Cour d'appel, 10 septembre 2024. 21/05023

10/09/2024 ARRÊT N° 317 N° RG 21/05023 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OQ3P VS / CD Décision déférée du 02 Novembre 2021 - Tribunal de Grande Instance de MONTAUBAN - 21/00033 Mme RIBEYRON S.A. SA BATIMAP C/ S.A.R.L. GXO SUPPLY CHAIN [Localité 8] FRANCE INFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 2ème chambre *** ARRÊT DU DIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANTE S.A. SA BATIMAP agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège. [Adresse 1] [Adresse 7] [Localité 3] Représentée par Me Christophe MORETTO de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMEE S.A.R.L. GXO SUPPLY CHAIN [Localité 8] FRANCE - Anciennement dénommée XPO SUPPLY CHAIN [Localité 8] FRANCE - Prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2], [Adresse 5] [Localité 8] Représentée par Me Ghislain GOSSET de la SARL LAW-EASE, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant V. SALMERON, Présidente, chargée du rapport et M. NORGUET, Conseillère. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : V. SALMERON, présidente M. NORGUET, conseillère S. MOULAYES, conseillère Greffier, lors des débats : A. CAVAN ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre. Exposé des faits et procédure : Selon acte authentique du 31 décembre 1997, la société Batimap et la société Fructicomi ont donné à bail commercial, à effet du 1er janvier 1998, à la société Magasins Généraux de France, un ensemble immobilier sis à [Adresse 4] et à [Localité 6], Pont de Pointe (Tarn-et-Garonne) à usage d'entrepôts d'une surface totale de 12 899 m2. A la suite de la construction d'une extension de locaux, les parties ont régularisé un nouveau bail le 10 juillet 2002 qui a fait l'objet d'un avenant le 7 octobre 2010 prenant acte de la cession de fonds de commerce intervenue entre la société Magasins Généraux de France et la société MGF Logistique Sud Ouest et portant modification du montant du loyer. Par acte du 12 janvier 2012, la société Batimap et la société Fructicomi ont donné à bail commercial les locaux d'une superficie de 19 664 m2 à la société Mgf Logistique Sud Ouest, décrite comme déclarant connaître parfaitement les locaux loués en étant déjà locataire depuis plusieurs années. Par acte sous seing privé du 1er juillet 2014, la société Mgf Logistique Sud Ouest a cédé son fonds de commerce à la société Nd Ctl, devenue à compter du 1er décembre 2015 la société Xpo Supply Chain [Localité 8] France. Par acte authentique du 12 juin 2018, la société Batimap et la société Xpo Supply Chain [Localité 8] France ont signé un avenant prévoyant la possibilité pour le preneur de donner congé à titre dérogatoire pour le 31 décembre 2018 et à défaut, la conclusion d'un nouveau bail d'une durée de 9 ans, à compter du 1er janvier 2019 avec régularisation au plus tard le 1er juillet 2018 pour un loyer annuel de 694 833 euros ht. Par courrier du 10 décembre 2018, la société Batimap a donné suite à la demande de la société Xpo Supply Chain [Localité 8] France de proroger le contrat de bail jusqu'au 31 mai 2019 aux mêmes conditions financières que le bail en cours, avec mise aux normes des installations techniques du site. A la suite de la réalisation de l'état des lieux le 29 mai 2019, la société Batimap a demandé à la société Xpo Supply Chain [Localité 8] France de lui payer la somme de 114 050,12 euros au titre des travaux de remise en état puis le 23 juin 2020, celle de 48 008,50 euros déduction faite du dépôt de garantie. Par acte d'huissier de justice du 7 décembre 2020, la Sa Batimap a fait assigner la Sarl Xpo Supply Chain Toulouse France devant le tribunal judiciaire de Montauban en paiement en principal de la somme de 114 050,12 euros. Par jugement du 2 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Montauban a : fixé la créance de la société Batimap envers la société Xpo Supply Chain [Localité 8] à la somme de 19 611,77 euros au titre des réparations locatives, fixe la créance de la société Xpo Supply Chain [Localité 8] envers la société Batimap au titre du dépôt de garantie à la somme de 66 041,67 euros, ordonné la compensation entre les sommes dues par chaque société et condamné la société Batimap à payer à la société Xpo Supply Chain la somme de 46 429,90 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, condamné la société Batimap à payer à la société Xpo Supply Chain la somme de 2 000 euros en application de l'article 700,1° du code de procédure civile (cpc), condamné la société Batimap aux dépens en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration en date du 21 décembre 2021, la Sa Batimap a relevé appel du jugement. La portée de l'appel est la réformation des chefs du jugement qui ont : rejeté des demandes de condamnation formées par Batimap au titre des réparations locatives à hauteur de 114,050,12 euros, fixation la création de la société Batimap envers la société XPO Supply Chain [Localité 8] à la somme de 19.611,77 euros au titre des réparations locatives, condamné la société Batimap à payer à la société Xpo la somme de 2 000 euros d'article 700, condamné la société Batimap aux dépens. Par conclusions en date du 28 juillet 2022, la Sa Batimap a saisi le magistrat chargé de la mise en état d' un incident de procédure aux fins de dire irrecevables les conclusions au fond de la Sarl Gxo Supply Chain [Localité 8] France déposées au greffe le 26 juillet 2022 au visa des articles 909 et 911 du code de procédure civile. Par ordonnance en date du 8 décembre 2022, le magistrat chargé de la mise en état a : déclaré irrecevables les conclusions de la Sarl Gxo Supply Chain [Localité 8] France déposées le 26 juillet 2022 ; condamné la Sarl Gxo Supply Chain [Localité 8] France aux dépens de l'incident. La clôture est intervenue le 8 janvier 2024. Prétentions et moyens des parties : Vu les conclusions d'appelant déposées au greffe le 3 mars 2022 et notifiées le 21 mars 2022 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la SA Batimap demandant, au visa des articles L145-1 et R145-1 du code de commerce, 1718 et suivants et 1732 du code civil, 1347 et suivants du code civil, de : rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées, déclarer l'appel recevable, au fond le dire bien fondé, confirmer le jugement en ce qu'il a : fixé la créance de la société Xpo Supply Chain [Localité 8] France envers la société Batimap au titre du dépôt de garantie à la somme de 66.041,67 euros, ordonné la compensation entre les sommes dues par chaque société, infirmer le jugement entrepris pour le surplus et statuant à nouveau : condamner la société Xpo Supply Chain [Localité 8] France à payer à la société Batimap le coût des travaux de remise en état des locaux, se décomposant de la manière suivante : - 49.800 euros ttc au titre des frais de nettoyage - 11.726,12 euros ttc au titre des travaux de remise en état des systèmes de désenfumage, - 17.724 euros ttc au titre des réglages et changement de portes coupe-feu - 25.156,80 euros ttc au titre des travaux de remise en état des portes et serrures - 9.643,20 euros ttc au titre des travaux de reprise du sol soit un total de 114.050,12 euros ttc en conséquence, condamner la société XPO au paiement après compensation, de la somme résiduelle de 48.008,45 euros à la société Batimap, avec intérêt au taux légal à compter du 23 juin 2020 date de la mise en demeure, condamner la société Xpo au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance, condamner la société Xpo au paiement des entiers dépens de première instance, y ajoutant, condamner la société Xpo au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d'appel, condamner la société Xpo au paiement des entiers dépens d'appel. Motifs de la décision : En application de l'article 472 du cpc, en appel, si l'intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés. Lorsque la partie intimée ne constitue pas avocat, ou si ses conclusions ont été déclarées irrecevables, la cour doit examiner, au vu des moyens d'appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s'est déterminé. En cause d'appel, la SA Batimap, bailleur, demande la réformation du jugement uniquement sur cinq postes de dépenses au titre de la remise en état des lieux : les frais de nettoyage, les travaux concernant les systèmes de désenfumage, concernant les réglages des portes coupe feu, concernant la remise en état des portes et des serrures et les travaux de reprise du sol. Eu égard aux pièces produites en cause d'appel et aux critiques de la partie appelante, la cour analyse la pertinence des motifs du tribunal ainsi selon les dépenses de remise en état concernées suivantes :. - Sur les frais de nettoyage : la SA Batimap reproche au premier juge d'avoir écarté les frais de nettoyage tout en reconnaissant un état global de saleté des revêtements et des sols et en appliquant un taux de vétusté de 80% à la facture de nettoyage. Or, elle demande à être remboursée des coûts de nettoyage supportés à concurrence de 49 800 euros TTC . Le tribunal a en effet appliqué un taux de vétusté de 80% à la facture de nettoyage alléguée et condamné le preneur à concurrence de 20% de cette facture soit 9.960 euros ttc. A l'examen de la pièce 14 , « facture Soap de 49.800 euros ttc », il convient de constater que les prestations mentionnées sont intitulées « travaux exceptionnels de juillet 2019 » et « travaux divers » pour chaque secteur d'intervention sans qu'il soit précisé qu'il s'agit d'une prestation de nettoyage. A défaut de précision sur le type de travaux divers ou exceptionnels opérés qui ne se bornent pas à des travaux de nettoyage comme voudrait le faire juger le bailleur, c'est à bon droit que le premier juge a appliqué un taux de vétusté sur cette facture. Le taux de vétusté de 80% est par ailleurs, suffisamment caractérisé par le juge par des motifs précis et pertinents que la cour adopte eu égard au constat d'huissier de justice produit aux débats. Le jugement sera confirmé de ce chef. - Sur les travaux concernant les systèmes de désenfumage : le bailleur demande la confirmation du jugement qui a condamné la société Xpo à lui verser la somme de 9771,77 euros correspondant au changement des cartouches CO2. Le bailleur demande la condamnation Ttc soit 11.726,12 euros ttc (pièces 17 et 18). Il sera fait droit à sa demande qui s'exprime toute taxe comprise comme les autres chefs de demande retenus et le différentiel s'élève à 1.954,35 euros au titre de la TVA en plus à rembourser par le preneur. - Sur les travaux concernant les réglages des portes coupe feu : la SA Batimap demande le remboursement de la facture Desautel de 14.770 euros HT soit 17.724 euros ttc du 31 décembre 2019 correspondant au changement de la porte. Le tribunal, pour débouter le bailleur de ce chef, a considéré, après une analyse détaillée, que le preneur ne devait prendre en charge que les dégâts constatés dans l'état des lieux de sortie qui ne relevait le défaut de fermeture que d'une seule porte coupe feu, seule réparation due par le preneur, alors que la facture dont il est demandé le remboursement évoque le réglage de deux portes coupe feu et la pose d'une 3ème porte. Après analyse des pièces 15,16, 19 et 24, la cour constate que les devis et facture de la société Desautel ne détaillent pas le coût de remplacement et de réparation de chaque élément et fournit un coût global de l'ensemble de son intervention même si dans un message du 8 juillet 2019 la FNAIM a expliqué à madame [Y] [E], chargée de la gestion du chantier par le bailleur (cf page 1du constat de l'état des lieux de sortie), ce qui ne fonctionnait pas au niveau des 3 portes coupe feu. Par ailleurs, dans le constat d'huissier contradictoire de sortie (pièce 8), sont mentionnés un désordre sur la porte coupe feu, page 10 dans le local de charge, «  la cornière de la porte coupe feu présente des torsions » et page 11, dans la cellule 2, « la cornière au niveau de la porte coupe feu d'accès depuis la cellule 1 cote façade principale présente des torsions ». Enfin dans le devis de 2018 (pièce 15) il est évoqué « les portes n°2 et 3 ( ne ferme pas) » ; dans le devis du 30 août 2018 ( pièce 16), il est évoqué « prévoir un réglage des 2 porte coupe feu » en partie 1 et « la mise en place d'une nouvelle porte coupe feu coulissante métallique » en partie 2 et, dans la facture du 31 décembre 2019, « réglage de 2 pc feu+pose nouvelle pc feu » sans autre détail pour un total de 14.770 euros ht. Force est de constater que les désordres contradictoirement constatés dans l'état des lieux de sortie ne portaient que sur le réglage de 2 portes coupe feu et non sur la pose d'une nouvelle porte coupe feu décidée après la sortie. A défaut de préciser le détail de l'intervention de la société Desautel pour réparer les désordres à la seule charge du preneur, et ce encore à hauteur d'appel, la cour ne peut que confirmer la décision du premier juge qui a débouté la SA Batimap de sa demande de remboursement de travaux incombant au preneur et dont elle ne justifie pas précisément du montant. Le jugement sera confirmé de ce chef. - Sur les travaux concernant la remise en état des portes et des serrures : la SA Batimap demande le remboursement de 3 factures de ce chef de la société FAV pour un total de 25.156,80 euros ttc en détaillant les portes et serrures concernées, pièce par pièce, dans l'état des lieux de sortie pour répondre à la critique du premier juge qui considérait que les factures n'étaient pas détaillées et les prestations effectuées non rattachées aux désordres constatés. La cour constate que le premier juge, pour débouter le bailleur de ce chef, fait observer que l'état des lieux ne relève aucun désordre relatif aux serrures et aux issues de secours et mentionne que les portes sectionnelles sont toutes en état de fonctionnement et certaines présentent des torsions et qu'enfin, que ne sont pas caractérisés les dégradations ou désordres affectant ces équipements. A l'examen de l'état des lieux de sortie et des pièces 20 et 21, la cour relève que les deux factures Fav produites du 31 janvier 2020, mentionnent les chefs d'intervention suivantes : serrurerie (3), rideaux (4 +1), bloc porte (4), laquage des bloc porte (4), porte CF (coupe feu) coulissante (1), porte sectionnelle (remise en état 1) plus une fourniture de serrure à mortaiser têtière inox dans la facture distincte et la facture du 30 septembre 2020 portait sur la fourniture, la pose avec laquage d'un ensemble porte sectionnelle industrielle. Par ailleurs, sur l'état de sortie, il est mentionné en effet 11 dysfonctionnements ou désordres relatifs aux portes dont 4 portent sur des poignées cassées et un sur un bloc serrure manquant outre les portes sectionnelles qui fonctionnent mais dont la porte n°8 présente une torsion et trois autres présentent un renfoncement ou un percement. Dès lors, la cour ne peut indemniser qu'un bloc serrure manquant et 4 poignées cassées ainsi que la remise en état de 7 portes qui ne sont pas des portes métalliques outre le remplacement d'une porte sectionnelle et la seule réparation de 3 autres mais non pas l'installation d'une porte coupe feu coulissante dont il a déjà été précisé précédemment qu'elle n'était pas mentionnée dans l'état des lieux de sortie. Eu égard aux seuls détails des 3 factures de la société FAV qui se rattachent aux désordres retenus, la cour indemnisera donc la SA Batimap de ce chef à concurrence de 4.800 euros ttc et infirmera le jugement de ce chef. - Sur les travaux de reprise du sol : la SA Batimap demande le remboursement des frais de reprise du dallage et meulage des anciens racks pour 9.643,20 euros ttc selon facture du repreneur actuel pour éviter le coût beaucoup plus cher des travaux effectués par un tiers professionnel. Elle explique que la société Xpo avait installé des racks fixés au sol pour les besoins de son activité et qu'elle devait les retirer lors de la restitution des lieux et remédier aux désordres consécutifs par une reprise des ancrages comme cela résulte des échanges entre les parties. Lors de l'état des lieux de sortie, la société Xpo a reconnu que la remise en état des dallages n'avait pas été faite correctement. Il est reproché au premier juge d'avoir débouté le bailleur de ce chef en raison d'une usure normale et à l'effet vétusté alors qu'il s'agit de désordres occasionnés par le preneur lui-même pour exploiter son activité et par une remise en état mal faîte puisqu'il a été relevé des « desaffleurements » ou des aspérités avec des tiges filetées qui dépassent dans l'état des lieux de sortie. Après examen des pièces soumises à son appréciation, la cour constate en effet que dans la cellule 1 et la cellule 2 l'enlèvement des racks au sol a occasionné des désordres : éclatements sur le sol en béton non repris ou encore des reprises non lissées et « une tige filetée à proximité de la grille en sortie de sol présentant un désaffleure ». La seule facture produite de la société Pole vert en pièce 22, datée du 7 octobre 2019, qui comprend la reprise du dallage industriel sur les parties endommagées et la reprise du meulage des anciens ancrages de racks comprend également la remise en état des serrureries et des issues de secours pour un prix global forfaitaire total de 34.800 euros ttc. En revanche, il n'est pas justifié de la demande de 9.643,20 euros ttc correspondant selon le demandeur à une facture du repreneur actuel. A défaut de précision sur le coût de remise en état des seuls désordres incombant au preneur qui n'avait pas totalement mené à bien les travaux de remise en état après enlèvement des racks, et ce, selon les règles de l'art, la cour fixe le montant de ce préjudice à 3000 euros ttc et infirmera le jugement de ce chef. Par conséquent, la SA Batimap détient une créance de remise en état des lieux sur le preneur de 29.366,12 euros (= 19.611,77 +19.54,35 +4800 +3000) . En définitive après compensation du dépôt de garantie non remis en cause en appel à concurrence de 66.041,67 euros, la SA Batimap sera condamnée à verser à la société Xpo la somme de 36.675,55 euros (= 66.041,67 ' 29.366,12 ) avec intérêt au taux légal à compter de l'arrêt. - Sur les demandes annexes : Eu égard à l'issue du litige, la SA Batimap prendra à sa charge les dépens de première instance et la société Xpo qui succombe en appel sera condamnée aux dépens d'appel. En revanche, après analyse des enjeux financiers et juridiques du litige et de son issue, la SA Batimap sera condamnée à verser 2.000 euros en application de l'article 700 du cpc en première instance et sera déboutée de ses demandes en appel de ce chef. PAR CES MOTIFS : La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement, mais seulement en ce qu'il a : fixé la créance de la société Batimap envers la société Xpo Supply Chain [Localité 8] à la somme de 19 611,77 euros au titre des réparations locatives, ordonné la compensation entre les sommes dues par chaque société et condamné la société Batimap à payer à la société Xpo Supply Chain la somme de 46 429,90 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés, - Fixe la créance de la société Batimap envers la société Xpo Supply Chain [Localité 8] à la somme de 29.366,12 euros ttc au titre des réparations locatives - Ordonne la compensation entre les sommes dues par chaque société et condamne la société Batimap à payer à la société Xpo Supply Chain la somme de 36.675,55 euros euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt, - Confirme le jugement pour le surplus - Condamne la société Xpo aux dépens d'appel - Déboute la SA Batimap de sa demande en appel en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le Greffier La Présidente.