Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - Palais de Justice
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 Juin 2024
──────────────────────────────────────────
DEMANDEURS :
Monsieur [X], [P], [R] [Y]
6 Rue Jacques Prévert
44980 SAINTE-LUCE-SUR-LOIRE
Madame [R] [L] [M] épouse [Y]
6 Rue Jacques Prévert
44980 SAINTE-LUCE-SUR-LOIRE
représentés par Maître Magali TOCCO-PERIN, avocate au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDEURS :
Madame [Z] [O]
71 Rue Maréchal Joffre
44000 NANTES
comparant en personne
Monsieur [W] [H]
11 Boulevard de l’Epinay
44470 CARQUEFOU
comparant en personne D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Présidente : Constance GALY
Greffière : Marie-Pierre KIOSSEFF
PROCÉDURE :
Date de la première évocation : 30 novembre 2023
Date des débats : 30 novembre 2024
Délibéré au : 22 février 2024
Prorogé au : 13 juin 2024
RG N° N° RG 23/02225 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MMAK
Copies aux parties le :
CE + CCC à Maître Magali TOCCO-PERIN,
CCC à Madame [Z] [O] + préfecture
CCC à Monsieur [W] [H]
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privée en date du 12 août 2022 prenant effet le 16 août 2022, [R] [L] [M] épouse [Y] et [X] [Y] ont consenti à [Z] [O] et [W] [H] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation sis 80 Boulevard des Poilus, Bâtiment A, étage 5, Porte 502 - 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 586 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 52 €.
Par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2023, [R] [L] [M] épouse [Y] et [X] [Y] ont fait commandement à [Z] [O] et [W] [H] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 841,84 € arrêté au 16 mars 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2023, [R] [L] [M] épouse [Y] et [X] [Y] ont assigné [Z] [O] et [W] [H] devant le juge des contentieux de la protection de Nantes statuant en référé en lui demandant de :
- constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location à l’expiration du délai de deux mois suivant la date de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire ;
- en conséquence, ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que celle de tout occupant de leurs chefs, dès que le délai légal sera expiré, et si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique ;
- condamner les défendeurs au paiement de la somme de 2.123,84 € au titre des loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail ;
- condamner les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à l’entière libération des lieux ;
- condamner les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 650 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance et ses suites comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire.
Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal par les services sociaux du département le 5 septembre 2023.
L'audience s'est tenue le 30 novembre 2023.
A l'audience, les demandeurs étaient représentés par leur Conseil. Régulièrement assignés à étude, les défendeurs ont comparu à l’audience susvisée. La décision est donc contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.
A l’audience, les demandeurs ont maintenu leurs prétentions sauf à actualiser la dette locative à la somme de 1.223,89 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 29 novembre 2023.
Les défendeurs, quant à eux, reconnaissent le montant de la dette. Ils indiquent avoir donné leur congé et que leur préavis est fixé au 20 décembre 2023. Ils sollicitent, néanmoins, l’octroi de délais de paiement.
La décision a été mise en délibéré au 22 février 2024.
A la suite d'un dysfonctionnement de service, le délibéré a dû être prorogé au 13 juin 2024.
MOTIFS
L'article 834 du code de procédure civile énonce que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Et l'article 835 du même code prévoit que le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Sur la recevabilité de l’action
L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou que la dette de loyer ou charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer émanant d'un bailleur personne physique doivent être signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).
Une copie du commandement de payer du 12 avril 2023 a été notifiée à la CCAPEX le 13 avril 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 26 juin 2023.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, l'assignation du 26 juin 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 29 juin 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 30 novembre 2023, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après une commandement de payer demeuré infructueux » (ancienne rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article VIII.
Par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2023, [R] [L] [M] épouse [Y] et [X] [Y] ont fait commandement à [Z] [O] et [W] [H] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 841,84 € arrêté au 20 mars 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 juin 2023.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l’expulsion de [Z] [O] et [W] [H].
Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Les défendeurs, présents à l'audience, acquiescent quant au principe et au montant de la dette. La créance de [Z] [O] et [W] [H] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 1.223,89 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 29 novembre 2023.
Il convient toutefois de déduire de ce décompte la somme de 12.00 € imputée aux locataires à titre de frais de relance qui correspondent, s'ils sont justifiés, à des dépens.
En conséquence, [Z] [O] et [W] [H] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 1.211,89 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 29 novembre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, [Z] [O] et [W] [H] sollicitent des délais de paiement.
Le diagnostic social et financier indique que les bailleurs sont actuellement sans activités professionnelles et vivent tous les deux sur la seule allocation retraite de [X] [Y] car [R] [L] [M] épouse [Y] n’a pas de ressource financière. Les loyers perçus sont donc un complément de revenus important pour leurs charges quotidiennes. Par ailleurs, il ressort de ce diagnostic que les bailleurs ont des problèmes de santé que la situation d’impayés des locataires n’arrange pas. Les travailleurs sociaux n'ont pas pu entrer en contact avec les locataires.
A l’audience, les requérants font part de récents versements par les locataires et s’en rapportent quant à la demande de délais de paiement.
[Z] [O] indique poursuivre un CAP et percevoir la somme mensuelle de 1.068 €. [W] [H] quant à lui déclare être en CDI en qualité d’opérateur et percevoir le salaire mensuel de 1.500 €.
Au regard de ces éléments, dès lors que les locataires disposent désormais de revenus devant leur permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de leur loyer courant, d'autant qu'ils ont déclaré à l'audience avoir pour projet de vivre dans leur famille, et que la bailleresse ne s'oppose pas aux délais de paiement, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.
Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient par ailleurs de rappeler que si les locataires respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux sans risquer l’expulsion.
Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et ils seront redevables d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). Les bailleurs pourront, le cas échéant, procéder à leur expulsion.
Cette indemnité d'occupation sera due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs aux bailleurs ou leur expulsion.
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [Z] [O] et [W] [H], succombant à l’instance, seront condamnés, in solidium, aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Ils seront également condamnés, in solidium, à payer à [R] [L] [M] épouse [Y] et [X] [Y] la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, Constance GALY, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,
DECLARONS recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 12 août 2022 et prenant effet le 16 août 2022, entre [R] [L] [M] épouse [Y] et [X] [Y] d'une part et [Z] [O] et [W] [H] d'autre part, portant sur un local à usage d’habitation sis 80 Boulevard des Poilus, Bâtiment A, étage 5, Porte 502 - 44300 NANTES ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 13 juin 2023 ;
CONDAMNONS solidairement [Z] [O] et [W] [H] à payer à [R] [L] [M] épouse [Y] et [X] [Y] la somme de 1.211,89 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 29 novembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
ACCORDONS à [Z] [O] et [W] [H] un délai de paiement de quatre mois pour se libérer de la dette, soit 3 (trois) mensualités de 300 €, la 4ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;
RAPPELONS que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
DISONS que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué;
DISONS qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
DISONS que dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [Z] [O] et [W] [H] et tout occupant de leur fait, devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNONS à défaut, l'expulsion de [Z] [O] et [W] [H] ainsi que celle de tous occupants de leur fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l'intégralité des opérations d'expulsion à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNONS solidairement [Z] [O] et [W] [H] à payer à [R] [L] [M] épouse [Y] et [X] [Y], à compter du 30 novembre 2023, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 658,49 € et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;
CONDAMNONS in solidum [Z] [O] et [W] [H] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;
CONDAMNONS in solidum [Z] [O] et [W] [H] à payer à [R] [L] [M] épouse [Y] et [X] [Y] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction à NANTES le 13 juin 2024.
La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection
M.P KIOSSEFF Constance GALY
