Cour d'appel, 26 septembre 2024. 21/11039

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 10 ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2024 (n° , 9 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/11039 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CD3OD Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Mai 2021 - Tribunal judiciaire de PARIS (5ème ch 2ème section) RG n° 19/08981 APPELANT Monsieur [I] [R] né le 08 Décembre 1948 à [Localité 9] (75) [Adresse 2] [Localité 5] Représenté par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111 Assisté à l'audience par Me Natacha LOREAU de la SELEURL NPJ AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C2108 INTIMÉE S.A. GLOBAL PART, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège [Adresse 1] [Localité 7] Représentée et assistée à l'audience par Me Nolwenn LOYER-SAAD, avocat au barreau de PARIS, toque : D0506 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été plaidée le 20 Juin 2024, en audience publique, devant la Cour composée de : Mme Florence PAPIN, Présidente Mme Valérie MORLET, Conseillère Madame Anne ZYSMAN, Conseillère qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Valérie MORLET dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Ekaterina RAZMAKHNINA ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Valérie MORLET, Conseillère pour la Présidente empêchée et par Ekaterina RAZMAKHNINA, greffier, présent lors de la mise à disposition. *** Faits et procédure La SA de droit luxembourgeois Global Part, propriétaire d'un ensemble immobilier situé [Adresse 3] / [Adresse 4] / [Adresse 6] à [Localité 8] composé d'un duplex aux troisième et quatrième étages, de deux chambres de service au cinquième étage et de deux caves, a demandé à Monsieur [I] [R] (exerçant sous l'enseigne cabinet [I] [R]) d'en évaluer la surface. Celui-ci a rendu ses certificats le 4 juillet 2015 concernant l'appartement, faisant état d'une superficie totale des parties privatives de 475,87 m², et le 18 septembre 2015 concernant les deux chambres de service, faisant état d'une surface de 9,92 m² pour la première et de 13,63 m² pour la seconde. La société Global Part a mis ce bien en vente pour un prix de 8.400.000 euros honoraires de l'agence compris, pour une surface annoncée de 475 m², selon mandat de recherche d'acquéreur confié le 9 septembre 2015 à la SA John Taylor. Monsieur [Z] [X] a le 29 novembre 2018 présenté une offre d'achat (purchase offer) au prix de 6.300.000 euros, incluant la commission de l'agence immobilière. La société Global Part a le même jour accepté cette offre, pour un prix net vendeur de 6.060.000 euros et une commission de 240.000 euros. Une promesse de vente du bien au profit de la société civile monégasque Pina Monaco, mentionnant une surface totale de l'appartement et des deux chambres de service de 475,87 m², pour un prix de 6.261.000 euros (155.050 euros pour les meubles et 6.105.950 euros pour le bien immobilier) a en fin d'année 2018 été préparée, mais n'a pas été signée. La société Global Part a ensuite confié à la société Foxdiag la mission d'estimer à nouveau la surface privative du bien. Selon attestation du 4 janvier 2019, celle-ci a indiqué que la superficie de la partie privative du bien, incluant les deux chambres de service, était de 478,71 m². Une promesse de vente du bien à la société Pina Monaco a finalement été signée, le 18 janvier 2019, mentionnant une surface de 441,14 m² pour l'appartement et des surfaces de 9,38 m² et 13,72 m² pour les deux chambres de service, pour un prix de 5.961.000 euros (155.055 euros pour les meubles et 5.805.950 euros pour le bien immobilier). La vente définitive à la société Pina Monaco, sous le cautionnement solidaire de Monsieur [X], a été signée le 26 avril 2019, selon les mêmes conditions. Arguant avoir été contrainte d'accepter une réduction du prix de vente du fait de son erreur de mesurage, le conseil de la société Global Part a par courrier recommandé du 27 mai 2019 mis en demeure le cabinet [R] de lui régler une indemnité de 300.000 euros. Le conseil de Monsieur [R] a par courrier en réponse du 31 mai 2019 indiqué que la vente avait été conclue pour la superficie rectifiée et au prix convenu entre les parties, de sorte que l'acquéreur n'avait eu à souffrir d'aucune lésion dont il pourrait demander réparation au vendeur. Faute de solution amiable, la société Global Part a par acte du 12 juillet 2019 assigné Monsieur [R] en responsabilité et indemnisation devant le tribunal de grande instance de Paris. * Le tribunal, devenu tribunal judiciaire, par jugement du 27 mai 2021, a : - rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [R] (tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir de la société Global Part), - condamné Monsieur [R] à payer à la société Global Part la somme de 60.000 euros en réparation de la perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre, - dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement, - ordonné la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins une année entière à compter de la demande à cette fin formée par assignation du 12 juillet 2019, - débouté Monsieur [R] sa demande indemnitaire, - condamné Monsieur [R] aux dépens, - condamné Monsieur [R] à payer à la société Global Part la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté le surplus des demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire. Les premiers juges ont considéré que la société Global Part avait bien qualité à agir, ne sollicitant pas une diminution du prix de vente, mais engageant une action en responsabilité contractuelle contre le métreur. Au fond, ils ont retenu une erreur manifeste de mesurage de la part du cabinet [R], alors tenu de réparer le préjudice subi par la société Global Part, lequel consiste en une perte de chance de vendre son bien au prix initialement proposé au vu du relevé du cabinet [R] (6.261.000 euros). Les premiers juges ont considéré que cette perte de chance était faible, de 20%, et ont condamné Monsieur [R] à indemniser la société Global Part, qui a vendu son bien à hauteur de 5.961.000 euros, à hauteur de 300.000 X 20% = 60.000 euros. Les premiers juges ont enfin rejeté la demande de dommages et intérêts de Monsieur [R], pour procédure abusive de la société Global Part. Monsieur [R] a par acte du 14 juin 2021 interjeté appel de ce jugement, intimant la société Global Part devant la Cour. * Monsieur [R], dans ses dernières conclusions signifiées le 16 mai 2023, demande à la Cour de : - infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à payer à la société Global Part la somme de 60.000 euros en réparation de la perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre avec intérêt au taux légal, et ordonné la capitalisation desdits intérêts, - infirmer le jugement en ses autres dispositions, Et statuant à nouveau, - constater que la vente intervenue le 26 avril 2019 entre la société Global Part et Monsieur [X] n'a pas été fondée sur son diagnostic, mais sur celui de la société Foxdiag, lequel n'est pas entré dans le champ contractuel, - constater que son diagnostic n'est donc pas à l'origine d'une perte de chance pour la société Global Part de vendre son bien au même prix pour une surface moindre, et ne saurait donner lieu à aucune indemnisation de ce chef, - à titre subsidiaire, dire qu'il n'a commis aucune faute ni erreur susceptible d'engager sa responsabilité au titre du diagnostic Carrez réalisé et que la perte de chance alléguée par la société Global Part n'est en aucun cas caractérisée, de sorte qu'elle ne saurait ouvrir droit à réparation à son encontre, Par conséquent, - débouter la société Global Part de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à son égard, - débouter la société Global Part de son appel incident, - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Global Part de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 300.000 euros au titre de la perte de chance de vendre le bien immobilier à un meilleur prix, - condamner la société Global Part à verser, à titre reconventionnel, à la société Global Part [sic : à lui verser] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, En tout état de cause, - condamner la société Global Part à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, avec distraction au profit de la SCP Grapotte Benetreau. Monsieur [R] reproche aux premiers juges leur décision. Il fait observer que la vente intervenue le 26 avril 2019 a été librement négociée entre les parties, sur la base des mesurages de la société Foxdiag, sans que ses propres diagnostics ne soient entrés dans le champ contractuel. A titre subsidiaire, il se prévaut de l'absence de preuve d'une erreur grave et manifeste de sa part susceptible d'engager sa responsabilité et l'absence de préjudice indemnisable. Monsieur [R], en tout état de cause, argue d'une procédure abusive de la société Global Part et demande une indemnisation à ce titre à hauteur de 10.000 euros. La société Global Part, dans ses dernières conclusions n°3 signifiées le 9 mai 2024, demande à la Cour de : - débouter Monsieur [R] de son appel à l'encontre du jugement, - rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur [R], - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a chiffré le montant du préjudice qu'elle a subi à la somme de 60.000 euros et condamné Monsieur [R] à lui régler cette somme, - infirmer le jugement en ce qu'il a condamné Monsieur [R] à lui payer la somme de 60.000 euros en réparation de la perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre, Et, statuant à nouveau, - constater qu'en établissant des certificats de superficie comportant des erreurs de métrage graves et manifestes, Monsieur [R] a failli à son obligation de résultat et engagé sa responsabilité contractuelle à son égard, - condamner par conséquent Monsieur [R] à lui régler la somme principale de 300.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi consistant en une perte de chance de vendre son bien immobilier au prix d'évaluation auquel il avait été proposé, cette somme principale devant être augmentée des intérêts légaux à compter du 23 mai 2019, date de la mise en demeure, - dire que les intérêts se capitaliseront pour ceux échus depuis une année entière au moins - débouter Monsieur [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - ordonner l'exécution provisoire [sic], - condamner Monsieur [R] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du « NCPC », - condamner Monsieur [R] aux entiers dépens. La société Global Part ne critique pas le jugement qui a retenu la responsabilité du cabinet [R], faisant valoir la faute contractuelle de celui-ci en lien de causalité avec son préjudice. Il critique en revanche le jugement qui a retenu ce dernier à hauteur de 60.000 euros et fait valoir un préjudice de 300.000 euros, caractérisé par une perte de chance de vendre son bien immobilier au prix d'évaluation auquel il avait été proposé. Elle conclut enfin à la confirmation du rejet de la demande indemnitaire formulée par Monsieur [R] à son encontre. * La clôture de la mise en état du dossier a été ordonnée le 29 mai 2024, l'affaire plaidée le 20 juin 2024 et mise en délibéré au 26 septembre 2024. Motifs La recevabilité de la demande de la société Global Part, retenue par les premiers juges alors qu'elle ne sollicite pas une diminution du prix de vente de l'appartement du [Adresse 3] mais recherche la responsabilité de Monsieur [R] du chef de manquements contractuels à son égard, n'est plus discutée en cause d'appel. La Cour statue donc dans la limite de sa saisine, sur le fond du litige. Sur la responsabilité de Monsieur [R] Liminaire, sur la vente intervenue entre les sociétés Global Part et Pina Monaco Il résulte des éléments du dossier, et notamment du mandat de vente confié le 9 septembre 2015 par la société Global Part à la société John Taylor et de l'offre d'achat présentée plus de trois ans plus tard le 29 novembre 2018 par Monsieur [X] (représentant la société Pina Monaco dont il est, au titre de l'acte final de vente, caution solidaire), que les négociations entre le vendeur de l'appartement du [Adresse 3] et son acquéreur ont démarré sur la base de la surface retenue par Monsieur [R] dans ses certificats des 4 juillet et 18 septembre 2015. La promesse de vente préparée sur la base des attestations de Monsieur [R] n'ayant pas été signée par les parties et l'offre initiale d'achat ayant été retirée, la société Global Part n'était certes pas tenue de poursuivre la vente au profit de la société Pina Monaco. La société Global Part fait elle-même état d'une offre d'achat pour la somme de 6.300.000 euros (frais d'agence inclus - FAI) reçue au mois de février 2019 de la part de Monsieur [N] [G] ([G] Partners Chairman) et maintenue selon e-mail du 20 février 2019 après qu'il lui a été indiqué que l'appartement n'était « que de 441 m² », laissant apparaître qu'elle aurait pu trouver un acquéreur au même prix que la première offre d'achat. Cette seconde offre d'achat est cependant intervenue trop tard, postérieurement à la promesse de vente signée le 18 janvier 2019 entre les sociétés Global Part et Pina Monaco. Cette promesse, au titre de la garantie de superficie (pages 31 et 32) rappelle expressément les premières négociations et le premier prix convenu entre les parties au regard des certificats de Monsieur [R], puis évoque le nouveau mesurage de la société Foxdiag et la différence de plus de 5% de la surface initiale et mentionne enfin l'accord des parties pour la modification du prix « en le diminuant du seul paramètre impacté de la négociation correspondant à l'erreur commise du premier mesurage et ce afin d'éviter un éventuel contentieux postérieur à la vente ». Ainsi, si la vente définitive de l'appartement et des chambres de services intervenue entre les deux sociétés le 26 avril 2019 a été librement négociée sur la base de la nouvelle attestation de superficie du cabinet Foxdiag, les certificats de Monsieur [R] sont entrés dans le champ contractuel de la vente (encore rappelés au titre de la garantie de superficie en pages 53 et 54 de l'acte de vente). Sur la responsabilité contractuelle de Monsieur [R] Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi (articles 1103 et 1104 du code civil). Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts à raison, notamment, de l'inexécution de son obligation s'il ne justifie pas qu'elle a été empêchée par la force majeure (article 1231-1 du code civil). Il incombe à la société Global Part, qui recherche la responsabilité contractuelle de Monsieur [R], de prouver le manquement de celui-ci à ses obligations. Elle ne produit pas aux débats le contrat du métreur et ne justifie donc pas de sa mission exacte. Il ressort du certificat de superficie délivré par Monsieur [R] qu'il est applicable dans le cadre de la loi Carrez n°96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété et du décret n°97-532 du 23 mai 1997. La loi Carrez a modifié la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et notamment son article 46, qui impose désormais la mention de la superficie de la partie privative d'un lot faisant l'objet d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat ou de tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot, superficie définie selon un décret en Conseil d'Etat. Monsieur [R] était, au titre de cette mission, tenu d'une obligation de résultat. Les certificats de superficie de Monsieur [R] des 4 juillet et 18 septembre 2015 indiquent une surface totale de l'appartement litigieux et des deux chambres de service de 475,87 + 9,92 + 13,63 = 499,42 m². L'attestation de superficie délivrée par le cabinet Foxdiag le 4 janvier 2019 fait quant à elle état d'une surface de l'appartement et des deux chambres, incluant une « coursive », de 221,55 + 219,59 + 9,38 + 13,72 + 7,16 = 471,40 m² (superficie « loi Carrez »), avec une différence de 28,02 m² (de 5,61%) avec les certificats de Monsieur [R]. Il appartient à la société Global Part de prouver les erreurs des certificats de Monsieur [R], et non à ce dernier d'établir le caractère erroné de l'attestation de la société Foxdiag. Or la différence des résultats de mesurage des deux métreurs ne peut suffire pour caractériser l'erreur de Monsieur [R] : la société Global Part ne peut se fonder sur l'attestation du cabinet Foxdiag et ses croquis d'identification des pièces, non cotés, pour conclure à l'erreur de Monsieur [R]. Le tableau comparatif qu'elle verse aux débats, dressé de sa propre main et sans valeur probante, ne met pas en lumière les erreurs de Monsieur [R]. Aucune des évaluations des deux métreurs, pour chacune des pièces, n'est identique. Le cabinet Foxdiag a parfois retenu des surfaces plus importantes, parfois moins importantes que Monsieur [R] et il n'est aucunement établi, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, que la « coursive » du 5ème étage mentionnée dans l'attestation de la société Foxdiag (7,16 m²) corresponde au pallier du 5ème étage évoqué dans le certificat de Monsieur [R] (12,66 m²), ni que la superficie de l'escalier extérieur du lot n°308 (3,41 m²) et de l'escalier reliant les troisième et quatrième étages (3,90 m²) mentionnée dans l'attestation de la société Foxdiag soit intégrée à celle du « pallier » du quatrième étage évoqué dans le certificat de Monsieur [R] (19,72 m²). La société Global Part reproche en outre à Monsieur [R] de ne pas faire état dans ses certificats de deux escaliers d'une surface totale de 7,31 m² alors qu'elle admet elle-même que leurs superficies ne relèvent pas de la loi Carrez. Les méthodes d'évaluation des surfaces utilisées par les deux métreurs ne sont pas examinées ni même établies. La société Global Part ne prouve pas que la méthodologie suivie par Monsieur [R] était erronée au regard de la loi Carrez précitée et de son décret d'application. Elle ne démontre pas plus que la méthodologie et l'évaluation du cabinet Foxdiag aient permis de parvenir au seul résultat exact pouvant être retenu. Ensuite, si la société Global Part démontre qu'il a été demandé à Monsieur [R] de revoir son mesurage, elle n'établit pas que celui-ci, qui selon un e-mail du 5 avril 2019 de Maître [J] [M], notaire, est à nouveau passé dans l'appartement en vente le 28 mars 2019, ait refusé de communiquer ses nouveaux mesurages. Elle soutient par ailleurs que Monsieur [R] a reconnu, sur place, son erreur manifeste de métrage. Mais affirmer n'est pas prouver. La société Global Part ne saurait non plus se prévaloir d'un jugement de première instance du 7 avril 2011 ayant, dans une affaire totalement distincte, retenu la responsabilité de Monsieur [R] du fait d'erreurs de diagnostic portant sur les équipements d'une maison. La société Global Part, à laquelle incombe la preuve de la responsabilité de Monsieur [R], ne peut enfin reprocher à celui-ci de ne pas avoir sollicité un troisième métrage ou une expertise judiciaire. C'est donc à tort, au vu de l'absence d'élément tangible et probant en ce sens, que les premiers juges ont considéré que Monsieur [R] avait commis une erreur manifeste de mesurage et ainsi engagé sa responsabilité contractuelle à l'égard de la société Global Part. Aussi, sur infirmation du jugement en ce qu'il a condamné Monsieur [R] à indemniser la société Global Part, faute de preuve d'un manquement du métreur à ses obligations au regard de sa mission et de la loi Carrez de 1996 précitée, ladite société sera déboutée de toute demande indemnitaire présentée contre Monsieur [R]. Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [R] Il résulte des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile que celui qui agit en justice de manière abusive ou dilatoire peut être condamné à une amende civile, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés. Cette indemnisation ne peut être sollicitée, ainsi que l'ont rappelé les premiers juges, que sur le fondement de l'article 1240 du code civil, selon lequel tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Or l'appréciation inexacte par la société Global Part de ses droits ne caractérise pas, en l'absence de preuve par Monsieur [R] d'une intention nocive ou malveillante de celle-ci, de sa mauvaise foi ou de toute erreur équipollente au dol, une faute. Il est ajouté que Monsieur [R] ne justifie d'aucun préjudice distinct de celui qui résulte de la nécessité de se défendre en justice, examiné sur un autre fondement. Les premiers juges ont en conséquence à juste titre débouté Monsieur [R] de sa demande de dommages et intérêts et le jugement sera confirmé de ce chef. Sur les dépens et frais irrépétibles Le sens de l'arrêt conduit à l'infirmation du jugement en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance, mis à la charge de Monsieur [R]. Statuant à nouveau et ajoutant au jugement, la Cour condamnera la société Global Part, qui succombe en ses prétentions, aux dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit du conseil de Monsieur [R] qui l'a réclamée, conformément aux dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile. Tenue aux dépens, la société Global Part sera également condamnée à payer la somme équitable de 4.000 euros à Monsieur [R] en indemnisation des frais exposés en première instance et en cause d'appel et non compris dans les dépens, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire L'arrêt de la Cour n'étant susceptible d'aucun recours ordinaire suspensif d'exécution, il n'y a pas lieu d'ordonner son exécution provisoire, réclamée par la société Global Part. Par ces motifs, La Cour, dans la limite de sa saisine, Confirme le jugement en ce qu'il a débouté Monsieur [I] [R] de sa demande indemnitaire, Infirme le jugement en ses autres dispositions, Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant au jugement, Déboute la SA Global Part de sa demande de dommages et intérêts présentée contre Monsieur [I] [R], Condamne la SA Global Part aux dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de la SCP Grappotte Benetreau, Condamne la SA Global Part à payer la somme de 4.000 euros à Monsieur [I] [R] en indemnisation de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel. LE GREFFIER LA CONSEILLÈRE