Cour d'appel, 05 décembre 2023. 21/04286

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 05 DECEMBRE 2023 (n° , 2 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/04286 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDHGF Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Décembre 2020 -Tribunal de proximité de SAINT DENIS RG n° 19/001618 APPELANTS Monsieur [E] [J] [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Me Marie-hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153 et assisté par Me Alain LERICHE, avocat au barreau de PARIS, toque : G015 Monsieur [F] [B] [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Me Marie-hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153 et assisté par Me Alain LERICHE, avocat au barreau de PARIS, toque : G015 INTIMEE S.C. ZYZ prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 24 Octobre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre Mme Marie MONGIN, Conseiller M. Claude CRETON, Président magistrat honoraire qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Claude CRETON dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition. Se fondant sur un bail verbal du 1er juillet 2017, portant sur un appartement situé à [Adresse 1], la SCI ZYZ a fait délivrer le 24 juillet 2019 à M. [J] et M. [B] un commandement de payer un arriéré de loyers de 48 000 euros et de charges de 3 600 euros et leur a fait sommation de justifier la souscription d'un contrat d'assurance des risques locatifs. Ces actes étant restés infructueux, la SCI ZYZ a assigné M. [J] et M. [B] aux fins de constatation de la résiliation du bail, d'ordonner leur expulsion et de les condamner à lui payer la somme de 60 698,12 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges, une indemnité d'occupation de 2 150 euros par mois jusqu'à la libération des lieux et une somme de 3 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. M. [B], expliquant qu'il n'était pas partie au bail, a conclu à l'irrecevabilité de la demande formée contre lui. M. [J] a conclu au rejet de la demande de constatation de la résiliation du bail et de paiement de l'arriéré de loyers aux motifs qu'un bail écrit a été conclu le 1er juillet 2017 stipulant qu'aucun loyer ne serait dû et qu'il a produit une attestation d'assurance. Par jugement du 18 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis a : - déclaré recevables les demandes formées contre M. [B] ; - constaté la résiliation à compter du 24 août 2019 du contrat de bail conclu le 1er juillet 2017 entre la SCI ZYZ et MM. [J] et [B] ; - ordonné leur expulsion à l'issue d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ; - ordonné le transport des meubles laissés dans les lieux, aux frais des locataires, dans un garde-meuble de leur choix ou, à défaut, choisi par le bailleur ; - condamné solidairement M. [J] et M. [B] à payer à la SCI ZYZ une indemnité d'occupation de 52,46 euros par jour à compter du 24 août 2019 jusqu'à la libération des lieux ; - dit que si l'un des occupants justifie avoir quitté les lieux, il ne sera plus tenu au paiement solidaire de l'indemnité d'occupation. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu qu'en sa qualité de gérant de la SCI ZYZ, M. [J] a conclu avec lui-même et M. [B] un contrat de bail, dont il n'est pas justifié qu'il s'agit d'un faux, pour une durée de trois ans, sans stipulation d'un loyer, de sorte que la demande contre M. [B] est recevable et que la SCI ZYZ n'est pas fondée à réclamer le paiement d'un arriéré de loyers. Il a ensuite constaté la résiliation du bail en application de la clause résolutoire en l'absence de justification de la conclusion d'une assurance des risques locatifs, l'attestation d'assurance n'ayant été produite que le 31 août 2020, soit postérieurement au délai d'un mois suivant le commandement du 24 juillet 2019. Il a enfin fixé le montant d'une indemnité d'occupation sur la base de la valeur locative du bien. M. [J] et M. [B] ont interjeté appel de ce jugement. M. [J] explique que l'appartement litigieux a été acquis, avec d'autres, par la SCI ZYZ, dont l'associé principal est M. [W], et qu'une convention de prestations a été conclue le 29 septembre 2017 entre la société Vue conciergerie, dont M. [J] était le gérant, et la SCI ZYZ, dont le gérant était alors M. [W], stipulant que la SCI ZYZ 'met à disposition deux appartements à titre gracieux. Le premier sis au [Adresse 1] pour Monsieur [J] [E] et le second au [Adresse 3], pour Monsieur [U] [P]. En contrepartie M. [J] [E] et M. [U] [P] s'acquitteront de toutes les charges liées à ses appartements'. Il indique qu'il a effectué des travaux dans l'appartement pour 33 116 euros, qu'un bail a été conclu le 1er juillet 2017, prévoyant seulement le paiement des charges Il ajoute que ses relations avec M. [W] se sont dégradées, qu'il a été révoqué des ses fonctions de gérant de la SCI ZYZ et que c'est dans ce contexte que celle-ci lui a fait délivrer un commandement de payer un arriéré de loyers et une sommation de justifier de la souscription d'une assurance. M. [J] fait ensuite valoir qu'il a justifié le 16 août 2019 de la souscription d'une assurance et que, par conséquent, la résiliation du bail n'est pas acquise. M. [B] conclut à l'irrecevabilité des demandes formées contre lui. Il fait valoir qu'il n'a occupé le logement qu'en sa qualité de compagnon de M. [J] et qu'il n'a donc aucun lien contractuel avec la SCI ZYZ. Il précise qu'en outre il a quitté le logement le 17 juin 2020, ce qui rend sans objet la demande d'expulsion formée contre lui. M. [J] et M. [B] demandent à la cour d'appel de déclarer irrecevables les demandes formées contre M. [B], de débouter la SCI ZYZ de ses demandes contre M. [J] et de la condamner à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI ZYZ conclut à l'infirmation du jugement en ce qu'il dit que si l'un des occupants justifie avoir quitté les lieux, il ne sera plus tenu au paiement solidaire de l'indemnité d'occupation et en ce qu'il déclare valable un bail d'habitation à titre gracieux du 1er juillet 2017. Elle demande à la cour de : - constater la résiliation du bail à compter du 24 août 2019 ; - condamner solidairement M. [J] et M. [B] à lui payer à titre de loyers et charges la somme mensuelle de 2 150 euros entre le 1er juillet 2017 et le 24 août 2019, soit la somme de 53 750 euros ; - condamner solidairement M. [J] et M. [B] à lui payer à titre d'indemnité d'occupation une somme de 2 150 euros par mois à compter du 24 août 2019 jusqu'à la libération effective des lieux ; - rejeter les demandes de M. [J] et de M. [B] et les condamner à lui payer la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Elle fonde principalement sa demande sur l'existence d'un bail verbal du 1er juillet 2017. Elle ajoute que le bail écrit du 1er juillet 2017 dont se prévaut M. [J] a également été conclu avec M. [B] et qu'elle est ainsi recevable à agir contre lui. Elle soutient ensuite que ce contrat, conclu entre M. [J] en qualité de gérant et lui-même en qualité de locataire, relève du régime des conventions réglementées et qu'en l'absence de consultation des créanciers M. [J] engage sa responsabilité envers elle, ce qui justifie sa condamnation à lui payer la somme de 46 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice. Elle ajoute que lors de l'assemblée générale des associés du 19 avril 2019 qui avait à l'ordre du jour la révocation de M. [J] en sa qualité de gérant, celui-ci a produit un bail du 17 avril 2019 prévoyant le paiement d'un loyer mensuel de 1 150 euros dont il est redevable, solidairement avec M. [B] qui, bien que non signataire, a reconnu avoir occupé le logement jusqu'au 17 juin 2020. SUR CE : 1 - Sur le contrat applicable et la recevabilité de l'action contre M. [B] Considérant que M. [J] et M. [B] produisent : - la convention conclue le 29 septembre 2017 entre la société Vue conciergerie et la SCI ZYZ qui rappelle que la société Vue conciergerie 'aura à sa charge la gestion de tous les biens immobiliers basés en France et à l'étranger de la SCI ZYZ, contient des dispositions relatives aux contreparties dues par la SCI ZYZ à la société Vue conciergerie et prévoit que la SCI ZYZ mettra à la disposition de M. [J], à titre gracieux, l'appartement litigieux ; - un contrat de bail du 1er juillet 2017 entre la SCI ZYZ et M. [J] prévoyant la mise à disposition du bien 'à titre gracieux' ; que la SCI ZYZ invoque également un contrat de bail du 17 avril 2019, conclu avec M. [J] et M. [B] et prévoyant le paiement d'un loyer de 1 150 euros, outre 150 euros au titre des charges. Considérant qu'il en résulte, qu'après avoir consenti le 1er juillet 2017 à M. [J] la mise à disposition gratuite de l'appartement litigieux, M. [J] et M. [B] ont conclu le 17 avril 2019 avec la SCI ZYZ un contrat de bail prévoyant le paiement d'un loyer mensuel de 1 150 euros et de la somme de 150 euros au titre des charges; que l'action contre M. [B] est donc recevable ; 2 - Sur la résiliation du bail pour défaut de souscription d'une assurance des risques locatifs Considérant que la société ZYZ a fait sommation à M. [J] et M. [B] de justifier la souscription d'une assurance des risques locatifs ; que M. [J] justifiant avoir souscrit une telle assurance à compter du 21 novembre 2018, la résiliation du bail n'est pas encourue pour défaut d'assurance ; 3 - Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers Considérant que pour la période du 1er juillet 2017 au 16 avril 2019 durant laquelle était applicable le contrat du 1er juillet 2017, le logement a été mis à disposition de M. [J] et de M. [B] à titre gratuit ; que par conséquent, la SCI ZYZ n'est pas fondée à réclamer le paiement d'un loyer au titre de cette période ; Considérant que selon les dispositions de l'article L. 612-15 du code de commerce, le représentant légal ou, s'il en existe un le commissaire aux comptes d'une personne morale de droit privé non commerçante ayant une activité économique présente à l'organe délibérant un rapport sur les conventions passées directement ou par personne interposée entre la personne morale et l'un de ses administrateurs ou l'une des personnes assurant un rôle de mandat social que l'organe délibérant statue sur ce rapport ; qu'il résulte des statuts de la SCI ZYZ qu'elle avait pour objet social la construction, l'acquisition ou la gestion de biens immobiliers et l'obtention d'ouvertures de crédit ou de prêts en vue du financement de ses activités immobilières ; qu'il s'agit d'une activité économique rendant applicables les dispositions du texte précité ; qu'il est constant que M. [J] n'a pas soumis le contrat du 1er juillet 2017 à l'approbation des associés de la SCI ZYZ ; que si la convention non approuvée produit néanmoins effet, les conséquences préjudiciables à la personne morale résultant ce cette convention peuvent être mises à la charge du gérant ; que suivant la convention du 29 septembre 2017 conclue avec la société Vue conciergerie, la SCI ZYZ s'est engagée à mettre le logement litigieux gracieusement à la disposition de M. [J], ce dont il résulte qu'en concluant le bail du 1er juillet 2017, la SCI ZYZ n'a fait qu'exécuter cet engagement ; qu'elle ne peut donc prétendre avoir subi un préjudice en raison de la conclusion de ce bail ; Considérant ensuite qu'en exécution du contrat de bail du 17 avril 2019, signé par M. [J] et M. [B], M. [J] et M. [B] étaient tenus au paiement d'un loyer mensuel de 1 150 euros, outre 150 euros au titre des charges ; qu'il est constant que ce loyer n'a pas été réglé ; qu'il y a donc lieu de prononcer la résiliation du bail, d'ordonner l'expulsion de M. [J] et de M. [B] et de les condamner solidairement à payer à la SCI ZYZ les loyers et charges, soit 1 300 euros par mois, au titre de la période du 17 avril 2019 au jour du présent arrêt, puis une somme de 1 300 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux ; PAR CES MOTIFS : statuant publiquement, par arrêt contradictoire Infirme le jugement en ce qu'il : - constate la résiliation du bail à compter du 24 août 2019 ; - ordonne à M. [J] et M. [B] de quitter le logement dans un délai de huit jours à compter de la signification du jugement ; - ordonne leur expulsion après un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux ; - condamne solidairement M. [J] et M. [B] à payer à la SCI ZYZ une indemnité d'occupation d'un montant de 52,46 euros par jour à compter du 24 août 2019 ; - rejette le surplus des demandes ; Statuant à nouveau : Déboute la SCI ZYZ de sa demande de résiliation du bail pour défaut de souscription d'une assurance des risques locatifs ; Prononce la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges dus à compter du 17 avril 2019 ; Ordonne l'expulsion de M. [J] et de M. [B], ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ; Condamne solidairement M. [J] et M. [B] à payer à la SCI ZYZ au titre de l'arriéré de loyers et charges la somme de 1 300 euros par mois pour la période du 17 avril 2019 à ce jour et, ensuite, à titre d'indemnité d'occupation, la somme de 1 300 euros par mois jusqu'à la libération complète des lieux ; Rejette toutes autres demandes ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les différentes demandes ; Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens. La Greffière La Présidente