Cour d'appel, 24 février 2025. 23/00428

COUR D'APPEL DE CAYENNE [Adresse 2] - [Localité 6] Chambre Civile ARRÊT N° 16 / 2025 N° RG 23/00428 - N° Portalis 4ZAM-V-B7H-BHMJ Société SOCIÉTÉ D'ECONOMIE MIXTE DE [Localité 10] ' SEMSAMA R agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié en cette qualité à ladite adresse C/ [S] [Y] ARRÊT DU 24 FEVRIER 2025 Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAYENNE, décision attaquée en date du 21 Août 2023, enregistrée sous le n° 22/00139. APPELANTE : Société SOCIÉTÉ D'ECONOMIE MIXTE DE [Localité 10] ' SEMSAMAR agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié en cette qualité à ladite adresse [Adresse 8] [Localité 7] représentée par Me Julie PAGE de la SARL SARL JULIE PAGE, avocat au barreau de GUYANE INTIME : Monsieur [S] [Y] [Adresse 5] [Adresse 9] [Localité 7] représenté par Me Georges BOUCHET, avocat au barreau de GUYANE COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : En application des dispositions des articles 907 et 805 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 octobre 2024 en audience publique et mise en délibéré au 13 janvier 2025 prorogé au 24 février 2025, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Mme Aurore BLUM, Présidente de chambre Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de : Mme Aurore BLUM, Mme Patricia GOILLOT, Conseillère M. Laurent SOCHAS, Conseiller qui en ont délibéré. GREFFIER : Mme Hélène PETRO, Greffier, présente lors des débats et du prononcé ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 al 2 du Code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE : Selon acte d'huissier en date du 22 février 2022, M. [S] [Y] a assigné la société d'économie mixte SEMSAMAR aux fins notamment de voir constater parfaite la vente à son profit d'une parcelle sise à [Adresse 9]. Par jugement contradictoire en date du 21 août 2023, le tribunal judiciaire de Cayenne a: - déclaré parfaite la vente intervenue entre M. [S] [Y], acquéreur, et la société d'économie mixte SEMSAMAR, venderesse, concernant la parcelle cadastrée section AH [Cadastre 3] d'une contenance de 848m2 sise [Adresse 9], [Adresse 1], sur la commune de [Localité 7] au prix de 32 181,88€, hors frais d'acte, - dit que M. [S] [Y] est le légitime propriétaire de ladite parcelle et ce depuis la date du 30 mai 2013, - dit que M. [S] [Y] a versé la somme de 583,73€ et de 2634,46€ en l'étude de Maître [J] [C], à valoir sur le prix de vente, - dit que M. [S] [Y] a versé la somme de 3416,27€ en l'étude de Maître [J] [C], à valoir sur les frais d'acte de vente, -ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière, - rejeté le demande de M. [Y] relatif aux modalités de paiements, - rejeté la demande de la société SEMSAMAR d'expulsion, - condamné la société SEMSAMAR à verser à M. [S] [Y] la somme de 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société SEMSAMAR aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Bouchet, - ordonné l'exécution provisoire. Par déclaration en date du 19 septembre 2023, la société SEMSAMAR a relevé appel du jugement du tribunal judiciaire en date du 21 août 2023 hormis en ce que ce dernier a débouté M. [S] [Y] de sa demande relative aux modalités de paiement et a ordonné l'exécution provisoire. Par avis en date du 26 septembre 2023, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi devant le conseiller de la mise en état de la chambre civile de la cour d'appel de Cayenne. M. [S] [Y] a constitué avocat le 24 octobre 2023. Les premières conclusions d'appelant ont été transmises le 21 novembre 2023. L'intimé a déposé ses premières conclusions le 20 février 2024. Aux termes de ses dernières conclusions d'appelant transmises le 25 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, la S.E.M. SEMSAMAR sollicite que la cour infirme le jugement du 21 août 2023 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté M. [Y] de sa demande de délais de paiement, Et statuant à nouveau, - déboute M. [Y] de l'ensemble de ses fins et prétentions, - dise qu'aucune vente n'est intervenue entre la SEMSAMAR et M. [Y] sur la parcelle cadastrée AH [Cadastre 3] sise à [Localité 7], - ordonne en conséquence son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef de ladite parcelle et ce avec le concours de la force publique, - dise et juge que M. [Y] n'a versé aucune somme ni sur le prix de vente ni sur les frais notariés, - condamne M. [Y] à payer à la SEMSAMAR la somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure au titre du présent appel, ainsi qu'à supporter les entiers dépens d'appel. A l'appui de ses prétentions, la SEM SEMSAMAR expose qu'en tant que propriétaire de plusieurs parcelles acquises dans le cadre d'une convention publique d'aménagement pour le compte de la commune de [Localité 7] dans le quartier de [Adresse 9], elle a souhaité régulariser la situation de certains ocupants sans droit ni titre, dont M. [Y], en leur proposant l'acquisition des parcelles illégalement occupées. Elle explique que dans ce contexte, elle a proposé le 9 février 2012 à M. [Y] de régulariser sa situation en achetant la parcelle AH1633, mais que cette proposition de cession n'a pas été suivie d'effet. La société appelante soutient que la proposition de vente formulée à M. [Y] par courrier du 9 février 2012 n'est qu'une simple offre de vente , et que M. [Y] n'a pas manifesté sa volonté d'en accepter les termes dans un délai raisonnable, de telle sorte que l'offre est devenue caduque. Elle souligne que le notaire a pris contact avec M. [Y] le 17 octobre 2012 avec l'établissement du décompte de la vente, et que M. [Y] n'a versé les premières sommes que le 30 mai 2013, soit plus de 7 mois après le décompte, rendant ainsi la manifestation de la volonté de M. [Y] bien trop tardive. Elle soutient que la caducité de l'offre est intervenue de manière automatique en application de l'article 1117 du code civil, et qu'elle n'était pas tenue de rétracter son offre. La société SEMSAMAR ajoute que l'offre de vente subordonnait la régularisation définitive de la vente au paiement des frais notariés et du prix de vente, et que M. [Y] n'a jamais provisionné l'intégralité du prix de vente. Elle affirme ne jamais avoir accepté un paiement à terme sur 60 mois. Elle souligne que le décompte établi par le Notaire Maître [C] atteste que l'intégralité des sommes versées par M. [Y] en 2013 et 2014, outre intérêts, lui a été restituée (6.799,20€) et qu'aucune somme n'a effectivement été versée à ce jour par M. [Y] ni sur le prix de vente, ni sur les frais de la vente. Aux termes de ses dernières conclusions en réplique et récapitulatives d'intimé transmises le 8 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, M. [S] [Y] sollicite, au visa des articles 1134 et suivants et 1583 et 1589 du code civil, que la cour: - déclare la SEMSAMAR recevable en son appel mais la dise non fondée, - confirme le jugement du 21 août 2023 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a dit que M. [Y] a déjà versé la somme de 583,73€ et de 2634,46€ en l'étude de Maître [J] [C], à valoir sur le prix de vente et la somme de 3416,27€ à valoir sur les frais d'acte de vente, - déboute la SEMSAMAR de toutes ses demandes, fins et prétentions contraires, - ordonne la publication de la décision à intervenir sur production d'une minute au service de la publicité foncière de Cayenne, - condamne la SEMSAMAR à verser à M. [S] [Y] une somme de 5000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne la SEMSAMAR aux entiers dépens avec distraction au profit de Me Bouchet dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile. A l'appui de ses prétentions, M. [S] [Y] expose que la SEMSAMAR s'est engagée par courrier du 9 février 2012 à lui vendre une parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 3] de 848 m2 issue de la division de la parcelle AH[Cadastre 4], sise lieu-dit [Adresse 9] au [Adresse 1], [Localité 7], pour un prix de 32.181,88€ hors frais d'actes, soit 30,49€ le m2 pour l'assiette de terrain de la construction principale (412 m2) et de 45 € le m2 pour le terrain de la construction secondaire (436 m2). Il explique que conformément au décompte acquéreur de l'étude notariale du 17 octobre 2012 estimant les frais d'acquisition à la somme de 3.416,27€, il a versé la somme de 6.634,46€ correspondant à 10% du prix de vente et les frais d'acte, le solde du prix de vente de 28.963,69€ devant être réglé sur 60 mois par mensualités de 482,42€. L'intimé indique qu'aucun acte de vente n'a été régularisé, malgré une demande adressée au notaire par courrier du 19 octobre 2021. Il fait valoir qu'en application des dispositions des articles 1583 et 1589 du code civil, il y avait un accord des parties sur la chose et sur le prix, sans aucune condition suspensive pour la signature de l'acte de vente en l'étude de Maître [C]. Il rappelle que le transfert de propriété se fait dès l'accord des parties , même si le prix n'a pas été payé. Il soutient que son acceptation tacite a été corroborée par le fait qu'il se soit rendu à l'étude de notaire où il a payé un acompte sur les frais d'acte de vente et sur le prix le 30 mai 2013, et il souligne que la Samsamar n'a jamais dénoncé cet accord ni informé de ce qu'elle ne souhaitait plus vendre le terrain. Il soutient que le fait que le notaire ait remboursé de sa propre initiative le 30 juin 2021 les sommes qu'il avait versées est sans incidence sur la validité de la vente, laquelle est un contrat solo consensus. Il précise ne pas avoir compris les raisons de ce remboursement alors qu'il attendait une convocation du notaire pour signer l'acte authentique de vente. M. [Y] soutient par ailleurs que si la lettre du 9 février 2012 n'est qu'une simple offre de vente, elle n'est enfermée dans aucun délai et qu'en l'absence de délai fixé par le pollicitant pour l'acceptation de son offre, il ne peut être soutenu qu'elle est devenue caduque plus de six mois après son émission. Il estime s'être manifesté auprès du notaire dans un délai très raisonnable en payant un acompte sur les frais d'acte et sur le prix de vente dès le 30 mai 2013, et il rappelle que le délai raisonnable est apprécié souverainement par les juges du fond. S'agissant du paiement intégral du prix de vente, l'intimé soutient que l'exigibilité de celui-ci était subordonnée à la convocation par le notaire à la signature de l'acte définitif de vente. Il indique avoir payé l'intégralité du prix de vente sur le compte Carpa de la Guyane, afin que ce dernier soit versé entre les mains du conseil de la société SEMSAMAR. La clôture de la procédure a été ordonnée le 12 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la vente de la parcelle AH1633 Aux termes de l'article 1583 du code civil, le vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. Les dispositions de l'article 1589 du code civil prévoient que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. En l'espèce, il est constant que la société SEMSAMAR a acquis plusieurs parcelles dans le cadre d'une convention d'aménagement pour le compte de la commune de [Localité 7] dans le quartier de [Adresse 9], et qu'elle a proposé à plusieurs occupants sans droit ni titre dont M. [Y] de régulariser leur situation en achetant la parcelle qu'ils occupait. Dans ce contexte, il est versé aux débats un courrier adressé par la société SEMSAMAR à M. [S] [Y], daté 9 février 2012 (pièce N°1 intimé), faisant notamment état des termes suivants : 'Je fais suite à notre dernier entretien dans les locaux de la SEMSAMAR, au cours de laquelle nous vous avons exposé les modalités de cession de la parcelle nouvellement cadastrée, AH [Cadastre 3], que vous occupez actuellement, d'une superficie de 848m2, conformèment à l'extrait cadastral joint en annexe. (...) Ainsi, et compte tenu de votre qualité d'occupant, le prix de cession de la parcelle qui vous est attribuée est arrêté à 32 181,88€ hors frais d'actes (frais de notaire), soit 30,49€ le m2 pour l'assiette du terrain de la construction principale (412m2) et de 45€ le m2 pour le terrain de la construction secondaire (436m2). Par ailleurs, j'attire votre attention sur le fait que vous devez vous acquitter de la taxe foncière (assiette foncière bâti) au cas où celle-ci n'aurait pas été réglée aux impôts jusqu'à la date de signature de l'acte authentique. Aussi, en l'absence de toutes réserves de votre part, que vous devrez impérativement nous faire connaître sous huitaines, nous vous informons que l'office notarial de Me [J] [C] Notaire (...) vous contactera en vue de procéder à la signature du compromis de vente ou de l'acte défnitif de vente. Je vous rappelle que vous devrez alors régler au Notaire : - si vous êtes convoqué pour signer le compromis de vente : le montant du dépôt de garantie (10%) ainsi qu'un acompte sur les frais de 300 euros (si compromis de vente) - si vous êtes convoqué pour signer l'acte définitif de vente : le prix de vente, ainsi que les frais notariés dont le montant sera communiqué par le notaire (...)' Il ressort de ce courrier que la société SEMSAMAR adresse une véritable offre de vente du terrain à M. [Y], déterminant précisément le terrain, le prix, et les modalités de signature à venir chez le notaire, soit d'un compromis de vente, soit d'un acte authentique. Le courrier prévoit qu'en l'absence de réserves de M. [Y] dans les huit jours, ce qui a été le cas en l'espèce, l'office notarial contactera celui-ci. Dès lors, il ne saurait être reproché à M. [Y] de ne pas s'être manifesté avant de recevoir un courrier du notaire, ce dernier lui ayant adressé un 'décompte acquéreur' en date du 17 octobre 2012 (pièce n°2 intimé) faisant figurer les sommes à verser avant signature de 10% du prix de vente, soit 3.218,19€, et des frais d'acte de 3.416,27€ pour un montant total avant signature de 6.634,46€. Les reçus établis par Me [C] versés aux débats (pièce n°3 intimé) établissent que M. [Y] a procédé le 30 mai 2013 au versement de 3.416,27€ au titre des frais d'acte de vente, et de 583,73€ correspondant à une partie sur le prix de vente, et le 20 octobre 2014 au versement de 2.634,46€ également au titre d'une partie du prix de vente. Ces versements intervenus en vertu du décompte établi pour la vente démontrent sans équivoque l'accord de M. [Y] sur le prix de vente, et le fait qu'il acceptait l'offre en matérialisant les versements nécessaires auprès du notaire chargé d'établir l'acte authentique de vente. Il résulte en conséquence que l'accord des parties sur la chose et sur le prix est intervenu à minima au 30 mai 2013, date des versements de M. [Y] entre les mains du notaire, établissant de manière claire et non équivoque son accord pour l'achat du terrain. Par ailleurs, cette acceptation intervenue par les versements effectués 6 mois après l'établissement du décompte établi par le notaire ne peut être considérée comme étant intervenue après l'expiration d'un délai raisonnable, étant constaté que le décompte du notaire a été adressé à M. [Y] sept mois après le courrier de la société SEMSAMAR comportant l'offre de vente, et ce d'autant plus que la société SEMSAMAR, nonobstant le fait qu'elle n'en avait pas l'obligation, n'a jamais indiqué à M. [Y] qu'elle souhaitait retirer son offre de vente. D'ailleurs et à titre surabondant, il convient de relever que l'étude notariale n'a restitué à M. [S] [Y] les sommes qui étaient détenues en sa comptabilité ( total 6799,20€) que le 30 juin 2021 (pièce N°6 appelant). Enfin, le fait que M. [Y] n'ait pas versé l'intégralité du prix de vente n'est pas de nature à ôter à la vente son caractère parfait en application des dispositions susvisées de l'article 1583 du code civil, et ce d'autant plus que le décompte du notaire indiquait que le solde du prix au-delà de la somme de 6.634,46€ serait payée à terme sur 60 mois, soit 482,72€ par mois. En conséquence et au vu de l'ensemble de ces éléments, la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a déclaré parfaite à la date du 30 mai 2013 la vente intervenue entre M. [S] [Y], acquéreur, et la société d'économie mixte SEMSAMAR, venderesse, concernant la parcelle cadastrée section AH [Cadastre 3] d'une contenance de 548 m2 sise [Adresse 9], [Adresse 1], sur la commune de [Localité 7], au prix de 32.181,88€ hors frais d'acte. La décision entreprise sera également confirmée en ce qu'elle a débouté la société SEMSAMAR de sa demande d'expulsion, et ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière, étant ajouté que la publication de la présente décision au service de la publicité foncière de Cayenne sera également ordonnée. Sur les modalités de paiement Ainsi que décrit ci-dessus, l'étude notariale a restitué à M. [S] [Y] les sommes qui étaient détenues en sa comptabilité au titre de la vente du terrain ( total 6.799,20€) le 30 juin 2021. Il ressort du bordereau de situation CARPA versé aux débats (pièce N° 6 intimé) que M. [S] [Y] a versé l'intégralité du prix de vente (32 182€) sur le compte CARPA de la Guyane, aux fins que ce dernier soit versé sur le compte CARPA du conseil de la société SEMSAMAR. Dans ces conditions, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a dit que M. [Y] a déjà versé la somme de 583,73€ et de 2.634,46€ en l'étude de Maître [J] [C], à valoir sur le prix de vente, et la somme de 3.416,27€ en l'étude de Maître [J] [C], à valoir sur les frais d'acte de vente. Sur les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens La décision de première instance sera confirmée en ce qu'elle a condamné la société SEMSAMAR à verser à M. [S] [Y] la somme de 1.500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance, et en ce qu'elle a condamné la société SEMSAMAR aux entiers dépens de première instance, étant ajouté que la société SEMSAMAR sera débouté de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance. Au vu de la solution apportée au règlement du litige, la société SEMSAMAR sera déboutée de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés à hauteur d'appel, et condamnée à verser à M. [S] [Y] sur ce même fondement la somme de 5.000€. La société SEMSAMAR sera condamné aux entiers dépens d'appel, lesquels pourront être recouvrés par Me Georges BOUCHET conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, par mise à disposition au greffe, CONFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Cayenne en date du 21 août 2023, hormis en ce qu'il a dit que M. [S] [Y] a versé la somme de 583,73€ et de 2.634,46€ en l'étude de Maître [J] [C], à valoir sur le prix de vente, et dit que M. [S] [Y] a versé la somme de 3.416,27€ en l'étude de Maître [J] [C], à valoir sur les frais d'acte de vente, Et y ajoutant, Vu le bordereau de situation CARPA (pièce N° 6 intimé) établissant que M. [S] [Y] a versé l'intégralité du prix de vente (32.182€) sur le compte CARPA de la Guyane, aux fins que ce dernier soit versé sur le compte CARPA du conseil de la société SEMSAMAR, ORDONNE la publication de la présente décision au service de la publicité foncière de Cayenne, DEBOUTE la société SEMSAMAR de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance, DEBOUTE la société SEMSAMAR de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés à hauteur appel, CONDAMNE la société SEMSAMAR à payer à M. [S] [Y] la somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés à hauteur appel,  CONDAMNE la société SEMSAMAR aux entiers dépens d'appel, et autorise Me Georges BOUCHET à recouvrer les siens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. En foi de quoi le présent arrêt a été signé par la Présidente de chambre et la Greffière. La Greffière La Présidente de chambre Hélène PETRO Aurore BLUM