Tribunal judiciaire, 30 mai 2024. 24/00641

Tribunal de Proximité [Adresse 3] [Localité 5] Tel : [XXXXXXXX01] N° RG 24/00641 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-75ZIH N° de Minute : JUGEMENT DU : 22 Juillet 2024 S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE C/ [G] [X] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE du 22 Juillet 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) La S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 4] Régulièrement représentée par Madame [P] [E], munie d'un pouvoir spécial de représentation ET : DÉFENDEUR(S) M. [G] [X] né le 07 Février 1982 à , demeurant [Adresse 2] non comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 30 MAI 2024 Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 22 JUILLET 2024, date indiquée à l'issue des débats par Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier PRESENTATION DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 6 novembre 2015, la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE, a donné à bail à compter du 16 novembre suivant à M. [G] [X] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial payable à terme échu de 410,43 euros. En présence de loyers impayés, la bailleresse a, par acte de commissaire de justice signifié le 23 octobre 2023 fait commandement au preneur d'avoir à lui payer la somme de 299,26 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 octobre 2023, outre 73,86 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyer par voie électronique avec accusé de réception en date du 25 octobre 2023. Par acte de commissaire de justice signifié le 29 mars 2024, la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE a fait citer M. [G] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de MONTREUIL SUR MER, lui demandant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : de constater la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et des articles 1741 du code civil et 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour défaut de paiement des loyers et charges ; d’ordonner l'expulsion immédiate de M. [G] [X] ainsi que de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est ; de l’autoriser à disposer des meubles se trouvant dans les lieux dans les conditions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; de condamner M. [G] [X] à lui payer le montant des loyers et charges dus à hauteur de la somme provisionnelle de 958,88 euros sauf à parfaire, avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 958,88 euros et à compter de la présente assignation en justice pour le surplus ; de condamner M. [G] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers jusqu’à la libération effective des lieux ; de condamner M. [G] [X] à payer la somme provisionnelle de 150 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que tous les dépens. L'assignation a été dénoncée le 29 mars 2024 aux services de la Préfecture. L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 30 mai 2024 où elle a été retenue. La SA HABITAT HAUTS DE FRANCE, représentée par Mme [P] [E], dûment munie d’un pouvoir, maintient ses demandes, précisant que le montant de la dette actuelle est de 1106,12 euros arrêtée au 15 mai 2024. Elle indique qu’à ce jour le paiement du loyer courant n’est pas repris et s’oppose à tout délai de paiement. M. [G] [X], assigné à étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier. L'affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2024, par mise à disposition au greffe. SUR CE En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la résiliation du bail Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate, dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. En l'espèce, la CCAPEX a été avisée de la situation d'impayés par courrier électronique du 25 octobre 2023. L'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.(…) L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant les observations écrites des intéressés sont joints au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’état dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. En l'espèce, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 29 mars 2024 plus de deux mois avant la première audience. L’action en résiliation de bail est recevable. Sur le constat de la résiliation du bail Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus ou de manquement grave aux obligations prévues à l’article 5 du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.   En l’espèce, il est constant que les causes du commandement de payer du 23 octobre 2023 sont demeurées impayées dans le délai contractuel, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 23 décembre 2023.   Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges : Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 06 novembre 2015, le commandement de payer du 23 octobre 2023, un décompte de créance arrêté au 15 mai 2024. Au vu de ces pièces, M. [G] [X] sera condamné au paiement de la somme de 1106,12 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023 sur la somme de 299,26 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.              Sur la suspension de la clause résolutoire :   Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative. En l’espèce le locataire qui ne justifie pas avoir repris le paiement de son loyer courant et qui est défaillant devant le tribunal, n’a formulé aucune demande de délai. Il ne justifie pas être en situation de régler sa dette locative le tribunal relevant que cette dernière a sensiblement augmentée depuis la délivrance du commandement de payer. Dans ce contexte des délais de paiement ne peuvent pas être accordés au défendeur. Sur le sort des meubles  Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des Procédures civiles d'exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés. Notamment l'article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n'est qu'à défaut de cette indication que l'huissier de justice chargé de l'expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d'en dresser inventaire conformément aux dispositions de l'article R.433-1. Il convient par conséquent de renvoyer la bailleresse à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux. Sur les autres demandes : Sur les dépens Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, il convient de dire que M. [G] [X] succombant à l'instance, supportera la charge des dépens. Sur les frais irrépétibles L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.   Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 150 euros de la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoireAux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. » Aucun élément de l'espèce ne justifie qu'il soit dérogé au principe de l'exécution provisoire de droit de la présente décision. PAR CES MOTIFS   Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,   DECLARE recevable l'action tendant au constat de la résiliation de bail ; CONDAMNE M. [G] [X] à payer à la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE la somme de 1106,12 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023 sur la somme de 299,26 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;   DIT n'y avoir lieu à l'octroi de délais de paiement ;   CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], conclu le 6 novembre 2015, entre la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE et M. [G] [X], à la date du 23 décembre 2023 ; ORDONNE à M. [G] [X] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ; RENVOIE la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux ; CONDAMNE M. [G] [X] à payer la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, jusqu’à son départ effectif des lieux ; CONDAMNE M. [G] [X] au paiement des dépens ; DEBOUTE la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, à MONTREUIL-SUR-MER, le 22 juillet 2024 LA GREFFIERE, LE JUGE,