Cour d'appel, 20 septembre 2023. 21/04597

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 70H 4ème chambre expropriations ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 20 SEPTEMBRE 2023 N° RG 21/04597 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UUXW AFFAIRE : COMMUNE DE PUTEAUX C/ [B] [U] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Mai 2021 par le juge de l'expropriation de NANTERRE RG n° : 20/00065 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Stéphanie GAUTIER Me Salif DADI Mme [X] [C] (Commissaire du gouvernement) +les parties RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : COMMUNE DE [Localité 7] agissant poursuites et diligences de son Maire en exercice domicilié en cette qualité à l'Hôtel de ville [Adresse 8] [Adresse 2] [Localité 7] Représentants: Me Stéphanie GAUTIER de la SELARL DES DEUX PALAIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 38 et Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0131 APPELANTE **************** Monsieur [B] [U] [Adresse 4] [Localité 5] Représentant : Me Salif DADI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0912 INTIMÉ **************** Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Mme [X] [C], direction départementale des finances publiques **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Juin 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, chargée du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, Madame Séverine ROMI, Conseillère, Madame Olivia WINGERT, Conseillère, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI **************** M. [B] [U] est propriétaire des lots n°99 et 100 correspondant à deux chambres d'un immeuble situé [Adresse 3]) édifié sur la parcelle cadastrée section Y n°[Cadastre 1]. Par arrêté du 14 novembre 2016, le Préfet des Hauts-de-Seine a déclaré insalubre de façon irrémédiable et interdit immédiat à l'habitation avec démolition au départ du dernier occupant dans un délai d'un an le bâtiment D de l'immeuble situé [Adresse 3] sur la parcelle cadastrée section Y n°[Cadastre 1], comprenant les lots 88 à 174 représentants 63 logements. Dans le cadre de l'opération de résorption de l'habitat insalubre à [Localité 7], a été déclarée d'utilité publique au profit de la Commune de [Localité 7] l'acquisition des lots 89, 92 à 94, 98 à 100, 104 à 109, 111, 112, 129, 132, 134, 137, 138, 145, 156 à 159, 161, 167, 170 à 172 dépendants de la parcelle cadastrée section Y n° [Cadastre 1], [Adresse 3], suivant arrêté préfectoral du 25 juin 2018. Par arrêté du 26 février 2019, le Préfet a déclaré immédiatement cessibles les parcelles nécessaires à la réalisation de cette opération. Le transfert de propriété du bien au profit de la Commune de [Localité 7] a été prononcé suivant ordonnance du 24 juin 2019. A défaut d'accord intervenu entre les parties, la Commune de [Localité 7] a saisi le juge de l'expropriation du 13 octobre 2020 aux fins de fixation de l'indemnité de dépossession. Par jugement du 6 mai 2021 le tribunal judiciaire de Nanterre a : -Fixé l'indemnité due par la Commune de [Localité 7] à M. [B] [U] pour la dépossession des lots n°99 et n°100, situés [Adresse 3] sur la parcelle cadastrée section Y n° [Cadastre 1] à la somme totale en valeur libre de 84.284 € : *Indemnité principale : 74.804 euros *Indemnité pour frais de remploi : 9.480 euros -Condamné la Commune de [Localité 7] à payer à M. [B] [U] une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -Dit que les dépens sont à la charge de la Commune de [Localité 7] conformément à l'article L.312-1 du code de l'expropriation. La Commune de [Localité 7], expropriant a interjeté appel de ce jugement suivant déclaration du 19 juillet 2021 à l'encontre de Mme [B] [U]. Elle demande à la cour, par conclusions reçues au greffe de la cour le 14 octobre 2021 notifiées à l'exproprié (AR signé le 18/10/21) et au commissaire du gouvernement (AR signé le 18/10/21), de : -Infirmer partiellement le jugement dont appel et, statuant à nouveau, fixer l'indemnité à revenir à l'exproprié comme suit : Lot numéro 99 : 720 398 € x 53 : 2 384ème 16 015 € Remploi : 20 % jusqu'à 5.000 € 1000 € 15 % de 5 à 15.000 € 1652 € 10 % pour le surplus Total remploi 2 652 € Total indemnité 18 667 € Lot numéro 100 : 720 398 € x 20 : 2 384ème 6 043 € Remploi : 20 % jusqu'à 5.000 € 1000 € 15 % de 5 à 15.000 € 156 € 10 % pour le surplus Total remploi 1 156 € Total indemnité : 7 199 € M. [B] [U], exproprié, par conclusions reçues au greffe de la cour le 11 janvier 2022 notifiées à l'expropriant (AR non revenu) et au commissaire du gouvernement (AR signé le 13/01/22), demande à la cour de : -Confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions, en ce qu'il a : *Fixé l'indemnité revenant à Monsieur [B] [U] au titre de l'expropriation du lot n°99 du bâtiment D de l'immeuble situé [Adresse 3] sur la parcelle cadastrée section Y n°[Cadastre 1] à la somme de 60.741 euros *Fixé l'indemnité revenant à Monsieur [B] [U] au titre de l'expropriation du lot n°100 du bâtiment D de l'immeuble situé [Adresse 3] sur la parcelle cadastrée section Y n°[Cadastre 1] à la somme de 23.543 euros -Condamner la commune de [Localité 7] à verser à Monsieur [U] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Le commissaire du gouvernement, par conclusions reçues au greffe de la cour le 14 janvier 2022, notifiées à l'exproprié (AR signé le 18/01/22) et à l'expropriant (AR signé le 18/01/22), sollicite la fixation de l'indemnité principale à la somme de 61 703 euros et à la somme de 8 171 euros au titre des frais de remploi, soit un total de 69 874 euros. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige. SUR CE LA COUR Vu l'article R311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la déclaration d'appel, les conclusions et les pièces des parties sont recevables, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté. Sur le fond, les parties s'opposent en appel sur l'assiette du bien exproprié déterminant les tantièmes de copropriété à retenir, sur la valeur moyenne au m² de ce bien et sur l'abattement pour démolition. L'expropriante acquiesce à la valeur moyenne de 3.000 € proposée par le commissaire du gouvernement mais soutient que suivant modification du parcellaire cadastrale du 27 octobre 2020, seule une surface de 486 m² correspondant à l'assiette du seul bâtiment D exproprié doit être retenue, ce qui aboutit à un calcul sur 2.384 tantièmes et non plus 18.158 tantièmes. Enfin, elle soutient que le premier juge a omis de déduire le coût de démolition des lots qu'il chiffre à 737.602 euros. L'expropriée retient une valeur moyenne de 3.637 €/m² sur la base de 4 des cinq termes de comparaison du commissaire du gouvernement et une assiette de 5.116 €/m² pour l'ensemble de la copropriété en cause. Elle s'oppose donc, sans fondement juridique précis, à cette limitation d'assiette de la parcelle expropriée. Elle conteste de même la déduction d'un abattement pour démolition, soutenant sur le second point que les termes de comparaison tiennent déjà compte de ces frais. La cour retient ce qui suit. Assiette du bien exproprié Ainsi que le relève le commissaire du gouvernement, la modification du parcellaire cadastrale précitée est postérieure à l'ordonnance d'expropriation du 24 juin 2019, à la date de laquelle la consistance du bien exproprié s'évalue de sorte qu'elle est inopérante et qu'il convient de retenir l'assiette de l'ensemble de la copropriété en cause soit 5.116 €/m² et un calcul par lot de copropriété sur 18.158 tantièmes. Valeur moyenne et abattement pour démolition Le premier des cinq termes de comparaison du commissaire du gouvernement, concernant la vente le 10 février 2017 d'un bien situé [Adresse 6] doit être écarté comme n'étant pas situés dans le vieux centre comme les autres et le bien exproprié. En outre, sur la base des quatre autres termes de comparaison du commissaire du gouvernement retenus par le premier juge, la valeur moyenne de 3.637 €/m² demandée par l'expropriée est justifiée et donne une valeur du terrain nu de 18.606.892 euros pour 5.116 m² dont il convient de déduire, en vertu de l'article L511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le côut de démolition de 737.602 euros (pièces appelant 7-8) soit 17.869.290 euros. En effet, les termes de comparaison retenus correspondent à des terrains encombré et rien ne justifie de ce qu'ils tiennent déjà compte du coût de démolition. Calcul sur ces bases de l'indemnité de dépossession principale. Lot 99 : 17.869.290 X 53/18.158 tantièmes = 52.157 € Lots 100 : 17.869.290 X 20/18.158 tantièmes = 19.682 € soit un total d'indemnité de dépossession principale de 71.839 € calcul de l'indemnité de remploi La méthode de calcul de l'indemnité de remploi n'étant pas contestée, celle-ci s'établit comme suit. Lot 99 : (10% de 337.157 )+ 2.500 =36.215,70 €, arrondie à 36.216 € Lots 100: (10% de 4.682) + 2.500 = 2.968 € soit un total d'indemnité de remploi de 39.184 €. S'agissant des demandes accessoires, le jugement entrepris a mis les dépens de première instance à la charge de l'expropriante conformément à l'article L.312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et fait une application équitable de l'article 700 du code de procédure civile auquel renvoie l'article R .311-29 de ce premier code. Le jugement entrepris sera donc confirmé de ces chefs. En appel, l'expropriée dont le recours échoue doit supporter les dépens d'appel sans pouvoir prétendre à une indemnité de procédure. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement par arrêt contradictoire, Infirme le jugement entrepris sauf des chefs des dépens et de l'indemnité de procédure ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Fixe l'indemnité due par la Commune de [Localité 7] à M. [B] [U] pour la dépossession des lots n°99 et n°100, situes [Adresse 3] sur la parcelle cadastrée section Y n° [Cadastre 1] à la somme totale en valeur libre de 111.023 euros se décomposant comme suit : *Indemnité principale : 71.839 euros ; *Indemnité pour frais de remploi: 39.184 euros ; Condamne M. [B] [U] aux dépens d'appel et rejette toute autre demande. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,