Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 22/05567

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE N° RG 22/05567 - N° Portalis DB3U-W-B7G-MZGQ 30B S.A.R.L. NAJI AUTO C/ S.C.I. SIMAN TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE --==00§00==-- ORDONNANCE D’INCIDENT --==00§00==-- Ordonnance rendue le 26 septembre 2024 par Stéphanie CITRAY, Vice-Président, Juge de la mise en état de ce Tribunal, assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré ; Date des débats : 13 juin 2024. L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2024, lequel a été prorogé au à ce jour. DEMANDERESSE S.A.R.L. NAJI AUTO, immatriculée au RCS de Pontoise, sous le numéro 800 258 030 dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Christelle NICLET-LAGEAT, avocat au barreau du Val d’Oise DÉFENDERESSE S.C.I. SIMAN, immatriculée au RCS de Pontoise, sous le numéro 443 796 834, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Laura ELALOUF SOUSSANA, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Emmanuel COSSON, avocat plaidant au barreau de Paris --==00§00==-- EXPOSE DU LITIGE Faits constants Selon un contrat de bail commercial du 2 mai 2013, la SCI SIMAN a donné en location à la SARL NAJI AUTO un local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 2] dans lequel le preneur exerce une activité de mécanique, vente de pièces automobiles, achat et vente de véhicules d’occasion. Dénonçant des désordres affectant le local, la SARL NAJI AUTO a fait assigner la SCI SIMAN devant le juge des référés le 27 septembre 2022, dans le cadre d’une procédure d’heure à heure. Par ordonnance de référé du 8 novembre 2022, une expertise judiciaire a été ordonnée et l’expert a déposé son rapport le 16 juillet 2023. Parallèlement, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire au preneur le 30 septembre 2022. Procédure La SARL NAJI AUTO, représentée par Me. NICLET-LAGEAT, a fait assigner la SCI SIMAN devant le Tribunal judiciaire de Pontoise par acte d'huissier du 21 octobre 2022 aux fins de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 30 septembre 2022 et, subsidiairement, de suspension de la clause résolutoire et d’octroi de délais pour apurer sa dette de loyers. La SCI SIMAN a constitué avocat par l'intermédiaire de Me. ELALOUF SOUSSANA. La SARL NAJI AUTO a déposé des conclusions d'incident. L'audience d'incident a été fixée au 13 juin 2024 et le délibéré au 5 septembre 2024, prorogé au 26 septembre 2024. Prétentions et moyens des parties 1. En demande : la SARL NAJI AUTO Par conclusions signifiées le 21 février 2024, la SARL NAJI AUTO sollicite du juge de la mise en état qu’il : déboute la SCI SIMAN de ses demandes,enjoigne à la SCI SIMAN de réaliser les travaux suivants : le rétablissement d’une installation électrique en bon état de fonctionnement et la mise en place d’un compteur électrique individuel dans le local de la société sous astreinte de 50 € par jour à compter du mois suivant la signification de l’ordonnance d’incident,la réparation de l’effondrement du plafond sous astreinte de 50 € par jour à compter du mois suivant la signification de l’ordonnance d’incident,la réparation des conséquences des dégâts des eaux à savoir la reprise de l’étanchéité interne de la boite à eau, le changement de 4 mètres de descente en PVC et la reprise ponctuelle de la façade du bureau, sous astreinte de 50 € par jour à compter du mois suivant la signification de l’ordonnance d’incident,condamne la SCI SIMAN à lui verser une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’incident avec distraction au profit de son conseil. Au soutien de ses prétentions, elle argue qu’elle subit des désordres depuis plusieurs années (infiltrations, fuites, désordres électriques…), que le bailleur ne réagissant pas à ses demandes d’intervention, elle a dû assigner en référé pour obtenir une expertise judiciaire, que parallèlement, de mauvaise foi, la SCI SIMAN lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Elle ajoute que le disjoncteur du compteur est situé dans une partie privative appartenant à la SCI SIMAN et à laquelle elle n’a pas accès. Elle fait valoir que les parties s’opposent sur l’interprétation du rapport d’expertise mais que l’expert n’a jamais mis à sa charge 80% de la réfection de l’électricité. Elle précise qu’elle ne refuse par l’intervention d’ENEDIS mais qu’elle souhaite être préalablement prévenue par le bailleur de la date du passage de l’intervenant et de son identité. Sur sa demande de réalisation de travaux sous astreinte, elle expose que les infiltrations d’eau sont liées au clos et au couvert et sont donc de la responsabilité du bailleur au titre des grosses réparations et que l’installation électrique est dangereuse et non conforme et que le bailleur est responsable de cette vétusté et des non-conformités. 2. En défense : la SCI SIMAN Par conclusions signifiées le 10 avril 2024, la SCI SIMAN demande au juge de la mise en état de : constater que les demandes de la SARL NAJI AUTO se heurtent à des contestations sérieuses,débouter la SARL NAJI AUTO de l’ensemble de ses demandes,condamner la SARL NAJI AUTO à lui verser une provision de 31.030 € au titre des loyers dus outre 3.940 € au titre des taxes d’ordures ménagères,condamner la SARL NAJI AUTO à lui verser une somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles, outre les dépens. A l'appui de ses écritures, elle reproche au locataire divers manquements : défaut de paiement des loyers avec un arriéré de 29.764 € au 5 octobre 2022, octobre 2022 inclus,défaut de respect de la réglementation en matière de traitement des déchets des polluants,défaut de respect de la destination du bail,défaut de respect de l’interdiction de sous-location.Elle ajoute que la SARL NAJI AUTO a refusé l’intervention d’ENEDIS, qu’elle n’a pas procédé à la réfection de l’électricité alors que l’expert a retenu sa responsabilité à hauteur de 80%. Elle rappelle qu’elle a déjà mis en place une boite à eau plus grande et modifié la descente en PVC et que ce sinistre a fait l’objet d’un sinistre auprès de l’assureur de la SARL NAJI AUTO qui lui a fait une proposition d’indemnisation. Sur la demande de réfection du plafond, elle prétend qu’il appartient à la SARL NAJI AUTO d’effectuer elle-même cette réparation qui consiste simplement en la pose d’une plaque de BA13 sur 2m². Sur les coupures d’électricité, elle soutient qu’elles sont causées par les installations de la SARL NAJI AUTO et que l’installation fournie par le bailleur est conforme. Elle ajoute qu’elle n’est pas opposée à faire installer un compteur individuel mais sur une installation conforme qui aura été reprise par la SARL NAJI AUTO. Reconventionnellement, elle sollicite une provision sur les loyers. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge de la mise en état, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties. DISCUSSION 1. Sur la demande de travaux En vertu de l'article 789 du code de procédure civile, "lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent à l'exclusion de toute autre formation du tribunal pour : ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissement provisoires ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées, […] ». L’article 1720 du code civil dispose que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». En l'espèce, le contrat de bail met à la charge du bailleur les grosses réparations visées par l’article 606 du code civil. Sur la reprise de l’étanchéité et la réparation des conséquences du dégât des eaux D’une part, l’expert a constaté que les infiltrations d’eau étaient vraisemblablement liées à un manque d’étanchéité d’une boite à eau et à une tuyauterie d’évacuation trop petite et étant liées au clos et au couvert, il en a imputé la responsabilité en totalité à la bailleresse. Cette obligation n’est pas contestée par la SCI SIMAN qui justifie avoir procédé aux réparations de la boite à eaux et à la reprise de l’étanchéité du cheneau selon facture de BG RENOV’S. La demande de la SARL NAJI AUTO relative à la reprise de l’étanchéité est donc sans objet, les travaux ayant déjà été réalisés. D’autre part, les infiltrations sont à l’origine de l’effondrement partiel du plafond sur 1m² comme cela a été constaté par l’expert qui a indiqué qu’il suffisait de remettre une plaque de BA13. A ce stade, il n’y a pas lieu d’ordonner la réparation du plafond par la SCI SIMAN puisqu’il existe une contestation sérieuse sur l’éventuelle prise en charge de ce dégât des eaux par l’assurance et la carence de la SARL NAJI AUTO dans la transmission des pièces, qui a entraîné le classement du sinistre par l’assureur du bailleur. La SARL NAJI AUTO sera donc déboutée de ces chefs de demande. Sur l’installation électrique L’expert a constaté que l’installation électricité était vétuste et même dangereuse et non conforme à la réglementation électrique en particulier concernant le coffret de distribution, les coffrets secondaires, les équipements périphériques et le câblage. Il a aussi relevé qu’il n’y avait pas de compteur individuel accessible au locataire pour la gestion et la sécurité des installations louées. Il a précisé que certains désordres pré-existaient à l’entrée dans les lieux comme l’absence de coupure individuelle normalisée, que certains désordres étaient dus à des modifications effectuées pour les besoins du locataire et que d’autres étaient dus à un manque d’entretien. L’expert a néanmoins reconnu qu’il ne connaissait pas la proportion des installations modifiées par le locataire. Il a préconisé une répartition de 20% pour la vétusté et de 80% pour les modifications non pérennes et l’absence de contrôle sur 10 ans. Les parties sont en désaccord sur l’interprétation de ce partage de responsabilité et il n’appartient pas au juge de la mise en état de trancher cette question. Il n’y a donc pas lieu, à ce stade, d’ordonner les travaux de réfection de l’installation électrique par le bailleur. En revanche, l’obligation du bailleur de faire procéder à l’installation d’un compteur individuel dans le local loué pour des raisons de sécurité n’est pas contestable. Dans ces conditions, il convient d’enjoindre à la SCI SIMAN de mettre en place un compteur individuel dans le local loué à la SARL NAJI AUTO. Cette injonction est assortie d’une astreinte provisoire d’une durée de deux mois, de 50 € par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance Il ressort des pièces produites que la SARL NAJI AUTO n’a pas permis l’accès à l’agent d’ENEDIS mais il n’est pas justifié par la SCI SIMAN que la locataire ait été prévenue en amont de l’intervention. La SCI SIMAN devra donc informer sa locataire de l’intervention d’ENEDIS sept jours avant l’intervention. 2. Sur la demande de provision de la SCI SIMAN En vertu de l'article 789 du code de procédure civile, "lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent à l'exclusion de toute autre formation du tribunal pour: […] accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522, […] » Par application de l’article 1728 du code civil, le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Il ressort du décompte produit aux débats qu’au 20 février 2024, échéance de février 2024 incluse, l’arriéré de loyers et charges s’élèvent à la somme de 49.084 € et aucun règlement ne serait intervenu depuis décembre 2021, date du départ de l’incendie suite à un dysfonctionnement électrique. Le constat d’huissier et l’expert ont constaté un défaut d’alimentation électrique. Cependant, il n’est pas établi que la SARL NAJI AUTO est privée en permanence d’électricité depuis cette date et l’exception totale d’inexécution n’est donc pas justifiée. La demande de provision est donc justifiée. Compte tenu des désordres affectant le local loué et notamment les problèmes d’électricité, il convient de limiter la provision allouée au bailleur à la somme de 10.000 €. 3. Sur les demandes accessoires et les dépens Compte tenu des circonstances de la cause, il convient de réserver les dépens et de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Enjoint à la SCI SIMAN de procéder à l’installation d’un compteur individuel dans le local loué à la SARL NAJI AUTO,Assortit cette obligation d’une astreinte provisoire de deux mois, d’un montant de 50 € par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance,Dit que la SCI SIMAN devra prévenir la SARL NAJI AUTO de l’intervention d’un technicien d’ENEDIS sept jours avant l’intervention, par tous moyens,Constate que les travaux d’étanchéité de la boite à eau et de reprise des cheneaux ont été effectués par la SCI SIMAN,Déboute la SARL NAJI AUTO du surplus de ses demandes de travaux sous astreinte,Condamne la SARL NAJI AUTO à verser à la SCI SIMAN une provision de 10.000 € sur l’arriéré de loyers,Déboute la SARL NAJI AUTO et la SCI SIMAN de leur demande respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Ordonne le renvoi du dossier à l'audience de mise en état électronique du jeudi 12 décembre 2024 à 9 heures 30 Dit qu'il appartient aux parties de conclure pour cette audience selon le calendrier suivant : Conclusions au fond de la SCI SIMAN pour le 31 octobre 2024Conclusions au fond de SARL NAJI AUTO pour le 5 décembre 2024Clôture le 12 décembre 2024 et plaidoiries le 16 décembre 2024Réserve les dépens. Fait à Pontoise, le 26 septembre 2024 Le Greffier Le Juge de la mise en état Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY