Texte intégral
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REPUBLIQUE FRANCAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 20/00874 - N° Portalis DB3Z-W-B7E-FQPB
NAC : 71A
JUGEMENT CIVIL
DU 24 SEPTEMBRE 2024
DEMANDERESSE
Mme [D] [V]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Rep/assistant : Me Isabelle MERCIER-BARRACO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Rep/assistant : Me Cyril TRAGIN, avocat au barreau de PARIS
DEFENDERESSES
SAS NOT’AVENIR, Notaires (anciennement dénommée SCP LAGOURGUE, VERGOZ, GRONDIN GAUTHIER)
[Adresse 2]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Syndicat des copropriétaires DE LA RÉSIDENCE [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par son syndic en exercice la société LOCATION GESTION DE LA REUNION (LOGER)
[Adresse 1]
[Localité 5]
Rep/assistant : Me Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Copie exécutoire délivrée le :24.09.2024
Expédition délivrée le :
à Me Nicole COHEN
Me Pierre HOARAU
Me Isabelle MERCIER-BARRACO
Me Cyril TRAGIN
COMPOSITION DU TRIBUNAL
LORS DES DEBATS :
Le Tribunal était composé de :
Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente
Madame Patricia BERTRAND, Vice-Présidente
Madame Dominique BOERAEVE, Juge Honoraire,
assistées de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier
Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 25 Juin 2024.
MISE EN DELIBERE
A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le
jugement serait mis à leur disposition le 24 Septembre 2024.
JUGEMENT : contradictoire, du 24 Septembre 2024, en premier ressort
Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier
En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte introductif d’instance du 24 mars 2020, Madame [D] [V] a fait assigner le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] en nullité de la répartition des charges entre les copropriétaires de la résidence.
Sur cette action, et par acte du 12 mai 2022, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] a appelé en garantie la SAS NOT’AVENIR, notaires, anciennement dénommée SCP LAGOURGUE, VERGOZ, GRONDIN et GAUTHIER.
Les deux procédures ont fait l’objet d’une jonction.
Au soutien de sa demande, Madame [V] expose que, suivant acte authentique des 29 et 30 décembre 2004, elle a acquis dans la Résidence [Adresse 3], bâtiment C1, un appartement de type T1 au rez-de-chaussée (lot n°3), avec la jouissance privative d’un jardin attenant de 143 m², ainsi qu’un emplacement de parking (lot n°53) ;
que l’état descriptif de division et le règlement de copropriété ont été établis par acte authentique du 13 décembre 2004 et prévoient la même répartition que celle prévue dans son acte de vente, soit :
- lot n°3 : 681/10.000èmes des parties communes générales du bâtiment C1,
- lot n°53 : 6/10.000èmes des parties communes générales du bâtiment C1, 6/10.000èmes des parties communes spéciales de l’escalier et 6/10.000èmes des parties communes spéciales de l’ascenseur ;
qu’or, en examinant les charges qu’elle a versées depuis son acquisition, elle s’est rendue compte que la répartition des charges entre les différents copropriétaires était contraire à la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
qu’en effet, il a été retenu une quote-part de charges comprenant à tort le jardin attenant de 143 m² ;
qu’elle a adressé le 2 mars 2019 une lettre à la société LOGER, en sa qualité de syndic du Syndicat de la Copropriété, pour lui demander de convoquer une nouvelle assemblée générale extraordinaire des copropriétaires afin de corriger la répartition actuelle des charges de copropriété ;
qu’aucune de ses tentatives n’a abouti.
Madame [V] fait valoir que, compte tenu du caractère non-écrit de la répartition des charges entre les copropriétaires, il appartient au seul juge de procéder à une nouvelle répartition.
Elle demande la condamnation du Syndicat des Copropriétaires à lui rembourser le trop-perçu.
Elle demande, en tant que de besoin, la désignation d’un expert avec notamment pour mission de déterminer le montant du trop-versé depuis son acquisition en 2004, et dans ce cas, la condamnation du Syndicat des Copropriétaires à lui payer une provision de 10.000 euros.
Elle réclame, en outre, les sommes de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts pour réticence abusive et de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile.
Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] réplique que, pas plus que la société LOGER, il n’a le pouvoir de vérifier les allégations de Madame [V], ni celui de procéder à une quelconque modification des actes authentiques dressés par la SCP LAGOURGUE ;
qu’en tout état de cause, Madame [V] ne rapporte pas la preuve de l’erreur commise et celle d’une faute qu’il aurait commise en lui conseillant de s’adresser directement au notaire..
Elle conclut au débouté de la demande et réclame la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile.
La SAS de Notaires associés « NOT AVENIR » fait valoir que l’action déclenchée par Madame [V] 16 ans après son acquisition se heurte manifestement à la prescription qui est de cinq ans ;
que sur le fond, la répartition des tantièmes n’est pas illégale ;
qu’il n’est pas contestable que la consistance d’un lot dépend notamment des éléments de confort et d’agrément dont il dispose, comme, par exemple, une terrasse ou un jardin, dont la propriété reste commune mais l’usage réservé au copropriétaire en cause ;
que lorsque l’on calcule les millièmes de chacun, il en est tenu compte ;
qu’en l’espèce, il convient de se reporter à la page 43 du règlement de copropriété.
Elle conclut à sa mise hors de cause et réclame au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
ET SUR QUOI
Sur la procédure, la fin de non recevoir tirées de la prescription n’apparaît pas avoir été invoquée devant le Juge de la mise en état, exclusivement compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir depuis le décret du 11 décembre 2019 applicable aux instances en cours dès le 1er janvier 2020.
La SAS NOT’AVENIR est donc irrecevable à la soulever devant le tribunal.
Sur le fond, la Cour de Cassation, au vu des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, a rappelé que les jardins sont considérés comme des parties communes et qu’un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n’est pas un droit de copropriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot.
En effet, il s’agit d’un droit réel spécifique car la jouissance exclusive sur une partie commune permet, certes au bénéficiaire d’en jouir (et en contrepartie d’en assurer l’entretien courant) mais n’est pas assimilable à un droit de propriété.
Mais le litige ne porte pas sur ce point, même si Madame [V] fait valoir cet argument, puisque, dans son courrier du 2 mars 2019, elle indiquait : « En effet, ce jardin est une partie commune et les charges y afférentes devraient donc être supportées par l’ensemble des copropriétaires et non uniquement par moi. ».
Son action tend à voir réputés non écrits l’état descriptif de division et les clauses du règlement de la copropriété relatifs à la fixation des tantièmes de copropriété qui lui sont applicables et qu’elle estime manifestement erronés.
Le règlement de copropriété fixe le fonctionnement de l’immeuble, encadre l’organisation des parties communes et détermine les droits et obligations des résidents.
L’état descriptif de division inclus dans le règlement de copropriété détermine tous les lots de la copropriété avec la partie privative et la quote-part des parties communes associée, exprimée en tantièmes.
Ces deux documents sont élaborés par un notaire d’après les travaux d’un géomètre-expert.
Les éléments pris en considération pour calculer les tantièmes de copropriété doivent se conformer aux prescriptions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose : « le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer des quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».
Cette quote-part ne correspond pas seulement à la superficie réelle du lot considéré mais également à sa surface pondérée.
En effet, aux termes du règlement de copropriété, il est appliqué des coefficients de pondération qui permettent de déterminer la quote-part de chacun des lots de copropriété en prenant en considération les avantages et inconvénients relatifs à chacun des lots, ceci afin d’établir une certaine équité dans la répartition des charges.
En l’espèce, il est constant que, par acte notarié des 29 et 30 décembre 2004, Madame [V] a acquis un appartement en l’état futur d’achèvement dans un immeuble dénommé « BÂTIMENT C1 » faisant partie d’un ensemble immobilier dénommé ‘Résidence [Adresse 3] », les biens et droits immobiliers vendus étant les suivants :
« LOT NUMÉRO TROIS (3)
*Un appartement de type « T1+V, sis au rez-de-chaussée, « 3ème porte à droite dans la coursive située à gauche du hall d’entrée, portant le n°7 au plan du rez-de-chaussée, comprenant : séjour, kitchenette, salle de bains avec wc, coin nuit,varangue,
Le tout d’une superficie habitable de 29,03 m² et, en sus, la superficie de la varangue, soit 4,84 m²,
° La jouissance privative d’un jardin attenant de 143 m².
° Ensemble :
- les 681/10.000èmes des parties communes générales du bâtiment C1. ».
Il est indiqué page 43 du règlement de copropriété de la Résidence [Adresse 3], inséré à l’acte de vente, que: « Compte tenu de la configuration de l’ensemble immobilier, de ses espaces communs et privatifs, il est décidé, conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965, d’appliquer aux lots privatifs et aux parties communes leur étant affectées en jouissance privative, les coefficients de pondération suivants :
- coefficient1,00 pour les lots privatifs d’habitation
- coefficient 0,50 pour les varangues
- coefficient 0,40 pour les terrasses
- coefficient 0,30 pour les balcons
- coefficient 0,50 pour les jardins privatifs
- coefficient de 0,05 par niveau. ».
Ce n’est donc pas à tort que Madame [V] paie et paie seule des charges sur un jardin dont elle dispose de l’usage privatif.
Son analyse apparaît manifestement erronée.
Éventuellement, aurait-elle pu s’estimer lésée à la suite d’une répartition inégalitaire des quotes-parts à condition d’en rapporter la preuve, ne serait-ce qu’en comparant dès la vente sa situation à celle des autres copropriétaires au vu du règlement de copropriété.
Toutefois, cette comparaison ne pourrait être faite qu’entre des lots de consistance identique.
Par exemple, en page 30 du règlement de copropriété, le lot n°6 concerne un appartement en rez-de-chaussée, de type T1+V d’une superficie similaire mais comprenant la jouissance privative d’un jardin de 13 m² et non de 143 m² d’où la différence de tantièmes ( 254 /10.000émes des parties communes générales du bâtiment C1).
Quoiqu’il en soit, le règlement de copropriété de la Résidence [Adresse 3] ne contrevient pas aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.
Il convient, en conséquence, de débouter Madame [V] de ses demandes.
L’équité commande en la cause d’allouer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
A ce titre, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] sera condamné à verser une somme d’un même montant à la SAS « NOT’AVENIR ».
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE la SAS « NOT’AVENIR » irrecevable à soulever la fin de non-recevoir tirée de la prescription devant le Tribunal statuant au fond,
DÉBOUTE Madame [V] de l’ensemble de ses demandes,
LA CONDAMNE à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] à payer à la SAS « NOT’AVENIR » la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
LAISSE les dépens à la charge de Madame [V], sauf ceux relatifs à la mise en cause de la SAS « NOT’AVENIR » qui seront supportés par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 3].
EN FOI DE QUOI LA PRÉSIDENTE ET LA GREFFIÈRE ONT SIGNE LE PRÉSENT JUGEMENT.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
