Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 4] [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [Z] [W]
LE PREFET DE [Localité 4]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Caroline MESSERLI
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/09554 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6CJY
N° MINUTE :
8
JUGEMENT
rendu le 16 avril 2025
DEMANDERESSE
S.A. AXA FRANCE VIE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Caroline MESSERLI de la SELARL HENRI DE LANGLE ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #B0663
DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [W], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 février 2025
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 avril 2025 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 16 avril 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/09554 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6CJY
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 2 mai 2022, la SA AXA FRANCE VIE a donné à bail à Monsieur [Z] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 558,81 euros outre 85 euros de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, la SA AXA FRANCE VIE a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 16402,74 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juin 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 7 juin 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, la SA AXA FRANCE VIE a fait assigner Monsieur [Z] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Monsieur [Z] [W] à lui payer les loyers et charges impayés au 1er octobre 2024, soit la somme de 18321,95 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Monsieur [Z] [W] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Au soutien de ses prétentions, la SA AXA FRANCE VIE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 7 juin 2024, et ce pendant plus de six semaines.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 13 février 2025.
A l'audience, la SA AXA FRANCE VIE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 21739,85 euros, selon décompte en date du 5 février 2025. Elle a indiqué que le dernier versement était de janvier 2023 et elle s’est donc opposée à toute suspension des effets de la clause résolutoire. Elle s’est en outre opposée à l’octroi de délais de paiement.
Monsieur [Z] [W] a comparu en personne à l’audience. Il n’a verbalisé aucune demande. Il a exposé être en situation de chômage et donc être dans l’incapacité de payer son loyer et apurer sa dette locative. Il a enfin expliqué que la dette locative a été générée à la suite de sa séparation avec sa conjointe.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 avril 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire et en application de l'article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.
En l'espèce, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, il sera procédé à la jonction des affaires RG 24.09554, RG 25.01533 et RG 25.01535.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 23 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SA AXA FRANCE VIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il est admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).
En l'espèce, le bail conclu le 2 mai 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 juin 2024, pour la somme en principal de 16402,74 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 août 2024.
Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, il sera relevé en l’espèce que le dernier versement à hauteur du montant du loyer date de l’échéance de janvier 2023, soit il y a plus de deux années. La dette locative atteint désormais un montant important au regard des ressources relativement faibles de Monsieur [Z] [W] en raison de sa situation de chômage. Dans ces conditions, le bailleur a entendu maintenir les demandes de son assignation à l’audience du 13 février 2023. Il ne sera dès lors pas fait application du texte précité.
Monsieur [Z] [W] étant sans droit ni titre depuis le 8 août 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé enfin que lesort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [Z] [W] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, la SA AXA FRANCE VIE produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [W] reste lui devoir la somme de 21739,85 euros à la date du 5 février 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.
Pour la somme au principal, Monsieur [Z] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 21739,85 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 16402,74 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Monsieur [Z] [W] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 6 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [Z] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
ORDONNE la jonction des procédures RG 24.09554, RG 25.01533 et RG 25.01535 ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mai 2022 entre la SA AXA FRANCE VIE et Monsieur [Z] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 7 août 2024 ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA AXA FRANCE VIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT n’y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [W] à verser à la SA AXA FRANCE VIE la somme de 21739,85 euros (décompte arrêté au 5 février 2025, incluant la mensualité de février 2025), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2024 sur la somme de 16402,74 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;
RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [W] à verser à la SA AXA FRANCE VIE une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit 638,58 euros en février 2025), à compter du 6 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [W] à verser à la SA AXA FRANCE VIE une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
ORDONNE la communication au Préfet de [Localité 4] de la présente décision ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection
