Tribunal judiciaire, 08 juillet 2025. 25/00079

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 8] [Adresse 2] [Adresse 5] [Localité 3] NAC: 5AA N° RG 25/00079 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TVYT JUGEMENT N° B DU : 08 Juillet 2025 S.A. 3F OCCITANIE C/ [C] [O] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 08 Juillet 2025 à Me MONTEIS Expédition délivrée à toutes les parties JUGEMENT Le Mardi 08 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 03 Avril 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDERESSE S.A. 3F OCCITANIE, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEUR M. [C] [O], demeurant [Adresse 4] non comparant, ni représenté EXPOSE DU LITIGE La SA 3F OCCITANIE a donné à bail à Monsieur [C] [O] un appartement à usage d’habitation (A19) situé [Adresse 7]) par contrat signé électroniquement prenant effet au 18 juillet 2024, moyennant un loyer mensuel initial de 392,12€ hors charges. Compte tenu des manquements répétés de Monsieur [C] [O] à ses obligations locatives concernant la jouissance paisible des locaux loués, la SA 3F OCCITANIE l’a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024, devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond. Aux termes de l’assignation, la SA 3F OCCITANIE a sollicité de : - juger que les nuisances imputables à Monsieur [C] [O] sont constitutives d'un trouble anormal de voisinage, - prononcer la résiliation du bail d'habitation conclu entre la SA 3F OCCITANIE et Monsieur [C] [O], - ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [O] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, - supprimer le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux en application de l'article 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, - juger que faute pour Monsieur [C] [O] de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique, - fixer l'indemnité d'occupation mensuelle mise à la charge de Monsieur [C] [O] à une somme équivalente au montant du loyer et des charges jusqu'au départ effectif du locataire, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit, - condamner Monsieur [C] [O] à payer à la SA 3F OCCITANIE la somme de 1.500€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner Monsieur [C] [O] aux entiers dépens. A l’audience du 3 avril 2025, la SA 3F OCCITANIE a comparu représentée par son conseil et a maintenu ses demandes dans les termes de son exploit introductif d’instance. Assigné par acte de commissaire de justice signifié à étude, Monsieur [C] [O] n’était ni présent ni représenté à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025 prorogé au 8 juillet 2025. MOTIFS DE LA DECISION I- SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION DU CONTRAT DE BAIL : L’article 1728 alinéa 1 du code civil prévoit que le preneur est tenu de l’obligation d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention. L’article 1729 du Code civil précise que « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ». Corrélativement, l’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que « Le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ». Il appartient au juge du fond d’apprécier, selon les circonstances, si la gravité des manquements de l’une des parties à ses obligations justifie de prononcer la résolution judiciaire du contrat. Il est également de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage. Il s'agit d'une responsabilité objective, fondée sur la constatation du dépassement d'un seuil de nuisance sans qu'il soit nécessaire d'imputer clui-ci à une faute ou à l'inobservation d'une disposition législative ou réglementaire. Le caractère anormal d'un trouble de voisinage doit s'apprécier in concreto en tenant compte des circonstances de temps et de lieu et il appartient à la partie qui s'en prévaut de rapporter la preuve qu'elle subit un trouble, qui par son caractère excessif lié notamment à son intensité, sa durée ou à sa répétitivité, excède les inconvénients ordinaires. En l’espèce, la SA 3F OCCITANIE verse aux débats un courrier en date du 18 septembre 2024, signé par 36 locataires de la résidence, sollicitant la résiliation du contrat de bail du défendeur pour des comportements de vol et dégradations sur leurs biens commis par Monsieur [C] [O] (Pièce 3 bailleresse). La bailleresse verse également les procès-verbaux de plainte de deux locataires de la résidence en date des 17 et 18 septembre 2024 pour des faits de dégradations imputables à Monsieur [C] [O] (pièce 4,5 et 6 bailleresse). Monsieur [C] [O] a par ailleurs fait l’objet à ce titre d’une condamnation à une peine d’emprisonnement délictuel de 4 mois par ordonnance d’homologation du tribunal judiciaire de Toulouse du 19 septembre 2024 ainsi qu’une interdiction de paraître au chemin de Lapin à Toulouse (adresse d’une victime) pour une période de deux années pour des faits de vol, tentative de vol ainsi que des actes de dégradation commis sur les véhicules de résidents au sein de la résidence [6] soit très peu de temps après son entrée dans le logement. Par courrier du 19 décembre 2024, soit postérieurement à l’introduction de la présente instance, la SA 3F OCCITANIE a adressé à nouveau une mise en demeure à Monsieur [C] [O] pour des nuisances intervenues dans la nuit du 13 décembre 2024 provoquées par des individus présents dans son logement, survenues dans les parties communes, notamment des faits dr consommation de cannabis. (Pèce 7 bailleresse). Par courrier du 22 janvier 2025, la bailleresse lui a adressé à nouveau une mise en demeure de cesser toutes incivilités dans les plus brefs délais. (Pièce 8 bailleresse). La SA 3F OCCITANIE verse en outre un courriel en date du 5 février 2025 adressé par une locataire faisant état de la dégradation de son véhicule par le défendeur, exprimant son inquiétude pour la sécurité des locataires et de leurs véhicules. Le procès-verbal de la plainte de la locataire est également fourni, dans lequel elle indique qu’elle soupçonne Monsieur [C] [O] d’être l’auteur des faits. (Pièce 9 bailleresse). Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de constater que les troubles signalés et corroborés par les éléments évoqués plus haut s’inscrivent dans la durée et sont répétitifs. L’existence de troubles anormaux de voisinage causés par Monsieur [C] [O] étant établie, le tribunal dispose d’éléments suffisants et actuels établissant des manquements graves et répétés aux obligations du preneur justifiant la résiliation du bail le liant à la SA 3F OCCITANIE. En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail signé le 15 juillet 2024 à la date de la présente décision. L’expulsion de Monsieur [C] [O] sera ordonnée en conséquence. Par ailleurs compte-tenu de la gravité et de la durée des troubles, en dépit de la condamnation dont il a fait l’objet et même postérieurement à celle-ci, la mauvaise foi de Monsieur [C] [O] est par conséquent caractérisée. Il y a lieu en conséquence de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Monsieur [C] [O] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail et donc à compter du 8 juillet 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi. II-SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Monsieur [C] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA 3F OCCITANIE afin d’assurer la défense de ses intérêts, Monsieur [C] [O] sera condamné à lui verser la somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort : PRONONCE la résiliation du contrat de bail ayant pris effet au 18 juillet 2024 conclu entre la SA 3F OCCITANIE et Monsieur [C] [O] relatif à un appartement à usage d’habitation (A19) situé [Adresse 7]) à compter de la présente décision ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [O] et à tout occupant de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; SUPPRIME le délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution en raison de la mauvaise foi de Monsieur [C] [O] ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue du délai de 15 jours précité, la SA 3F OCCITANIE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; CONDAMNE Monsieur [C] [O] à payer à la SA 3F OCCITANIE une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du contrat de bail soit à compter du 8 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés ; FIXE l’indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ; CONDAMNE Monsieur [C] [O] à payer à la SA 3F OCCITANIE la somme 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [C] [O] au paiement des entiers dépens ; DEBOUTE la SA 3F OCCITANIE de toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. Le Greffier La Première Vice-Présidente