Cour d'appel, 14 décembre 2023. 22/04013

N° RG 22/04013 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JHVF COUR D'APPEL DE ROUEN CHAMBRE DE LA PROXIMITE ARRET DU 14 DECEMBRE 2023 DÉCISION DÉFÉRÉE : 11-20-1334 Jugement du juge des contentieux de la protection de Rouen du 10 novembre 2022 APPELANT : Monsieur [J] [D] né le 16 février 1971 à [Localité 5] (Algérie) [Adresse 1] [Localité 3] représenté par Me Olivier BODINEAU de la SCP SILIE VERILHAC ET ASSOCIÉS SOCIÉTÉ D'AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN substituée par Me Justine DUVAL, avocat au barreau de ROUEN INTIME : Monsieur [L] [K] né le 19 juin 1980 à [Localité 6] (76) [Adresse 2] [Localité 4] représenté par Me Sophie LE MASNE DE CHERMONT, avocat au barreau de ROUEN substitué par Me Marion DODEUR, avocat au barreau de ROUEN COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 16 novembre 2023 sans opposition des avocats devant Madame GOUARIN, Présidente, rapporteur. Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Madame GOUARIN, Présidente Madame TILLIEZ, Conseillère Monsieur MELLET, Conseiller DEBATS : Madame DUPONT greffière A l'audience publique du 16 novembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 14 décembre 2023 ARRET : Contradictoire Prononcé publiquement le 14 décembre 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, Greffière lors de la mise à disposition. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte sous seing privé du 16 août 2001, la SCI Asta, aux droits de laquelle vient M. [J] [D], a consenti à M. [L] [K] un bail portant sur un bien à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4]. Par acte d'huissier du 19 août 2020, M. [K] a fait assigner M. [D] afin de le voir condamner à lui restituer les loyers versés depuis le 1er juillet 2018 et à réaliser des travaux destinés à remédier à l'insalubrité du logement. Par jugement du 10 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a : - ordonné à M. [D] de faire réaliser dans le logement loué les travaux suivants : traitement et nettoyage des parties du logement piquées par les moisissures, remise en état des murs et revêtements dégradés par ces dernières et l'humidité, installation d'une ventilation dans la salle de bains et la cuisine, installation d'un détecteur de fumée et réparation de la fissure dans la chambre et du trou dans le mur face aux WC ; - ordonné à M. [D] de faire remplir la cuve à fioul de manière à assurer au locataire un niveau de chauffage normal ou procéder au remplacement de l'équipement actuel par une chaudière au gaz ; - dit que les travaux et démarches devront être réalisés dans le délai de deux mois à compter du jugement et sous astreinte de 50 euros par jour de retard une fois passé ce délai ; - réduit le loyer dû par M. [K] à la somme de 100 euros par mois à compter du mois de septembre 2018 jusqu'à exécution complète des travaux ordonnés ; - condamné M. [D] à restituer à M. [K] la différence entre les sommes perçues de sa part au titre des loyers depuis le mois de septembre 2018 et le montant du loyer réduit à la somme de 100 euros par mois ; - débouté les parties du surplus de leurs demandes ; - condamné M. [D] à payer à M. [K] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [D] aux dépens. Par déclaration du 13 décembre 2022, M. [D] a relevé appel de cette décision. Une mesure de médiation a été ordonnée, qui n'a pas abouti à la conclusion d'un accord. L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 novembre 2023. EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES Par dernières conclusions reçues le 23 octobre 2023, outre des demandes de 'constater que' qui ne constituent pas des prétentions mais la simple reprise des moyens développés, M. [D] demande à la cour de : - infirmer le jugement dans toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté les parties du surplus de leurs demandes ; En conséquence, - débouter M. [K] de ses demandes ; - condamner M. [K] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [K] aux dépens. Par dernières conclusions reçues le 24 octobre 2023, M. [K] demande à la cour de : - débouter M. [D] de ses demandes ; - confirmer le jugement ; - condamner M. [D] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés par celles-ci. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande formée au titre de l'installation de chauffage L'appelant fait grief au premier juge de l'avoir condamné à faire remplir la cuve à fioul ou à procéder au remplacement de l'équipement par une chaudière à gaz de manière à assurer au locataire un niveau de chauffage normal alors qu'il a procédé à plusieurs reprises à la livraison de fioul ainsi qu'il en justifie par les factures produites. En réplique, l'intimé fait valoir qu'il se retrouve régulièrement sans chauffage malgré les relances régulières adressées au bailleur sur ce point, que les livraisons de fioul sont insuffisantes et que la chaudière de l'immeuble rencontre des défaillances. Selon l'article 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit comporter une installation permettant un chauffage normal. En l'espèce, si le bailleur justifie de quelques livraisons de fioul destinées à alimenter la chaudière collective de l'immeuble, les pièces produites par M. [K], notamment les attestations des trois infirmières intervenant à son domicile, établissent que le logement n'était pas chauffé en octobre et novembre 2018 et en mars et avril 2019. Il est également établi que le preneur a, à plusieurs reprises, directement par messages et par lettres mais également par l'intermédiaire de son assureur et d'une association de consommateurs, alerté le bailleur sur la nécessité de remplir la cuve à fioul et sur les défaillances de la chaudière et que M. [D] ne procède au remplissage de la cuve que sur sollicitation du preneur et de manière insuffisante. Le manquement du bailleur à son obligation d'assurer un chauffage normal du bien loué est ainsi caractérisé. Contrairement à ce que soutient M. [D] sur ce point, la circonstance que M. [K] occupe le logement avec ses parents ne saurait l'exonérer de son obligation de garantir au locataire un chauffage normal des lieux. Il en résulte que c'est par une exacte analyse des pièces qui lui étaient soumises que le premier juge a condamné M. [D] à assurer au locataire un niveau de chauffage normal du bien loué et ce, sous astreinte, compte tenu de la défaillance répétée et persistante du bailleur dans le respect de ses obligations sur ce point. Sur la demande formée au titre des travaux de remise en état du logement L'appelant soutient essentiellement que le locataire a aggravé les désordres en omettant de l'avertir de l'existence des désordres dans un délai raisonnable, que la superficie du logement n'est pas adaptée à une occupation par trois personnes et que M. [D] s'est opposé, au cours de l'année 2020, à la réalisation des travaux en ne permettant pas l'accès à son logement. En réplique, l'intimé fait valoir que l'humidité extrême qui règne dans le logement est imputable à l'absence d'isolation du logement et à l'absence de dispositif de ventilation, que ces travaux incombent au bailleur de même que l'installation d'un détecteur de fumée, que le logement loué est indécent, que l'occupation des lieux par trois personnes est sans incidence sur l'état d'indécence, que le bailleur a été informé des désordres dans un délai raisonnable et qu'il ne l'a pas informé préalablement de la réalisation de travaux. Il indique que depuis le jugement de première instance, certains travaux ont été effectués par le bailleur mais que ni la VMC ni le détecteur de fumée n'ont été installés et que l'alimentation de la chaudière en fioul demeure insuffisante. Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, de délivrer le logement en bon état d'usage et de réparation, de l'entretenir en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. En l'espèce, M. [D] ne conteste pas l'existence des désordres tels qu'ils sont décrits par le procès-verbal de constat d'huissier du 25 juillet 2019 qui fait état de la présence de moisissures et de l'absence de ventilation dans la cuisine et la salle de bains et par le rapport d'enquête sanitaire réalisé le 20 août 2019 qui décrit notamment le logement comme étant fortement dégradé par l'humidité et les moisissures et dépourvu de ventilation dans les pièces d'eau et qui fait état de l'absence de détecteur de fumée, d'une fissure dans le mur de l'une des chambres et d'un trou dans le mur de la fenêtre de la salle de bains. Le bailleur ne conteste pas la nécessité de procéder à des travaux pour y remédier mais il estime que ces travaux doivent être supportés par le locataire. C'est cependant par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a estimé que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance des lieux loués au regard de l'état fortement dégradé du logement dû à l'absence de ventilation et l'absence d'alimentation du chauffage collectif et l'a condamné sous astreinte à effectuer les travaux de remise en état nécessaires pour remédier à l'insalubrité du logement loué. Les travaux de mise en place d'une ventilation et d'un détecteur de fumée et de réparation des fissures et trous dans les murs du logement ne constituent pas des menues réparations à la charge du locataire au sens des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Dès lors qu'il est établi que certains travaux ont été réalisés depuis le jugement rendu, le bailleur ne peut valablement prétendre que l'obstruction du locataire serait à l'origine du défaut de réalisation des travaux nécessaires. Contrairement à ce que soutient M. [D] sur ce point, les désordres constatés, qui sont liés à l'absence de ventilation et de chauffage du logement et à l'absence de travaux faits par le bailleur depuis la conclusion du bail, ne sauraient être imputés à un manquement du preneur à son obligation d'entretien et l'occupation d'un logement de trois pièces d'une superficie de 57 m2 par trois personnes ne peut être qualifiée de fautive. Il n'est en outre pas contesté que M. [D], qui a acquis le logement au mois de juillet 2018, a visité l'appartement occupé par M. [K] le 6 juillet 2018 et qu'il ne peut ainsi sérieusement soutenir qu'il n'était pas informé de l'état de dégradation du logement loué, peu important à cet égard qu'il ait acquis le bien dans le cadre d'une vente aux enchères sans l'avoir visité préalablement. Enfin, les pièces produites établissent que M. [K] a, directement mais également par l'intermédiaire de la confédération nationale du logement et de son assureur, sollicité M. [D] dès le mois d'octobre 2018 pour que la cuve à fioul alimentant le chauffage collectif de l'immeuble soit approvisionnée. Le jugement déféré doit en conséquence être confirmé dans ses dispositions ayant condamné M. [D] sous astreinte à réaliser les travaux de remise en état du logement. Sur la demande de réduction du loyer L'appelant fait grief au premier juge d'avoir réduit le montant du loyer à la somme de 100 euros à compter du 1er septembre 2018 et jusqu'à la réalisation des travaux motifs pris de l'indécence du logement et de l'inertie du bailleur alors que la somme qu'il doit rembourser au preneur est disproportionnée eu égard à la réalité des désordres allégués. Compte tenu de l'état de dégradation et d'indécence du logement tel qu'il est établi non seulement par le procès-verbal de constat d'huissier mais également par le rapport de l'ARS et les photographies produites et du trouble de jouissance important subi par le locataire régulièrement privé de chauffage et contraint de vivre dans un logement insalubre, le premier juge a exactement apprécié le préjudice subi par M. [K] depuis le 1er septembre 2018 en réduisant le montant du loyer de 540 euros à 100 euros par mois jusqu'à la réalisation complète des travaux de remise en état. Le jugement déféré doit en conséquence être confirmé dans ses dispositions ayant réduit le montant du loyer à la somme de 100 euros à compter du 1er septembre 2018 et condamné M. [D] à verser à M. [K] la différence entre les loyers versés et la somme due. Sur les frais et dépens Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront confirmées. L'appelant sera condamné aux dépens d'appel, débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles et il devra verser à M. [K] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ; Y ajoutant, Condamne M. [J] [D] aux dépens d'appel ; Condamne M. [J] [D] à verser à M. [L] [K] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute M. [J] [D] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles. La greffière La présidente