Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 6]
JUGEMENT DU 28 MARS 2025
Minute n° :
N° RG 24/03026 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GY2P
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS
DEMANDEUR :
SA [Adresse 4]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SCP LEMAIGNEN - WLODYKA - DE GAULLIER, avocats au barreau d'ORLEANS
DÉFENDEUR :
Madame [N] [V]
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne
A l'audience du 10 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :
à :
RAPPEL DES FAITS
Par acte sous seing privé en date du 18 août 2008, la SA d’HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE a donné en location à Madame [N] [V] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 301,22 euros et 42,61 au titre de la provision pour charges, payables le 1er de chaque mois.
Des loyers et charges étant demeurés impayés, la société d’[Adresse 5] a fait signifier à Madame [N] [V] un premier commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 avril 2023, pour un montant en principal de 1.948,12 euros.
Des loyers et charges étant toujours demeurés impayés, la société d’HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE a fait signifier à Madame [N] [V] un second commandement de payer visant la clause résolutoire le 1er décembre 2023, pour un montant en principal de 2.300 euros.
La société d’[Adresse 5] a ensuite fait assigner Madame [N] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans par acte d'huissier du 4 juin 2024, aux fins suivantes :
De condamner la requise à payer au requérant la somme suivant décompte ci-dessus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme portée au commandement, et à compter de la présente assignation pour le surplus (article 1153 du Code Civil) ;De constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail conformément à l’article 24 de la loi 89-462 di 6 juillet 1989 ;A titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire pour non paiement des loyers ;De condamner la requise à quitter les lieux qu’elle occupe avec tout occupant de son chef ;De dire qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la requise ainsi que tout occupant de son chef sera expulsé avec le concours d’un serrurier si besoin est, le tout dans les formes et délais des articles L.411-1 et R411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;De condamner la requise à payer une indemnité d’occupation en deniers ou quittances égale à ce que serait le montant du loyer et des charges et ce jusqu’au départ volontaire des lieux, ou à défaut de départ volontaire, jusqu’à l’expulsion ;De condamner la requise à payer au requérant la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;D’ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution de condamner la requise en tous les frais et dépens.
A l’audience qui s'est tenue le 10 décembre 2024, la société d’HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE, représentée par son avocat, a indiqué que le loyer s’élève à la somme de 365,90 euros et les charges à la somme de 59,79 euros. Il a actualisé la dette locative à la somme de 1.258,68 euros hors frais et ne s’est pas opposé à d’éventuels délais de paiement.
Madame [N] [V] a comparu en personne. Elle a sollicité des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois, et la suspension des effets de la clause résolutoire. Aussi, elle a indiqué travailler de nuit et percevoir un salaire de 1.800 euros par mois.
La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Madame [V] est autonome sur ses démarches et qu’elle ne semble pas faire face à des difficultés de gestion financière. Elle a expliqué au travailleur social avoir contracté une première dette locative alors qu’elle était mère célibataire avec deux enfants à charges et des revenus plus faibles. Depuis, Madame [V] a indiqué être en CDI chez AMAZON et travailler de nuit ce qui lui permet de percevoir un revenu plus confortable. Elle a ajouté que son père est décédé en février 2024, et qu’elle a dû se rendre dans son pays d’origine et financer les obsèques ce qui a provoqué deux loyers de retard. Elle s’est engagée à la mise en place d’un échéancier de 200 euros supplémentaire au loyer par mois afin de pouvoir solder la dette rapidement. Elle a indiqué, à ce titre, avoir demander à son employer de rester en équipe de nuit afin de pouvoir financer ce remboursement.
La décision a été mise en délibéré à la date du 28 mars 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
La décision est contradictoire en application de l'article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience de jugement.
I. SUR LA RESILIATION DU BAIL :
- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 5 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la société d’HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE justifie avoir préalablement signalé - conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 - à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, et ce, dès le 5 décembre 2023, soit plus de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 juin 2024, la situation d'impayés locatifs de Madame [N] [V].
L’action est donc recevable.
- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent litige dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".
Par ailleurs, il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire. En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
En l’espèce, le bail en date du 18 août 2008 contient une clause résolutoire (article 9 page 5 du contrat de bail) aux termes de laquelle, à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie des loyers et charges locatives, et ce, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le contrat sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer visant ladite clause résolutoire a été signifié le 1er décembre 2023 pour paiement dans un délai de deux mois de la somme principale de 2.300 euros.
Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail pour régler la dette locative, ainsi que le délai indiqué par le commandement de payer étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée selon un récent avis de la cour de Cassation, et ce, nonobstant les termes de la loi du 27 juillet 2023 prévoyant un délai de 6 semaines applicable aux situations contractuelles postérieures.
Madame [N] [V] avait jusqu’au 1er février 2024 pour régler la somme de 2.300 euros.
Entre le 1er décembre 2023 et le 1er février 2024, deux règlements pour un montant total de 1.125,37 euros sont intervenus, de sorte que les causes du commandement n’ont pas été éteintes dans leur intégralité.
Il y aura donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont réunies à la date du 2 février 2024.
II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :
En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La société d’HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE produit un décompte démontrant que Madame [N] [V] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite (169,76 euros, 73,04 euros et 128,74 euros, relevant éventuelle des dépens), la somme de 1.258,70 euros arrêtée à la date du 2 décembre 2024.
Toutefois, la SA d’HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE ayant sollicité une somme de 1.258,68 euros à l’audience, c’est cette somme qui sera retenue pour la dette locative, et non la somme de 1.258,70 euros, supérieure à celle sollicitée par la société demanderesse à l’audience, le juge ne pouvant statuer ultra petita.
Présente à l'audience, Madame [N] [V] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de cette dette locative dont elle s’engage à poursuivre l’apurement par des règlements mensuels de 200 euros en plus du loyer courant.
Madame [N] [V] sera donc condamnée à verser au bailleur une somme de 1.258,68 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés. Cette somme portera intérêts au taux légal sur sa totalité à compter de la signification de la présente décision.
III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Madame [N] [V], présente à l'audience, sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et propose de poursuivre le règlement de 200 € par mois, en plus du loyer et des provisions sur charges, pour apurer sa dette locative.
La somme proposée est de nature à permettre de solder la dette locative dans un délai inférieur au maximum légal de trois années.
Aussi, la société bailleresse ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement et l’étude du relevé de compte permet de constater que Madame [V] a repris le paiement de son loyer courant depuis plusieurs mois avant l’audience.
Il y aura donc lieu d'accorder des délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec une mensualité de 200 € par mois en plus de l'échéance locative, pour régler la dette de loyer.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [N] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. Les autres effets (effet sur la clause résolutoire et dette totalement et immédiatement exigible) seront indiqués dans le dispositif.
IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Madame [N] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société d’HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE, et au regard de la situation sociale et financière de Madame [N] [V], cette dernière sera condamnée à verser à la société d’HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail principal conclu le 18 août 2008 entre la société d’HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE et Madame [N] [V], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 2 février 2024 ;
CONDAMNE Madame [N] [V] à verser à la société d’[Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1.258,68 euros arrêtée selon décompte du 2 décembre 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés. Cette somme portera intérêts au taux légal sur sa totalité à compter de la signification de la présente décision ;
AUTORISE Madame [N] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 200 € et une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Madame [N] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société d’HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Madame [N] [V] soit condamnée à verser à la société d’HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;
CONDAMNE Madame [N] [V] à verser à la société d’HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200,00 € (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [N] [V] aux entiers dépens ;
REJETTE toutes les autres demandes ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 mars 2025, la minute étant signée par le juge et par le greffier.
Le greffier, Le juge,
