Tribunal judiciaire, 28 octobre 2024. 24/00692

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00692 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZWJ MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- JUGEMENT DU 28 OCTOBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR(S) : SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (SIDR) [Adresse 2] [Adresse 2] représentée par Madame [M] [H], munie d'un pouvoir spécial DÉFENDEUR(S) : Monsieur [U], [R] [Z] [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1] (LA RÉUNION) non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL : Présidente : Cécile VIGNAT, Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière, DÉBATS : À l’audience publique du 09 Septembre 2024 DÉCISION : Réputée contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE La Société Immobilière du Département de la Réunion (SIDR) a donné à bail à Monsieur [U] [R] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] selon contrat du 27 septembre 2021 moyennant un loyer mensuel dans son dernier état de 378,76 euros charges comprises. La bailleresse a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 15 septembre 2023, pour la somme en principal de 2.238,62 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Par un acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024, la SIDR a fait assigner Monsieur [U] [R] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ; - l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [R] [Z] ; - la condamnation de Monsieur [U] [R] [Z] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 3.307,15 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la mise en demeure sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu'au prononcé du jugement ; - sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 378,76 euros révisable jusqu'à libération effective des lieux ; - sa condamnation au paiement de la somme de 5,55 euros par mois au titre de l'assurance et ce jusqu'à transmission de son attestation - sa condamnation au paiement de la somme de 167,02 euros correspondant au coût du commandement de payer et les entiers dépens et frais d'expulsion. A l’audience du 09 septembre 2024, date à laquelle l'affaire a été évoquée, la SIDR, représentée par son mandataire, Madame [M] [H], a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 3.542,87 euros. Monsieur [U] [R] [Z], régulièrement cité à étude, est non comparant ni représenté. L'affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION I. SUR LA RECEVABILITÉ : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 25 juillet 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur. En outre, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée en date du 12 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat de bail prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le contrat de bail conclu le 27 septembre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [U] [R] [Z] le 15 septembre 2023, pour la somme en principal de 2.238,62 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 15 novembre 2023. III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION : La SIDR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [U] [R] [Z] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 15 novembre 2023, jour de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués. IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF : La SIDR produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [R] [Z] était débiteur, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 3.542,87 euros selon décompte arrêté à la date du 06 septembre 2024. Monsieur [U] [R] [Z], non comparant, n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause le montant de la dette. En conséquence, il convient de le condamner à verser à la SIDR la somme de 3.542,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 06 septembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 2.238,62 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due. Il convient également de condamner Monsieur [U] [R] [Z] à payer à la SIDR la somme de 5,55 euros au titre de l'assurance habitation, à compter du 02 mai 2024, date de la demande de justification adressée par la SIDR et cela jusqu'à la transmission de l'attestation d'assurance habitation locataire. V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)". Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d'audience, il n'y a pas lieu de lui accorder d'office des délais de paiement. En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [R] [Z]. Monsieur [U] [R] [Z] sera également condamné à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 378,76 euros révisable, à compter du 15 novembre 2023, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [U] [R] [Z], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l' assignation et de la notification à la préfecture. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 septembre 2021 entre la SIDR et Monsieur [U] [R] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies au 15 novembre 2023. CONDAMNE Monsieur [U] [R] [Z] à verser à la SIDR la somme de 3.542,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 06 septembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 2.238,62 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due. CONDAMNE Monsieur [U] [R] [Z] à verser à la SIDR à compter du 02 mai 2024 la somme de 5,55 euros au titre de l'assurance habitation, somme due jusqu'à la transmission de l'attestation d'assurance habitation locataire. DIT n'y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [U] [R] [Z]. EN CONSÉQUENCE : ORDONNE à Monsieur [U] [R] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement. AUTORISE la SIDR à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [U] [R] [Z] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [U] [R] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux. CONDAMNE Monsieur [U] [R] [Z] à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 378,76 euros révisable, à compter du 15 novembre 2023, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. REJETTE toute autre demande. CONDAMNE Monsieur [U] [R] [Z] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification à la préfecture. CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit de la présente décision. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière. LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE