Tribunal judiciaire, 23 décembre 2024. 24/00709

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 30B Minute n° 24/1086 N° RG 24/00709 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y6PE 6 copies GROSSE délivrée le 23/12/2024 à la SELARL ANTHONY BABILLON AVOCAT Me Emilie CAMBOURNAC Me Ghislaine CHAUVET-LECA Rendue le VINGT TROIS DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE Après débats à l’audience publique du 25 Novembre 2024 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. DEMANDERESSE S.N.C. PALUDATE [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Ghislaine CHAUVET-LECA, avocat au barreau de PARIS, Me Emilie CAMBOURNAC, avocat au barreau de BORDEAUX DÉFENDERESSE S.A.R.L. CABINET [N] domiciliée : chez Chez M. [H] [N] [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Anthony BABILLON de la SELARL ANTHONY BABILLON AVOCAT, avocats au barreau de BORDEAUX INTERVENANTES VOLONTAIRES S.N.C. PATRIMONI GROUP, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Ghislaine CHAUVET-LECA, avocat au barreau de PARIS, Me Emilie CAMBOURNAC, avocat au barreau de BORDEAUX Société PATRIMONI PROPERTY prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Ghislaine CHAUVET-LECA, avocat au barreau de PARIS, Me Emilie CAMBOURNAC, avocat au barreau de BORDEAUX I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES Par actes du 28 mars 2024, la SNC PALUDATE a fait assigner la SARL CABINET [N] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 1728 du code civil et 834 et 835 du code de procédure civile, afin de la voir condamner au paiement provisionnel des sommes de : - 7 387,07 euros correspondant à l’arriéré échu de loyers, taxes et charges dus au 05 janvier 2024 après déduction du dépôt de garantie, majoré, après réintégration du dépôt de garantie, des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; - 1 108,86 euros au titre de la clause pénale majorés des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; - 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût de levée du Kbis, de l’assignation, de la saisie conservatoire et de sa dénonciation et de signification de l’ordonnance. La demanderesse expose que, par acte sous-seing privé en date du 27 septembre 2021, elle a donné à bail à la société CABINET [N], pour une durée de douze mois se terminant le 26 septembre 2022, des locaux à usage de bureaux situés au 1er étage d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] ; qu’à l’issue de deux prorogations de 6 et 9 mois, le bail a pris fin le 26 décembre 2023 ; que le preneur a quitté les lieux le 05 janvier 2024 sans s’acquitter de toutes les sommes dues en dépit de ses relances ; qu’elle a fait pratiquer le 28 février 2024 une saisie conservatoire qui a permis de bloquer une somme de plus de 5 000 euros ; que le preneur reste redevable d’une dette locative ainsi que des pénalités de retard de 15 % prévues au contrat. Appelée à l’audience du 1er juillet 2024, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions des parties, puis retenue à l'audience de plaidoiries du 25 novembre 2024. Les parties ont conclu pour la dernière fois : - la SNC PALUDATE, la SARL PATRIMONI GROUP et la SARL PATRIMONI PROPERTY, intervenantes volontaires, le 08 novembre 2024, par des écritures dans lesquelles elles demandent à être reçues en leur intervention et en leurs demandes, sollicitent que la défenderesse soit déclarée irrecevable en ses demandes, que le juge des référés se déclare incompétent pour ordonner la mainlevée de la saisie, que la défenderesse soit déboutée de ses demandes et condamnée à payer à la SNC PALUDATE, ou le cas échéant à la SARL PATRIMONI GROUP voire subsidiairement à la SARL PATRIMONI PROPERTY, les sommes de 7 387,07 euros, 1 108,06 euros et 2 500 euros visées à l’assignation ; - la SARL CABINET [N], le 31 octobre 2024, par des écritures dans lesquelles elles sollicitent de voir : - juger les demanderesses irrecevables à agir pour défaut de qualité et d’intérêt à agir ; - à défaut, se déclarer incompétent au profit du tribunal de commerce de BORDEAUX et lui transférer le dossier en application de l’article 82 du code de procédure civile ; - à titre subsidiaire sur le fond, - se déclarer incompétent compte tenu de l’existence de contestations sérieuses ; - débouter les demanderesses de toutes leurs demandes et les renvoyer à mieux se pourvoir ; - condamner in solidum les demanderesses à lui payer : - la somme provisionnelle de 5 255,07 euros en reùmboursement du dépôt de garantie, majorée des intérêts à compter du 06 janvier 2024 ; - la somme provisionnelle de 2 377,45 euros à valoir sur son préjudice ; - la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; - condamner la SNC PALUDATE à donner mainlevée de la saisie attribution pratiquée le 04 mars 2024, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance ; - en toute hypothèse, - condamner in solidum les demanderesses à lui payer la somme de 4 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SNC PALUDATE aux entiers dépens ; - ordonner, vu l’urgence, l’exécution provisoire de l’ordonnance sur minute et même avant enregistrement. La défenderesse soutient que la SNC PALUDATE ne justifie d’aucune qualité ni intérêt à agir dès lors que le contrat de bail a été signé avec la société PATRIMONI PROPERTY ; que le mandat de gestion immobilière conclu le 03 août 2017 entre la SNC PALUDATE et la société PATRIMONI PROPERTY lui est inopposable ; qu’en outre il comprend des anomalies qui le rendent suspect ; que la SNC PALUDATE ne conteste pas être un tiers au contrat ; que les mentions figurant sur les factures n’y changent rien ; qu’il y a lieu dès lors d’ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée le 04 mars 2024 ; que les interventions volontaires des sociétés PATRIMONI GROUP et PATRIMONI PROPERTY sont inopérantes, la première n’étant pas propriétaire cependant que la seconde, qui n’est que sa mandataire, ne détient pas les droits à agir à l’encontre du locataire ; qu’en outre, toutes les parties étant des sociétés commerciales, et le litige portant sur une demande en paiement du bailleur contre le locataire, dans le cadre d’une convention d’occupation précaire et non en application des dispositions relatives au statut des baux commerciaux, le tribunal judiciaire est incompétent au profit du tribunal de commerce en application de l’article L.721-3 du code de commerce . A titre subsidiaire sur le fond, elle soutient que la demande se heurte à des contestations sérieuses s’agissant de la consommation électrique, qui était incluse dans le forfait, et des taxes foncières sur lesquelles ses demandes d’explications sont restées longtemps sans réponse ; qu’ayant quitté les lieux le 26 décembre 2023, elle n’est pas redevable du solde de loyer jusqu’au 05 janvier 2024 ; que la fin du bail résultant non pas de la mise en oeuvre de la clause résolutoire mais d’une rupture d’un commun accord, la clause pénale n’a pas vocation à s’appliquer ; qu’elle n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure ; qu’en tout état de cause la demande, manifestement excessive, souffre d’une contestation sérieuse ; qu’elle est fondée de son côté à solliciter le remboursement du dépôt de garantie, la mainlevée de la saisie conservatoire constitutive d’un trouble manifestement illicite, demande pouvant être portée devant le président du tribunal de commerce devant qui l’affaire doit être renvoyée ; que la mauvaise foi de son bailleur, qui l’a maintenue dans le flou malgré ses demandes de clarification,s lui a imputé des consomamtions électriques dont elle sétait déjà acquittée dans le cadre du forfait, a commis une voie d efait en lui coupant l’électricité du jour au lendemain,, lui a causé un préjudice. La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties. II – MOTIFS DE LA DECISION sur l’irrecevabilité des demandes : La défenderesse soutient que les demandes de la SNC PALUDATE sont irrecevables faute pour elle de justifier d’une qualité ou d’un intérêt à agir. L’action est fondée sur le contrat, intitulé “bail dérogatoire” signé le 27 septembre 2021 entre d’une part la SARL CABINET [N], en qualité de preneur; et la SARL PATRIMONI GROUP, représentée par son mandataire la SARL PATRIMONI PROPERTY. Il ressort cependant des pièces qu’elle verse aux débats que la SNC PALUDATE est propriétaire de l’immeuble et des locaux litigieux depuis le 02 août 2007, et qu’elle en a confié le 03 août 2007 la gestion locative à la SARL AB GESTION, dont la dénomination sociale est devenue PATRIMONI PROPERTY par décision de son associé unique du 06 septembre 2011. La SNC PALUDATE peut par ailleurs opposer utilement que c’est par erreur que le nom de la SARL PATRIMONI GROUP, qui est son associé majoritaire et a le même gérant, figure comme signataire du contrat en qualité de bailleur, et que la défenderesse était informée de la situation puisque c’est bien pour le compte de la SNC PALUDATE que les loyers et charges ont toujours été appelés, ainsi qu’en attestent les compte-rendus de gérance qui mentionnent son nom, de même que les avis d’échéance/quittances établis depuis l’origine du bail. Il en résulte, sa qualité de propriétaire n’étant ni contestable ni contestée, et alors que la SARL PATRIMONI PROPERTY confirme sa qualité de mandant, que la SNC PALUDATE est créancière des loyers et accessoires, de sorte qu’elle justifie à tout le moins d’un intérêt à agir qui la rend recevable en son action. Les sociétés PATRIMONI GROUP et PATRIMONI PROPERTY, qui ne revendiquent ni l’une ni l’autre le bénéfice des demandes, seront quant à elles déclarées irrecevables en leur intervention volontaire. sur l’incompétence du tribunal judiciaire au profit du tribunal de commerce : La défenderesse soutient par ailleurs que toutes les parties étant des sociétés commerciales, et le litige portant sur une demande en paiement du bailleur contre le locataire, dans le cadre d’une convention d’occupation précaire et non en application des dispositions relatives au statut des baux commerciaux, le tribunal judiciaire est incompétent au profit du tribunal de commerce en application de l’article L.721-3 du code de commerce (“les tribunaux de commerce connaissent 2° des contestations relatives aux sociétés commerciales (...)”). La demanderesse oppose qu’en application de l’article R.211-4 du code de l’organisation judiciaire, les tribunaux judiciaires connaissent seuls des actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L.145-1 et suivants du code de commerce, et que tel est le cas en l’espèce, le bail visant expressément l’article L.145-5 dudit code. L’article L.145-5 (inséré dans le chapitre V intitulé “du bail commercial”) dispose que “les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans (...)”. Il en résulte que le bail dérogatoire, ou de courte durée, conclu pour une durée n’excédant pas trois ans, n’est pas soumis aux règles des baux commerciaux, et qu’en application de l’article L.721-3, la compétence pour en connaître appartient au tribunal de commerce, seul le demandeur non commerçant disposant le cas échéant du choix de saisir le tribunal civil. En l’espèce, il est constant que le bail dérogatoire, conclu le 27 septembre 2021 entre deux sociétés commerciales, a pris fin le 26 décembre 2023, soit au bout de 27 mois. Il n’est donc pas soumis aux règles des baux commerciaux, mais relève de la compétence du tribunal de commerce. Il y a lieu en conséquence de se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes, au profit du tribunal de commerce de BORDEAUX à qui le dossier sera transmis en application de l’article 82 du code de procédure civile. Il apparait inéquitable de laisser à la charge de la défenderesse les frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La SNC PALUDATE sera condamnée à lui verser la somme de 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. La SNC PALUDATE sera condamnée aux dépens. III - DECISION Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel; Vu les articles L.721-3 et L.145-1 et suivants du code de commerce Vu l’article R.211-4 du code de l’organisation judiciaire DECLARE la SNC PALUDATE recevable en ses demandes ; DECLARE la SARL PATRIMONI GROUP et la SARL PATRIMONI PROPERTY irrecevables en leur intervention volontaire ; SE DECLARE incompétent pour statuer sur les demandes au profit du tribunal de commerce de BORDEAUX ; DIT que le dossier de l’affaire lui sera transmis par le greffe avec une copie de la présente décision à défaut d’appel dans le délai ; CONDAMNE la SNC PALUDATE aux entiers dépens, et la condamne à payer à la SARL CABINET [N] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. Le Greffier, Le Président,