Cour d'appel, 28 novembre 2024. 24/00823

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 24/00823 - N° Portalis DBVH-V-B7I-JDXY SI JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'ALES 11 décembre 2023 RG : [T] C/ [Z] Copie exécutoire délivrée le 28/11/2024 à Me Numa Selalr Euri Juris COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 2ème chambre section C ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2024 Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'ALES en date du 11 Décembre 2023, N° COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Mme Sandrine IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre Laure MALLET, Conseillère Sandrine IZOU, Conseillère GREFFIER : Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 23 Septembre 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 21 Novembre 2024 prorogé à ce jour Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTE : Mme [I] [M] [C] [T] née le 15 Décembre 1982 à [Localité 5] [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Joris NUMA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C30189-2024-2340 du 21/03/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes) INTIMÉE : Mme [P] [Z] [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Euria THOMASIAN de la SELARL EURI JURIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 05 Septembre 2024 ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 28 Novembre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour EXPOSE DU LITIGE Le 25 septembre 2019, Madame [P] [Z] donnait à bail à Madame [I] [T] une maison individuelle située au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 492 €, outre 8 € de charges. Un état des lieux d'entrée était établi contradictoirement le 30 septembre 2019. Le 7 septembre 2021, Madame [P] [Z] informait Madame [I] [T] de son intention de Iui délivrer un congé pour vendre en mars 2022, le contrat prenant fin au 30 septembre 2022. Le 19 octobre 2021, la commune d'[Localité 1] établissait un diagnostic décence, concluant au non respect des dispositions du décret du 30 janvier 2002, Madame [P] [Z] étant mise en demeure d'effectuer les travaux prescrits dans un délai de 2 mois. Le 8 novembre 2021, la caisse d'allocations familiales du Gard informait Madame [I] [T] de la suspension du paiement de l'allocation pour le logement d'un montant de 548 €, Madame [P] [Z] ayant un délai de 18 mois pour réaliser les travaux de mise en conformité. Le 13 janvier 2022, la commune d'[Localité 1] établissait un procès-verbal de carence pour non-respect des prescriptions, dont Madame [P] [Z] était avisée le 14 janvier 2022. Le 28 mars 2022, Madame [P] [Z] donnait congé pour reprise, à sa locataire. Le 5 décembre 2022, Madame [I] [T] assignait Madame [P] [Z] pour faire constater le fait que le logement ne répondait pas aux critères de décence et qu'elle n'avait pas la jouissance paisible des lieux loués. Elle sollicitait des dommages et intérêts à hauteur de 4.590 € au titre du préjudice de jouissance, 3.000 € en réparation de son préjudice moral, 3.000 € en raison d'une fuite d'eau, outre un article 700. Dans ses dernières conclusions, elle maintenait ses demandes et entendait également contester la validité du congé délivré. Le 23 mai 2023, la commune d'[Localité 1] attestait de la réalisation des travaux et demandait à la caisse d'allocations familiales de régulariser la situation. Par jugement contradictoire en date du 11 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Alès a : - Dit et jugé que la non décence du logement donné en location par Madame [P] [Z] à Madame [I] [T] a pris fin le 8 mai 2023, En conséquence. - Condamné Madame [P] [Z] à payer à Madame [I] [T] la somme de 1.700 € en réparation de son préjudice de jouissance, - Rejeté toutes les autres demandes, - Laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle, - Rappelé l'exécution provisoire qui s'attache à cette décision. Par déclaration reçue le 1er mars 2024, Madame [I] [T] a fait appel du jugement en l'ensemble de ses dispositions. Dans ses dernières conclusions signifiées le 2 mai 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Madame [I] demande à la cour de : - INFIRMER le Jugement dont appel en toutes ses dispositions, Et y substituant, IN LIMINIS LITIS, - JUGER NULS les congés délivrés par Madame [Z], LA DECLARER IRRECEVABLE en ses demandes et en tout état de cause la débouter Enfin, et en tout état de cause : - DIRE ET JUGER que Madame [Z] n'a pas assuré à Madame [T] une jouissance paisible du bien qu'elle louait - DIRE ET JUGER que Madame [Z] n'a pas respecté ses obligations légales et contractuelles - CONDAMNER Madame [Z] à payer à Madame [T] la somme de 4.590 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance de septembre 2021 jusqu'au mois de décembre 2022, somme à parfaire au jour de l'arrêt (300 euros par mois) ou au jour de départ des lieux - CONDAMNER Madame [Z] à payer à Madame [T] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral - CONDAMNER Madame [Z] à payer à Madame [T] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en raison de la fuite d'eau - CONDAMNER Madame [Z] à payer à Madame [T] la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens. - JUGER IRRECEVABLE Madame [Z] en ses demandes, à tous le moins LA DEBOUTER toutes ses demandes plus amples ou contraires Vu l'article 515 du Code de procédure civile - ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Au soutien de son appel, Madame [I] [T] expose que le congé pour vendre est nul, les alinéas de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n'étant pas reproduits et aucune information sur le prix et les conditions de la vente n'étant précisés. Quant au congé pour reprise, elle indique que sa propriétaire a fait état de plusieurs raisons avant de finalement indiquer reprendre le logement, s'interrogeant sur la réalité du motif mais également l'absence de respect du formalisme. Elle indique que le congé a été délivré moins de 6 mois avant l'expiration du bail et doit donc être déclaré nul. Madame [I] [T] entend faire valoir qu'elle a subi un trouble de jouissance en l'état du bien dont elle disposait, sa propriétaire ayant tardé malgré ses demandes à réaliser les travaux et au vu du nombre de désordres relevés dans le rapport. Elle ajoute avoir subi un prédice moral en l'état de la résistance de Madame [P] [Z]. Elle évoque également une fuite d'eau que Madame [P] [Z] ne veut pas réparer. Elle fait valoir qu'une nouvelle visite des lieux a été effectuée en mars 2024 et que des infiltrations d'eaux pluviales ont été constatées outre d'autres désordres, qui n'ont toujours pas cessé. Elle entend voir déclarer irrecevable la demande d'expulsion sollicitée. Dans ses dernières conclusions signifiées le 27 août 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Madame [P] [Z] demande à la cour de : - INFIRMER la décision déférée en ce qu'elle n'a pas rejeté en totalité les demandes de la partie adverse et n'a pas fait droit à la demande de résiliation du contrat de bail et en ce qu'elle a condamné Mme [Z] à payer la somme de 1700 € en réparation du préjudice de jouissance. STATUANT A NOUVEAU, - CONSTATER que le locataire a manqué à ses obligations de paiement de loyers et de fourniture du contrat d'assurance, - ORDONNER la résolution judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Mme [T], - CONDAMNER Mme [T] à porter et à payer à Mme [Z] la somme de 8000 € au titre des loyers impayés, somme à parfaire jusqu'au jour du jugement, - CONDAMNER Mme [T] à payer la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Madame [P] [Z] formalise une demande reconventionnelle tendant à voir résilier le bail aux torts de sa locataire, celle-ci n'étant pas en règle au niveau du paiement de ses loyers, n'ayant versé aucune somme depuis décembre 2021. Elle ajoute qu'elle a de faibles moyens et que malgré le congé délivré, Madame [I] [T] se trouve toujours dans son bien. Elle constate que sa locataire n'a pas demandé la suspension des loyers. Elle expose vouloir reprendre son bien pour y vivre et économiser un loyer et conteste le fait que les délais n'auraient pas été respectés. S'agissant des demandes de Madame [I] [T], elle expose que cette dernière a modifié la destination de pièces pour en faire des chambres et qu'elle a en outre dégradé le bien, au vu de l'état des lieux d'entrée. Elle conteste tout autant l'existence d'une fuite d'eau, justifiant de ses démarches auprès d'artisans. Elle précise que Madame [I] [T] a refusé une proposition de relogement et conteste un quelconque préjudice moral, aucunement justifié. Elle ajoute que désormais le logement n'est pas adapté aux nombres de personnes y vivant. Elle précise que malgré la précarité de sa situation, elle a fait les travaux. La clôture de l'affaire a été prononcée le 5 septembre 2024 et l'affaire fixée à l'audience du 23 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point. 1) Sur la validité du congé pour reprise L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au litige, dispose que : 'I - lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois, lorsqu'il émane du bailleur.... Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement... Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. L'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 ajoute en son alinéa 2 que 'si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.' Madame [I] [T] fait valoir que les congés délivrés par sa propriétaire pour vente le 7 septembre 2021 puis pour reprise le 28 mars 2022 sont nuls, tant sur la forme que sur le fond. Comme l'a justement relevé le premier juge, le courrier que Madame [P] [Z] a adressé à sa locataire le 7 septembre 2021 n'est pas un congé pour vente, celle-ci ayant seulement informé Madame [I] [T] de son souhait de mettre en vente la maison à l'expiration de son bail, le 30 septembre 2022, ne pouvant effectuer les travaux nécessaires dans la maison. Il n'y a dès lors pas lieu de statuer sur le respect ou non du formalisme requis par Madame [P] [Z], ce courrier n'ayant pas valeur de congé. S'agissant du courrier daté du 28 mars 2022 et ayant fait l'objet d'un envoi par lettre recommandée, Madame [P] [Z] informe sa locataire, en application des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qu'elle lui délivre congé au 30 septembre 2022, date du terme du bail, ayant l'intention de reprendre le logement afin d'y résider. Or, la date de notification du congé qui fait courir le délai de préavis de 6 mois avant le terme du bail, est en cas de lettre recommandée, celle de la signature par le locataire de l'avis de réception. Madame [P] [Z] devait porter à la connaissance de Madame [I] [T] le congé pour reprise, avant le 31 mars 2022, le bail prenant fin au 30 septembre 2022. Or, il est produit l'avis de réception de la lettre recommandée qui permet de constater que si l'envoi a été effectué le 29 mars 2022, le courrier n'a été réceptionné par Madame [I] [T] que le 4 avril 2022, le délai de préavis de 6 mois n'étant dès lors pas respecté. Il convient, en conséquence de déclarer nul le congé pour reprise délivré par Madame [P] [Z], le contrat de location parvenu à son terme s'étant poursuivi. La décision critiquée de ce chef est infirmée. 2) Sur le manquement de la bailleresse à ses obligations Selon l'article 1719 du code civil et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté de tous les éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il se doit d'entretenir le logement en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. En vertu de l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent expose en son article 2 que 'le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : ...2- ... les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois donnant sur l'extérieur présentent une étanchéité à l'air suffisante ; 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5- les réseaux et branchements d'électricité et de gaz ... sont conformes aux normes de sécurité ... et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6- le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptée aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements comporte les éléments d'équipement et de confort suivants : une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion...' L'article 3 ajoute que 'le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants : 1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement....,... 6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne'. Un diagnostic-habitat a été réalisé le 19 octobre 2021 par le service communal hygyène-santé de la ville d'[Localité 1] et a relevé que le logement occupé par Madame [I] [T] présentait des non-conformités, Madame [P] [Z] en ayant été informée par courrier daté du même jour. Il a ainsi été relevé des manquements au titre de l'article 2 du décret du décence : - une infiltration d'air parasite au niveau de la menuiserie de la chambre 2, - une hauteur des allèges insuffisante au 1er étage entraînant un risque de chute de personne avec pose de garde-corps requise, le garde-corps non conforme au niveau de l'escalier extérieur à mettre en sécurité, une fragilité du garde-corps extérieur à mettre en sécurité, une des marches de l'escalier intérieur cassé pouvant entraîner un risque de chute à traiter, - des murs dégradés dans le salon/séjour et les chambres du rez de chaussée, les faïences de la salle d'eau détachées de leur support entraînant des infiltrations d'eau, la présence importante de moisissures dans la chambre 1, le cabinet d'aisance et la salle d'eau, la cause devant être recherchée et traitée, - un risque de contact direct au niveau du tableau électrique, la pose d'obturateur étant préconisée, - l'absence d'entrée d'air dans les chambres, le salon/séjour et le bureau avec mise en place de dispositifs de ventilation, une ventilation non fonctionnelle dans la salle d'eau, une absence d'extraction de l'air vicié dans le cabinet d'aisance et une circulation de l'air insuffisante au niveau de la salle d'eau.' Il a également été fait état de manquements à l'article 3 du décret décence en ce qu'il a été relevé l'absence d'élément chauffant dans le bureau et la cuisine et la nécessité de prévoir un élément chauffant permanent et fixe dans toutes les pièces ainsi que des prises de courant détachées de leur support mural, à traiter. Madame [I] [T] expose que malgré les recommandations, sa bailleresse n'a toujours pas effectué les travaux et qu'elle souffre d'un trouble de jouissance qu'elle évalue à 300 € par mois, soit 60 % du montant du loyer. Madame [P] [Z] a justifié de la réalisation de travaux par la production d'un courrier de Monsieur [X] [B] du 6 mai 2023, auquel était joint une facture du 2 mai 2023 listant les travaux effectués dans la maison louée par Madame [I] [T] et qui ont porté sur le remplacement de trois radiateurs, la pose de garde-corps extensibles aux fenêtres, l'installation d'une VMC 90m3 heure, la pose de 4 aérations fenêtres, la création d'un garde-corps en bois sur la montée d'escalier (consolidation du garde-corps extérieur). Il est également produit un courrier du 23 mai 2023 adressé par le service communal hygiène-santé de la ville d'[Localité 1] à la caisse d'allocations familiales l'informant que toutes les réserves émises sont désormais levées après la visite de deux agents le 22 mai dernier. Il résulte de ces éléments que des désordres ont bien affecté le logement occupé par Madame [I] [T]. Si Madame [P] [Z] pouvait ignorer les désordres affectant le logement avant l'intervention du service communal d'[Localité 1], aucun courrier n'étant produit par Madame [I] [T] démontrant qu'elle l'aurait alertée ou sollicitée afin d'effectuer certains travaux, il est constant que cette dernière a été avisée de l'état du bien à compter du 19 octobre 2021, ayant été destinataire du rapport de non-décence. Madame [I] [T] demande un préjudice de jouissance à compter du mois de septembre 2021 jusqu'au mois de décembre 2022, à parfaire au jour de l'arrêt jusqu'à la réalisation des travaux ou au jour de départ. C'est à bon droit que le premier juge a retenu l'existence d'un trouble de jouissance sur une période allant du 19 octobre 2021, en l'absence de justificatif de demande de travaux antérieurs par Madame [I] [T] jusqu'au 2 mai 2023, correspondant à la date de facturation des travaux réalisés dans le bien et ayant conduit à la levée des réserves du diagnostic-décence, soit une période de 18 mois. S'agissant de l'évaluation de ce préjudice de jouissance, il n'est pas contesté que Madame [I] [T] a pu demeurer dans le bien. Quant aux désordres relevés, il convient de souligner, comme l'a fait le premier juge, que s'agissant du chauffage, le service communal préconise la pose d'élément de chauffage permanent et fixe dans toutes les pièces, cette condition n'étant cependant pas exigée par le décret qui ne prévoit qu'une installation permettant un chauffage normal. Or, il résulte des éléments du dossier que le chauffage serait absent dans le bureau et la cuisine alors qu'il convient de souligner que le bureau était au vu du contrat de bail, un dressing qui a été transformé par Madame [I] [T] en pièce à vivre sans autorisation et qu'un poêle était présent dans la cuisine, retiré par la locataire, celle-ci étant dès lors à l'origine des désordres relevés qui ne peuvent être imputés à la propriétaire. Il convient également de relever, au vu de l'état des lieux d'entrée, que les pièces étaient dans un bon état général, Madame [P] [Z] ayant justifié de travaux de peinture réalisés avant de louer son bien, l'article 2-4 du décret se rapportant à l'utilisation de matériaux pouvant être dangereux pour la santé, aucunement caractérisée en l'espèce. Quant à la présence de moisissures, celles-ci peuvent certes être liées à un manque de ventilation dans le logement mais également résulter d'une absence d'aération des pièces par la locataire, le rapport ayant précisé que la cause devait être recherchée et déterminée. S'agissant des problèmes relevés sur les prises électriques, aucune réserve n'a été émise de ce chef, dans l'état des lieux d'entrée. Il en ressort que certains des désordres relèvent, comme l'a rappelé le premier juge, de réparations locatives à la charge de Madame [I] [T] et qui ne peuvent être imputées à Madame [P] [Z] dont il doit être tenu compte au titre du préjudice de jouissance. Madame [I] [T] expose subir un nouveau préjudice de jouissance depuis le début de l'année 2024, faisant suite à un dégât des eaux qu'elle aurait subi en septembre 2023, l'eau coulant du plafond. Il est produit un procès-verbal avec constat de désordres réalisé par le service communal hygiène-santé publique de la commune d'[Localité 1] du 28 mars 2024, adressé à Madame [P] [Z] le même jour et qui constate la présence de plaques de plâtre non fixées dans le salon/séjour à traiter ainsi que des infiltrations d'eaux pluviales dans la chambre et la descente d'escaliers ainsi qu'au niveau d'une menuiserie du salon/séjour dont il doit être recherchée le cause, les travaux devant être réalisés dans un délai d'un à trois mois. Il est constant que la cause des nouveaux désordres dont se plaint Madame [I] [T] n'est, au vu du rapport aucunement déterminée, aucun élément ne permettant dès lors d'imputer l'existence de ceux-ci à un manquement de Madame [P] [Z] à ses obligations et ce d'autant que Madame [I] [T] ne justifie d'aucun courrier ou message adressé préalablement, à sa propriétaire afin de l'alerter sur l'apparition de nouveaux désordres ni de leur date d'apparition, se contentant de produire le constat des services communaux. Il apparaît, en outre, que si elle évoque un nouveau préjudice qui serait apparu en septembre 2023, elle n'a effectué sa déclaration de sinistre auprès de son assureur que le 3 avril 2024, soit postérieurement à la venue du service communal, permettant de s'interroger sur la réalité du préjudice subi. Il n'y a pas lieu, dès lors, de statuer sur la période postérieure au mois de mai 2023, la preuve d'un préjudice de jouissance n'étant pas rapportée à ce titre. Au vu de la nature des désordres précédemment relevés, des travaux réalisés, il est justifié d'un manquement de Madame [P] [Z] à son obligation de délivrance d'un logement décent, le manque de ventilation et d'aération du logement ainsi que l'insuffisance des dispositifs de retenue engendrant un risque pour la santé et la sécurité des occupants qui doit être indemnisé à hauteur de 15% de la valeur locative du bien, soit une somme de 75 € par mois sur 18 mois, représentant un total de 1.350 €. La décision critiquée de ce chef sera infirmée. Madame [I] [T] sollicite l'indemnisation d'un préjudice moral, indiquant ne pas avoir la capacité de fournir à ses 5 enfants un logement décent, étant dans l'attente d'un logement social, ces derniers n'ayant pas de chauffage dans leurs chambres. Elle ajoute en outre que sa propriétaire a refusé de faire les travaux et leur a occasionné des inquiétudes en délivrant son congé. Madame [P] [Z] conteste cette demande et rappelle que le bien loué comportait 3 chambres et qu'un dressing a été transformé par sa locataire en bureau avec un lit, Madame [I] [T] ayant du accueillir outre ses 3 enfants, son fils aîné et ayant accouché d'un nouvel enfant. Elle ajoute avoir fait les travaux. Il convient de relever au vu des pièces produites que Madame [I] [T] a formalisé une demande de logement social dès le 26 mai 2021, soit antérieurement aux désordres apparus dans le bien et qu'elle s'est vue proposer un logement social en novembre 2021, qu'elle a refusé, ce dernier ne comportant que 3 chambres alors qu'elle a modifié le logement qu'elle occupe et notamment le dressing en bureau, la présence d'un lit étant matérialisé sur les plans remis par le service communal, permettant de bénéficier de 4 chambres. Il ne résulte aucunement des rapports produits une absence de chauffage dans les chambres, contrairement à ce qu'allègue Madame [I] [T], le dressing n'étant pas une pièce à vivre et ne nécessitant aucunement la présence d'un chauffage, peu important le choix de l'appelante de s'y installer ou d'y mettre un de ses enfants. Quant à l'attitude de sa propriétaire, celle-ci a effectué les travaux nécessaires et demandés dans le délai qui lui a été imparti, aucun comportement fautif ne pouvant lui être reproché de ce chef. Quant au souhait exprimé de vendre le bien ou l'occuper elle-même, Madame [P] [Z] a justifié de sa situation personnelle, étant certes propriétaire de ce bien mais ayant des revenus constitués d'une pension d'invalidité et souffrant de problèmes de santé, la loi lui permettant de donner congé à son locataire, Madame [I] [T] ne pouvant arguer d'aucun préjudice, n'ayant pas quitté l'immeuble et s'y trouvant toujours. C'est à bon droit que le premier juge l'a déboutée de sa demande de ce chef. La décision critiquée à ce titre est confirmée. S'agissant du préjudice lié à une surfacturation d'eau, Madame [I] [T] indique avoir une fuite d'eau, sa propriétaire refusant de la traiter. Elle produit ainsi 3 factures dont il ressort qu'elle devait régler pour la période du 1er janvier 2021 au 30 juin 2021, 1.749,43 € ; pour la période du 1er juillet 2021 au 31 décembre 2021, 657,13 € et pour la période du 1er juillet 2022 au 31 décembre 2022, 2.521,34 €. Madame [I] [T] ne justifie cependant, comme l'a relevé le premier juge, d'aucune démarche afin de rechercher la présence d'une éventuelle fuite d'eau, tant auprès de sa bailleresse que de son fournisseur. Il apparaît en outre une diminution de la consommation pour le second semestre 2021, ayant chuté à 173m3 alors qu'elle était de 509 m3 au 1er semestre 2021 et il n'est pas produit la facture du 1er semestre 2022 ni les factures au titre de l'année 2023. Madame [P] [Z] produit une facture de Monsieur [B] du 23 janvier 2023 intervenu pour poser deux radiateurs et qui précise avoir contrôlé le compteur d'eau, n'ayant relevé aucune fuite à signaler. Madame [I] [T] étant défaillante à apporter la preuve d'une fuite d'eau qu'elle se contente d'alléguer, c'est à bon droit que le premier juge l'a déboutée de sa demande d'indemnisation de ce chef. La décision critiquée à ce titre est confirmée. 3) Sur la résiliation du bail Selon les dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a et g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus ainsi que de s'assurer contre les risques dont il doit répondre et en justifier chaque année à la demande du bailleur. Le contrat de bail étant un contrat synallagmatique, le bailleur peut solliciter la résiliation judiciaire en cas d'inexécution par le locataire de ses obligations, à charge pour lui de démontrer que le manquement invoqué présente une gravité suffisante justifiant son prononcé, en application des dispositions de l'article 1224 du code civil. Madame [P] [Z] fait valoir que sa locataire n'est pas en règle au niveau du paiement des loyers, la dette locative, à parfaire s'élevant à 8.000 €. Elle ajoute que celle-ci ne lui présente pas son attestation d'assurance, n'ayant pas produit l'assurance pour l'année 2024. Concernant le paiement des loyers, il est produit un décompte par Madame [P] [Z] arrêté au mois de mars 2023 rappelant que le loyer avec les charges est de 500 € par mois et qu'aucune somme n'est versée depuis le mois de décembre 2021. Madame [I] [T] a reçu le 8 novembre un courrier de la caisse d'allocations familiales du Gard l'informant qu'à compter du 1er décembre 2021 l'allocation de logement ne serait plus versée à sa propriétaire mais conservée par l'organisme jusqu'à réalisation des travaux. Il était en outre rappelé que le bailleur ne pouvait réclamer cette somme au locataire mais que cette dernière avait l'obligation de payer la part de loyer restant à sa charge, l'allocation mensuelle étant de 548 €. L'aide au logement étant supérieure au montant du loyer, Madame [I] [T] n'avait à sa charge aucun reliquat de loyer à régler. Il ne peut, dès lors, être retenu un comportement fautif de Madame [I] [T] qui n'aurait pas réglé son loyer depuis le mois de décembre 2021, le paiement du loyer couvert par l'allocation logement étant suspendu le temps des travaux. Il est constant cependant qu'aucune suspension judiciaire du loyer n'a été demandée par Madame [I] [T], Madame [P] [Z] étant créancière des loyers depuis le mois de décembre 2021 à mars 2023, correspondant à la somme de 8.000 €. Or, en application des dispositions de l'article 1353 alinéa 2 du code civil, celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement. Madame [I] [T] restant la débitrice de cette obligation, il lui incombait d'apporter la preuve du règlement des loyers sur la période considérée et notamment par la remise d'un relevé de la caisse d'allocations familiales justifiant de la régularisation des sommes, ce qu'elle ne fait pas. C'est à tort que le premier juge a considéré qu'il incombait à la propriétaire de faire établir une attestation de l'organisme social en cas de défaut de régularisation, ayant ainsi renversé la charge de la preuve. Par ailleurs, s'agissant de l'attestation d'assurance, si Madame [I] [T] a produit au cours des débats devant le premier juge son attestation pour l'année 2023, il n'est pas justifié en cause d'appel du bénéfice d'une assurance pour l'année 2024. Ces manquements présentent une gravité suffisante justifiant de prononcer la résiliation du bail à ses torts, à compter du prononcé de l'arrêt. La décision est infirmée de ce chef. La dette locative n'étant pas contestée, il convient de condamner Madame [I] [T] au paiement de la somme de 8.000 € au titre des loyers impayés, en deniers et quittance. La décision critiquée de ces chefs est confirmée. 4) Sur les autres demandes Chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel. Compte tenu de la situation économique des parties, il convient de les débouter de leur demande respective au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, Confirme le jugement rendu le 11 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Alès en ce qu'il a : - dit et jugé que la non décence du logement avait pris fin le 8 mai 2023, - laissé à chacune des parties la charge de ses dépens, L'infirme des autres chefs, Statuant à nouveau, Dit que le congé pour reprise délivré par Madame [P] [Z] est nul, Condamne Madame [P] [Z] à payer à Madame [I] [T] au titre de son préjudice de jouissance la somme de de 1.350 €, Déboute Madame [I] [T] de sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral, Déboute Madame [I] [T] de sa demande indemnitaire au titre de la fuite d'eau, Prononce la résiliation judiciaire du bail conclu entre Madame [I] [T] et Madame [P] [Z] le 25 septembre 2019, aux torts exclusifs de Madame [I] [T] à compter du prononcé de l'arrêt, Condamne Madame [I] [T] à payer à Madame [P] [Z] au titre de son arriéré locatif du 1er décembre 2021 au 31 mars 2023, à la somme de 8.000 € en deniers et quittance, Y ajoutant, Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel, Déboute Madame [I] [T] de sa demande de condamnation de Madame [P] [Z] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute Madame [P] [Z] de sa demande de condamnation de Madame [I] [T] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,