Cour de cassation, 22 octobre 2020. 19-23.536

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 22 octobre 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10407 F Pourvoi n° A 19-23.536 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 22 OCTOBRE 2020 L'association MIJE, association à but non lucratif, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° A 19-23.536 contre l'arrêt rendu le 4 octobre 2019 par la cour d'appel de Paris, dans le litige l'opposant à la ville de Paris, représentée par son maire en exercice, domicilié en cette qualité en [...], défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Didier et Pinet, avocat de l'association MIJE, de la SCP Foussard et Froger, avocat de la ville de Paris, et l'avis de M. Sturlèse, avocat général, après débats en l'audience publique du 8 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne l'association MIJE aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par l'association MIJE et la condamne à payer à la ville de Paris la somme de 1 500 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour l'association MIJE. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté l'association MIJE de ses demandes tendant, d'une part, à l'annulation des titres de recette relatifs au loyer révisé au titre de la période comprise entre le 7 novembre 2008 et le 31 décembre 2015 ainsi que les avis de sommes à payer correspondant ayant été émis les 30 décembre 2014 et 9 janvier 2015, portant sur les sommes de 2 125 965,86 euros et 371 184,21 euros et, d'autre part, à ce que l'association MIJE soit déchargée du paiement de ces sommes et d'AVOIR dit que le titre de recettes n° 00440246 du 30 décembre 2014 portant sur une somme de 2 195 965,86 euros et l'avis de sommes à payer du 30 décembre 2014 sont valables en tant qu'ils portent sur les loyers postérieurs au 30 décembre 2009 ; AUX MOTIFS PROPRES QUE, d'abord, cette clause ne prévoit pas une révision du loyer, mais sa fixation après une période durant laquelle le loyer a été fixé à une valeur symbolique compte tenu des obligations mises à la charge du locataire ; que les dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-38 du code de commerce revendiquées par l'association Mije ne sont donc pas applicables ; que dès lors que les dispositions de l'article 1129 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, ne sont pas applicables à la détermination du prix lorsqu'aucune disposition particulière n'impose cette détermination à une catégorie particulière de contrat, ce qui est le cas du bail emphytéotique, cette clause autorisait la ville de Paris à fixer le loyer applicable à compter de la 19e année en se référant à la valeur locative des locaux qui constitue une indication suffisamment précise pour fixer le loyer ; qu'il appartenait à l'association Mije, si elle entendait contester ce loyer, de saisir le juge d'une demande de résiliation du contrat ou d'indemnisation de son préjudice ; que le contrat stipule que le loyer « sera ultérieurement révisable tous les 3 ans, les révisions étant indexées sur le coût de la construction » ; que d'une part la référence à une indexation sur « le coût de la construction » ne peut être comprise qu'en référence à l'indice qui mesure l'évolution du coût de la construction ; que d'autre part le choix du terme « révisable », si elle suggère une manifestation de volonté du bailleur au contraire d'une clause prévoyant que « le loyer sera révisé » entraînant au contraire le caractère automatique de cette révision, ne présente aucun caractère illicite ; qu'il n'y a donc pas lieu de réputer non écrite ou de déclarer nulle la clause d'indexation ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE l'association MIJE conteste la validité des titres délivrés pour les années 2008 à 2014 et pour l'année 2015, au motif que la créance demandée par la ville de Paris est dépourvue de tout fondement contractuel et qu'elle n'est ni certaine, ni liquide, ni exigible, ce que conteste la ville de Paris qui relève que le montant fixé a fait l'objet de nombreuses négociations ; qu'il convient de rappeler que suivant acte notarié en date des 1er et 16 juin 1978, la ville de Paris a donné à bail emphytéotique à l'association « Les Maisons Internationales de la Jeunesse et des Étudiants », ci-après l'association MIJE, les terrains et les constructions édifiées au [...] comprenant un bâtiment de 3 étages sur caves, à gauche de la cour, un bâtiment d'un étage et un bâtiment de trois étages, et au fond de la cour, un bâtiment de deux étages avec façade sur la [...] une parcelle de 269 m² située [...] et [...] sur laquelle sont implantés, en façade sur la rue Charlemagne avec angle sur la rue du Prévôt, un bâtiment de cinq étages sur cave, à droite de la cour, un bâtiment de quatre étages sur caves avec façade sur la [...] et, au fond de la cour, un bâtiment en L de trois étages sur caves avec retour sur la [...], d'un terrain nu de 299,90 m² situé [...] et [...] ; que l'ensemble a été loué pour une durée de 50 ans à compter du 1er avril 1978, moyennant un loyer symbolique de 100 francs par an durant les dix-huit premières années de la location et à compter de la 19ème année, le contrat prévoit que loyer sera porté à la valeur locative des propriétés louées, ultérieurement révisable tous les trois ans, les révisions étant indexées sur le coût de la construction ; que la ville de Paris a porté le loyer à 350 000 € par an à partir de 2008 ; que plusieurs titres de recette ont été délivrés par la Direction régionale des finances publiques d'Ile de France en vue de recouvrer les loyers et charges impayés par l'Association MIJE, à savoir un titre de recette délivré le 8 décembre 2014, pour un montant de 2 125 965,86 € correspondant au rattrapage de loyer sur une période allant du 7 novembre 2008 au 31 décembre 2014, un titre de recette délivré le 9 janvier 2015, pour un montant de 371 184,21 € correspondant au loyer annuel 2015 et un titre de recette délivré le 31 décembre 2015, pour un montant de 371 184,21 € correspondant au loyer annuel réclamé pour l'année 2016 ; qu'en l'espèce, les deux premiers titres de recette sont contestés ; qu'iI résulte de l'article III du contrat de bail qu'en contrepartie du loyer symbolique fixé pendant 18 ans, la locataire s'engage à faire des travaux et qu'elle « devra justifier à la fin des travaux un investissement de 7 215 000 francs environ, valeur troisième trimestre 1977 ; qu'il est précisé que l'opération pourra être exécutée en plusieurs tranches, les travaux concernant la seconde tranche devant être achevés dans un délai de cinq ans ; que l'article VII du bail portant sur le loyer et les charges stipule que « Compte tenu de l'importance de l'investissement qui sera réalisé par l'association "Les Maisons Internationales de la Jeunesse et des Étudiants" et des clauses exorbitantes mises à la charge de la locataire, le bail n'est assorti que d'un loyer nominal de cent francs par an durant les 18 premières années de la location' », qu'il est enfin précisé qu'« à compter de 19e année, ce loyer sera porté à la valeur locative des propriétés louées et sera ultérieurement révisable tous les trois ans, les révisions étant indexées sur le coût de la construction » ; qu'aucune autre indication n'étant apportée dans le contrat sur le mode de calcul des loyers, c'est à bon droit que la bailleresse pouvait proposer à sa locataire à compter de 1996 un montant de loyer, à la condition que celui-ci se réfère à la valeur locative des lieux loués ; qu'il résulte des pièces produites que le 15 décembre 2012, la ville de Paris a informé l'association MIJE qu'elle allait mettre en recouvrement les arriérés de loyers ; que la ville de Paris a alors sollicité une expertise de la part du Crédit foncier qui a déposé le 24 juillet 2013 un rapport dans lequel il conclut que la valeur locative est estimée à 450 000 € HT ; que parallèlement, l'association MIJE a sollicité une expertise de la part de BNP Paribas qui a conclu le 30 novembre 2013 à une valeur locative estimée à 315 000 € HT, qu'à la suite de ces deux rapports, la ville de Paris a informé l'association MIJE qu'elle acceptait de porter le loyer annuel à 350 000 €, rétroactivement sur la période non prescrite de cinq ans, soit à compter de décembre 2007 ; que, pour s'opposer à ce calcul, l'association MIJE expose que n'étant pas d'accord avec le montant proposé, il restait à la ville de Paris le seul choix de porter le litige devant le tribunal ; que, toutefois, il ne résulte d'aucune clause que seule la bailleresse serait dans l'obligation de solliciter la fixation judiciaire du loyer ; que chaque partie s'est adressée à un expert compétent qui a donné son point de vue sur la valeur locative et la ville de Paris a tranché en retenant un loyer d'ailleurs beaucoup plus proche de celui proposé par l'association MIJE ; que, contrairement à ce que prétend l'association MIJE, le quantum de la créance n'est pas dépourvu de tout fondement légal et contractuel, puisqu'il résulte du contrat que la ville de Paris pouvait solliciter un loyer égal à la valeur locative à partir de l'année 1996 ; que c'est donc à tort que l'association MIJE soutient que la ville de Paris a agi au mépris des principes les plus élémentaires du droit des contrats en s'arrogeant le droit de réévaluer la redevance fixée à 100 francs ; que bien plus, la ville de Paris n'a pas décidé du montant de manière unilatérale puisqu'elle a retenu un montant de loyer proche de l'estimation proposée par la locataire elle-même ; qu'enfin, l'association MIJE conteste la date à laquelle la valeur locative a été recherchée en 2013, alors que les loyers se sont envolés au cours des vingt dernières années et elle produit un rapport d'expert qui estime que la valeur locative au 1er avril 1996 s'élève à 145 000 € HT maximum par an ; que, toutefois, rien n'interdisait à la locataire de proposer dès 1996 un loyer égal à la valeur locative, comme le prévoit le contrat qu'elle a signé ; que si la ville de Paris a attendu seize années de plus pour augmenter le montant de la redevance et pour solliciter un loyer conforme à la valeur locative, l'association MIJE est bien mal fondée à le lui reprocher ; qu'enfin, l'association MIJE s'appuie sur le fait que les parties ne se sont pas accordées sur le montant du loyer, pour s'opposer à tout paiement ; que, toutefois, il convient de rappeler qu'il lui appartenait de saisir le tribunal compétent en cas de contestation du montant demandé, ce qu'elle n'a jamais fait ; qu'en conséquence, rien ne justifie en l'état des pièces que le loyer ne soit pas réévalué à la somme proposée par la ville de Paris, la créance de la bailleresse n'étant pas hypothétique, mais résultant du contrat de bail ; que l'association MIJE conteste la révision du loyer, telle qu'opérée par la ville de Paris et soulève l'illicéité de la clause de révision ; que le contrat précise que le loyer sera révisable tous les trois ans, sur la base de l'indice du coût de la construction, ce qui implique que la révision peut avoir lieu, si la bailleresse le souhaite, sans que le locataire ne puisse s'y opposer et sans que la révision du loyer puisse être considérée comme illicite ; que, quant à l'indice du coût de la construction, il est parfaitement défini par l'INSEE et ne correspond pas à une « rédaction pathologique » du contrat, comme l'écrit la demanderesse ; qu'en conséquence, la demande d'annulation des deux titres de recette doit être rejetée ; 1°) ALORS QU'en appliquant d'office au contrat litigieux le régime de l'article 1165 du code civil dans sa rédaction issue de la loi du 20 avril 2018, sans inviter préalablement les parties à faire valoir leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE les contrats conclus avant le 1er octobre 2016 demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public ; qu'en faisant application du régime de l'article 1165 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016 et de la loi du 20 avril 2018, pour apprécier la licéité de la fixation, en 2015, par le bailleur, du loyer d'un bail conclu en 1978, la cour d'appel a violé l'article 9 de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations ; 3°) ALORS QUE les dispositions de 1165 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016 et de la loi du 20 avril 2018 sont inapplicables au contrat de bail, fût-il emphytéotique, qui ne constitue pas un contrat de prestation de services ; qu'en appliquant le régime prévu par cet article, la cour d'appel l'a violé par fausse application ; 4°) ALORS QUE le bail litigieux prévoyait la remise en état des lieux loués et la réalisation d'améliorations en contrepartie d'un loyer modique de cent francs les dix-huit premières années, puis, à l'issue de cette période, la fixation du loyer à la valeur locative des lieux loués ; qu'en se fondant sur le caractère emphytéotique du bail pour juger que la bailleresse pouvait fixer le loyer en se référant à la valeur locative des lieux loués, quand, passé la période des dix-huit premières années, l'économie du bail était celle d'un contrat de bail à loyer, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 1709 du même code ; 5°) ALORS QUE le bail litigieux prévoyait la remise en état des lieux loués et la réalisation d'améliorations en contrepartie d'un loyer modique de cent francs les dix-huit premières années, puis, à l'issue de cette période, la fixation du loyer à la valeur locative des lieux loués ; que, faute d'accord des parties, le loyer devait être fixé judiciairement selon les dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article L. 145-3 du code de commerce, ensemble l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; Subsidiairement 6°) ALORS QU'en l'état d'un bail prévoyant un loyer modique de cent francs les dix-huit premières années, puis, à l'issue de cette période, la fixation du loyer à la valeur locative des lieux loués, en l'absence d'accord entre les parties sur cette valeur, il appartient au bailleur, qui entend que soit fixé le montant du loyer à la valeur locative, de saisir le juge afin que soit fixé le montant de cette valeur ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1709 du code civil ; 7°) ALORS QU'en retenant que la bailleresse n'avait pas décidé du montant de manière unilatérale puisqu'elle avait retenu un montant de loyer proche de l'estimation proposée par la locataire elle-même, la cour d'appel s'est contredite en violation de l'article 455 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté l'association MIJE de ses demandes tendant, d'une part, à l'annulation des titres de recette relatifs au loyer révisé au titre de la période comprise entre le 7 novembre 2008 et le 31 décembre 2015 ainsi que les avis de sommes à payer correspondant ayant été émis les 30 décembre 2014 et 9 janvier 2015, portant sur les sommes de 2 125 965,86 euros et 371 184,21 euros et, d'autre part, à ce que l'association MIJE soit déchargée du paiement de ces sommes et d'AVOIR dit que le titre de recettes n° 00440246 du 30 décembre 2014 portant sur une somme de 2 195 965,86 euros et l'avis de sommes à payer du 30 décembre 2014 sont valables en tant qu'ils portent sur les loyers postérieurs au 30 décembre 2009 ; AUX MOTIFS PROPRES QUE, d'abord, cette clause ne prévoit pas une révision du loyer, mais sa fixation après une période durant laquelle le loyer a été fixé à une valeur symbolique compte tenu des obligations mises à la charge du locataire ; que les dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-38 du code de commerce revendiquées par l'association Mije ne sont donc pas applicables ; que dès lors que les dispositions de l'article 1129 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, ne sont pas applicables à la détermination du prix lorsqu'aucune disposition particulière n'impose cette détermination à une catégorie particulière de contrat, ce qui est le cas du bail emphytéotique, cette clause autorisait la ville de Paris à fixer le loyer applicable à compter de la 19e année en se référant à la valeur locative des locaux qui constitue une indication suffisamment précise pour fixer le loyer ; qu'il appartenait à l'association Mije, si elle entendait contester ce loyer, de saisir le juge d'une demande de résiliation du contrat ou d'indemnisation de son préjudice ; que le contrat stipule que le loyer « sera ultérieurement révisable tous les 3 ans, les révisions étant indexées sur le coût de la construction » ; que d'une part la référence à une indexation sur « le coût de la construction » ne peut être comprise qu'en référence à l'indice qui mesure l'évolution du coût de la construction ; que d'autre part le choix du terme « révisable », si elle suggère une manifestation de volonté du bailleur au contraire d'une clause prévoyant que « le loyer sera révisé » entraînant au contraire le caractère automatique de cette révision, ne présente aucun caractère illicite ; qu'il n'y a donc pas lieu de réputer non écrite ou de déclarer nulle la clause d'indexation ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE l'association MIJE conteste la validité des titres délivrés pour les années 2008 à 2014 et pour l'année 2015, au motif que la créance demandée par la ville de Paris est dépourvue de tout fondement contractuel et qu'elle n'est ni certaine, ni liquide, ni exigible, ce que conteste la ville de Paris qui relève que le montant fixé a fait l'objet de nombreuses négociations ; qu'il convient de rappeler que suivant acte notarié en date des 1er et 16 juin 1978, la ville de Paris a donné à bail emphytéotique à l'association « Les Maisons Internationales de la Jeunesse et des Étudiants », ci-après l'association MIJE, les terrains et les constructions édifiées au [...] comprenant un bâtiment de 3 étages sur caves, à gauche de la cour, un bâtiment d'un étage et un bâtiment de trois étages, et au fond de la cour, un bâtiment de deux étages avec façade sur la rue du Prévôt une parcelle de 269 m² située [...] et [...] sur laquelle sont implantés, en façade sur la rue Charlemagne avec angle sur la rue du Prévôt, un bâtiment de cinq étages sur cave, à droite de la cour, un bâtiment de quatre étages sur caves avec façade sur la rue du Prévôt et, au fond de la cour, un bâtiment en L de trois étages sur caves avec retour sur la rue du Prévôt, d'un terrain nu de 299,90 m² situé [...] et [...] ; que l'ensemble a été loué pour une durée de 50 ans à compter du 1er avril 1978, moyennant un loyer symbolique de 100 francs par an durant les dix-huit premières années de la location et à compter de la 19eme année, le contrat prévoit que loyer sera porté à la valeur locative des propriétés louées, ultérieurement révisable tous les trois ans, les révisions étant indexées sur le coût de la construction ; que la ville de Paris a porté le loyer à 350 000 € par an à partir de 2008 ; que plusieurs titres de recette ont été délivrés par la Direction régionale des finances publiques d'Ile de France en vue de recouvrer les loyers et charges impayés par l'Association MIJE, à savoir un titre de recette délivré le 8 décembre 2014, pour un montant de 2 125 965,86 € correspondant au rattrapage de loyer sur une période allant du 7 novembre 2008 au 31 décembre 2014, un titre de recette délivré le 9 janvier 2015, pour un montant de 371 184,21 € correspondant au loyer annuel 2015 et un titre de recette délivré le 31 décembre 2015, pour un montant de 371 184,21 € correspondant au loyer annuel réclamé pour l'année 2016 ; qu'en l'espèce, les deux premiers titres de recette sont contestés ; qu'iI résulte de l'article III du contrat de bail qu'en contrepartie du loyer symbolique fixé pendant 18 ans, la locataire s'engage à faire des travaux et qu'elle « devra justifier à la fin des travaux un investissement de 7 215 000 francs environ, valeur troisième trimestre 1977 ; qu'il est précisé que l'opération pourra être exécutée en plusieurs tranches, les travaux concernant la seconde tranche devant être achevés dans un délai de cinq ans ; que l'article VII du bail portant sur le loyer et les charges stipule que « Compte tenu de l'importance de l'investissement qui sera réalisé par l'association "Les Maisons Internationales de la Jeunesse et des Étudiants" et des clauses exorbitantes mises à la charge de la locataire, le bail n'est assorti que d'un loyer nominal de cent francs par an durant les 18 premières années de la location' », qu'il est enfin précisé qu'« à compter de 19e année, ce loyer sera porté à la valeur locative des propriétés louées et sera ultérieurement révisable tous les trois ans, les révisions étant indexées sur le coût de la construction » ; qu'aucune autre indication n'étant apportée dans le contrat sur le mode de calcul des loyers, c'est à bon droit que la bailleresse pouvait proposer à sa locataire à compter de 1996 un montant de loyer, à la condition que celui-ci se réfère à la valeur locative des lieux loués ; qu'il résulte des pièces produites que le 15 décembre 2012, la ville de Paris a informé l'association MIJE qu'elle allait mettre en recouvrement les arriérés de loyers ; que la ville de Paris a alors sollicité une expertise de la part du Crédit foncier qui a déposé le 24 juillet 2013 un rapport dans lequel il conclut que la valeur locative est estimée à 450 000 € HT ; que parallèlement, l'association MIJE a sollicité une expertise de la part de BNP Paribas qui a conclu le 30 novembre 2013 à une valeur locative estimée à 315 000 € HT, qu'à la suite de ces deux rapports, la ville de Paris a informé l'association MUE qu'elle acceptait de porter le loyer annuel à 350 000 €, rétroactivement sur la période non prescrite de cinq ans, soit à compter de décembre 2007 ; que, pour s'opposer à ce calcul, l'association MIJE expose que n'étant pas d'accord avec le montant proposé, il restait à la ville de Paris le seul choix de porter le litige devant le tribunal ; que, toutefois, il ne résulte d'aucune clause que seule la bailleresse serait dans l'obligation de solliciter la fixation judiciaire du loyer ; que chaque partie s'est adressée à un expert compétent qui a donné son point de vue sur la valeur locative et la ville de Paris a tranché en retenant un loyer d'ailleurs beaucoup plus proche de celui proposé par I'association MIJE ; que, contrairement à ce que prétend l'association MIJE, le quantum de la créance n'est pas dépourvu de tout fondement légal et contractuel, puisqu'il résulte du contrat que la ville de Paris pouvait solliciter un loyer égal à la valeur locative à partir de l'année 1996 ; que c'est donc à tort que l'association MIJE soutient que la ville de Paris a agi au mépris des principes les plus élémentaires du droit des contrats en s'arrogeant le droit de réévaluer la redevance fixée à 100 francs ; que bien plus, la ville de Paris n'a pas décidé du montant de manière unilatérale puisqu'elle a retenu un montant de loyer proche de l'estimation proposée par la locataire elle-même ; qu'enfin, l'association MIJE conteste la date à laquelle la valeur locative a été recherchée en 2013, alors que les loyers se sont envolés au cours des vingt dernières années et elle produit un rapport d'expert qui estime que la valeur locative au 1er avril 1996 s'élève à 145 000 € HT maximum par an ; que, toutefois, rien n'interdisait à la locataire de proposer dès 1996 un loyer égal à la valeur locative, comme le prévoit le contrat qu'elle a signé ; que si la ville de Paris a attendu seize années de plus pour augmenter le montant de la redevance et pour solliciter un loyer conforme à la valeur locative, l'association MIJE est bien mal fondée à le lui reprocher ; qu'enfin, l'association MIJE s'appuie sur le fait que les parties ne se sont pas accordées sur le montant du loyer, pour s'opposer à tout paiement ; que, toutefois, il convient de rappeler qu'il lui appartenait de saisir le tribunal compétent en cas de contestation du montant demandé, ce qu'elle n'a jamais fait ; qu'en conséquence, rien ne justifie en l'état des pièces que le loyer ne soit pas réévalué à la somme proposée par la ville de Paris, la créance de la bailleresse n'étant pas hypothétique, mais résultant du contrat de bail ; que l'association MIJE conteste la révision du loyer, telle qu'opérée par la ville de Paris et soulève l'illicéité de la clause de révision ; que le contrat précise que le loyer sera révisable tous les trois ans, sur la base de l'indice du coût de la construction, ce qui implique que la révision peut avoir lieu, si la bailleresse le souhaite, sans que le locataire ne puisse s'y opposer et sans que la révision du loyer puisse être considérée comme illicite ; que, quant à l'indice du coût de la construction, il est parfaitement défini par l'INSEE et ne correspond pas à une « rédaction pathologique » du contrat, comme l'écrit la demanderesse ; qu'en conséquence, la demande d'annulation des deux titres de recette doit être rejetée ; 1°) ALORS QUE le bail stipulait que le loyer serait porté à la valeur locative « à compter de la 19e année » et serait « ultérieurement révisable tous les trois ans, les révisions étant indexées sur le coût de la construction » ; que l'exposante faisait valoir qu'il en résultait que le loyer devait être fixé en prenant en considération la valeur locative en 1996 et non, comme l'avait fait la bailleresse en 2013 ; qu'en se fondant pour écarter ce moyen, sur les circonstances inopérantes tirées de ce que l'association MIJE n'avait pas proposé un loyer égal à la valeur locative en 1996 et que la ville de Paris avait attendu seize années de plus pour augmenter le montant de la redevance et pour solliciter un loyer conforme à la valeur locative, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; 2°) ALORS subsidiairement QU'en jugeant que la bailleresse avait pu valablement fixer le montant du loyer en considération de la valeur locative des lieux en 2013, quand le bail prévoyait la fixation du loyer à la valeur locative en 1996, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.