Texte intégral
N° RG 24/03551 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MWFI
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
11ème civ. S1
N° RG 24/03551
N° Portalis DB2E-W-B7I-MWFI
Minute n°24/
Copie exec. à :
- Me Steeve WEIBEL
- défenderesse
Copie c.c à la Préfecture
Le
Le Greffier
e Steeve WEIBEL
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU
22 NOVEMBRE 2024
DEMANDERESSE :
OPHEA - Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 3] (anciennement CUS Habitat)
pris en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253
DEFENDERESSE :
Madame [W] [F]
demeurant [Adresse 5]
[Localité 3]
non comparante, non représentée
OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH, Greffier
En présence de [Z] [B], auditeur de justice
DÉBATS :
A l'audience publique du 24 Septembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Novembre 2024.
JUGEMENT :
Réputé contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier
N° RG 24/03551 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MWFI
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous-seing privé du 2 avril 2015, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, a donné en location à Madame [W] [F] un logement situé [Adresse 5] au [Adresse 5], moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 497,25 euros par mois, payable à terme échu, au plus tard les trois premiers jours du mois suivant le terme échu.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 28 août 2023, non réclamée mais signifiée par commissaire de justice le 27 septembre 2023, l’OPHEA a notifié à Madame [W] [F] un congé pour le 30 novembre 2023 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 2 920,93 euros jusqu’au 17 août 2023 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.
C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné la défenderesse, par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :
* CONSTATER que le congé délivré est régulier,
* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,
* CONDAMNER la défenderesse ainsi que tout occupant de leur chef à évacuer les locaux occupés par lui,
* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,
* CONDAMNER solidairement la défenderesse à payer la somme de 1 414,64 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,
* CONDAMNER en tout état de cause la défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,
* CONDAMNER solidairement la défenderesse à payer à l’OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 829,18 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures, et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,
* CONDAMNER solidairement la défenderesse à payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
* CONDAMNER solidairement la défenderesse aux entiers dépens,
* DECLARER le jugement à intervenir exécutoire par provision conformément à l'article 514 et suivants du code de procédure civile.
Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi de la locataire est démontrée en ce qu’elle n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’elle doit être déchue du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.
Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 18 janvier 2024.
La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 21 août 2023.
Une enquête sociale a été réalisée en date du 17 septembre 2024 selon laquelle la locataire présente une situation financière fragile, le montant de ses charges courantes étant plus important que ses ressources constituées d'une pension de retraite, que le logement qu'elle occupe n'est pas adapté à ses ressources ni à sa composition familiale. Par conséquent, le travailleur social n'a pas été en mesure de proposer une solution afin que Madame [W] [F] puisse apurer sa dette mais a proposé des délais afin qu'elle puisse réaliser des démarches concernant son relogement.
À l’audience du 24 septembre 2024, l’OPHEA, représenté par son conseil, se réfère à son assignation du 17 janvier 2024 sauf à actualiser la dette à 4 539,95 euros au 18 septembre 2024.
Bien que citée à étude, Madame [W] [F] n'a pas comparu mais a envoyé le jour de l'audience un courrier électronique au greffe indiquant ne pouvoir se déplacer à l'audience « pour maladie » et attendre le passage d'un médecin.
Le conseil d'OPHEA s'est opposé à la demande de renvoi en l'absence de justificatif à l'appui de la demande de Madame [W] [F].
En l'absence de justificatif à l'appui de la demande de renvoi de la défenderesse, le tribunal a rejeté la demande de renvoi.
L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
Sur le congé
En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.
L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :
« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.
Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.
(…) »
Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.
En l’espèce, le congé a été notifié à la défenderesse pour le 30 novembre 2023 au vu des impayés de loyers existant au 31 juillet 2023 ; il l'invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour elle de faire le nécessaire avant le 30 novembre 2023, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.
La locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 30 novembre 2023 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.
Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux
Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.
La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.
L’appréciation doit être faite au jour de la demande.
En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 17 janvier 2024.
À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 1 414,64 euros selon les extraits de compte produits.
Compte tenu de ce montant et de l'ancienneté de la dette locative, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de l’occupant.
Elle sera donc déchue de son droit au maintien dans les lieux, sous réserve de ce qui sera dit ci-après en cas d’octroi de délais de paiement.
Sur la demande en paiement
Au vu du dernier décompte actualisé, la défenderesse doit être condamnée au règlement en deniers ou quittances de la somme de 4 539,95 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges au 18 septembre 2024 (dernière échéance incluse : août 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.
Elle doit être également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du 30 novembre 2023 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, soit la somme de 829,18 euros par mois (hors déduction des APL et RLS), sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.
Sur les délais de paiement
Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, la dette locative de Madame [W] [F] a augmenté depuis son assignation. Par ailleurs, ses charges sont plus importantes que ses ressources notamment en raison l'existence de crédits et le fait que le logement qu'elle occupe n'est pas adapté à sa situation financière ni à sa composition familiale.
Dans ces conditions, il n’est pas démontré que Madame [W] [F] est en capacité d’apurer l’arriéré et aucun délai ne peut lui être accordé.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Madame [W] [F], succombant, supportera les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.
PAR CES MOTIFS
La Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :
DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;
CONSTATE la résiliation au 30 novembre 2023, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, d’une part, et Madame [W] [F] d’autre part, portant sur un logement situé [Adresse 5] au [Adresse 5] ;
PRONONCE la déchéance de Madame [W] [F] de son droit au maintien dans les lieux ;
ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [W] [F] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;
DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE Madame [W] [F] à verser à l’OPHEA, en deniers ou quittances, la somme de 4 539,95 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 18 septembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE Madame [W] [F] à payer à l’OPHEA, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit 829,18 euros par mois (hors déduction des APL et RLS) à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;
DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [W] [F] aux dépens de la présente procédure ;
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;
ORDONNE la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin.
Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Gussun KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.
Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH Gussun KARATAS
