Cour d'appel, 09 mai 2023. 22/00181

ARRÊT N° JFL/FA COUR D'APPEL DE BESANÇON - 172 501 116 00013 - ARRÊT DU 09 MAI 2023 PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE Contradictoire Audience publique du 07 mars 2023 N° de rôle : N° RG 22/00181 - N° Portalis DBVG-V-B7G-EPDA S/appel d'une décision du TRIBUNAL DE PROXIMITE DE LURE en date du 24 novembre 2021 [RG N° 20-000247] Code affaire : 30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion [B] [F], [O] [C], [G] [V] C/ S.C.I. JULES FERRY PARTIES EN CAUSE : Madame [B] [F] de nationalité française, demeurant [Adresse 2] Représentée par Me Laurence HERTZ NINNOLI, avocat au barreau de HAUTE-SAONE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/121 du 10/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BESANCON) Monsieur [O] [C] de nationalité française, demeurant [Adresse 2] Représenté par Me Laurence HERTZ NINNOLI, avocat au barreau de HAUTE-SAONE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/119 du 10/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BESANCON) Madame [G] [V] de nationalité française, demeurant [Adresse 2] Représentée par Me Laurence HERTZ NINNOLI, avocat au barreau de HAUTE-SAONE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/120 du 10/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BESANCON) APPELANTS ET : S.C.I. JULES FERRY sise [Adresse 1] Représentée par Me Olivier GAUTHIER, avocat au barreau de MONTBELIARD INTIMÉE COMPOSITION DE LA COUR : Lors des débats : PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre. ASSESSEURS : Madame Florence DOMENEGO et Monsieur Jean-François LEVEQUE, conseillers. GREFFIER : Monsieur Xavier DEVAUX, directeur de greffe. Lors du délibéré : PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre ASSESSEURS : Madame Florence DOMENEGO, conseiller et Monsieur Jean-François LEVEQUE, magistrat rédacteur. L'affaire, plaidée à l'audience du 07 mars 2023 a été mise en délibéré au 09 mai 2023. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe. Exposé du litige : Par contrat du 9 octobre 2020, la SCI Jules Ferry a donné à bail à Mme [B] [F], à M. [O] [C] et à Mme [G] [V] un appartement contre un loyer mensuel de 600 euros sans provision pour charges. Déplorant principalement une panne de la chaudière et l'absence de remise d'un diagnostic de performance énergétique, les locataires ont donné congé un mois plus tard, le 9 novembre, en se prévalant du préavis abrégé prévu à l'article 15, I, 2° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs en cas de perte d'emploi. Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi par huissier de justice le 9 décembre et un second constat, unilatéral, a été dressé le même jour et dans les mêmes formes à la requête des locataires. Entre temps, le 25 novembre 2020, ceux-ci ont déposé une requête en annulation du bail pour dol et en indemnisation du préjudice causé par le mauvais état de l'appartement. Le juge des contentieux de la protection de Lure, par jugement du 24 novembre 2021, a : - débouté les requérants de leur demande d'annulation du contrat ; - les a déboutés de leur demande indemnitaire relative à l'intervention d'un technicien de la société Orange ; - les a condamnés solidairement à payer à la SCI la somme de 1 200 euros au titre des loyers impayés après déduction du dépôt de garantie ; - ainsi que, in solidum, la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, et à payer les dépens. Pour statuer ainsi, le premier juge a d'abord retenu que le dol n'était pas démontré dès lors que le simple défaut de remise du diagnostic de performance énergétique aux preneurs, faute de preuve qu'il ait été volontairement dissimulé pour les persuader de signer le bail, ne constituait pas un dol ; que ni la présence d'une forte odeur d'humidité dans les parties non destinées à l'habitation lors de la première visite, ni la peinture fraîchement refaite dans l'appartement ne pouvaient caractériser une manoeuvre du bailleur ; que de même il n'était pas démontré que le bailleur connaissait l'état de vétusté de la chaudière ou l'absence de câble de raccordement à internet, ni que ces informations aient été sciemment tues par le bailleur, ni que les mêmes informations auraient été déterminantes du consentement des preneurs ; et qu'en l'absence de dol aucune indemnisation en pouvait être accordée de ce chef. Le premier juge a ensuite estimé que si l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 obligeait le bailleur à entretenir les locaux et si les preneurs démontraient qu'un réparateur était intervenu dans le logement, ils ne prouvaient pas avoir acquitté la facture établie par celui-ci ; et enfin que les locataires ne justifiaient pas s'être trouvés dans un des cas de réduction du délai de préavis à un mois prévu à l'article 15 de la loi précitée, de sorte qu'ils restaient débiteurs des loyers correspondant aux trois mois de préavis, soit 1 800 euros, dont devait être déduit le dépôt de garantie non restitué par le bailleur, soit une dette résiduelle de 1 200 euros. Les consorts [F]-[C]-[V] ont interjeté appel de cette décision par déclaration parvenue au greffe le 3 février 2022. L'appel critique expressément tous les chefs de jugement. Par conclusions transmises le 4 mai 2022 visant l'article 1137 du code civil, les appelants demandent à la cour de : - infirmer le jugement ; - prononcer l'annulation du bail ; - condamner la SCI à leur rembourser la somme de 1 025 euros ; - la condamner à leur payer 2 975 euros de dommages et intérêts ; - la condamner à leur payer la somme de 69 euros au titre de l'intervention du technicien de la société Orange ; - la débouter de sa demande de paiement de la somme de 1 800 euros au titre du préavis ; - la condamner à leur payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les dépens, dont distraction au profit de Me Margolis, avocat. Les appelants soutiennent que le défaut de remise du dossier de performance énergétique constitue un dol ; qu'ils ont visité l'appartement par visio-conférence ; que la personne qu'ils ont envoyée sur les lieux atteste d'une forte odeur de peinture, passée sans doute pour cacher les défauts affectant le bien ; que dès l'entrée dans les lieux étaient apparus de nombreux troubles, tenant d'une part à la chaudière ancienne, hors d'usage, et repeinte en noir, ce qui caractérisait le dol, et d'autre part à la présence de nombreuses traces de moisissure sciemment cachées par le bailleur, coupable d'un dol par réticence. Les appelants ajoutent qu'ils ont subi un incontestable préjudice, dès lors que l'appartement était complètement moisi, et que le fil du four était à nu, représentant pour eux un danger manifeste, ce qui justifie une indemnisation de 2 975 euros, outre 69 euros correspondant au remboursement de l'intervention d'un technicien Orange. Enfin, ils font valoir qu'ils ne devaient qu'un préavis abrégé d'un mois dès lors que M. [C] avait été licencié quelques jours après la signature du bail. Par conclusions transmises le 20 mai 2022, l'intimée demande à la cour de : - confirmer le jugement ; - condamner les appelants à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les dépens. L'intimée soutient que l'absence de fourniture de diagnostic énergétique ne constitue pas un dol, à la différence de la fourniture d'un diagnostic inexact pour tromper les preneurs ; que les preneurs ont contracté en connaissance de cause ; que de même ils ne pouvaient ignorer la présence des moisissures invoquées, ayant pu occuper les lieux deux journées entières avant de signer le bail, ce qui leur avait permis d'observer le bien ; qu'informée de la première panne de la chaudière, elle avait immédiatement envoyé un technicien, que les preneurs n'avaient toutefois pas reçu, puis qu'à la panne définitive survenue le samedi 31 octobre, elle avait fait passer un dépanneur dès le lundi suivant et donné son accord le soir même pour le remplacement de la chaudière, puis fait installer trois convecteurs électriques pour chauffer dans l'attente de livraison du nouvel appareil. Elle ajoute que le préjudice invoqué n'est pas démontré ; que les appelants n'établissent toujours pas avoir acquitté la facture de technicien dont ils demandent le remboursement ; et, sur le préavis, que le certificat de travail au nom de M. [C] pour une période du 12 au 17 octobre 2020, relatif à une prise de poste pendant le bail, est inopérant pour justifier d'un préavis abrégé. Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'instruction a été clôturée le 7 mars 2023. L'affaire a été appelée à l'audience du 14 mars 2023 et mise en délibéré au 9 mai 2023. Motifs de la décision Sur le dol Adoptant les motifs par lesquels le premier juge a exactement retenu que le dol n'est pas établi, la cour confirmera le jugement déféré en ce qu'il a débouté les requérants de leur demande d'annulation du contrat et, y ajoutant, le premier juge ayant omis de statuer de ce chef, déboutera les appelants de leur demande en paiement de la somme de 1 025 euros en restitution des loyers perçus. Sur les dommages et intérêts Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, la demande en paiement de 2 975 euros de dommages et intérêts présentée par les locataires ne vise pas la réparation d'un préjudice causé par le dol, ne pouvant être satisfaite dès lors que le dol était écarté, mais la réparation du préjudice résultant de ce que, selon leurs allégations, 'l'appartement était complètement moisi, le fil du four était à nu ce qui représentait un danger manifeste pour les locataires '. Ils ne précisent pas le fondement de leur action, qui sera examinée au regard de l'obligation du bailleur, énoncée à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de délivrer au preneur un logement décent, en bon état d'usage et de réparations, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Le constat d'huissier établi le jour du départ des locataires fait effectivement état de quelques moisissures sur un mur de la salle de bain, sur la tablette de la baignoire, et autour de la fenêtre de la cuisine, mais il ne peut être retenu que celles-ci étaient présentes à l'arrivée des locataires, dès lors que l'état des lieux n'en fait pas mention et dès lors surtout que Mme [F] a indiqué à l'huissier s'être rendue compte de leur présence au bout d'un mois de location. Ces moisissures ne peuvent toutefois être imputées avec certitude à une défaillance du bailleur dès lors qu'il ne peut être exclu que leur apparition soit liée aux pannes de la chaudière survenues dès les premiers jours, au titre desquelles, en envoyant sans délai un chauffagiste auquel les locataires avaient refusé l'entrée dans les lieux, malgré l'urgence, au motif qu'ils n'avaient pas été prévenus et qu'ils étaient attablés, puis en acceptant immédiatement de faire installer une nouvelle chaudière et en faisant fournir, dans l'attente, trois convecteurs électriques permettant de chauffer le logement, le bailleur a fait preuve d'une diligence exclusive de faute. Quant à la présence d'un fil électrique d'alimentation du four, l'huissier indique tout à la fois que le fil était à nu et qu'il était protégé par du scotch, visible sur la photographie n° 19 du constat, puis il rapporte la déclaration de la requérante que l'alimentation de ce fil ne pouvait être coupée, mais sans le vérifier, de sorte qu'il n'est pas démontré qu'ait résulté de cette situation un risque d'électrocution ou autre préjudice. En conséquence, aucun préjudice n'apparaissant imputable à une défaillance du bailleur, la cour, ajoutant au jugement qui omet de statuer de ce chef, déboutera les locataires de leur demande indemnitaire. Sur la facture du technicien Les appelants ne démontrant pas avoir acquitté la facture d'un technicien informatique dont ils demandent le remboursement, ainsi que l'avait déjà relevé le premier juge, la cour confirmera le rejet de leur demande indemnitaire relative à l'intervention d'un technicien de la société Orange. Sur le préavis, les loyers et le dépôt de garantie Il résulte de l'article 15 de la loi précitée que le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé, et qu'à défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. En l'espèce, le congé mentionne 'un délai de préavis réduit à un mois justifié par une perte d'emploi ainsi que l'attestent des justificatifs de Pôle emploi adressés aux trois requérants et dont ci-joint copies'. Si le congé donné satisfait ainsi à la condition de motif, il en va autrement de la condition de justification concomitante du motif. En effet, aucun des justificatifs accompagnant le congé ne justifie d'une perte d'emploi, s'agissant d'un courrier de confirmation de promesse d'embauche adressé à M. [C] en date du 29 septembre 2020, d'un courrier émanant de Pôle emploi en date du 14 septembre 2020 informant M. [C] de l'ouverture de son droit à l'allocation d'aide au retour à l'emploi et d'un courrier émanant de Pôle emploi en date du 2 juillet 2020 informant Mme [V] d'un refus de rechargement de l'allocation d'aide au retour à l'emploi. Certes, les locataires produisent en justice un certificat de travail établissant que M. [C] a été employé en qualité de boucher du 12 au 17 octobre 2020, mais cette pièce ne pouvait donner droit au préavis abrégé qu'en étant jointe au congé, outre qu'elle ne précise pas si la perte d'emploi était due à un licenciement, à une rupture conventionnelle ou à une démission, dernier cas dans lequel elle était inopérante. En conséquence, la condamnation solidaire des appelants à payer à la SCI la somme de 1 200 euros au titre des loyers impayés après déduction du dépôt de garantie, qui n'est pas autrement critiquée, sera confirmée. Par ces motifs La cour, statuant publiquement et contradictoirement, Confirme le jugement rendu entres les parties le 24 novembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lure ; Y ajoutant, Déboute Mme [B] [F], M. [O] [C] et Mme [G] [V] de leur demande en restitution de la somme de 1 025 euros ; Les déboute de leur demande de dommages et intérêts ; Déboute les parties de leurs demandes pour frais irrépétibles ; Condamne in solidum Mme [B] [F], à M. [O] [C] et à Mme [G] [V] aux dépens d'appel ; Accorde aux avocats qui l'ont demandé le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Fabienne Arnoux, greffier. La greffière Le président de chambre