Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 05 Août 2024
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DEMANDERESSE :
S.A. HARMONIE HABITAT
8, avenue des Thébaudières Etage 16
BP 70344
44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX
représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDERESSE :
Madame [R] [U] épouse [E]
Logement 980
35 Avenue de l’Angevinière
44800 SAINT-HERBLAIN
non comparante D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET
GREFFIER : Aurélien PARES
PROCEDURE :
date de la première évocation : 13 juin 2024
date des débats : 13 juin 2024
délibéré au : 05 août 2024
RG N° N° RG 24/00051 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MWZ7
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN
CCC à Madame [R] [U] épouse [E] + préfecture
Copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant un bail verbal ayant pris effet le 28 juillet 2017, la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT a mis à disposition de Madame [R] [U] un logement à usage d’habitation sis 35 Avenue de l’Angevinière - Logement n°980 - 44800 SAINT HERBLAIN.
Par un courrier recommandé du 9 juin 2023 dont Madame [R] [U] a accusé réception le 21 juin 2023, HARMONIE HABITAT a mis en demeure cette dernière de régler sous huit jours la somme de 670,52 € au titre de sa dette locative.
Le 19 octobre 2023, HARMONIE HABITAT a fait délivrer à Madame [R] [U] épouse [E] un commandement de payer les loyers et charges, pour un montant de 1.257,44 € au 12 octobre 2023.
Par acte de Commissaire de justice du 21 décembre 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 28 décembre 2023, la société HARMONIE HABITAT a fait assigner Madame [R] [U] épouse [E] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- prononcer la résiliation du bail acquise au motif du défaut de paiement suivant l’article 1224 du Code civil ;
- ordonner en conséquence l’expulsion pure et simple de Madame [R] [U] épouse [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués sis à SAINT HERBLAIN (44800), 35 Avenue de l’Angevinière, Logement n°980 au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;
- condamner Madame [R] [U] épouse [E] au paiement de la somme de 1.324,43 € sur les loyers et charges impayés arrêtés à la date du 12 décembre 2023, outre les intérêts de retard au taux légal à compter du jugement à intervenir ;
- condamner Madame [R] [U] épouse [E] à verser une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers en cours, outre les provisions sur charge en sus, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, qui seraient dus en vertu du contrat, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;
- condamner Madame [R] [U] épouse [E] au paiement d’une somme de 400 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 juin 2024, lors de laquelle la société HARMONIE HABITAT, valablement représentée par ministère d’avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 2.818,11€ selon le décompte arrêté au 5 juin 224, échéance du mois de mai 2024 incluse.
Régulièrement assignée à étude, Madame [R] [U] épouse [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
La locataire ne s’étant pas présentée aux rendez-vous qui lui ont été proposés, aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi par les services sociaux.
La présente décision a été mise en délibéré au 5 août 2024.
En cours de délibéré, par un courriel du 22 juillet 2024, la Présidente a sollicité que lui soit transmis le justificatif de la réception par la Caisse d’Allocations Familiales de la fiche de saisine du 20 juillet 2023. Cette pièce a été transmise par le conseil de la société bailleresse le jour même.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.
La défenderesse n’ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.
Sur l’existence du bail d’habitation
Aux termes de l’article 1714 du Code civil « On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage ».
L’alinéa 1er de l’article 1715 du Code civil dispose que « si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données. » Il résulte d’une interprétation a contrario de ce texte que l’existence du bail ayant reçu commencement d’exécution peut être prouvée par tous moyens.
Le commencement d’exécution du bail ne saurait résulter du fait unilatéral d’une partie qui occupe les lieux s’il n’est par ailleurs établi que les deux parties ont commencé l’exécution de leurs obligations principales.
En vertu de l’article 9 du Code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
En l’espèce, la société HARMONIE HABITAT fait valoir qu’elle aurait consenti à Madame [R] [U] épouse [E] un bail d’habitation portant sur le logement sis 35 Avenue de l’Angevinière - Logement n°980 - 44800 SAINT HERBLAIN.
Madame [R] [U] épouse [E], non comparante, n’a contesté ni l’existence du bail ni le fait qu’il soit en cours d’exécution.
Par ailleurs, il ressort des actes de procédure, signifiés à étude, ainsi que de la mise en demeure qui lui a été envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception, que Madame [R] [U] épouse [E] réside dans le logement susvisé.
Enfin, les décomptes versés aux débats, ainsi que les avis d’échéance produits, établis au nom de Madame [R] [U] pour le logement 35 Avenue de l’Angevinière - Logement n°980 - 44800 SAINT HERBLAIN, démontrent que celle-ci a perçu de la Caisse d’Allocations Familiales, pour ce logement, des allocations logement au moins jusqu’en mars 2024.
Il convient donc, en conséquence, de constater avant-dire droit que la société HARMONIE HABITAT a consenti à Madame [R] [U] épouse [E] un bail à usage d’habitation portant sur le logement sis 35 Avenue de l’Angevinière - Logement n°980 - 44800 SAINT HERBLAIN.
Sur la recevabilité de la demande
En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...). Cette saisine (...) s'effectue par voie électronique”.
Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (...) par voie électronique (...)”.
En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 28 décembre 2023, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.
En outre, HARMONIE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 28 juillet 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis ce signalement, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.
Sur le montant de l’arriéré locatif
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En l’espèce, HARMONIE HABITAT justifie avoir fait délivrer à Madame [R] [U] épouse [E], le 19 octobre 2023, un commandement de payer les loyers, aux termes duquel cette dernière restait devoir la somme, en principal, de 1.257,44 € au titre des loyers échus et impayés au 12 octobre 2023.
La société bailleresse verse également aux débats un décompte actualisé mentionnant une dette locative de 2.818,11 € au 5 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.
Ce décompte n’appelle aucune critique et Madame [R] [U] épouse [E] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.
En conséquence, Madame [R] [U] épouse [E] sera condamnée à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 2.818,11 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 5 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail
L’article 1217 du Code civil dispose que “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
- refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l’inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter”.
Conformément aux dispositions des articles 1103 et 1728 du Code civil, le locataire est tenu d'une obligation essentielle qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
Aux termes de l'article 1224 nouveau du Code civil, “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.
Il appartient au juge d'apprécier si le ou les manquements invoqués par le demandeur sont suffisamment graves pour justifier une résiliation du contrat.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation”.
En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, “il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.
En l'espèce, la société HARMONIE HABITAT verse aux débats le courrier recommandé avec accusé de réception qu’elle a adressé le 9 juin 2023 à Madame [R] [U] épouse [E] pour le mettre en demeure de régler ses loyers.
Elle produit en outre un décompte actualisé mentionnant une dette locative de 2.818,11 € au 5 juin 2024 et laissant apparaître une absence de paiement depuis le mois de février 2023.
Madame [R] [U] épouse [E] n’a pas comparu à l’audience et n’a donc apporté aucun élément sur sa situation personnelle et financière.
Ainsi, au vu de l’absence de règlement régulier de ses loyers depuis plusieurs mois, il est suffisamment démontré que Madame [R] [U] épouse [E] a manqué à ses obligations contractuelles.
Ces manquements, en raison de leur durée, constituent des faits répétés et suffisamment graves qui justifient de prononcer la résiliation du contrat de bail à compter de la date de l’audience, soit le 13 juin 2024, et d’ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [R] [U] épouse [E] des lieux loués, ainsi que de celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique.
Sur le sort des meubles
Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur l’indemnité d’occupation
Madame [R] [U] épouse [E] sera condamnée à payer à la société HARMONIE HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, soit la somme de 392,17 € par mois, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par son expulsion ou par la remise des clés au bailleur.
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, Madame [R] [U] épouse [E], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Madame [R] [U] épouse [E] sera condamnée à payer à la société HARMONIE HABITAT, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe
CONSTATE l'existence d'un bail à usage d'habitation consenti par la société anonyme d’habitatons à loyer modéré HARMONIE HABITAT à Madame [R] [U] épouse [E] portant sur un logement sis 35 Avenue de l’Angevinière - Logement n°980 - 44800 SAINT HERBLAIN ;
DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitatons à loyer modéré HARMONIE HABITAT à l’encontre de Madame [R] [U] épouse [E] ;
PRONONCE, à compter du 13 juin 2024, la résiliation du bail consenti à Madame [R] [U] épouse [E] par la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT, portant sur le logement situé 35 Avenue de l’Angevinière - Logement n°980 - 44800 SAINT HERBLAIN ;
DIT que Madame [R] [U] épouse [E] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion de Madame [R] [U] épouse [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d’avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE Madame [R] [U] épouse [E] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT les sommes suivantes :
- 2.818,11 € (DEUX MILLE HUIT CENT DIX HUIT EUROS ET ONZE CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 5 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
- une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 392,17 € par mois, augmenté des charges, et ce à compter de l’échéance du mois de juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par son expulsion ou par la remise des clés à la société bailleresse ;
RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
CONDAMNE Madame [R] [U] épouse [E] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT la somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE Madame [R] [U] épouse [E] aux dépens, en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer ;
DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT de ses demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.
Le Greffier La Présidente
A. PARES L. GAILLARD-MAUDET
