Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
REFERES
ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 22 Novembre 2024
N°R.G. : 24/00594
N° Portalis DB3R-W-B7I-ZHQG
N° Minute :
Association L’ASSOCIATION A GESTION SOCIALE
c/
S.A.S. I LOVE MY ENERGY, S.A.S. ALLO FITNESS
DEMANDERESSE
Association L’ASSOCIATION A GESTION SOCIALE
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Me Véronique DURAND, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 482
Situation :
DEFENDERESSES
S.A.S. I LOVE MY ENERGY
[Adresse 2]
[Localité 3]
S.A.S. ALLO FITNESS
[Adresse 1]
[Localité 4]
non comparants
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,
Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier
Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 12 juin 2024, avons mis l'affaire en délibéré au 31 juillet 2024, délibéré prorogé à ce jour :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2021, l’ASSOCIATION A GESTION SOCIALE a donné à bail dérogatoire à la société ALLO FITNESS des locaux sis [Adresse 5] pour une durée de trois années à compter du 1er novembre 2021 et moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 1.500 euros payable mensuellement et d’avance.
Par acte du 25 juin 2022, la société I LOVE MY ENERGY a acquis l’intégralité des parts sociales de la société ALLO FITNESS.
Des loyers et des charges sont demeurés impayés.
Par acte d’huissier de justice en date du 21 septembre 2023, l’ASSOCIATION A GESTION SOCIALE a fait délivrer à la société ALLO FITNESS et à la société I LOVE MY ENERGY un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail dérogatoire pour un montant de 6.922,66 euros en principal au titre de l’arriéré locatif dû au 14 septembre 2023.
C’est dans ces conditions que, par acte des 23 février et 1er mars 2024, l’ASSOCIATION A GESTION SOCIALE a fait délivrer une assignation en référé à la société ALLO FITNESS et à la société I LOVE MY ENERGY devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir :
-constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du défendeur au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte,
-condamner solidairement les défenderesses au paiement de la somme provisionnelle de 6.390,00 euros au titre des dommages causés aux locaux du fait de ses manquements contractuels,
-condamner solidairement les défenderesses au paiement de la somme provisionnelle de 17.072,30 euros au titre de la clause pénale figurant au bail et des loyers et charges impayés arrêtés au mois de février 2024 inclus,
-dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 7.087,26 euros, et à compter de l’assignation pour les autres sommes,
-condamner solidairement les défenderesses au paiement de la somme provisionnelle de 1.552,02 euros au titre de la clause pénale figurant au bail,
-fixer l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail au montant du loyer et condamner solidairement les défenderesses au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle et ce jusqu’à libération effective des lieux occupés,
-condamner les défenderesses à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens « qui comprendront notamment le coût des sommations et commandements de payer, ainsi que les frais de signification et d’exécution de la présente, dont distraction au profit de Maître Véronique DURAND, Avocat aux Offres de droit ».
A l’audience du 12 juin 2024, le conseil de l’ASSOCIATION A GESTION SOCIALE a soutenu oralement les termes de son acte introductif d’instance.
Régulièrement assignée par dépôt de l’acte à étude, la société I LOVE MY ENERGY n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.
Assigné par procès-verbal de recherche infructueuse, la société ALLO FITNESS n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu à l’audience. Le commissaire de justice s’est rendu, le 22 mars 2024, à l'adresse du siège social de la société situé [Adresse 1], tel qu’indiqué par le demandeur de l'acte, afin de signifier l’assignation. Sur place, l’officier ministériel a constaté que le nom de la société ou de son président ne figurait sur aucune boîte aux lettres. En l’absence de gens rencontrés sur place, il n’a pas été possible d’obtenir davantage de renseignements. Les recherches sur l’annuaire électronique se sont révélés infructueuses, ainsi que les recherches sur Internet. Aucune modification d'adresse n'a été portée sur le registre du commerce et des sociétés, qui ne fait mention d’aucune procédure collective. La signification à l’adresse des lieux loués est impossible faute d’activité sur place. Les tentatives de contact par téléphone se sont révélées vaines et l’interrogation du mandant n’a pas permis d’obtenir d’information supplémentaire. En conséquence, le commissaire de justice a constaté que la société ALLO FITNESS n'a plus d'établissement connu au lieu indiqué comme siège social par le registre du commerce et des sociétés et a converti l’acte à délivrer en procès-verbal de recherches article 659 du code de procédure civile.
Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.
MOTIFS
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent
Conformément à l'article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le bail dérogatoire liant les parties stipule qu’il est convenu qu’à défaut du paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après mise en demeure d’exécuter restée sans effet, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice. Cet article précise que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire seront constatées judiciairement et l’expulsion du preneur ordonnée par le juge.
Le bailleur, au titre d'un bail dérogatoire, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
• le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
• le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
• la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;
En l’espèce, l’arriéré visé au commandement de payer signifié le 21 septembre 2023 se décompose comme suit :
-6.922,66 euros au titre des loyers et charges impayés,
-164,60 euros pour le coût de l’acte.
De plus, le commandement de payer précise que le preneur dispose d’un délai d’un mois pour s’acquitter de sa dette avant que la clause résolutoire ne soit acquise.
Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société ALLO FITNESS, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 6.922,66 euros.
Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.
Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 21 octobre 2023 à 24h.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
L’expulsion de la partie défenderesse étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux dès lors que la demanderesse ne justifie pas d’une quelconque résistance de sa part et que la décision prévoit d’ores et déjà la possibilité du recours à la force publique.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
Sur les demandes de provisions
Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.
Sur le caractère sérieusement contestable de l’obligation à l’égard de la société I LOVE MY ENERGY
Il est demandé la condamnation solidaire des défendeurs à diverses sommes provisionnelles en raison de manquements contractuels en lien avec le bail mentionné supra.
Il n’est pas contestable que la société ALLO FITNESS est bien la contractante de l’ASSOCIATION A GESTION SOCIALE.
Pour justifier de son action à l’encontre de la société I LOVE MY ENERGY, la demanderesse expose que par acte sous seing privé du 25 juin 2022, la société ALLO FITNESS a cédé l’intégralité de ses 2235 actions à la société I LOVE MY ENERGY.
L’acte de cession est produit. Il mentionne que [W] [Y] et [M] [O], titulaires de la totalité des actions composant le capital social de la société ALLO FITNESS, ont cédé l’intégralité de ces titres, pour un montant de 62.950 euros, à la société I LOVE MY ENERGY.
Force est de constater que cette cession de parts sociales n’a fait que transférer la propriété de la société ALLO FITNESS des consorts [Y]-[O] à la société I LOVE MY ENERGY.
Ces deux sociétés constituent toujours des personnes morales distinctes.
Il n’est pas fait état d’une cession et d’une reprise du droit au bail. Il n’est pas davantage allégué la fictivité ou la confusion des patrimoines. Il n’est pas davantage soutenu que la société I LOVE MY ENERGY se serait immiscée dans les relations contractuelles du preneur de manière à créer, pour la demanderesse, une apparence trompeuse propre à lui permettre de croire légitimement qu'elle était aussi le cocontractant de la société mère.
Dans ces conditions, le principe qui veut que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties, posé à l’article 1199 du code civil, constitue une contestation sérieuse l’existence de l’obligation alléguée par la demanderesse.
Il sera par conséquent dit n’y avoir lieu à référé sur ses demandes à l’encontre de la société I LOVE MY ENERGY.
S’agissant de l’indemnité d’occupation
Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
En l’espèce, l’indemnité d’occupation sera fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu jusqu’à libération des lieux.
S’agissant des « réparations des dommages causés aux locaux du fait des manquements contractuels »
Pour réclamer une provision de 6.390 euros de ce chef, la demanderesse produit un devis à ce montant et expose qu’elle a été contrainte de faire un certain nombre de travaux de remise en état et que « partant, les sociétés [défenderesses] ont violé leurs obligations contractuelles d’entretien des locaux ».
Il ressort cependant de l’étude de ce devis que rien ne vient démontrer, avec l’évidence requise en référé, une violation des obligation contractuelles des défenderesses. Au surplus, nombre des éléments d’aménagement relève d’ajouts (distributeur de papier ou de savon) ou de remise aux normes (notamment électriques) dont rien ne vient laisser supposer qu’ils proviennent d’une faute du preneur.
Il sera par conséquent dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de cette demande.
S’agissant de la clause pénale
Il sera observé que le montant de la même clause pénale est demandé à deux reprises, à la fois à titre autonome, et à la fois inclus dans la provision réclamée aux titres des loyers impayés.
Dans tous les cas, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. La clause du bail qui prévoit le paiement d’une indemnité forfaitaire à hauteur de 10% des sommes dues s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.
S’agissant des loyers et charges impayés
Il est régulièrement produit le décompte des sommes dues, qui correspondent aux dispositions du bail, de sorte que la société ALLO FITNESS était redevable de la somme de 4.553,38 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 mai 2024. En conséquence, il y a lieu de condamner par provision la société ALLO FITNESS à verser à l’ASSOCIATION A GESTION SOCIALE la somme de 15.520,28 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation arrêtés au mois de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 21 septembre 2023 pour la somme de 6.922,66 euros et à compter du 1er mars 2024, date de l’assignation, pour le surplus.
Sur les demandes accessoires
L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société ALLO FITNESS, qui succombe, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi et qui comprend notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.
Il serait inéquitable de laisser à la demanderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la société ALLO FITNESS à lui payer la somme de 1.000 euros.
PAR CES MOTIFS
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 21 octobre 2023 à 24h,
Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société ALLO FITNESS ou de tous occupants de son chef des locaux loués, dépendant de l’immeuble sis [Adresse 5],
Rappelons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,
Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées à l’encontre de la société I LOVE MY ENERGY,
Condamnons à titre provisionnel la société ALLO FITNESS à payer à l’ASSOCIATION A GESTION SOCIALE la somme de 15.520,28 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation arrêtés au mois de février 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2023 pour la somme de 6.922,66 euros et à compter du 1er mars 2024 pour le surplus,
Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 22 octobre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des taxes et charges afférentes, que le preneur aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié,
Condamnons la société ALLO FITNESS à payer l’indemnité d’occupation sus-citée,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre des dommages causés aux locaux du fait de manquements contractuels,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de la clause pénale,
Condamnons la société la société ALLO FITNESS aux dépens,
Condamnons la société ALLO FITNESS à payer à l’ASSOCIATION A GESTION SOCIALE la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties.
FAIT À NANTERRE, le 22 Novembre 2024.
LE GREFFIER,
Flavie GROSJEAN, Greffier
LE PRESIDENT.
David MAYEL, Vice-président
