Cour d'appel, 27 mars 2024. 22/00526

Chambre civile Section 2 ARRET N° du 27 MARS 2024 N° RG 22/00526 - N° Portalis DBVE-V-B7G-CET6 GD-R Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AJACCIO, décision attaquée en date du 07 Juillet 2022, enregistrée sous le n° 20/00529 [L] [L] [A] C/ [B] [M] Copies exécutoires délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE BASTIA CHAMBRE CIVILE ARRET DU VINGT SEPT MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE ARRET MIXTE APPELANTS : M. [I] [W] [G] [L] né le 11 Janvier 1960 à [Localité 7] [Adresse 15] [Localité 7] Représenté par Me Marie dominique BOLELLI, avocat au barreau d'AJACCIO M. [N] [F] [L]-[A] Mineur, pris en qualité d'héritier de feu [X] [D] [L] né le 07 mars 1958 pré décédé, réprésenté par son représentant légal [P] [C] [A] (mère) né le 14 Août 2006 à [Localité 16] [Adresse 9] [Adresse 9] [Localité 10] Représenté par Me Marie dominique BOLELLI, avocat au barreau d'AJACCIO INTIMES : M. [K] [B] ambulancier SAMU né le 08 Janvier 1991 à [Localité 7] [Adresse 12] [Localité 7] Représenté par Me Christelle MENAGE, avocat au barreau d'AJACCIO Mme [T] [M] née le 05 Mai 1992 à [Localité 7] [Adresse 12] [Localité 7] Représentée par Me Christelle MENAGE, avocat au barreau d'AJACCIO COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 novembre 2023, devant Guillaume DESGENS, Conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Thierry BRUNET, Président de chambre Valérie LEBRETON, Présidente de chambre Guillaume DESGENS, Conseiller GREFFIER LORS DES DEBATS : Vykhanda CHENG. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 mars 2024 ARRET : Contradictoire, Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Guillaume DESGENS, Conseiller, le président de chambre empêché, et par Vykhanda CHENG, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DES FAITS Selon jugement du 7 juillet 2022, le tribunal judiciaire d'Ajaccio a déclaré parfaite la vente survenue à l'issue du compris des 9 et 18 septembre 2019 et condamné les vendeurs sous astreinte à régulariser la vente par acte authentique sous deux mois ainsi qu'à payer 5 000 euros au titre de la clause pénale et 6 000 euros de dommages et intérêts. Par déclaration reçue le 2 août 2022, M. [I], [W] [L], M. [N], [F] [L]-[A], représenté par Mme [P], [C] [A] ont interjeté appel du jugement en ce qu'il « Déclare le compromis de vente de 9 et 18 septembre 2019 parfaitement valable ; Déclare parfaite la vente survenue entre les parties à l'issue du compromis de vente de 9 et 18 septembre 2019 ; Condamne solidairement Monsieur [I] [L] et Monsieur [N] [L]-[A], pris en la personne de son représentant légal Madame [P] [A], à régulariser la vente de façon authentique devant Maître [Z] [E], et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement. Dit que passé ce délai Monsieur [I] [L] et Monsieur [N] [L] [A] pris en la personne de son représentant légal Madame [P] [A] seront condamnés au paiement d'une astreinte provisoire de deux cents euros par jour de retard pendant un délai de six mois ; Condamne solidairement [I] [L] et Monsieur [N] [L] [A], pris en la personne de son représentant légal, Madame [P] [A] à payer à Monsieur [Y] [B] et Madame [T] [M] au paiement de la somme de 5000 euros au titre de la clause pénale; Condamne solidairement Monsieur [I] [L] et Monsieur [N] [L] [A] pris en la personne de son représentant légal Madame [P] [A] à payer à Monsieur [K] [B] et Mme [T] [M] la somme de 6000 euros au titre de dommages et intérêts ; Condamne Monsieur [I] [L] et Monsieur [N] [L] [A] pris en la personne de son représentant légal Madame [P] [A] à payer à Monsieur [K] [B] et Madame [T] [M] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Monsieur [I] [L] et Monsieur [N] [L] [A] pris en la personne de son représentant légal Madame [P] [A] aux dépens ; Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision ; Rejette toutes les autres demandes plus amples ou contraire formées par les parties ». Par conclusions transmises le 6 juin 2023, M. [I], [W], [G] [L] et M. [N], [F] [L], représenté par sa mère, Mme [P], [C] [A], ont demandé à la cour de : - Déclarer recevable l'appel formé par M. [I], [W], [G] [L] et M. [N], [F] [L] ce dernier représenté par sa mère Mme [P], [C] [A], à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Ajaccio en date du 7 juillet 2022 ; - Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Ajaccio en date du 7 juillet 2022 en ce qu'il : « Déclare le compromis de vente de 9 et 18 septembre 2019 parfaitement valable ; Déclare parfaite la vente survenue entre les parties à l'issue du compromis de vente de 9 et 18 septembre 2019 ; Condamne solidairement Monsieur [I] [L] et Monsieur [N] [L]'[A], pris en la personne de son représentant légal Madame [P] [A], à régulariser la vente de façon authentique devant Maître [Z] [E], et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement. Dit que passé ce délai Monsieur [I] [L] et Monsieur [N] [L] [A] pris en la personne de son représentant légal Madame [P] [A] seront condamnés au paiement d'une astreinte provisoire de deux cents euros par jour de retard pendant un délai de six mois ; Condamne solidairement [I] [L] et Monsieur [N] [L] [A], pris en la personne de son représentant légal, Madame [P] [A] à payer à Monsieur [Y] [B] et Madame [T] [M] au paiement de la somme de 5000 euros au titre de la clause pénale; Condamne solidairement Monsieur [I] [L] et Monsieur [N] [L] [A] pris en la personne de son représentant légal Madame [P] [A] à payer à Monsieur [K] [B] et Mme [T] [M] la somme de 6000 euros au titre de dommages et intérêts ; Condamne Monsieur [I] [L] et Monsieur [N] [L] [A] pris en la personne de son représentant légal Madame [P] [A] à payer à Monsieur [K] [B] et Madame [T] [M] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Monsieur [I] [L] et Monsieur [N] [L] [A] pris en la personne de son représentant légal Madame [P] [A] aux dépens ; Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision ; Rejette toutes les autres demandes plus amples ou contraire formées par les parties » ; Statuant de nouveau sur les chefs du jugement critiqués, - Annuler ledit compromis de vente en date des 9 et 18 septembre 2019 ou à tout le moins le déclarer inopposable au mineur [N], [F] [L]-[A] représenté à l'instance par sa mère [P] [A] ; A titre subsidiaire, - Prononcer la rescision du compromis de vente pour lésion des 7/12 ; - Prononcer l'annulation du compromis en date du 9 et 18 septembre 2019 portant sur les parcelles cadastrées Section H n° [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] sur la commune de [Localité 7], [Adresse 14] ; A titre plus subsidiaire, - Déclarer recevable l'action en rescision pour lésion ; - Désigner avant dire droit un collège des trois experts requis par l'article 1678 du code civil. A titre infiniment subsidiaire, - Prononcer l'annulation du compromis sur le fondement des dispositions de l'article 1195 du code civil ; En tous les cas, - Débouter les consorts [M]-[B] de toutes leurs demandes fins et conclusions ; - Condamner les consorts [M]-[B] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens. Par conclusions transmises le 30 janvier 2023, M. [K] [B] et Mme [T] [M] ont demandé à la cour de : - Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées à l'exception de celles visées par l'appel incident de Mme [T] [M] et M. [K] [B], c'est-à-dire le confirmer en ce qu'il : « Déclare le compromis de vente de 9 et 18 septembre 2019 parfaitement valable ; Déclare parfaite la vente survenue entre les parties à l'issue du compromis de vente de 9 et 18 septembre 2019 ; Condamne solidairement Monsieur [I] [L] et Monsieur [N] [L]-[A], pris en la personne de son représentant légal Madame [P] [A], à régulariser la vente de façon authentique devant Maître [Z] [E], et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement. Dit que passé ce délai Monsieur [I] [L] et Monsieur [N] [L] [A] pris en la personne de son représentant légal Madame [P] [A] seront condamnés au paiement d'une astreinte provisoire de deux cents euros par jour de retard pendant un délai de six mois ; Condamne Monsieur [I] [L] et Monsieur [N] [L] [A] pris en la personne de son représentant légal Madame [P] [A] à payer à Monsieur [K] [B] et Madame [T] [M] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Monsieur [I] [L] et Monsieur [N] [L] [A] pris en la personne de son représentant légal Madame [P] [A] aux dépens ; Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision ; Rejette toutes les autres demandes plus amples ou contraire formées par les parties ». Sur les chefs visés par l'appel incident : - Réformer le jugement du 07 juillet 2022 en ce qu'il : « Condamne solidairement [I] [L] et Monsieur [N] [L] [A], pris en la personne de son représentant légal, Madame [P] [A] à payer à Monsieur [Y] [B] et Madame [T] [M] au paiement de la somme de 5000 euros au titre de la clause pénale; Condamne solidairement Monsieur [I] [L] et Monsieur [N] [L] [A] pris en la personne de son représentant légal Madame [P] [A] à payer à Monsieur [K] [B] et Mme [T] [M] la somme de 6000 euros au titre de dommages et intérêts » ; Statuant de nouveau sur les chefs réformés : - Condamner solidairement M. [I] [W] [G] [L] et M. [N], [F] [L]-[A] représenté par son représentant légal, sa mère, Mme [P] [A], à payer à M. [K] [B] et à Mme [T] [M], la somme de 7 500 euros au titre de la pénalité contenue au compromis ; - Condamner M. [I] [W] [G] [L] et M. [N], [F] [L]-[A] représenté par son représentant légal, sa mère, Mme [P] [A], à payer à M. [K] [B] et à Mme [T] [M] la somme de 63 566 euros à titre de dommages et intérêts ; Subsidiairement : - Confirmer purement et simplement les chefs visés par l'appel incident. Dans tous les cas, - Condamner solidairement M. [I] [W] [G] [L] et M. [N], [F] [L]-[A] représenté par son représentant légal, sa mère, Mme [P] [A] à payer à Mme [T] [M] et M. [K] [B] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner solidairement M. [I] [W] [G] [L] et M. [N], [F] [L]-[A] représenté par son représentant légal, sa mère, Mme [P] [A] aux entiers dépens d'appel ; - Débouter M. [I] [W] [G] [L] et M. [N], [F] [L]-[A] représenté par son représentant légal, sa mère, Mme [P] [A] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. Par ordonnance du 7 juin 2023 la présente procédure a été clôturée et fixée à plaider au 16 novembre 2023. Le 16 novembre 2023, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 27 mars 2024. La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l'article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties. SUR CE, Les 9 et 18 septembre 2019, Mme [T] [M] et M. [K] [B] ont signé un compromis de vente sous seing privé avec [X], [D] [L] et M. [I], [W], [G] [L], indivisaires à concurrence de la moitié chacun portant sur une maison individuelle avec terrain autour cadastré section H n° [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] au [Adresse 14] à [Localité 7] (Corse-du-Sud), sous conditions suspensives de droit commun et particulières, la réitération authentique devant intervenir au plus tard dans le délai de 3 mois à compter du compromis devant les notaires respectifs des parties, soit le 18 décembre 2020. [X], [D] [L] est décédé le 15 novembre 2019, laissant pour lui succéder un enfant mineur, [N], [F] [L]-[A], représenté par sa mère, représentante légale, Mme [P], [C] [A]. La vente n'a, dans ce contexte, jamais été régularisée malgré les multiples relances des acheteurs et de leur notaire. Au soutien de leur demande d'annulation ou de rescision de la vente, les appelants relèvent que la clause de reprise figurant dans le compromis de vente ne saurait être opposable à un enfant mineur ; que par ailleurs, au visa de l'article 1674 du code civil, le compromis aurait été conclu à vil prix, dès lors que plusieurs estimations évalueraient le bien entre 370 000 et 385 000 euros, et non 150 000 euros ; qu'ils précisent que l'écart de prix entre celui fixé dans le compromis et la valeur réelle du bien s'expliquerait par la situation financière très dégradée à l'époque de [X] [L], lequel souhaitait au plus vite vendre le bien objet du litige, et qu'une telle situation ne saurait préjudicier à son fils mineur et de surcroît atteint d'un grave handicap ; qu'à titre subsidiaire, ils sollicitent la désignation d'un collège d'expert afin d'évaluer le bien ; qu'à titre plus subsidiaire encore, ils sollicitent l'annulation du compromis de vente sur le fondement des dispositions de l'article 1195 du code civil. En réponse, les acquéreurs relèvent que toutes les conditions suspensives ont été réalisées ; que la clause de reprise vise tous les ayants droit, en ce compris un mineur et que le compromis litigieux est donc opposable à ce dernier ; que s'agissant de la lésion invoquée par les appelants, celle-ci doit s'apprécier au jour de la signature de la promesse ; que la production de trois évaluations fournies par des agents immobiliers ne saurait suffire à démontrer la lésion en ce qu'ils sont non-contradictoires et postérieurs à la date de la promesse ; qu'il serait vain d'ordonner aujourd'hui la réalisation d'une expertise en ce que le bien litigieux, mis en location depuis, aurait subi des travaux d'amélioration réalisés par le locataire ; que le prix convenu entre les parties n'emportait aucune lésion compte-tenu des désordres qui affectaient le bien. Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Et aux termes de l'article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Dans ce cadre les appelants estiment que la clause de reprise figurant au compromis litigieux ne serait pas opposable à un mineur ; que la clause qui dispose qu'« Au cas de décès du vendeur s'il s'agit d'une personne physique ou de dissolution volontaire du vendeur s'il s'agit d'une personne morale avant la constatation authentique de la réalisation des présentes ses ayant droit fussent-ils des majeurs protégés seront tenus à la réalisation des présentes dans les mêmes conditions que leur auteur » vise tout ayant droit sans exception, de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a estimé que la clause précitée est opposable à M. [N], [F] [L]-[A] ; que le jugement dont appel sera par conséquent confirmé sur ce point. Aux termes des articles 1674 et suivants du code civil : « si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu'il aurait déclaré donner la plus-value (') La preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement, et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion (') Cette preuve ne pourra se faire que par un rapport de trois experts, qui seront tenus de dresser un seul procès-verbal commun, et de ne former qu'un seul avis à la pluralité des voix ». La cour relève que pour refuser la demande visant à réaliser l'expertise précitée et démontrer ainsi l'existence d'une éventuelle lésion, le premier juge indique que les avis de valeur produits par les appelants ne sont pas contemporains de la vente ; que néanmoins, et ainsi que l'a relevé le premier président de la cour d'appel de Bastia, dans sa décision du 13 septembre 2022 prononçant la suspension de l'exécution provisoire de la décision dont appel, la réalisation des évaluations litigieuses en février 2020 est bien contemporaine de l'acte signé en septembre 2019, un écart de 5 mois étant insuffisant pour considérer que les évaluations seraient dénuées de toute pertinence ; que ces trois estimations réalisées par trois agents immobiliers distincts formulent des évaluations très significativement supérieures au prix de la vente, ces éléments étant suffisamment vraisemblables et graves au sens du texte précité pour s'interroger sur la réalité éventuelle d'une lésion ; que la cour estime dans ces conditions et avant dire droit, en particulier afin de préserver les intérêts de l'enfant mineur attrait dans la procédure, qu'il y a lieu d'ordonner l'expertise visée aux articles 1674 et suivants du code civil, ce dans les conditions définies au dispositif de la présente décision. Dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, il convient de surseoir à statuer sur le surplus des demandes des parties. Le sort des dépens et des frais irrépétibles sera réservé. PAR CES MOTIFS La cour, CONFIRME le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation du compromis de vente du 9 et 18 septembre 2019 au motif qu'il serait inopposable à un mineur, Avant dire droit sur la demande de rescision pour lésion, - ORDONNE une expertise et commet pour y procéder les experts suivants : * [O] [U] [O], [Adresse 8], Téléphone : [XXXXXXXX02], Courriel : [Courriel 13] * [S] [J], [Adresse 18] Téléphone : [XXXXXXXX03] Courriekl : [Courriel 11] * et [H] [V], [Adresse 17] Téléphone : [XXXXXXXX01] Courriel : [Courriel 19] - DIT qu'après avoir pris connaissance des faits de la cause et s'être fait remettre tous documents utiles par les parties, les experts rempliront la mission suivante : * se rendre sur les lieux, entendre les parties ainsi que tout sachant, * visiter et décrire le bien à la date de la vente, les 9 et 18 septembre 2019, * donner un seul avis à la pluralité des voix sur la valeur vénale réelle de ce bien au moment de cette vente, en précisant dans la mesure du possible son état d'entretien, et plus particulièrement celui du bâtiment à cette époque, ainsi que le coût approximatif des travaux de réfection éventuellement nécessaires, * s'il y a des avis différents, il conviendra d'en indiquer les motifs sans préciser quel expert aura énoncé tel avis, * établir un pré-rapport commun de leurs opérations, le communiquer aux parties et leur donner un délai pour formuler des observations avant de déposer leur rapport définitif, * au cas où ce rapport comporterait des avis différents, en préciser les motifs, sans faire connaître l'avis de chaque expert ; - RAPPELLE qu'en application de l'article 276 du code de procédure civile, lorsque l'expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n'est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l'expiration de ce délai, à moins qu'il existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge ; lorsqu'elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler de façon sommaire le contenu de celles présentées antérieurement ; à défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties ; l'expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées, - DIT que l'expert devra déposer auprès du greffe de la cour d'appel de Bastia, service des expertises, un rapport détaillé de ses opérations dans les six mois à compter de l'acceptation de sa mission et qu'il adressera copie complète de ce rapport, à chacune des parties, conformément aux dispositions de l'article 173 du code de procédure civile, - PRECISE que l'expert doit mentionner dans son rapport l'identité des destinataires auxquels il aura été adressé, - FIXE à 3 000 euros la provision que M. [I], [W], [G] [L] et M. [N], [F] [L]-[A], représenté par sa mère Mme [P], [C] [A], devront consigner au greffe de la cour dans les deux mois du présent arrêt ; - RAPPELLE qu'à défaut de consignation dans ce délai, la désignation des experts sera caduque selon les modalités de l'article 271 du code de procédure civile, sauf prorogation du délai de consignation ; - DÉSIGNE le conseiller chargé du contrôle des opérations d'expertise en cas de difficulté, RENVOIE la procédure à l'audience de mise en état du 6 novembre 2024 à charge pour les parties de conclure à partir du rapport, dès qu'il aura été déposé, SURSEOIT à statuer sur le surplus des demandes dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, RÉSERVE les demandes relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. LA GREFFIÈRE P/ LE PRESIDENT empêché, le conseiller