Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 24/02628

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [P] [E] [F] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Olivier TOURNILLON Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/02628 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HDP N° MINUTE : 4 JUGEMENT rendu le 19 décembre 2024 DEMANDEURS Monsieur [T] [Y], demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Olivier TOURNILLON, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, Toque : PC43 Madame [V] [K] épouse [Y], demeurant [Adresse 1] représentée par Maître Olivier TOURNILLON, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, Toque : PC43 DÉFENDEUR Monsieur [P] [E] [F], demeurant [Adresse 2] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 31 octobre 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2024 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier Décision du 19 décembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02628 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HDP EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 2 mars 2016, Mme [V] [Y] et M. [T] [Y] ont consenti un bail d'habitation à M.[P] [E] [F] sur des locaux meublés situés au [Adresse 2], à [Localité 3] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 850 euros, charges comprises. Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2023, les bailleurs ont fait délivrer à M.[P] [E] [F] un commandement de payer la somme principale de 6023,91 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M.[P] [E] [F] le 12 juillet 2023. Par assignation du 13 février 2024, Mme [V] [Y] et M. [T] [Y] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, être autorisés à faire procéder à l'expulsion de M.[P] [E] [F] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes: - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au double du montant du loyer charges comprises, - 9252,81 euros au titre de l'arriéré locatif, selon décompte arrêté au 16 janvier 2024, - 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et inexecution contractuelle fautive, - 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. - débouter Monsieur [P] [E] [F] de toute demande de délais de paiement des lors qu’il a d’ores et déjà bénéficié de délai de paiement et d’un arrangement acceptés par Monsieur et Madame [Y] qu’il n’a pas tenus. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 14 février 2024 mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 31 octobre 2024, Mme [V] [Y] et M. [T] [Y], représentés par leur conseil, maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative actualisée au 18 octobre 2024 s'élève désormais à 10871,22 euros. Ils indiquent que le défendeur a quitté les lieux le 15 mai 2024. Ils ne s'opposent pas à des délais de paiement si le montant mensuel à payer n'est pas inférieur à 450 euros et si une clause résolutoire est prévue. M.[P] [E] [F] s'est présenté à l'audience. Il évoque un virement de 800 euros en date du 3 septembre 2024 non pris en compte par le décompte. Il reconnaît le reste de la dette, qu'il souhaite apurer. Il indique toutefois avoir des difficultés financières et propose le versement d'une mensualité inférieure à 400 euros. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Par note en délibéré du 15 novembre 2024, autorisée lors de l'audience, le conseil de Mme [V] [Y] et M. [T] [Y] indique que la somme de 800 euros évoquée par M. [P] [E] [F] figurait déjà sur le décompte produit et maintient sa demande concernant l'arriéré locatif. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande Mme [V] [Y] et M. [T] [Y] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 10 juillet 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 6023,91 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 septembre 2023. Il n'y a toutefois pas lieu d'ordonner l'expulsion de M.[P] [E] [F]. En effet, ce dernier a quitté les lieux depuis le 15 mai 2024. Aucun loyer (ni indemnité d'occupation) ne figure depuis le mois d'août 2024 sur les décomptes versées en procédure, les loyers des mois de juin, juillet, et pour moitié celui de mai ont été annulés, ce qui démontre que le logement a été récupéré par ses propriétaires. 2. Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d'occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. En l'espèce, Mme [V] [Y] et M. [T] [Y] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 18 octobre 2024, M.[P] [E] [F] leur devait la somme de 10871,22 euros. Ce montant correspond aux impayés de loyers, ainsi qu'aux indemnités d'occupation échus à cette date. M.[P] [E] [F] reconnaît une dette. Il apparaît à la lecture du décompte que la somme de 800 euros qu'il indique avoir payée le 3 septembre 2024 y figure. Il n'apporte aucun autre élément de nature à contester le montant sollicité par les bailleurs et sera donc condamné à leur verser la somme de 10871,22 euros au titre des loyers impayés et indemnités d'occupation, aucun élément ne justifiant pour cette denrière de dépasser la valeur locative du bien loué. . Toutefois, selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il apparaît que M. [P] [E] [F] a versé la somme de 800 euros au mois de septembre 2024, alors qu'il avait déjà quitté les lieux, ce qui montre sa volonté d'acquitter sa dette, ainsi qu'il l'a indiqué à l'audience à laquelle il s'est présenté. Sa situation financière ne lui permet toutefois pas de payer plus de 400 euros. Il convient de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 24 mois pour s'acquitter des sommes dues. M. [P] [E] [F] devra payer une mensualité de 400 euros. A défaut de paiement d'une seule échéance, la somme sera immédiatement exigible sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. 3. Sur la demande de dommages intérêts pour résistance abusive L'article 1231-1 du code civil dispose que "le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paie-ment de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force ma-jeure." En l'absence de démonstration par Mme [V] [Y] et M. [T] [Y] d'un préjudice distinct du retard de paiement et du caractère abusif de l'absence de paiement par M. [P] [E] [F], ils seront déboutés de leur demande de condamnation à ce titre. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [P] [E] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Il sera également condamné à verser à Mme [V] [Y] et M. [T] [Y] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 juillet 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 mars 2016 entre Mme [V] [Y] et M. [T] [Y], d'une part, et M. [P] [E] [F], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2], à [Localité 3] est résilié depuis le 11 septembre 2023, DIT n'y avoir lieu à ordonner l'expulsion de M. [P] [E] [F], CONDAMNE M. [P] [E] [F] à payer à Mme [V] [Y] et M. [T] [Y] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 11 septembre 2023 et jusqu'au 15 mai 2024, date de libération effective des lieux, CONDAMNE M. [P] [E] [F] à payer à Mme [V] [Y] et M. [T] [Y] la somme de 10871,22 euros (dix mille huit cent soixante et onze euros et vingt-deux centimes) au titre de l'arriéré locatif et indemnités d'occupation au 18 octobre 2024, AUTORISE M. [P] [E] [F] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois une somme minimale de 400 euros (quatre cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, DIT que, pour le cas où une mensualité resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, DEBOUTE Mme [V] [Y] et M. [T] [Y] de leur demande au titre des dommages et intérêts, RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE M. [P] [E] [F] à payer à Mme [V] [Y] et M. [T] [Y] la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [P] [E] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 juillet 2023 et celui de l'assignation du 13 février 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge