Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 17/17515

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 17/17515 N° Portalis 352J-W-B7B-CL7PQ N° MINUTE : 1 contradictoire Assignation du : 20 Décembre 2017 JUGEMENT rendu le 24 Septembre 2024 DEMANDERESSE Société IMPRESSION EMBALLAGE & CONDITIONNEMENT ASSOCIES - IMECA [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Béatrice DELEUZE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1897 DÉFENDERESSE Société SCI LES COLOMBES [Adresse 1] [Localité 6] représentée par Me Gérald BERREBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0289 Décision du 24 Septembre 2024 18° chambre 1ère section N° RG 17/17515 - N° Portalis 352J-W-B7B-CL7PQ COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Madame Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistées de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, Rédactrice : Sabine FORESTIER DÉBATS A l’audience du 28 Mai 2024, tenue en audience publique, devant Madame Sophie GUILLARME et Madame Sabine FORESTIER, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 22 mars 1994, la société dénommée SOCIETE CIVILE DU [Adresse 3], aux droits de laquelle se trouve la société dénommée SCI LES COLOMBES (ci-après la SCI LES COLOMBES), a donné à bail commercial, en renouvellement, à la société dénommée IMECA-SOCIETE IMPRESSION EMBALLAGE & CONDITIONNEMENT ASSOCIES (ci-après la société IMECA) des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 7], pour une durée de neuf années du 1er avril 1990 au 31 mars 1999 et un loyer annuel de 86 339 francs, soit 13 162,30 euros, hors taxes et hors charges. Par jugement en date du 1er février 2007 le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a fixé le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2003 à la somme de 39 000 euros. Par acte d'huissier de justice signifié le 26 juin 2015, la SCI LES COLOMBES a donné congé à la société IMECA pour le 31 décembre 2015, sans offre de renouvellement et avec offre d'indemnité d'éviction. La société IMECA a quitté les locaux loués le 11 janvier 2016. Par acte d'huissier de justice signifié le 20 décembre 2017, la société IMECA a assigné la SCI LES COLOMBES à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris afin de la voir condamner au paiement de l'indemnité d'éviction. Selon jugement rendu le 07 décembre 2020, le tribunal a : - dit que le congé sans offre de renouvellement délivré le 26 juin 2015 par la SCI LES COLOMBES à la société IMECA a mis fin à compter du 31 décembre 2015 au contrat de bail portant sur les locaux loués ; avant dire droit au fond, - désigné Mme [H] [V] en qualité d'expert en lui donnant notamment pour mission de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction. L'expert a déposé son rapport le 5 avril 2023. Dans ses dernières conclusions (conclusions n°2 en ouverture de rapport notifiées par RPVA le 8 novembre 2023), la société IMECA demande au tribunal de : - fixer à la somme de 123 748,65 euros l’indemnité d’éviction que la SCI LES COLOMBES devra lui payer ; - condamner la SCI LES COLOMBES à lui payer la somme de 123 748,65 euros ; - condamner la SCI LES COLOMBES au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 123 748,65 euros à compter de la remise des clés en date du 11 janvier 2016; - rejeter l’ensemble des demandes de la SCI LES COLOMBES ; - ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir en toutes ses dispositions; - condamner la SCI LES COLOMBES à lui payer une somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SCI LES COLOMBES aux entiers dépens, comprenant notamment les frais de l’expertise judiciaire, les frais de la présente assignation et les frais de la signification du jugement à intervenir, qui pourront être recouvrés par Me Béatrice Deleuze. Dans ses dernières conclusions (conclusions s n°2 en ouvrture de rapport notifiées par RPVA le 8 janvier 2024), la SCI LES COLOMBES demande au tribunal de : - débouter la société IMECA de ses demandes ; - fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme totale de 23 228,29 euros ; - condamner la société IMECA à lui payer la somme de 7 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société IMECA aux entiers dépens. Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement. Par ordonnance du 23 janvier 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience du juge rapporteur du 28 mai 2024 et mise en délibéré au 24 septembre 2024. MOTIFS 1- Sur la demande en paiement de l'indemnité d'éviction L'article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Il est acquis que l'indemnité d'éviction doit compenser l'entier préjudice subi par le preneur du fait de l'éviction. a) Sur l'indemnité principale La société IMECA demande la fixation de l'indemnité principale à la somme de 10 000 euros évaluée par l'expert amiable qu'elle a consulté, la société VAZ DA [J], et qui correspond au différentiel entre le loyer annuel de 330 euros /m2 des nouveaux locaux qu'elle a pris à bail et celui de 219 euros/m2 qu'elle versait à la SCI LES COLOMBES. Elle conteste la décision de l'expert judiciaire de ne pas allouer d'indemnité principale compte tenu de la destination des locaux. Elle expose que compte tenu de la différence de loyer, il est certain que les parties n'auraient pas trouvé d'accord sur le montant du loyer du bail renouvelé et auraient dû le faire fixer judiciairement de sorte qu'un différentiel serait nécessairement apparu. Elle souligne qu'en l'évinçant des locaux loués et en transformant ceux-ci en appartements la SCI LES COLOMBES a augmenté leur rentabilité de manière exponentielle. La SCI LES COLOMBES soutient qu'il n'y a pas lieu à fixation d'une indemnité principale. Elle prétend qu'il a été jugé que le bail était à usage exclusif de bureaux et que s'il avait été renouvelé il n'aurait pas été soumis à plafonnement. Elle soutient qu'il est acquis que lorsque les locaux sont des bureaux dont le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative, il n'existe pas de valeur de droit au bail. Elle conteste l'interprétation que la société IMECA fait des conclusions de l'expert et indique que l'expert a constaté que le loyer du local de remplacement était conforme à celui du marché et que si celui des locaux libérés était inférieur, il aurait dû être revalorisé sans plafonnement au renouvellement. Elle souligne que le renouvellement du bail n'intéressait pas la société IMECA et que l'usage actuel des locaux ne concerne pas la fixation de l'indemnité d'éviction. Elle en déduit que le préjudice résultant de la perte du droit au bail est totalement nul. Sur ce, L'indemnité d'éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail , laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d'un coefficient de situation suivant l'intérêt de l'emplacement. Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement, et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail . En l'espèce, à la suite du congé avec refus de renouvellement qui lui a été signifié le 26 juin 2015 pour le 31 décembre 2015, la société IMECA a conclu un nouveau contrat de bail le 16 novembre 2015, à effet au 1er décembre 2015, pour des locaux situés dans la même rue et à la toute proximité, [Adresse 2], et transféré son activité. Il ressort du rapport d'expertise que la société IMECA exerce une activité de développement de produits destinés au marketing en apportant à ses clients, de grandes enseignes de la distribution alimentaire, son savoir-faire dans la conception et la fabrication de primes et autres supports promotionnels plats de type autocollants, magnets, etc. La société IMECA ne procède pas à la fabrication des produits, n'a pas de zone de chalandise propre à son activité de sorte qu'elle ne bénéficie pas d'une clientèle de passage et ne reçoit pas de clients dans ses locaux. Décision du 24 Septembre 2024 18° chambre 1ère section N° RG 17/17515 - N° Portalis 352J-W-B7B-CL7PQ Dès lors, ainsi que l'a retenu l'expert et ce qu'aucune des parties ne conteste, le fonds de commerce doit être considéré comme transférable. Son transfert dans des locaux voisins, sans aucune difficulté alléguée quant à la poursuite de l'activité, le maintien de la clientèle et du chiffre d'affaires, le confirme. L'indemnité principale doit donc être appréciée selon la valeur du droit au bail. Le contrat de bail des locaux libérés du 22 mars 1994 qui est produit ne mentionne pas la destination des locaux. Il apparaît néanmoins qu'il s'agit d'un contrat appliquant la législation relative aux baux commerciaux alors en vigueur et que la cesssion et la sous-location sont autorisées pour un usage de « bureaux commerciaux, administratifs ou d'études ». En outre, tant l'expert judiciaire que l'expert amiable missionné par la société IMECA décrivent des locaux à usage de bureaux en employant notamment les termes de bureaux, salle de réunion et local d'archives. En outre, dans son jugement rendu le 1er février 2007, le juge des loyers commerciaux indique que les règles du plafonnement ne s'appliquent pas au loyer du bail renouvelé en application de l'article 23-9 du décret du 30 septembre 1953 et que l'expert a évalué la valeur locative dans l'hypothèse de locaux à usage commerciaux et de bureaux professionnels. Dans ces conditions, il doit être retenu que les locaux libérés étaient loués à usage exclusif de bureaux. Or, il est constant que le loyer des locaux à usage de bureaux échappe à la règle du plafonnement et qu'il est fixé à la valeur locative, par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence, en application des articles L.145-36 et R.145-11 du code de commerce. Le loyer renouvelé des locaux libérés aurait ainsi été fixé à la valeur locative, de sorte qu'il n'y a pas de différence entre le loyer renouvelé et la valeur locative et que la valeur du droit au bail est nulle. La société IMECA ne peut donc prétendre au versement d'une indemnité principale. b) Sur les indemnités accessoires Il ressort de l'article L. 145-14 du code de commerce que l'indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. - Sur les frais de remploi La société IMECA sollicite le versement d'une indemnité de 18 306 euros TTC en exposant justifier des frais de négociation et de rédaction du bail qu'elle a dû supporter pour trouver rapidement de nouveaux locaux et les louer. Elle souligne que ces frais ont été validés sans réserve par l'expert. La SCI LES COLOMBES soutient que que les frais déboursés par la société IMECA et le nombre de prestataires intervenus n'ont rien d'usuel. Elle considère que la société IMECA a fait le choix de quitter les locaux alors qu'elle bénéficiait d'un droit au maintien dans les lieux et que sa hâte a contribué à son absence de mesure dans les dépenses engagées à cet effet, ce qu'elle ne saurait supporter. Sur ce, L'indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l' article 719 du code général des impôts dus pour l'acquisition d'un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d'acte et les frais de transaction. L'expert évalue les frais de remploi à la somme de 15 255 euros HT correspondant aux frais de commercialisation qui ont été payés par la société IMECA pour trouver un nouveau local ainsi qu'aux frais de rédaction d'acte. Elle indique que les frais de commercialisation correspondent à 30% du loyer facial hors taxes de la première année et qu'il est d'usage qu'ils soient partagés entre bailleur et preneur, en précisant que sur les marchés tendus, il est fréquent que la totalité des frais incombent au preneur. Elle ajoute que les frais de rédaction de bail lui paraissent conformes à ce qui est généralement observé. La société IMECA produit en effet : - une facture de la société NEXITY CONSEIL ET TRANSACTION en date du 17 novembre 2015 d'un montant de 6 187,50 euros HT et 7 425 euros TTC relative à des honoraires de commercialisation de la location d'un bien situé [Adresse 2], - une facture de la société FLABEAU en date du 17 novembre 2015 d'un montant de 6.187,50 euros HT et 7 425 euros TTC relative à des honoraires d'intervention de ce cabinet dans le cadre de la location du local sis [Adresse 2], - une facture de la société GAB en date du 4 novembre 2015 d'un montant de 2 880 euros HT et 3 456 euros TTC relative à des honoraires de rédaction d'acte. Les honoraires de commercialisation réglés sont conformes au tarif rappelé par l'expert, après apparemment partage par moitié entre bailleur et locataire, ainsi que les honoraires de rédaction. Il ne peut dès lors être reproché à la société IMECA d'avoir engagé des frais démesurés. Il convient cependant de retenir le montant HT et non le montant TTC dès lors que la société IMECA peut déduire de la TVA qu'elle collecte la TVA qu'elle paye sur ses achats de biens et des services. Dès lors, la SCI LES COLOMBES devra verser à la société IMECA la somme de 15 255 euros au titre des frais de remploi. - Sur le trouble commercial La société IMECA conteste l'évaluation du trouble commercial faite par l'expert à la somme de 23 917 euros représentant quinze jours de la masse salariale de 2015 en expliquant que dans un premier temps celle-ci avait envisagé de le fixer à 3 mois d'excédent brut d'exploitation (EBE), soit à la somme de 23 831 euros selon un calcul qu'elle n'a pas expliqué, tout en indiquant que si l'EBE s'avérait deux fois supérieur à celui calculé, elle n'en retiendrait qu'1,5 mois de façon à ce que le résultat n'excède pas 14 jours de masse salariale. Elle demande que le trouble commercial soit fixé à la somme de 76 663,75 euro, somme qui représente trois mois de l'EBE annuel de 306 655 euros fixé par son expert-comptable. Décision du 24 Septembre 2024 18° chambre 1ère section N° RG 17/17515 - N° Portalis 352J-W-B7B-CL7PQ La SCI LES COLOMBES soutient qu'il n'est pas d'usage d'évaluer l'EBE à partir du chiffre d'affaires et que retenir un EBE de 306 555 euros reviendrait à fixer l'indemnité sur une base représentant 150% du résultat de l'année 2015. Elle considère que le choix de l'expert de retenir 14 jours de masse salariale permet de se rapprocher au plus près de la réalité du trouble commercial. Elle considère néanmoins que retenir 14 jours de masse salariale est excessif dès lors que les salariés n'ont pas été impliqués dans la recherche de nouveaux locaux et que le déménagement dans un immeuble voisin n'a pu que réduire les éventuelles perturbations. Elle ajoute qu'il faut tenir compte du fait que l'éviction a coïncidé avec une évolution de l'activité de la société IMECA qui a volontairement intégré des locaux plus petits, qu'elle a quittés trois ans plus tard. Sur ce, L'indemnité fondée sur le trouble commercial est destinée à compenser la perte de temps générée par l'éviction et le moindre investissement dans le commerce. L'expert indique qu'il est d'usage d'évaluer le trouble commercial soit à partir de l'EBE, en prenant généralement en compte entre un et trois mois de l'EBE moyen des trois derniers exercices ou parfois l'EBE du dernier exercice, soit à partir de la masse salariale, en retenant en général entre une à trois semaines de masse salariale (salaires et charges). Elle précise qu'une seule des deux méthodes peut être retenue si elle paraît plus pertinente et que souvent un recoupement est opéré. Elle ajoute que pour des activités générant un chiffre d'affaires et un EBE importants, la méthode par la masse salariale sera privilégiée. En l'espèce, compte tenu du niveau du chiffre d'affaires et de l'EBE des trois derniers exercices l'expert privilégie l'évaluation par la masse salariale et retient une indemnité de quinze jours de la masse salariale de 2015 de 621 838 euros, soit 23 917 euros, en précisant que cela lui paraît raisonnable. Elle ajoute que cela correspond à un mois et demi de l'EBE moyen des exercices 2013, 2014 et 2015 et à un mois de l'EBE de 2015, ce qui, selon elle, reste cohérent. En réponse aux dires des parties, elle indique également avoir, dans un premier temps, calculé l'EBE à partir de la liasse fiscale 2015 incomplète qui lui avait été transmise et retenu trois mois de l'EBE 2015 calculé par ses soins, ce qui correspondait à quatorze jours de la masse salariale, en ne tenant compte que de l'exercice 2015 qui était similaire à la moyenne des trois derniers exercices. Elle ajoute que l'EBE calculé par l'expert-comptable est beaucoup plus important que celui qu'elle avait calculé de sorte que 3 mois d'EBE (76 664 euros) correspondent à 6,5 semaines de masse salariale , ce qui est manifestement excessif car il ne peut être considéré que l'activité a entraîné une inactivité incomplète de l'ensemble de l'équipe pendant plus d'1,5 mois. L'expert observe en outre que l'EBE 2015 est presque trois fois supérieur à celui de l'année précédente et 55% supérieur à la moyenne des trois derniers exercices. Elle considère qu'il s'agit d'un exercice exceptionnel. Il ne peut être contesté que le temps consacré à la recherche de nouveaux locaux et au transfert a nécessairement retenti sur l'activité de la société IMECA. Le rapport amiable produit par la société IMECA mentionne que le dirigeant de la société a passé du temps à sélectionner et visiter les nouveaux locaux, à présenter sa candidature aux bailleurs et à négocier les conditions du bail avant de le signer, à faire établir les devis nécessaires au déménagement et à l'aménagement des locaux, à suivre l'aménagement des locaux et précise que le mois de décembre a été consacré avec les salariés à l'organisation du déménagement, étant observé qu'en ce qui concerne la sélection et la visite des locaux, la négociation et la rédaction du bail, la société IMECA était assistée. Enfin, la SCI LES COLOMBES ne rapporte pas la preuve que le déménagement de la société IMECA a coïncidé avec une période de modification de son activité nécessitant de nouveaux locaux de moindre superficie. Ainsi, le trouble commercial ne peut être évalué au regard du seul EBE de l'exercice 2015, lequel apparaît exceptionnel en comparaison des exercices des années preécédentes, ni à trois mois d'EBE correspondant à 6,5 semaines de masse salariale , ce qui est démesuré, ainsi que l'a retenu l'expert, compte tenu des démarches qui ont dû être réalisées pour louer d'autres locaux et du temps consacré au seul transfert de l'activité qui n'ont pu occuper la totalité des salariés de la société pendant cette durée. Par conséquent, il y a lieu de procéder à l'évaluation à partir de la masse salariale et de retenir l'indemnité de quinze jours calculée par l'expert qui s'avère justifiée au regard des éléments ci-dessus, soit une somme de (621 838 euros x 2/52 semaines =) 23 917 euros. La SCI LES COLOMBES devra dès lors verser à la société IMECA la somme de 23 917 euros au titre du trouble commercial. - Sur les frais de déménagement et de réinstallation La société IMECA demande la prise en charge de ses frais de déménagement de 7.187,09 euros HT soit 8 624,51 euros TTC, de transfert des installations téléphoniques et informatiques de 4 103,48 euros HT soit 4 924,18 euros TTC en soulignant que l'intervention des deux prestataires, chacun dans leurs compétences, était nécessaire, outre le coût de l'installation des stores dans les locaux qui en étaient dépourvus pour 1.707,33 euros HT, soit une somme totale de 12 997,90 euros HT. La SCI LES COLOMBES expose avoir sollicité un devis de déménagement sur la base de la même contenance que le déménagement de la société IMECA dont le montant de 2 520 euros HT ou 3 034 euros TTC s'avère beaucoup plus économique. En ce qui concerne le transfert des installations téléphonique et informatique, elle prétend que les éléments produits font double emploi et révèlent des anomalies. Elle ajoute que toutes les prestations réalisées à l'occasion du déménagement ne sont pas nécessairement à la charge du bailleur, notamment celles qui constituent des améliorations, des modifications de l'activité ou des prestations inexistantes. Sur ce, Cette indemnité a pour objet d'indemniser le preneur des frais exposés pour libérer entièrement les locaux dont il est évincé lorsqu'il se réinstalle. En cas de remplacement du fonds de commerce, seuls les frais liés au déménagement des effets personnels, des archives et du stock sont en principe indemnisés L'expert retient les factures produites par la société IMECA au titre du déménagement du mobilier et des archives (7 187,09 euros HT) ainsi que du déménagement des installations téléphonique et informatique (4 103 euros HT), en indiquant que les coûts présentés sont usuels, à l'exception de la facture relative aux stores qui, selon, elle ne peuvent être pris en compte car il s'agit d'un aménagement intérieur. Les frais de déménagement du mobilier et des archives de 7 187,09 euros HT doivent être retenus dès lors qu'ils sont justifiés par les factures et devis de la société BLONDEAUqui sont produits, que les prestations réalisées ne sont pas contestées et que le devis produit par la SCI LES COLOMBES est certes d'un montant inférieur mais ne comprend pas la totalité des prestations réalisées par le déménageur de la société IMECA. En ce qui concerne, le coût du déménagement des installations téléphoniques et informatiques, l'intervention de deux prestataires est justifiée, chacun ayant ses propres compétences dans ces deux domaines différents. En outre, si certaines prestations, telles que l'installation d'une baie informatique et d'un switcher, constituent des installations de nouveaux matériels, il demeure qu'elles ont été rendues nécessaires par le transfert de l'activité qui ne serait pas intervenu s'il n'avait pas été mis fin au bail. Il en est de même en ce qui concerne le changement de l'adresse sur les documents officiels contenus dans le logiciel de base de données Filemaker. La somme de 4 103 euros HT doit donc être retenue au titre du déménagement des installations téléphoniques et informatiques. En revanche, en ce qui concerne l'installation des stores pour un montant de 1 707,33 euros HT, il n'est pas démontré qu'il s'agissait d'un matériel nécessaire à l'exercice de l'activité. Par conséquent, la SCI LES COLOMBES devra verser à la société IMECA la somme de (7 187,09 + 4 103 =) 11 290,09 euros HT au titre des frais de déménagement et de réinstallation. - Sur l'indemnité de double loyer La société IMECA expose qu'au mois de décembre 2015 elle a été contrainte de payer deux loyers et demande le remboursement du loyer des locaux dont elle a été évincé, soit la somme de 2 983 euros HT. La SCI LES COLOMBES s'oppose à cette demande en soutenant que la société IMECA ayant bénéficié d'une franchise de loyers de deux mois, elle n'a subi aucune préjudice. Sur ce, L'expert a rejeté l'indemnité de double loyer, suivant le moyen de la SCI LES COLOMBES . Il ressort en effet du contrat du bail des nouveaux locaux que la société IMECA a bénéficié d'une franchise pour les loyers des mois de décembre 2015 et janvier 2016. Elle ne peut donc soutenir qu'elle a payé deux loyers en décembre 2015 et prétendre à une indemnité à ce titre. - Sur les frais divers La société IMECA sollicite le paiement d'une somme de 5 849 euros HT au titre des frais divers constitués des frais de consultation d'avocat, des frais d'expertise amiable prélable, des frais de changement de la carte de visite et de la plaque ainsi que du coût de la taxe sur les bureaux pour l'année 2016 au motif qu'elle ne la payait pas pour les anciens locaux et qu'elle n'aurait pas eu à la payer si elle n'avait pas été évincée. La SCI LES COLOMBES s'y oppose au motif au motif que la société IMECA n'explique pas en quoi ces frais devraient être pris en compte au titre de l'indemenité d'éviction. Elle s'en remet à l'analyse de l'expert en ce qui concerne la taxe sur les bureaux et ajoute que le lien des consultations juridiques avec l'indemnité d'éviction n'est pas établi et que le remplacement des cartes de visite est intervenu un an après l'éviction. Sur ce, Au titre des frais divers, l'expert prend en compte les honoraires d'avocat pour un total de 850 euros HT, le rapport en estimation de l'indemnité d'éviction réalisé par la société [F] pour 2 000 euros HT, le coût de la plaque professionnelle de 166,80 euros HT, les commandes de carte de visite pour un total de 104,88 euros HT et le coût de la modification de la base de données pour 700 euros HT, soit une somme totale de 3 822 euros HT. Il convient de retenir : - les honoraires d'avocat à hauteur de 600 euros HT selon facture de Me [Z] du 21 décembre 2015 qui mentionne que la prestation est relative au bail commercial du [Adresse 4], à l'exclusion de la facture de Me [C] de 250 euros HT du 1er octobre 2015 qui ne permet pas d'établir que sa prestation est relative au contrat de bail et à l'éviction ; - les honoraires de l'expert [X] qui a réalisé une estimation de l'indemnité d'éviction à la demande de la société IMECA, soit la somme de 2 000 euros HT selon facture du 22 décembre 2015, - le coût de la réalisation et de la pose d'une plaque professionnelle, soit la somme de 166,80 euros HT selon facture GRAPHILEC du 30 novembre 2016, - le coût de la réalisation de cartes de visite, soit la somme de 33 euros selon facture SCRIPTLASER du 11 février 2016, soit une somme totale de 2 799,80 euros HT. Il convient d'exclure de l'évaluation : - le coût de la modification de la base de données pour 700 euros HT, dont il a été tenu compte dans les frais de déménagement et de réinstallation, - le coût de réalisation des cartes de visite pour 71,88 euros HT compte tenu de la date des factures, le 21 novembre 2016, près d'un an après le transfert de l'activité et alors que de précédentes cartes avaient été réalisées le 11 février 2016, ce qui laisse penser qu'il s'agit d'un renouvellement et non de la réalisation de nouvelles cartes à la suite du déménagement, - la taxe sur les bureaux dès lors qu'elle concerne les charges et conditions du nouveau bail, et par conséquent la valeur locative des nouveaux locaux, et non l'éviction des locaux précédents. Dans ces conditions, la SCI LES COLOMBES devra verser à la société IMECA la somme de 2 799,80 euros HT au titre des frais divers. **** La SCI LES COLOMBES sera par conséquent condamnée à payer à la société IMECA la somme de (15 255 euros + 23 917 +11 290,09 + 2 799,80 =) 53 261,89 euros au titre de l'indemnité d'éviction. 2- Sur les demandes accessoires Si le paiement de l'indemnité d'éviction ne devient exigible qu'après expiration du délai de repentir du bailleur, la restitution des locaux par la société IMECA le 11 janvier 2016 et leur transformation en appartement par la SCI LES COLOMBES rend illusoire l'exercice de cette faculté. C'est donc à cette date que se réalise l'éviction, ainsi que ses conséquences dommageables pour la société IMECA, et qu'il convient de fixer le point de départ des intérêts de retard dus en application de l'article 1231-7. Si pour s'y opposer la SCI LES COLOMBES fait valoir que la société IMECA a saisi le tribunal près de deux ans plus tard, que sa contestation n'était pas dénuée de pertinence et qu'elle n'a pas à supporter seule les délais nécessaires à l'expertise et à la procédure, il est observé qu'elle pouvait prendre l'initiative de la procédure dès lors qu'elle n'ignorait pas que la société IMECA faisait valoir son droit à indemnité d'éviction. En outre, l'instance et l'expertise ayant pour origine la délivrance d'un congé sans offre de renouvellement par la SCI LES COLOMBES, celle-ci sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût de l'expertise et avec distraction au profit de Me Béatrice DELEUZE, avocat, en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile. L'équité commande de la condamner à payer en outre à la société IMECA la somme de 4 000 euros en application de l' article 700 du code de procédure civile. En application de l’article 515 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au litige, parce qu’elle est compatible avec la nature de l’affaire, l’exécution provisoire du jugement sera ordonnée. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, Condamne la société SCI LES COLOMBES à payer à la société IMECA-SOCIETE IMPRESSION EMBALLAGE & CONDITIONNEMENT ASSOCIES la somme de 53.261,89 euros au titre de l'indemnité d'éviction, outre intérêts de retard au taux légal à compter du 11 janvier 2016 ; Condamne la société SCI LES COLOMBES aux dépens, qui comprendront le coût de l'expertise, avec recouvrement direct au profit de Me Béatrice DELEUZE, avocat ; Condamne la société SCI LES COLOMBES à payer à la société IMECA-SOCIETE IMPRESSION EMBALLAGE & CONDITIONNEMENT ASSOCIES la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Ordonne l'exécution provisoire. Fait et jugé à Paris le 24 Septembre 2024. Le Greffier Le Président Christian GUINAND Sophie GUILLARME