Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE
■
PÔLE CIVIL
8ème chambre
JUGEMENT RENDU LE
02 Septembre 2024
N° R.G. : N° RG 23/02508 - N° Portalis DB3R-W-B7H-YHMZ
N° Minute : 24/
AFFAIRE
Syndicat des copropriétaires sis 121-123 rue du Vieux Pont de Sèvres 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT pris en la personne de son syndic :
C/
[W] [S] [K]
Copies délivrées le :
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires sis 121-123 rue du Vieux Pont de Sèvres 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT pris en la personne de son syndic :
Cabinet WALTER
12 rue d’Aguesseau
92100 BOULOGNE-BILLANCOURT
représentée par Me Martine LAUTREDOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2565
DEFENDEUR
Monsieur [W] [S] [K]
50 rue du Bois Pouty
Hameau de Mitheuil
77120 MOUROUX
défaillant
En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Mai 2024 en audience publique devant :
Hugues BOUTHINON-DUMAS, magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :
Elisette ALVES, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge
Hugues BOUTHINON-DUMAS, magistrat à titre temporaire
qui en ont délibéré.
Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.
JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 02 septembre 2024.
EXPOSE DU LITIGE
L'ensemble immobilier sis 121-123, rue Vieux Pont de Sèvres à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100) est soumis au statut de la copropriété.
Se plaignant de la carence persistante de Monsieur [W] [K] dans le règlement des charges dont il est redevable, malgré une précédente condamnation en date du 27 juillet 2016, le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier représenté par son syndic, la société WALTER, l'a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 10 mars 2023, aux fins de :
DIRE et JUGER le SDC 121-123 RUE DU VIEUX PONT DE SEVRES à BOULOGNE-BILLANCOURT recevable et bien fondé,
Y faisant droit,
CONSTATER que Monsieur [W] [S] [K] n'est pas à jour du paiement de ses charges de copropriété et qu'au jour de la présente assignation son compte présente débit à hauteur d'un montant en principal de 20.599,02 €, se décomposant en 19.825,02 euros d'arriérés de charges et d'appels de travaux et pour 774 euros de frais,
CONSTATER que les multiples relances et mise en demeure qui leur ont été adressés sont demeurés vaines,
En conséquence,
CONDAMNER Monsieur [W] [S] [K] au paiement de la somme en principal de 20.599,02 € se décomposant en 19.825,02 euros d'arriérés de charges et d'appels de travaux et pour 774 euros de frais avec intérêts au taux légal sur la somme de 17.347,15 euros à compter du 11 janvier 2021 et à compter de la date de la décision à rendre pour le solde,
CONSTATER que Monsieur [W] [S] [K] a résisté abusivement au paiement de ses charges durant plusieurs années au préjudice du SDC 121-123 RUE DU VIEUX PONTIE SEVRES BOUILOGNE BILLANCOURT,
En conséquence,
CONDAMNER Monsieur [W] [S] [K] au paiement de la somme de 4.000 € au profit du SDC 121-123 RUE IDU VIEUX PONT DE SEVRES à BOULOGNE BILLANCOURT au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
CONADMNER Monsieur [W] [S] [K] au paiement de la somme de 3 000 € au profit du SDC 121-123 RUE DU VIEUX PONT DE SEVRES BOULOGNE BILLANCOURT au titre dc l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNER Monsieur [W] [S] [K] à verser au SDC 121-123 RUE DU VIEUX PONT DE SEVRES à BOULOGNE BILLANCOURT une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du C.P.C.,
CONDAMNER Monsieur [W] [S] [K] au paiement des entiers dépens en ce compris les frais d'huissier dont distraction au profit de Maître LAUTREDOU en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Monsieur [W] [K], assigné à domicile, l'acte ayant été remis en l'étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l'article 658 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 mai 2024 et l'affaire a été plaidée à l'audience le 28 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Il convient en outre de rappeler que les demandes tendant à voir " dire et juger " et " constater" ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, lorsqu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer.
Par ailleurs, il n'y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n'est pas contestée.
Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires
Sur les sommes réclamées au titre des charges
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 19.825,02 euros au titre des charges arrêtées au 1er janvier 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2021 pour la somme de 17.347,15 euros et à compter du jugement à intervenir pour le surplus.
En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.
L'approbation des comptes par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.
A l'appui de sa demande de paiement des charges, le syndicat des copropriétaires, qui supporte la charge de la preuve en application de l'article 9 du code de procédure civile, verse notamment les pièces suivantes :
- un extrait de matrice cadastrale,
- un extrait du compte de Monsieur [W] [K] pour la période du 1er janvier 2019 au 1er janvier 2023,
- les appels de fonds et des décomptes de charges adressés au défendeur,
- une mise en demeure d'avocat adressée le 11 janvier 2021 aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 17.373,06 euros, envoyée en lettre recommandée avec accusé de réception et retournée par les services postaux avec la mention " pli avisé non réclamé ",
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 23 mai 2019, 1er septembre 2020, 25 juin 2021, 8 décembre 2021, 15 juin 2022 et 14 mars 2023 accompagnés des attestations de non recours afférentes,
- le jugement du tribunal d'instance de BOULOGNE-BILLANCOURT du 27 juillet 2016 et le cer-tificat de non-appel du 27 avril 2017.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Monsieur [W] [K] est propriétaire des lots n°606, 608, 609, 610, 611, 612, 613, 632, 633, 634 et 635 de l'état descriptif de division.
Il résulte en outre des procès-verbaux des assemblées générales précités que les copropriétaires ont approuvé les comptes des exercices 2018 à 2022, voté différents travaux et adoptés les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2023 et 2024.
Concernant le montant des charges dues, le relevé de compte du 1er janvier 2019 au 16 février 2023 produit comporte une première ligne intitulée " solde antérieur " 11.164,52 " euros que le syndicat des copropriétaires demandeur indique correspondre au reliquat des causes du jugement du 27 juillet 2016, non exécuté. Il convient donc de déduire cette somme de la créance qu'il revendique, puisqu'il dispose déjà d'un titre de ce chef.
Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d'un montant de 8.660,50 euros (19.825,02 - 11.164,52).
Il sollicite que cette somme soit productive d'intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2021, date d'envoi de la mise en demeure d'avocat adressée au défendeur, pour la somme de 17.347,15 euros et à compter du jugement à intervenir pour le surplus.
L'article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.
Selon l'article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
En l'espèce, outre que la mise en demeure adressée le 11 janvier 2021 aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 17.373,06 euros porte sur des sommes qui n'ont pas été retenues par le tribunal, il convient de tenir compte de ce que le décompte produit fait état d'un nombre très important d'annulations d'appels de fonds objet de ladite mise en demeure.
Partant, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation, qui vaut mise en demeure, et qui porte sur l'intégralité des charges réclamées.
En conséquence, Monsieur [W] [K] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.660,50 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2019 au 1er janvier 2023, appel de provision du 1er trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2023.
Sur les frais nécessaires au recouvrement
Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 774 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2021 pour la somme de 17.347,15 euros et à compter du jugement à intervenir pour le surplus, outre la somme 3.000 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, soit un total de 3.774 euros.
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de "frais nécessaires" au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.
Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.
Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
A l'appui de sa demande de paiement des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, le syndicat des copropriétaires communique les pièces suivantes :
- un extrait du compte de Monsieur [W] [K] pour la période du 1er janvier 2019 au 1er janvier 2023,
- les mises en demeures adressées par le syndic les 20 février 2019, 9 août 2019, 29 novembre 2019, 3 avril 2020, 15 juin 2020, 2 septembre 2020, 18 novembre 2020, 1er mars 2021, 25 mai 2021, 3 sep-tembre 2021, 24 novembre 2021, 2 mars 2022, 31 mai 2022 et 25 novembre 2022,
- les lettres de relance adressées par le syndic les 8 mars 2019, 9 septembre 2019, 12 décembre 2019, 14 septembre 2020, 8 décembre 2020, 16 mars 2021, 9 juin 2021, 15 septembre 2021, 13 décembre 2021, 15 mars 2022, 13 juin 2022 et 13 décembre 2021,
- les mises en demeure d'avocat adressées les 11 janvier 2021, 19 février 2021, 28 janvier 2022 et 5 mai 2022, envoyées par lettres recommandées avec avis de réception, qui ont été retournées par les services postaux avec la mention " pli avisé non réclamé ".
En l'espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement des frais de mises en demeure qu'il indique avoir adressées en date des 20 février 2019, 9 août 2019, 29 novembre 2019, 3 avril 2020, 15 juin 2020, 2 septembre 2020 et 18 novembre 2020 (38 X 7), qui en l'absence de production des avis de réception justifiant de la réalité de leur envoi s'analysent en de simples lettres de relance dont le coût ne peut être mis à la charge du défendeur faute de mise en demeure régulière préalable.
De même, sa demande de paiement des frais de lettres de relance en date des 8 mars 2019, 9 sep-tembre 2019, 12 décembre 2019, 14 septembre 2020 et 8 décembre 2020 (19 X 5), dont le coût ne peut être mis à la charge du défendeur faute de mise en demeure régulière préalable, sera rejetée.
En outre, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de paiement des frais de mises en demeure qu'il indique avoir adressées en date des 1er mars 2021, 25 mai 2021, 3 septembre 2021, 24 novembre 2021, 2 mars 2022, 31 mai 2022 et 25 novembre 2022 (39 X 7). En effet, en l'absence de production des avis de réception justifiant de la réalité de leur envoi, celle-ci s'analysent en de simples lettres de relance adressées après la mise en demeure régulière d'avocat en date du 11 jan-vier 2021. Toutefois, celles-ci font double emploi avec les lettres de relancées envoyées par le syndic les 16 mars 2021, 9 juin 2021, 15 septembre 2021, 13 décembre 2021, 15 mars 2022, 13 juin 2022 et 13 décembre 2021.
Le syndicat des copropriétaires, qui ne produit aucune pièce pour fonder sa demande de paiement de la somme de 3.000 euros, en sorte qu'elle ne peut être accueillie, justifie ainsi d'une créance d'un montant de 140 euros au titre des lettres de relances des 16 mars 2021, 9 juin 2021, 15 septembre 2021, 13 décembre 2021, 15 mars 2022, 13 juin 2022 et 13 décembre 2021.
Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d'intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2021 pour la somme de 17.347,15 euros et à compter du jugement à intervenir pour le surplus.
L'article 1231-6 alinéa 1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Le syndicat des copropriétaires produit certes la mise en demeure d'avocat adressée le 11 janvier 2021, mais celle-ci ne vise pas les sommes retenues au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, qui ont été portées au débit du compte du défendeur après sa délivrance.
Les intérêts au taux légal courront donc à compter de l’assignation.
En conséquence, Monsieur [W] [K] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 140 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance pour la période du 1er janvier 2019 au 1er janvier 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du à compter du 10 mars 2023.
Débouté du surplus de sa demande au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 634 euros (774 - 140) sur le compte du défendeur, correspondant aux sommes débitées non retenues.
Sur les dommages-intérêts
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts.
En vertu de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d'un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s'acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
En l'espèce, la carence persistante de Monsieur [W] [K] dans le paiement des charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à faire l'avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes, ou à reporter certains travaux, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée. La mauvaise foi du défendeur est d'autant plus caractérisée qu'il a déjà été condamné par le tribunal d'instance de BOULOGNE-BILLANCOURT en date du 27 juillet 2016.
Il convient donc d'allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 900 euros à titre de dommages-intérêts, que Monsieur [W] [K] sera condamné à lui verser.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [W] [K], qui succombe, supportera la charge des dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci pourront être recouvrés directement par Maître LAUTREDOU dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.
Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile que Monsieur [W] [K] sera condamné à lui verser.
Enfin, au vu de la date d'introduction de l'instance l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [W] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 121-123, rue Vieux Pont de Sèvres à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100) représenté par son syndic:
- la somme de 8.660,50 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2019 au 1er janvier 2023, appel du 1er trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2023,
- la somme de 140 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter du à compter du 10 mars 2023,
- la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts,
- la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,
RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (634 euros) doivent être recréditées sur le compte de Monsieur [W] [K],
CONDAMNE Monsieur [W] [K] au paiement des dépens de l'instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître LAUTREDOU dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile,
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
