Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 22/13352

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 22/13352 N° Portalis 352J-W-B7G-CYJZI N° MINUTE : 1 Assignation du : 07 Novembre 2022 Jugement avant dire droit [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert : [E] [T][2] [2] [Adresse 9] [Adresse 9] [Localité 4] JUGEMENT rendu le 28 Mars 2024 DEMANDERESSE S.C.I. ITAPLANTE [Adresse 7] [Localité 6] représentée par Maître Stéphane DAYAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0418 DEFENDERESSE S.A. SOCIETE GENERALE [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Christophe DENIZOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0119 COMPOSITION DU TRIBUNAL Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 11 Janvier 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 12 juin 2013, la SCI ITAPLANTE a consenti à la SA SOCIÉTÉ GÉNÉRALE le renouvellement d'un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 8] pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2011 se terminant le 30 septembre 2020 et pour un loyer annuel principal de 72.000 €. Par acte extrajudiciaire du 09 novembre 2021, la locataire a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2022, moyennant un loyer annuel HT et HC de 65.000 €. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 05 septembre 2022, la bailleresse a notifié à la locataire un mémoire préalable sollicitant la fixation du loyer à 116.000 € par an, HT et HC. Par acte du 07 novembre 2022, la bailleresse a fait assigner la locataire devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS. Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 janvier 2024, elle sollicite : - la fixation du prix du bail renouvelé au 1er janvier 2022 à la somme de 97.700 € par an HT en principal, - subsidiairement, la désignation d'un expert afin d'évaluer la valeur locative des locaux loués au 1er janvier 2022, et dans l'attente de la décision à venir, la fixation du loyer provisionnel à la somme annuelle de 97.700 €, - le rejet des demandes de la locataire, - la condamnation de la locataire aux dépens ainsi qu'à lui payer une somme de 2.000 € au titre de ses frais irrépétibles. Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 06 octobre 2023, la locataire sollicite du juge des loyers de : - fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2022 à la somme de 62.000 € par an HC en principal, - de juger que les trop-versés de loyer porteront intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2022, qui seront capitalisés, - le rejet des demandes de la bailleresse, à l'exception de la demande de désignation d'un expert judiciaire, - la condamnation de la bailleresse aux entiers dépens, avec distraction au profit de son conseil, ainsi qu'au paiement d'une somme de 4.000 € au titre de ses frais irrépétibles, - si un expert était désigné afin d'évaluer la valeur locative des locaux loués, de fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à 62.000 € HC et de réserver les dépens. L'affaire est venue à l'audience du 11 janvier 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION L'article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1o Les caractéristiques du local considéré; 2o La destination des lieux; 3o Les obligations respectives des parties; 4o Les facteurs locaux de commercialité; 5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments. Aux termes de l'article L.145-34 de ce code, " À moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. (...) " En vertu de l'article R.145-11 dudit code, selon lequel " Le prix des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ", le plafonnement du taux de variation du loyer prévu par l'article L.145-34 précité n'est pas applicable aux baux portant sur des locaux à usage de bureaux. Les locaux loués à des banques et toutes activités annexes sont assimilables aux bureaux relevant de l'article L.145-36 du code de commerce en ce qu'il y est exercé une activité d'ordre comptable, administratif ou juridique qui n'est pas affectée par la réception de clientèle ; toutefois, dès lors que les locaux sont en nature de boutique, leur valeur locative doit être recherchée par comparaison avec les loyers de boutiques. En l'espèce, les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2022 et pour fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative des locaux mais demeurent en désaccord sur son montant. La bailleresse se prévaut d'un rapport d'expertise de [V] [G] ainsi que d'une note de [U] [H] en réponse au rapport d'expertise produit au soutien des prétentions de la locataire. Celle-ci produit un rapport d'expertise de [J] [I]. Les parties ne s'accordent pas sur la surface pondérée retenue, ni sur les éléments de comparaison à prendre en considération (donc sur la valeur locative unitaire) ni, encore, sur les correctifs à appliquer à la valeur locative. Au vu des pièces et moyens exposés par les parties, le juge des loyers ne peut statuer sur le montant du loyer du bail renouvelé mais constate qu'il est justifié de l'opportunité d'ordonner une expertise pour avoir avis sur la valeur locative des lieux. En conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d'ordonner une expertise. La mission de l'expert est déterminée au dispositif de cette décision. L'expertise aura lieu aux frais avancés de la bailleresse, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure et la sollicite subsidiairement. Il y a lieu de préciser qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise. Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l'instance, égal au montant du loyer contractuel. Dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire, En premier ressort, Constate le principe du renouvellement du bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 8] à compter du 1er janvier 2022 ; Avant dire droit sur toutes les autres demandes, Ordonne une mesure d'expertise et désigne en qualité d'expert : [E] [T] [Adresse 9] [Localité 4] [XXXXXXXX01] - [Courriel 10] avec mission de : * convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, * se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * visiter les locaux situés au deuxième étage d'un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] et les décrire, * entendre les parties en leurs dires et explications, * procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, *rechercher la valeur locative à la date du 1er janvier 2022 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, *rendre compte du tout et donner son avis motivé, *dresser un rapport de ses constatations et conclusions, Rappelle qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise, Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 février 2025, Fixe à la somme de 3.000 (trois mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la SCI ITAPLANTE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (escalier D 2ème étage) au plus tard le 15 juin 2024 inclus, avec une copie de la présente décision, Dit que l'affaire sera rappelée le 03 octobre 2024 à 09H30 pour vérification du versement de la consignation, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise, Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Fait et jugé à PARIS, le 28 mars 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER L. FONTANELLA