Tribunal judiciaire, 03 juin 2024. 24/02175

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 8] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 6] REFERENCES : N° RG 24/02175 N° Portalis DB3S-W-B7I-Y6WJ Minute : 710/24 S.C.I. [Adresse 4] Représentant : Maître Floriane BOUST de l a SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB192 C/ Monsieur [O] [J] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Maître Floriane BOUST Copie délivrée à : M. [O] [J] Le 08 Juillet 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 03 Juin 2024 ; par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ; Après débats à l'audience publique du 25 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDERESSE : S.C.I. [Adresse 4], ayant son siège social au [Adresse 3] Représentée par Maître Floriane BOUST de la SCPA GARLIN BOUST MAHI, Avocats au Barreau de Seine-Saint-Denis D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [O] [J], demeurant [Adresse 4] Non comparant D'AUTRE PART RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat du 12 juillet 2022, la SCI [Adresse 4] a donné à bail à Monsieur [O] [J] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7] moyennant le paiement d'un loyer de 530 euros, d'une provision sur charges mensuelles de 40 euros, des frais d'établissement et d'envoi d'avis d'échéance de 3,50 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 530 euros. Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [Adresse 4] lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 mai 2023. Il a ensuite fait assigner Monsieur [O] [J] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 7 février 2024aux fins de: - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail - subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties aux torts exclusifs du défendeur, - en conséquence : - ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, immédiatement et sans délai et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 230 euros par jour, à compter du prononcé du jugement à intervenir, - rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures d'exécution, - condamner Monsieur [O] [J] au paiement : - d'une indemnité d'occupation égale au double du montant actuel du loyer et charges, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer qui était prévu au contrat et en subira les mêmes majorations, et qui sera due jusqu'à la libération effective des lieux dont s'agit matérialisée par la remise des clés, le procès-verbal d'expulsion ou de reprise, - de la somme de 3548,50 € à valoir sur les loyers, charges et accessoires impayés, terme de février 2024 inclus et ce avec intérêts de droit au taux légal à compter de l'assignation ; - de la somme de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - de tous les dépens, comprenant le coût du commandement de payer. - Rejeter toute demande visant à écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir sauf pour d'éventuelles sommes mises à la charge du demandeur. A l'audience du 25 mars 2024, la SCI [Adresse 4], représentée, a réactualisé la créance locative à un montant de 4122 euros, échéance du mois de mars 2024 comprise et a maintenu l'intégralité de ses demandes. Elle a précisé que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Elle a également indiqué que suite à un procès-verbal de constat effectué par commissaire de justice, elle justifie que le locataire en titre ne réside plus dans le logement, qui fait l'objet d'une sous-location. Monsieur [O] [J], cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine Saint Denis par la voie électronique le 8 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SCI [Adresse 4] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 26 mai 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 7 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 25 mai 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu le 12 juillet 2022 contient une clause résolutoire (article X). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 mai 2023, pour la somme en principal de 2287€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 25 juillet 2023. L'expulsion de Monsieur [O] [J] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance de la force publique si besoin. Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Monsieur [O] [J] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Sur la demande de condamnation d'une indemnité mensuelle d'occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui. En l'espèce, Monsieur [O] [J] est devenu occupant sans droit ni titre à compter du 26 juillet 2023. Par conséquent, il devra indemniser le préjudice subi par le propriétaire, résultant de l'indisponibilité des lieux et de la perte des loyers, en lui versant une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, et ce, à compter du 26 juillet 2023, jusqu'à libération définitive des lieux, en application de l'article 1240 du code civil. Il n'y a en effet pas lieu de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à un montant supérieur au montant du loyer et des charges, la requérante ne faisant pas état d'un préjudice qui excéderait celui subi par la perte des loyers et des charges. Sur la demande de condamnation au paiement de l'arriéré locatif Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quit-tance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. En vertu du principe du contradictoire, la non-comparution de Monsieur [O] [J] empêche de procéder à la réactualisation de la dette locative à la hausse sollicitée par la partie demanderesse. La SCI [Adresse 4] produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [J] restait devoir la somme de 3548,50 euros, terme du mois de février 2024 inclus. Monsieur [O] [J], non-comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de cette dette. Il convient de déduire des sommes réclamées l'ensemble des frais correspondant à l'établissement de l'avis d'échéance, soit la somme de 73,50 € (3,50 x 21), ainsi que les frais de relance de 10 euros au regard de l'article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989 précité. Monsieur [O] [J] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 3465 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, terme du mois de février 2024 inclus, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 8 février 2024, date de l'assignation. Sur les mesures accessoires Monsieur [O] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SCI [Adresse 4], Monsieur [O] [J] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 juillet 2022 entre la SCI [Adresse 4] et Monsieur [O] [J] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7] sont réunies à la date du 25 juillet 2023 ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans dès la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut pour Monsieur [O] [J] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai indiqué, la SCI [Adresse 4] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [O] [J] à verser à la SCI [Adresse 4] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, dûment justifiées au stade de l'exécution, et ce à compter du 26 juillet 2023, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE Monsieur [O] [J] à verser à la SCI [Adresse 4] la somme de 3465 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, terme du mois de février 2024 inclus, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 8 février 2024, CONDAMNE Monsieur [O] [J] à verser à la SCI [Adresse 4] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la SCI [Adresse 4] du surplus de ses demandes ; CONDAMNE Monsieur [O] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 mai 2023 ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; Ainsi jugé et prononcé le 3 juin 2024 par mise à disposition du jugement au greffe. La greffière Le juge