Tribunal judiciaire, 02 août 2024. 24/03228

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 4] [Localité 3] JUGEMENT DU 02 Août 2024 N° RG 24/03228 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K6UE Jugement du 02 Août 2024 N° 24/468 S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION C/ [B] [Z] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉE LE à S.A AIGUILLON CONSTRUCTION COPIE CERTIFIEE CONFORME à M [Z] [B] COPIE PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 02 Août 2024 ; Par Fabrice MAZILLE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ; Audience des débats : 14 Juin 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 02 Août 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Mme [E] [Y], muni d’un pouvoir de représentation ET : DEFENDEUR : M. [B] [Z] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] comparant en personne EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 19 novembre 2014, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [B] sur des locaux situés au [Adresse 1]. Par acte de commissaire de justice du 19 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1852,37 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation d’impayés locatifs de M. [Z] [B] le 22 mai 2023. Par assignation du 12 avril 2024, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [B] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : − une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, − 5906,61 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 avril 2024. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 avril 2024 ; le diagnostic social et financier a donné lieu à sa lecture à l'audience. À l'audience du 14 juin 2024, la société AIGUILLON CONSTRUCTION, représentée, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 juin 2024, s'élève désormais à 6631,45 euros. La société AIGUILLON CONSTRUCTION considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. M. [Z] [B], présent, expose avec des termes véhéments et par l’interface d’une importante logorrhée qu’il ne doit rien payer ; qu’une personne dépendant de son bailleur empoissonne l’eau de son habitation ; que d’importants bruits d’un chantier l’exaspèrent. M. [Z] [B] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société AIGUILLON CONSTRUCTION justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 19 mai 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1852,37 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 juillet 2023. Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et des débats de l’audience que faute de reprise a minima du loyer courant M. [Z] [B] ne peut pas bénéficier d’un délai de grâce. Dans ces conditions, il convient de rejeter ce chef de demande. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la société AIGUILLON CONSTRUCTION verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 juin 2024, M. [Z] [B] lui devait la somme de 6631,45 euros, soustraction faite des frais de procédure. M. [Z] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle équivalent à la somme due en cas de poursuite du contrat. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 juillet 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société AIGUILLON CONSTRUCTION ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire M. [Z] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 novembre 2014 entre la société AIGUILLON CONSTRUCTION, d’une part, et M. [Z] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 20 juillet 2023, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [Z] [B], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à M. [Z] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE M. [Z] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 juillet 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE M. [Z] [B] à payer à la société AIGUILLON CONSTRUCTION la somme de 6631,45 euros (six mille six cent trente et un euros et quarante-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 juin 2024, CONDAMNE M. [Z] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 mai 2023 et celui de l'assignation du 12 avril 2024, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 août 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés. La Greffière Le VPCP