Cour d'appel, 28 mai 2025. 23/01022

28/05/2025 ARRÊT N° 25/217 N° RG 23/01022 N° Portalis DBVI-V-B7H-PKMS MD - SC Décision déférée du 24 Janvier 2023 TJ de TOULOUSE- 21/00126 E. JOUEN CONFIRMATION Grosse délivrée le 28/05/2025 à Me Eric MARTY ETCHEVERRY Me Nicolas LARRAT REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 1ere Chambre Section 1 *** ARRÊT DU VINGT HUIT MAI DEUX MILLE VINGT CINQ *** APPELANTE S.C.I. MARTENS ET ASSOCIES [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Eric MARTY-ETCHEVERRY, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMEE SELARL [U] [Y] NOTAIRE [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 10 février 2025 en audience publique, devant la cour composée de : M. DEFIX, président A.M ROBERT, conseillère S. LECLERCQ, conseillère qui en ont délibéré. Greffière : lors des débats M. POZZOBON ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties - signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Suite à la mise en vente d'un terrain lui appartenant et sur lequel était édifié un bâtiment, la société civile immobilière (Sci) Martens et Associés a été approchée par un groupe de praticiens médicaux désireux de faire l'acquisition de ce bien immobilier situé à Grenade (31), pour y implanter une maison médicale pluridisciplinaire. À l'issue des négociations, celles-ci s'étant avérées fructueuses, Maître [U] [Y] a été requis par la Sci Martens et Associés pour rédiger un compromis de vente et le soumettre à la signature des parties. Le compromis de vente a été signé le 15 mars 2018. Il mentionnait que le prix convenu était de 112 000 euros et comprenait des conditions suspensives, une faculté de substitution au bénéfice des acquéreurs ainsi qu'une clause aux termes de laquelle le vendeur s'engageait «avant la réitération authentique à enlever la toiture du bâtiment existant, ainsi que la charpente et les menuiseries, le placoplâtre et l'installation électrique de façon à ne laisser que les murs bruts et la dalle». Postérieurement à la signature du compromis de vente, les acquéreurs ont constitué la Sci Koms afin qu'elle se substitue à eux en tant qu'acquéreur. Les conditions suspensives et les travaux de démolition du bâtiment ayant été réalisés, Maître [O] [W], notaire de la société acquéreuse, a été requise pour recevoir l'acte authentique de vente avec la participation de Maître [T] [L], notaire salarié de la Scp [U] [Y] aux droits de laquelle vient aujourd'hui la Selarl [Y]. Dans cet acte dressé le 30 juillet 2019, il est stipulé que la vente a été conclue moyennant un prix de 112 000 euros, «taxe sur la valeur ajoutée incluse», le prix se décomposant à hauteur de la somme hors taxes de 93 333,33 euros et à hauteur de la somme de 18 666,67 euros au titre de la taxe sur la valeur ajoutée. Il était précisé à l'acte : 'le vendeur est assujetti à la taxe sur la valeur ajouté au sens de l'article 256 du Code général des Impôts et supporte la taxe sur la valeur ajoutée, l'acquisition du terrain ayant ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée » et confirmait qu'il appartiendra à la Sci Martiens et Associés d'effectuer le paiement de la TVA sur « imprimé CA3 auprès du service des Impôts des entreprises de Colomiers »'. Suivant courrier recommandé du 13 septembre 2019, la Sci Martens et Associés a, par l'intermédiaire de son conseil, mis en cause la responsabilité civile professionnelle de Selarl [U] [Y], lui reprochant d'avoir manqué à son devoir de conseil en omettant de l'éclairer en temps utile sur les conséquences fiscales résultant pour elle de la démolition exigée par les acquéreurs, à savoir la perte du bénéfice de l'exonération de taxes sur la valeur ajoutée. La Selarl [U] [Y] s'étant opposée à cette réclamation indemnitaire, la Sci Martens et Associés l'a, par exploit d'huissier délivré le 11 décembre 2020, assignée à comparaître devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d'indemnisation de son préjudice. -:-:-:-:- Par jugement du 24 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a : - rejeté l'ensemble des demandes formées par la Sci Martens et Associés, - condamné la Sci Martens et Associés aux dépens, - condamné la Sci Martens et Associés à régler à la Selarl [U] [Y] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que la décision est exécutoire de plein droit. Pour statuer ainsi, le tribunal a d'abord considéré que le notaire avait manqué à son obligation de conseil en relevant que le compromis portait sur la vente d'un terrain à bâtir compte tenu de l'engagement du vendeur de démolir le bâtiment édifié sur la parcelle, objet de la transaction, soumise en conséquence à la Tva sans aucune exonération possible dès lors que le vendeur était assujetti à cette taxe et que le notaire n'avait pas vérifié auprès du vendeur l'information qui lui avait été donnée par l'agence immobilière de l'absence d'assujettissement de la Sci venderesse, hypothèse qui n'est envisageable que dans les prévisions de l'article 256 A du code général des impôts lorsque la Sci réalise la cession d'un élément de son patrimoine en dehors d'un objectif d'entreprise ou d'un but commercial. Le tribunal a néanmoins considéré qu'il n'est pas certain que si l'attention des parties avait été attirée sur ce point, les acquéreurs auraient accepté de renoncer à ce que cette clause de démolition du bâtiment soit insérée dans l'acte ou de signer un acte postérieur, relativement à cette démolition, pour permettre une qualification de vente d'immeuble bâti et, qu'il n'était pas établi de manière certaine que la société acquéreuse aurait opté pour l'assujettissement à la Tva déductible compte tenu de l'augmentation de prix conséquente résultant de l'exercice de cette option. Relevant également qu'il n'est pas certain qu'en cas de refus des candidats à l'acquisition de faire le nécessaire pour que l'opération ne soit pas soumise à la Tva, la Sci Martins et Associés, dont il était indiqué qu'elle connaissait des difficultés financières à l'origine de la mise en vente du bien, aurait renoncé à conclure la transaction, le tribunal a rejeté l'action engagée par le vendeur en l'absence de preuve d'un lien de causalité direct et certain entre le préjudice allégué et la faute commise par le notaire. -:-:-:-:- Par acte du 20 mars 2023, la Sci Martens et Associés a interjeté appel de l'intégralité de cette décision. Une déclaration d'appel formalisée le 24 mars 2023 aux fins de régularisation de mentions figurant sur la première, a été jointe par ordonnance du 23 avril 2023 rendue par le conseiller de la mise en état. PRÉTENTIONS DES PARTIES Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 7 juin 2023, la Sci Martens et Associés, appelante, demande à la cour, au visa des articles 514 du code de procédure civile ainsi que de l'article 1231-1 du code civil, de : - déclarer recevable et bien fondé l'appel de la Sci Martens et Associés à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 24 janvier 2023, y faisant droit, - réformer le jugement déféré des chefs critiqués dans la déclaration d'appel, statuant à nouveau, au principal, - juger que Maître [Y] a manqué à son devoir de conseil, en conséquence, - condamner la Selarl [U] [Y] Notaire au paiement de la somme de 19 064 euros au regard de la perte subie par la Sci Martens et Associés par le versement effectif de cette somme au service des finances publiques, - condamner la Selarl [U] [Y] Notaire à payer des dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros en regard des tracasseries occasionnées, en tout état de cause, - juger qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la Sci Martens et Associés les frais irrépétibles que le notaire a été contraint d'exposer en justice aux fins de défendre ses intérêts, 'la cour annulera la condamnation de première instance à la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile', en conséquence, - condamner en cause d'appel la Selarl [U] [Y] Notaire au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la Selarl [U] [Y] Notaire aux entiers dépens, dont 'distraction' au profit de Maître Eric Marty-Etcheverry, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 août 2023, la Selarl [U] [Y] Notaire, intimée, demande à la cour, au visa de l'article 1240 du code civil, de : rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées, - confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la Sci Martens & Associés de l'ensemble de ses demandes, l'a condamnée au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance, - rejeter en conséquence l'appel de la Sci Martens & Associés et la débouter 'derechef' de l'ensemble de ses prétentions, - la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 janvier 2025 et l'affaire a été examinée à l'audience du 10 février 2025 à 14h. MOTIVATION DE LA DÉCISION 1. Le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets, notamment quant à ses incidences fiscales, ainsi que sur les risques de l'acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de leur déconseiller, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d'un conseiller à leur côté ne le dispensent de son devoir de conseil. Cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l'acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance. 2. Il est constant en l'espèce que le compromis de vente rédigé le 15 mars 2018 en l'étude de Maître [U] [Y], sous l'égide de Maître [L], notaire salarié de cette étude, mentionnait la vente par la Sci Martens et Associés d'une parcelle de terrain à bâtir à détacher d'un ensemble plus important pour le prix de 112 000 euros payable comptant sans aucune mention de la Tva étant précisé que le vendeur s'engageait par le même acte avant la réitération de ce dernier en la forme authentique, 'à enlever la toiture du bâtiment existant, ainsi que la charpente et les menuiseries, et le placoplatre, et l'installation électrique de façon à ne laisser que les murs brut et la dalle' indiquant plus loin 'la présente opération constitue un lotissement au sens de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme. En effet elle consiste en la division en propriété et jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis'. 3. Dans l'acte de vente passé le 30 juillet 2019 en la forme authentique au sein de la Scp 'Pierre Tellier, Jean-Pierre Carayon, Christophe Mons, Olivier Tellier, Karine Celeste-Vignat, [O] [W] et Maïlys Jean, notaires associés', avec le concours de Maître [T] [L], notaire au sein de la Scp [U] [Y], il est indiqué la vente d'un 'terrain à bâtir subsistant des ruines d'une ancienne construction', la parcelle vendue étant issue d'une division d'une parcelle originelle en plusieurs parcelles de moindre importance, résultant d'un document d'arpentage établi le 9 mars 2018. Le prix de vente est fixé à la somme de 112.000 euros décomposée entre une somme hors taxe et une somme correspondant à la Tva. Il est mentionné que l'acquéreur a pu constater que les travaux de démolition visés au compromis de vente ont été réalisés. 4. Dans un courriel adressé le 1er mars 2018 à Maître [O] [W], notaire des acquéreurs et rédactrice de l'acte authentique de vente, avec copie à 'scp [Y]', l'agent immobilier 'clés d'Oc immo [Localité 2]' indiquait : 'Pour votre information le prix de vente du terrain de la Sci Martens n'est finalement pas assujetti à la Tva à hauteur de 20 % comme noté dans l'offre d'achat. Le prix de vente net vendeur est donc ajusté à 110 000 euros TTC et les honoraires restent inchangés soit 9 000 ' TTC [...] Merci d'en prendre note pour le sous seing prévu le 15 mars à 12 h.'. Sur la pièce communiquée par l'intimée le prix de 110 000 euros est raturé et il est ajouté à la main '112 000" (pièce n° 2). 5. Dans sa version applicable à la date de la signature du compromis de vente, l'article 261, 5. du code général des impôts dispose que sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée, les livraisons de terrains qui ne sont pas des terrains à bâtir au sens du 1° du 2 du I de l'article 257 et les livraisons d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans. 6. Dans ses conclusions, la société notariale indique ne pas contester qu'au moment de la préparation du compromis de vente, elle avait retranscrit les informations qui lui avaient été communiquées par l'agent immobilier relativement au non-assujettissement de la société venderesse à la Tva de sorte que le prix fixé dans le compromis de vente devait alors s'entendre comme étant net vendeur. La cour ne peut que relever que si ce compromis était un acte préparatoire, il n'en était pas moins déjà porteur d'obligations à l'endroit de la société Martens et Associés, notamment sur le prix entrant dans l'accord des parties qui ne pouvait être modifié que du consentement unanime de ces dernières et que l'information émanant de l'agent immobilier sur la Tva présentée comme non applicable à cette vente était en contradiction avec la clause insérée dans le compromis qui transformait le bien vendu en un terrain à bâtir. Il appartient donc au notaire de justifier qu'il a attiré l'attention de la Sci Martens et Associés avant la signature du compromis de vente sur les conséquences fiscales auxquelles elle était réellement exposée. Les acquéreurs ont attesté que Maître [L] avait admis devant eux, le jour de la signature de l'acte authentique, avoir commis une erreur en omettant la Tva (pièce n° 4 - attestation de Mme [V], orthophoniste et n° 3 - attestation de Mme [Z], médecin, du dossier de la société appelante). Le manquement imputé à la Selarl [Y] dans l'exécution de son devoir d'information et de conseil est donc établi. 7. Une perte de chance présente un caractère direct et certain chaque fois qu'est constatée la disparition d'une éventualité favorable, de sorte que sa réparation ne peut être écartée que s'il peut être tenu pour certain que la faute n'a pas eu de conséquence sur la situation du vendeur. 8. La société appelante sollicite le paiement de la somme de 19 064 euros correspondant au montant du versement de la somme finalement réglée à ce titre au service des finances publiques alors que la société notariale conclut au rejet de cette demande au motif que le vendeur ne démontre à aucun moment qu'il aurait pu céder son bien au prix convenu net avec une autre option fiscale ni qu'il aurait pu renoncer de vendre alors que sa situation financière le pressait de vendre. 8.1. La perte de chance est, en l'espèce, celle de vendre le bien au prix espéré sans régler la Tva. La Sci Martens et Associés soutient dans ses écritures sans être contesté sur ce point par la société notariale, qu'elle connaissait des difficultés financières à l'origine de la vente du bien en sorte qu'elle n'a pu différer la transaction immobilière en l'état des conditions souscrites. Dans ce contexte tenu pour constant, pour que la société Martens et Associés puisse prétendre à être indemnisée au titre de la perte de chance, il doit être démontré qu'il existait une possibilité de vendre au prix espéré au bénéfice d'une bonne information et d'un meilleur conseil. 8.2. Ce prix avait été déterminé en fonction d'une condition exprimée de manière claire comme étant substantielle et déterminante pour les acquéreurs, visant à la démolition par le vendeur de l'immeuble construit sur le terrain, objet de la vente. Ainsi que l'a relevé le premier juge, le notaire ne pouvait se prêter à une fraude consistant à dissimuler l'existence de cette condition en vendant le bien bâti et en rédigeant parallèlement à l'acte authentique de vente une convention de travaux de démolition. Un tel montage aurait de surcroît nécessité des garanties données aux acquéreurs en différant la perception du prix de vente sans pour autant sécuriser l'opération aussi efficacement que la vente convenue entre les parties. Ensuite, l'objectif poursuivi par les acquéreurs, visant à la construction d'un centre médical et à procéder ainsi à une opération unique en vue de l'exercice de leur activité professionnelle étrangère à la promotion immobilière, rendait illusoire la perspective de les convaincre d'opter pour l'assujettissement de la Sci qu'ils envisageaient de créer pour se substituer à eux, à l'impôt sur les sociétés pour récupérer la Tva sur les travaux de démolition. 8.3. À défaut de toute autre possibilité de vendre le bien avec sa construction dont sa valeur ne l'a manifestement pas épargnée de la démolition à la charge des vendeurs, il résulte concrètement des faits de l'espèce que la faute commise par le notaire n'a pas fait perdre à la Sci Martens et Associés une éventualité favorable. Le jugement entrepris qui l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes sera confirmé en toutes ses dispositions. 9. La Sci Martens et Associés, partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux dépens d'appel. 10. La Selarl [U] [Y] est en droit de réclamer le paiement d'une somme au titre des frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer à l'occasion de cette procédure d'appel. La Sci Martens et Associés sera condamnée à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour statuant, dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, Confirme le jugement rendu le tribunal judiciaire de Toulouse le 24 janvier 2023 en toutes ses dispositions. Y ajoutant, Condamne la Sci Martens et Associés aux dépens d'appel. Condamne la Sci Martens et Associés à payer à la Selarl [U] [Y] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel. La greffière Le président M. POZZOBON M. DEFIX .