Tribunal judiciaire, 11 décembre 2024. 24/06681

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 24/06681 N° Portalis 352J-W-B7I-C457H N° MINUTE : 1 Assignation du : 08 Avril 2024 Jugement avant dire droit [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert : [S] [P][2] [2] [Adresse 5] [Localité 7] JUGEMENT rendu le 11 Décembre 2024 DEMANDERESSES Madame [D] [A] épouse [R] [Adresse 8] [Localité 9] Madame [X] [R] épouse [O] [Adresse 8] [Localité 9] Madame [I] [R] épouse [W] [Adresse 8] [Localité 9] toutes trois représentées par Maître Louis-Marie BOURGEOIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0111 DÉFENDERESSE S.A.R.L. SDAL [Adresse 8] [Localité 9] représentée par Maître Jean-Christophe BLANCHIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0410 COMPOSITION DU TRIBUNAL Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assisté de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats, et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition DÉBATS À l'audience du 09 Octobre 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous signature privée en date du 11 juin 2013, Madame [J] [Y] veuve [A] a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.S. SOCIÉTÉ D'EXPLOITATION AMIDIS ET COMPAGNIE des locaux composés de boutiques en rez-de-chaussée, d'un appartement de quatre pièces, avec autres pièces et dépendances au premier étage, et de trois caves en sous-sol, situés au sein d'un immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 9], avec liaison directe à la boutique mitoyenne sise [Adresse 6], pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er octobre 2010 afin qu'y soient exercées une activité de commerce de vente au détail de toutes marchandises rentrant dans l'activité que la preneuse exerce, ainsi que toutes activités qui en sont la conséquence et l'accessoire, notamment bureaux administratifs, stockage de marchandises, etc., moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 105.573,94 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu. Madame [J] [Y] veuve [A] est décédée le 11 juillet 2013, laissant pour lui succéder notamment sa fille Madame [D] [A] épouse [R]. Par acte sous signature privée en date du 14 décembre 2018 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°47 A du 7 mars 2019, la S.A.S. SOCIÉTÉ D'EXPLOITATION AMIDIS ET COMPAGNIE a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail sous l'enseigne «CARREFOUR CITY» à la S.A.R.L. SDAL. Le contrat de bail commercial s'est prolongé tacitement à compter du 1er octobre 2019. Par actes d'huissier en date du 17 janvier 2022, la S.A.R.L. SDAL a fait signifier à Madame [D] [A] épouse [R], en sa qualité d'usufruitière, ainsi qu'aux deux filles de cette dernière Madame [X] [R] épouse [O] et Madame [I] [R] épouse [W], en leur qualité de nues-propriétaires, une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er avril 2022. Par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de leur conseil en date du 21 mars 2023 réceptionnée le 24 mars 2023, Madame [D] [A] épouse [R], Madame [X] [R] épouse [O] et Madame [I] [R] épouse [W] ont déclaré accepter le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2022, en proposant que le loyer de renouvellement soit fixé au montant annuel de 160.000 euros hors taxes et hors charges. Par lettre officielle adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 12 avril 2023, la S.A.R.L. SDAL a répondu au conseil des bailleresses que le loyer de renouvellement devait être fixé à la somme annuelle de 122.950,15 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant du loyer plafonné. Par lettre officielle adressée par l'intermédiaire de leur conseil en date du 24 avril 2023, Madame [D] [A] épouse [R], Madame [X] [R] épouse [O] et Madame [I] [R] épouse [W] ont indiqué au conseil de la S.A.R.L. SDAL que le loyer du bail renouvelé devait refléter le montant de la valeur locative, en raison d'une modification notable tant des facteurs locaux de commercialité que des caractéristiques propres aux locaux. À défaut d'accord sur le montant du loyer de renouvellement, Madame [D] [A] épouse [R], Madame [X] [R] épouse [O] et Madame [I] [R] épouse [W] ont, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de leur conseil en date du 15 janvier 2024 réceptionnée le 18 janvier 2024, notifié à la S.A.R.L. SDAL un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 160.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2022, puis l'ont, par exploit de commissaire de justice en date du 8 avril 2024, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. Aux termes de leur assignation ainsi que de leur mémoire préalable notifié par lettre recommandée en date du 15 janvier 2024 réceptionnée le 18 janvier 2024, Madame [D] [A] épouse [R], Madame [X] [R] épouse [O] et Madame [I] [R] épouse [W] demandent au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, R. 145-3, R. 145-4 et R. 145-6 du code de commerce, de : à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2022 à la somme annuelle de 160.000 euros hors taxes et hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;fixer le montant du dépôt de garantie à la nouvelle somme de 40.000 euros correspondant à trois mois de loyers hors taxes et hors charges ;dire que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles ;à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où cette valeur ne pourrait être établie avec certitude, ordonner une mesure d'expertise judiciaire et fixer, en pareil cas, le loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. SDAL à la somme annuelle de 140.000 euros ; en tout état de cause, condamner la S.A.R.L. SDAL à leur payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.R.L. SDAL aux dépens. À l'appui de leurs prétentions, Madame [D] [A] épouse [R], Madame [X] [R] épouse [O] et Madame [I] [R] épouse [W] font valoir, à titre principal, qu'au cours du bail expiré, d'une part la [Adresse 14] a été piétonnisée en journée les week-ends et jours fériés dans le cadre du programme « [Localité 13] Respire » depuis l'année 2019, ce qui constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité, et d'autre part la locataire a fait réaliser, au cours de l'année 2018, des travaux d'extension dans les locaux voisins, lesquels communiquent avec les locaux donnés à bail pour former une seule et même unité commerciale, consistant notamment en le remplacement du monte-charges existant par un ascenseur d'une capacité d'une tonne pouvant accueillir simultanément treize personnes, ce qui constitue une modification notable des caractéristiques des locaux. Elles en déduisent que ces deux modifications notables justifient que le montant du loyer de renouvellement corresponde à celui de la valeur locative à la hausse, soit à la somme annuelle de 160.000 euros hors taxes et hors charges. À titre subsidiaire, elles soulignent que la valeur locative des locaux pourrait utilement être déterminée par un expert judiciaire. Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettres recommandées en date du 10 juin 2024 réceptionnées le 12 juin 2024, et remis au greffe par RPVA le 17 juin 2024, la S.A.R.L. SDAL sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3, R. 145-6, R. 145-7 et R. 145-8 du code de commerce, et de l'article 1343-2 du code civil, de : fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2022 à la somme annuelle de 122.950,15 euros hors taxes et hors charges ;débouter Madame [D] [A] épouse [R], Madame [X] [R] épouse [O] et Madame [I] [R] épouse [W] de l'ensemble de leurs demandes ;condamner Madame [D] [A] épouse [R], Madame [X] [R] épouse [O] et Madame [I] [R] épouse [W] à lui rembourser les trop-perçus de loyers à compter du 1er avril 2022, majorés des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, avec capitalisation desdits intérêts ;condamner Madame [D] [A] épouse [R], Madame [X] [R] épouse [O] et Madame [I] [R] épouse [W] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;condamner Madame [D] [A] épouse [R], Madame [X] [R] épouse [O] et Madame [I] [R] épouse [W] aux dépens.Au soutien de ses demandes, la S.A.R.L. SDAL conteste toute modification notable des facteurs locaux de commercialité, précisant que d'une part, si les locaux donnés à bail sont certes contigus et reliés à d'autres locaux appartenant à la S.C.C.V. AVIVA PATRIMOINE IMMOBILIER dans lesquels elle exploite un unique fonds de commerce de supermarché, seuls les seconds bénéficient d'une entrée donnant sur la [Adresse 14], et que d'autre part, la piétonnisation de cette rue ne lui apporte aucune clientèle supplémentaire et constitue au contraire un élément défavorable dès lors que ses clients ne peuvent plus venir faire leurs courses de la semaine en voiture. Elle ajoute que les travaux de remplacement du monte-charges par un ascenseur ont été réalisés dans les locaux voisins de ceux donnés à bail par les bailleresses, et au cours de l'année 2023, soit postérieurement à l'expiration du bail, de sorte qu'aucune modification notable des caractéristiques des locaux litigieux n'est caractérisée. Elle en conclut que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle de 122.950,15 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant du loyer plafonné. L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 9 octobre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2024, les parties en ayant été avisées. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'action en fixation du loyer du bail renouvelé Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article L. 145-10 du même code, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous. En vertu des dispositions de l'article L. 145-11 dudit code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'État. Enfin, selon les dispositions des premier et troisième alinéas de l'article L. 145-12 de ce code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. En l'espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties, conclu pour une durée de neuf années à effet au 1er octobre 2010, s'est prolongé tacitement à compter du 1er octobre 2019 jusqu'au 30 mars 2022, consécutivement à la demande de renouvellement signifiée par la S.A.R.L. SDAL à Madame [D] [A] épouse [R], à Madame [X] [R] épouse [O] et à Madame [I] [R] épouse [W] par actes d'huissier en date du 17 janvier 2022, laquelle demande a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er avril 2022, date expressément mentionnée dans ladite demande et correspondant au premier jour du trimestre civil suivant celle-ci (pièces n°1 et n°4 en demande), ce qui n'est pas contesté. En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er avril 2022. Sur le montant du loyer du contrat de bail renouvelé Aux termes des dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments. En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article L. 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. En vertu des dispositions de l'article R. 145-3 dudit code, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4°) de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire. Selon les dispositions de l'article R. 145-6 de ce code, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. D'après les dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l'article R. 145-30 du code susvisé, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. Enfin, conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il y a lieu de rappeler : que d'une part, le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l'absence de motif de déplafonnement, soit au montant de la valeur locative en présence d'un motif de déplafonnement, ou lorsque celle-ci est inférieure au montant du plafond résultant de la variation indiciaire (Civ. 3, 5 février 1992 : pourvoi n°90-10554 ; Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-19110 ; Civ. 3, 23 juin 2015 : pourvoi n°14-12411 ; Civ. 3, 6 mai 2021 : pourvoi n°20-15179), sans dans ce dernier cas que le preneur ait à rapporter la preuve d'une modification notable des éléments de cette valeur locative (Civ. 3, 11 décembre 2007 : pourvoi n°07-10476 ; Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-21990 ; Civ. 3, 12 novembre 2020 : pourvoi n°18-25967), de sorte qu'il appartient au juge de rechercher en tout état de cause, et au besoin d'office, le montant de la valeur locative (Civ. 3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-11374 ; Civ. 3, 29 novembre 2018 : pourvoi n°17-27043 ; Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-19433) ; et que d'autre part, le juge ne peut rejeter ou refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, au motif de l'insuffisance des preuves fournies par une partie (Civ. 1, 8 février 2017 : pourvoi n°15-28145 ; Civ. 1, 17 avril 2019 : pourvoi n°18-17101 ; Civ. 2, 2 juillet 2020 : pourvoi n°19-16100 ; Civ. 3, 13 avril 2023 : pourvoi n°21-22375 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°21-24992 ; Civ. 2, 16 novembre 2023 : pourvoi n°21-11317). En l'espèce, si les bailleresses produisent aux débats des articles de presse parus sur les sites Internet de la mairie de [Localité 13], de la mairie du [Localité 9], du journal Le Parisien et de la plateforme d'informations Actu [Localité 13] faisant état de la piétonnisation de la [Adresse 14] en journée les week-ends et les jours fériés (pièces n°7 à n°10 en demande), force est toutefois de constater que ceux-ci sont insuffisants à établir l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité susceptible de justifier que la valeur locative des locaux soit supérieure au montant du loyer plafonné. De même, si elles communiquent une photographie d'un ascenseur mentionnant « Asc N°A75 3060 - Année 2018 » (pièce n°11 en demande), il y a lieu de relever que rien ne permet de rattacher ce cliché photographique à l'ascenseur installé par la locataire, alors même que cette dernière verse aux débats un devis n°DEV23031848 et trois factures n°FAC234974, n°FAC235321 et n°FAC235948 portant notamment sur le « DÉMONTAGE ET ÉVACUATION DU MONTE-CHARGE EXISTANT » et sur la «FOURNITURE ET INSTALLATION D'UN ASCENSEUR» émis par la S.A.S. A.M.C respectivement en date des 31 mars, 21 juillet et 20 novembre 2023 (pièces n°3 à n°6 en défense), soit postérieurement à la prise d'effet du bail renouvelé. En tout état de cause, il convient de souligner que le montant de 160.000 euros hors taxes et hors charges réclamé par les demanderesses, censé correspondre au montant de la valeur locative, n'est étayé par aucun élément. Cependant, dès lors que le principe du renouvellement du bail est reconnu par les deux parties, la juridiction ne peut refuser de statuer sur la demande de fixation du prix du bail, nonobstant l'éventuelle insuffisance des preuves fournies par Madame [D] [A] épouse [R], par Madame [X] [R] épouse [O] et par Madame [I] [R] épouse [W]. Dans ces conditions, une expertise judiciaire sera ordonnée afin d'éclairer le juge des loyers commerciaux. Aux termes des dispositions de l'article 269 du code de procédure civile, le juge qui ordonne l'expertise ou le juge chargé du contrôle fixe, lors de la nomination de l'expert ou dès qu'il est en mesure de le faire, le montant d'une provision à valoir sur la rémunération de l'expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible. Il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu'il détermine ; si plusieurs parties sont désignées, il indique dans quelle proportion chacune des parties devra consigner. Il aménage, s'il y a lieu, les échéances dont la consignation peut être assortie. En outre, en application des dispositions de l'article 271 du même code, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque à moins que le juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L'instance est poursuivie sauf à ce qu'il soit tiré toute conséquence de l'abstention ou du refus de consigner. En l'espèce, il y a lieu de fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert à la somme de 5.000 euros, que Madame [D] [A] épouse [R], Madame [X] [R] épouse [O] et Madame [I] [R] épouse [W], demanderesses à l'expertise, seront chargées de consigner. En conséquence, il convient d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire, de désigner pour y procéder Madame [S] [P], et de dire que Madame [D] [A] épouse [R], Madame [X] [R] épouse [O] et Madame [I] [R] épouse [W] devront consigner la somme globale de 5.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'experte, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision. Sur la fixation du loyer provisionnel En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. En l'espèce, dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire ordonnée, il y a lieu de fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives. En conséquence, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. SDAL pendant la durée de la présente instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives. Sur l'opportunité d'une mesure de médiation D'après les dispositions du premier alinéa de l'article 127-1 du code de procédure civile, à défaut d'avoir recueilli l'accord des parties prévu à l'article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un médiateur chargé de les informer de l'objet et du déroulement d'une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d'administration judiciaire. En outre, conformément aux dispositions de l'article 1530 du même code, la médiation et la conciliation conventionnelles régies par le présent titre s'entendent, en application des articles 21 et 21-2 de la loi n°95-125 du 8 février 1995 relative à l'organisation des juridictions et à la procédure civile, pénale et administrative, de tout processus structuré par lequel deux ou plusieurs parties tentent de parvenir à un accord, en dehors de toute procédure judiciaire, en vue de la résolution amiable de leurs différends, avec l'aide d'un tiers choisi par elles qui accomplit sa mission avec impartialité, compétence et diligence. En l'espèce, eu égard à la nature du présent litige, il apparaît opportun que les parties puissent recourir, dans le cadre de l'expertise judiciaire, à une mesure leur permettant de rechercher ensemble, avec l'aide d'un tiers neutre, une solution rapide et négociée dans un cadre confidentiel. Dès lors, afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une mesure de médiation, il y a lieu de leur enjoindre de rencontrer un médiateur. En conséquence, il convient d'enjoindre à Madame [D] [A] épouse [R], à Madame [X] [R] épouse [O], à Madame [I] [R] épouse [W] et à la S.A.R.L. SDAL de rencontrer Madame [K]-[E] [C] en qualité de médiatrice, laquelle pourra, avec l'accord des parties, accomplir sa mission dans le cadre d'une médiation conventionnelle, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision. Sur les mesures accessoires Selon les dispositions du premier alinéa de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En outre, en vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En l'espèce, il y a lieu de rappeler que la présente décision ne met pas fin à l'instance, laquelle a vocation à se poursuivre postérieurement au dépôt du rapport d'expertise judiciaire, en application des dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-31 du code de commerce selon lesquelles dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avise les parties par lettre recommandée avec demande d'avis de réception de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés. En conséquence, les demandes formées au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés. Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant Madame [D] [A] épouse [R], Madame [X] [R] épouse [O] et Madame [I] [R] épouse [W] d'une part, à la S.A.R.L. SDAL d'autre part, et portant sur les locaux sis [Adresse 8] à [Localité 9], pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2022, ORDONNE une mesure d'expertise judiciaire, DÉSIGNE, pour y procéder, l'experte judiciaire suivante, inscrite sur la liste établie pour le ressort de la cour d'appel de Paris : Madame [S] [P] [Adresse 5] Tél. : [XXXXXXXX01] – Port. : [XXXXXXXX03] Courriel : [Courriel 12] avec pour mission de : convoquer les parties ainsi que leur conseil respectif ; se faire communiquer par les parties ou par leur conseil respectif tous documents et pièces nécessaires et utiles à l'accomplissement de sa mission ;visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 8], et procéder à leur description ; rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er avril 2022, au regard des dispositions des articles L. 145-33, et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce ;donner son avis circonstancié sur l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité et sur l'existence d'une modification notable des caractéristiques des locaux donnés à bail ;déterminer le montant du loyer plafonné à la date du 1er avril 2022, au regard des dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce ; rendre compte du tout et donner son avis motivé ;dresser un rapport de ses constatations et conclusions ; DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l'experte judiciaire au plus tard le jour de la première réunion d'expertise, DIT que lors de la première réunion d'expertise, l'experte judiciaire devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu'à l'issue de cette première réunion, elle adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui elle pourra demander, en cas d'insuffisance de la provision allouée, la consignation d'une provision complémentaire, FIXE à la somme globale de 5.000 (CINQ MILLE) euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'experte judiciaire, qui devra être consignée par Madame [D] [A] épouse [R], et/ou par Madame [X] [R] épouse [O] et/ou par Madame [I] [R] épouse [W] auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : Tribunal de Paris - [Adresse 10]), avec copie de la présente décision, avant le 14 février 2025 au plus tard, DIT qu'à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l'experte judiciaire sera caduque et l'instance sera poursuivie, le juge des loyers commerciaux tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l'une des parties se prévalant d'un motif légitime, DIT que l'experte judiciaire commencera ses opérations d'expertise dès qu'elle sera avertie par le greffe du présent tribunal que Madame [D] [A] épouse [R], et/ou Madame [X] [R] épouse [O] et/ou Madame [I] [R] épouse [W] ont consigné le montant de la provision mise à leur charge, DIT qu'il sera procédé aux opérations d'expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés, DIT que l'experte judiciaire accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, RAPPELLE que l'experte judiciaire devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée, RAPPELLE que l'experte judiciaire devra procéder personnellement aux opérations d'expertise, DIT que l'experte judiciaire devra communiquer (par voie électronique, en cas d'accord) un pré-rapport de ses opérations à l'ensemble des parties, ENJOINT à Madame [D] [A] épouse [R], à Madame [X] [R] épouse [O], à Madame [I] [R] épouse [W] et à la S.A.R.L. SDAL de rencontrer en qualité de médiatrice : Madame [E]-[K] [C] [Adresse 4] Port. : [XXXXXXXX02] Courriel : [Courriel 11] avec pour mission de : informer les parties sur l'objet et le déroulement d'une mesure de médiation ; recueillir le consentement des parties à une mesure de médiation conventionnelle ; DIT que la médiatrice n'interviendra qu'après que l'experte judiciaire l'aura informée de la transmission aux parties de son pré-rapport, DIT que l'experte judiciaire suspendra ses opérations d'expertise après la transmission aux parties de son pré-rapport, dans l'attente que la médiatrice ait mené à bien sa mission, DIT qu'à l'issue du rendez-vous d'information, dans l'hypothèse où l'une et/ou l'autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l'une et/ou de l'autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice: la médiatrice en avisera l'experte judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ; la mission de la médiatrice prendra fin sans rémunération ;l'experte judiciaire reprendra le cours de ses opérations d'expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels elle devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'elle n'a reçu aucun dire ; DIT que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord pour participer à une mesure de médiation conventionnelle : la médiatrice pourra commencer immédiatement ses opérations de médiation, pour une durée et suivant des modalités financières qui seront librement convenues entre elle et les parties, conformément aux dispositions des articles 1530 à 1535 du code de procédure civile ; la médiatrice en avisera sans délai l'experte judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ;le cours des opérations d'expertise judiciaire demeurera suspendu, sauf en cas de nécessité d'investigations complémentaires indispensables à la solution du litige ; ORDONNE qu'au terme de la mesure de médiation conventionnelle, la médiatrice informera l'experte judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises que les parties, soit sont parvenues, soit ne sont pas parvenues, à un accord, DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l'experte judiciaire déposera son rapport en l'état du pré-rapport qu'elle aura établi, et pourra solliciter la fixation de sa rémunération y afférente, conformément aux dispositions des articles 282 et 284 du code de procédure civile, DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, l'experte judiciaire reprendra le cours de ses opérations d'expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels elle devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'elle n'a reçu aucun dire, DIT qu'en cas de refus ou d'échec de la médiation conventionnelle, l'experte judiciaire déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu'elle en délivrera copie aux parties, DIT que l'experte judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173, 282 et 284 du code de procédure civile, et qu'elle mentionnera l'ensemble des destinataires auxquels elle les aura adressés, FIXE au 30 janvier 2026 la date maximale du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises, DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l'experte judiciaire fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l'accomplissement de sa mission dans le délai prescrit, DIT qu'en cas de refus de sa mission, d'empêchement ou de retard injustifié de l'experte judiciaire, il sera pourvu à son remplacement, d'office ou à la demande des parties, par simple ordonnance, FIXE le loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. SDAL pendant la durée de la présente instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives, RENVOIE l'affaire à l'audience du juge des loyers commerciaux du mercredi 9 avril 2025 à 9h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'experte judiciaire, RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Fait et jugé à PARIS, le 11 décembre 2024. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM