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] (1er étage sur rue). - Dit qu'à défaut par Madame [N] [G] d'avoir volontairement libéré le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux délivré à la locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef. - Dit que cette expulsion pourra intervenir si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier et que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi selon les modalités fixées par les article L433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. - Condamne Madame [N] [G] à payer à la société PRONY HABITATIONS la somme de 62 489,31 € représentant le montant des loyers et charges impayés arrêtés au 08/03/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21/12/2023 sur 49 750 €. et à compter du 08/03/2024 sur le surplus. - Condamne Madame [N] [G] à payer à la société PRONY HABITATIONS à compter du 01/04/2024 et jusqu'à totale libération des lieux, une indemnité d'occupation trimestrielle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au contrat de bail s'il n'avait été résilié et d'obtenir paiement du solde des charges récupérables sur justificatif. - Dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération du logement. - Déboute la société PRONY HABITATIONS du surplus de ses demandes. - Condamne Madame [N] [G] aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture. - Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision. - Dit que le présent jugement sera transmis au Procureur de la République (section majeurs protégés) à toutes fins utiles. Le Greffier Le Président