Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 26 Septembre 2024
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DEMANDEUR :
S.A. D’HLM VILOGIA
74, rue Jean Jaurès
59650 VILLENEUVE D ASCQ
représenté par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDEUR :
Monsieur [M] [H]
2 rue Samuel Champlain
Appartement 10
44300 NANTES
comparant en personne D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 04 juillet 2024
date des débats : 04 juillet 2024
délibéré au : 26 septembre 2024
RG N° N° RG 24/01973 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NDL4
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART,
CCC à Monsieur [M] [H] + préfecture
Copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE :
Suivant acte sous seing privé en date du 26 mai 2021, la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA (ci-après la SA VILOGIA) a donné à bail à Monsieur [M] [H] un logement situé 2 RUE SAMUEL DE CHAMPLAIN - ETAGE 1 - PORTE 10 - 44300 NANTES.
Le 29 novembre 2023, la SA VILOGIA a fait délivrer à Monsieur [M] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1.594,28 euros au titre des loyers échus et impayés.
Ce commandement a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans la Loire Atlantique le 11 décembre 2023.
Par acte de Commissaire de justice du 15 février 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 16 février 2024, la SA VILOGIA a fait assigner Monsieur [M] [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :
- Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;
- Constater que la location qui a été consentie à Monsieur [M] [H] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et à défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à Monsieur [M] [H] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du Code civil ;
- Ordonner que Monsieur [M] [H] ainsi que tout occupant de son chef, sera expulsé dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- Condamner Monsieur [M] [H] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 1.767,72 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de l’assignation ou de la décision rendue, étant précisé que le demandeur se réserve le droit d’actualiser sa créance au jour de l’audience ;
- Fixer et condamner Monsieur [M] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, soit la somme de 352,34 euros, augmentée des charges locatives en cours régularisables, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;
- Condamner Monsieur [M] [H] au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la Préfecture.
L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 juillet 2024, lors de laquelle la SA VILOGIA, valablement représentée par ministère d’avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 1.438,18 euros selon le décompte arrêté au 27 juin 2024. Par ailleurs, elle ne s’est pas opposée à l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Monsieur [M] [H] a comparu et a actualisé sa situation financière et personnelle. Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler la somme de 100 euros par mois en sus de son loyer courant.
Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.
L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 16 février 2024, soit dans le délai d’au moins six semaines avant la première audience fixée le 4 juillet 2024.
En outre, la SA VILOGIA justifie avoir saisi la CCAPEX le 11 décembre 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation du bail.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.
En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [M] [H], le 29 novembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.594,28 euros.
Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 janvier 2024.
Sur le montant de l’arriéré locatif :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
En l’espèce, la créance principale de la SA VILOGIA est justifiée en son principe et en son montant en vertu du contrat de bail du 26 mai 2021.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 1.438,18 euros au 27 juin 2024, échéance du mois de mai incluse, montant auquel il convient de soustraire les frais de procédure (soit 199,88 euros) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif, mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens, mais également les frais de pénalités d’enquête sociale de 7,62 euros par mois imputés au locataire sur une période allant de février 2022 à mai 2024 (soit 205,74 euros), à défaut de justification de ces sommes.
Monsieur [M] [H] n’a pas contesté le montant sollicité ou fait état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.
En conséquence, Monsieur [M] [H] sera condamné à payer à la SA VILOGIA la somme de 1.032,56 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 27 juin 2024, échéance du mois de mai incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Sur les délais de paiement :
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…)”.
L'article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge (…)”.
En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [M] [H] a repris le paiement intégral de son loyer courant plusieurs mois avant l’audience.
Le diagnostic social et financier indique que Monsieur [M] [H] perçoit la somme de 1.600 euros de salaire par mois au titre d’un emploi en tant que salarié dans un garage au sein lequel il est employé depuis janvier 2022. Il est également mentionné que les difficultés financières de Monsieur [M] [H] sont nées lors de son ancienne activité d’auto-entrepreneur, période durant laquelle il n’a pas maitrisé la législation française ce qui a engendré un certain nombre d’amende occasionnant des saisies sur compte bancaire. Il est enfin indiqué qu’un plan d’apurement a été mis en place ce qui a permis de diminuer le montant de la dette.
Lors des débats, Monsieur [M] [H] a confirmé ces éléments et a précisé être technicien chez « Feu Vert ». Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 100 euros par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la société bailleresse a donné son accord.
Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, et dès lors que Monsieur [M] [H] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, et ce dans le délai de 36 mois prévu par les dispositions légales précitées au regard de l’échéance mensuelle qu’il propose de régler, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.
Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient par ailleurs de rappeler que si Monsieur [M] [H] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.
Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).
Cette indemnité d'occupation sera due par le locataire depuis la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.
Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les mesures accessoires :
Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [H], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer en date du 29 novembre 2023 et de sa notification à la CCAPEX.
Par ailleurs, l’équité commande de débouter la SA VILOGIA de sa demande formulée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe
DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA à l’encontre de Monsieur [M] [H] ;
CONDAMNE Monsieur [M] [H] à payer à la société anonyme d’HLM VILOGIA la somme de 1.032,56 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 27 juin 2024, échéance du mois de mai incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
ACCORDE à Monsieur [M] [H] un délai de paiement de 10 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, à raison de 9 échéances de 100 euros, la 10ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
En tant que de besoin, dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,
CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 30 janvier 2024 ;
DIT que Monsieur [M] [H] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés, 2 RUE SAMUEL DE CHAMPLAIN - ETAGE 1 - PORTE 10 - 44300 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [M] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d’un serrurier, durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ;
CONDAMNE Monsieur [M] [H] à payer à la société anonyme d’HLM VILOGIA, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 352,34 euros, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;
RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
DÉBOUTE la société anonyme d’HLM VILOGIA de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE Monsieur [M] [H] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer en date du 29 novembre 2023 et de sa notification à la CCAPEX ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Michel HORTAIS Pierre DUPIRE
