Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE
■
PÔLE CIVIL
8ème chambre
JUGEMENT RENDU LE
30 Septembre 2024
N° RG 22/07407 - N° Portalis DB3R-W-B7G-XUXM
N° Minute : 24
AFFAIRE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[6]” sise [Adresse 3] représenté par son syndic :
C/
[O] [D] Profession: CONSULTANT
Copies délivrées le :
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[6]” sise [Adresse 3] représenté par son syndic :
FONCIA IMMOBILIAS
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ - GABAY - COHEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L107
DEFENDEUR
Monsieur [O] [D] Profession: CONSULTANT
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Me Léa GABOURY, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 86
En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Juin 2024 en audience publique devant Elsa CARRA, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier.
JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
EXPOSE DU LITIGE
L’immeuble [6] sis [Adresse 3] à [Localité 7] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Se plaignant de la défaillance de Monsieur [O] [D] dans le règlement des charges dont il est redevable, par acte d’huissier de justice du 1er août 2022, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, représenté par son syndic, la société FONCIA IMMOBILIAS, l’a fait assigner devant ce tribunal.
Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
Condamner Monsieur [O] [D] au paiement de la somme de 8.652,25 euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] sise [Adresse 3], avec intérêts de droit à compter de l'assignation,
Condamner Monsieur [O] [D] au paiement de la somme de 1.500,00 euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] sise [Adresse 3], à titre de dommages et intérêts au titre de l'article 1231-6 du code civil,
Condamner Monsieur [O] [D] au paiement de la somme de 1.500,00 euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] sise [Adresse 3], en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner Monsieur [O] [D] au paiement des entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la selarl Cabinet ELBAZ GABAY COHEN, en application de l'article 699 du code de procédure civile,
Rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 avril 2023, Monsieur [O] [D] demande au tribunal de :
Débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,
Dispenser Monsieur [D] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,
Condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser à Monsieur [D] la somme de 1 316,81 euros, décomposée comme suit :
- 601, 81 euros au titre des frais d’huissier,
- 450 euros au titre des honoraires d’avocat,
- 265 euros au titre des honoraires du syndic,
Condamner le syndicat des copropriétaires à régler à Monsieur [D] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.
La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 7 décembre 2023.
Le demandeur n’ayant pas donné son accord pour que la procédure se déroule sans audience, l’affaire a été fixée en juge unique à l’audience du 4 juin 2024, à laquelle son conseil ne s’est pas présenté.
MOTIFS DE LA DECISION
I - Sur les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de la somme de 8 652,25 euros au titre des charges de copropriété.
L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
En l’espèce, au regard du décompte figurant dans ses écritures, il apparaît que le demandeur entend obtenir le paiement de la somme de 7 530,44 euros au titre des charges de copropriété et le paiement de la somme de 1 121,81 euros au titre des frais de recouvrement, lesquels relèvent de dispositions légales distinctes.
Ainsi, les charges, d’un montant de 7 530,44 euros, seront examinées au titre de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 1 121,81 euros, seront examinés au titre de l’article 10-1 de ladite loi.
II - Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété
Le syndicat des copropriétaires demande, sur le fondement des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 44 du décret du 17 mars 1967, la condamnation de Monsieur [O] [D] au paiement de la somme de 7 530,44 euros au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts de droit à compter de l'assignation.
Monsieur [O] [D] conclut au débouté de cette prétention. Il estime qu’elle est devenue sans objet dès lors qu’il s’est acquitté de l’intégralité de ses charges depuis le 16 décembre 2022.
En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.
L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Aussi, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.
En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse, notamment, aux débats les éléments suivants :
- un extrait de matrice cadastrale,
- un décompte, distinguant les charges et les frais, couvrant la période du 31 décembre 2020 au 1er juillet 2022,
- des appels de fonds,
- un extrait du grand livre des comptes 2020,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 26 juin 2019, 2 juin 2020, 25 mars 2022 et 27 septembre 2022, qui ont notamment approuvé les comptes des exercices 2019 à 2021 et voté le budget prévisionnel de l’exercice 2022,
- une attestation de non-recours relative à ces assemblées.
Il ressort des éléments ainsi produits que Monsieur [O] [D] est propriétaire des lots n°4, 20, 30 et 32 de l’état descriptif de division de l’immeuble.
Par ailleurs, concernant le montant des charges de copropriété dû, le décompte montre un solde débiteur à hauteur de 7 530,44 euros au 1er juillet 2022, déduction faite des frais de recouvrement.
Monsieur [O] [D] communique un courriel du 15 novembre 2022 émanant du syndic de l’immeuble ainsi qu’un extrait de grand livre arrêté au 19 octobre 2022 qui laissent apparaître que sa dette de charges a diminué suite à ses paiements d’un montant total de 4 362,63 euros, effectués par chèques des 12 et 29 juillet 2022.
Il ne démontre toutefois pas avoir réalisé un virement complémentaire à hauteur de 4 717,82 euros, le document qu’il produit faisant seulement référence à deux virements en cours de traitement.
Il en résulte que la demande du syndicat des copropriétaires est fondée à hauteur de 3 167,81 euros (7 530,44 euros - 4 362,63 euros), cette somme correspondant aux charges appelées sur la période du 31 décembre 2020 au 1er juillet 2022 inclus, conformément aux assemblées générales susvisées, déduction faite des crédits portés au compte du défendeur.
Le syndicat des copropriétaires demande que cette somme produise intérêts à compter de l’assignation.
L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.
Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
En l’espèce, la prétention du demandeur sera accueillie, l’assignation valant mise en demeure et portant sur l’intégralité des charges réclamées.
En conséquence, Monsieur [O] [D] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 167,81 euros au titre des charges dues sur la période du 31 décembre 2020 au 1er juillet 2022 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er août 2022.
III - Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement
Le syndicat des copropriétaires demande, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation de Monsieur [O] [D] au paiement de la somme de 1 121,81 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts de droit à compter de l’assignation.
Monsieur [O] [D] conclut au débouté de cette prétention. Il estime qu’elle est devenue sans objet dès lors qu’il s’est acquitté de l’intégralité des frais réclamés depuis le 16 décembre 2022.
A titre reconventionnel, il sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 1 316,81 euros, décomposée comme suit :
- 601,81 euros au titre des frais d’huissier,
- 450 euros au titre des honoraires d’avocat,
- 265 euros au titre des honoraires du syndic.
Il fait valoir, au vu de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, que les frais d’huissier n’étaient pas imposés par la loi, que les frais d’avocat relèvent de l’article 700 du code de procédure civile et que les honoraires de syndic, qui correspondent à des diligences normales, ne peuvent être imputés à un copropriétaire.
L’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.
En l’espèce, les frais de constitution du dossier destiné à l’huissier et à l’avocat facturés par le syndic, d’un montant total de 900 euros, seront écartés, dès lors qu’aucun élément n’est communiqué afin d’en démontrer la réalité et le montant et qu’il n’est en tout état de cause pas établi que ces frais concerneraient des diligences exceptionnelles. En effet, de tels frais peuvent être imputés au seul copropriétaire débiteur uniquement lorsqu’ils sont relatifs à des diligences exceptionnelles, comme l’indique l’annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Dans le cas contraire, ces frais constituent des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et doivent, en tant que tels, être répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.
Il en va de même des frais de mise en demeure du 5 août 2021 à hauteur de 35 euros, l’avis de réception de ladite mise en demeure, destiné à démontrer la réalité de son envoi au défendeur, n’étant pas versé aux débats.
Ne peuvent davantage être pris en compte les frais de relance du 24 août 2021 d’un montant de 35 euros, à défaut de mise en demeure préalable régulière.
Seront en revanche retenus les frais de commandement de payer du 20 octobre 2021, ledit commandement, qui mentionne son coût, étant produit, étant rappelé que les frais de recouvrement sont régis par l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et non par l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.
Ces frais seront cependant fixés à hauteur de 151,81 euros, tel que sollicité par le demandeur, et non à hauteur de 153,04 euros, tel que mentionné sur le commandement.
Le syndicat des copropriétaires demande que cette somme produise intérêts à compter de l’assignation.
Selon l’article 1231-6, alinéas 1 et 2, du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
En l’espèce, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires, l’assignation valant mise en demeure et portant notamment sur les frais de commandement de payer.
En conséquence, Monsieur [O] [D], qui ne démontre pas avoir réglé les frais de commandement de payer, sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 151,81 euros au titre des frais de recouvrement pour la période du 31 décembre 2020 au 1er juillet 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er août 2022.
Le syndicat des copropriétaires, débouté du surplus de sa demande, devra recréditer la somme de 970 euros sur le compte du défendeur.
Par ailleurs, si le syndicat des copropriétaires ne peut lui imputer les frais de suivi de contentieux du 22 septembre 2022 d’un montant de 265 euros s’ils ne concernent pas des diligences exceptionnelles, il convient de relever que Monsieur [O] [D] ne rapporte pas la preuve du paiement desdits frais, ni du paiement des autres frais qui ont été ci-avant rejetés.
Il sera dès lors débouté de sa demande tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui rembourser ces frais à hauteur de 1 316,81 euros.
IV - Sur la demande de dommages et intérêts
Le syndicat des copropriétaires demande, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, la condamnation de Monsieur [O] [D] au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, faisant valoir que la carence persistante et injustifiée de ce dernier a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des sommes dues, nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.
Monsieur [O] [D] conclut au débouté de cette prétention. Il soutient qu’il a immédiatement tenté de parvenir à une solution amiable, qu’il s’est engagé à régler les sommes dues et qu’il a apuré sa dette dès le 16 décembre 2022. Il ajoute qu’il n’est pas démontré que son retard de paiement aurait engendré un préjudice financier.
En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
En l’espèce, au vu des développements ci-avant, il apparaît que, s’il justifie des échanges qu’il a eus avec le demandeur, Monsieur [O] [D] n’établit pas qu’il aurait réglé l’intégralité des charges et frais dont il est redevable.
En tout état de cause, ses manquements répétés et injustifiés à son obligation essentielle de régler les charges de copropriété, qui montrent sa mauvaise foi, causent à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
Il convient, dès lors, de condamner Monsieur [O] [D] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.
V - Sur les mesures accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En l’espèce, Monsieur [O] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par le Cabinet ELBAZ GABAY COHEN dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.
Sur l’article 700 du code de procédure civile
Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, Monsieur [O] [D], condamné aux dépens, sera débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.
Il devra par ailleurs verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros, étant précisé que les frais de constitution du dossier destiné à l’avocat, facturés par le syndic, ne relèvent pas de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur la dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure
En vertu de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
En l’espèce, Monsieur [O] [D], partie perdante, sera débouté de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [O] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] sis [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic, la somme de 3 167,81 euros au titre des charges dues sur la période du 31 décembre 2020 au 1er juillet 2022 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er août 2022,
CONDAMNE Monsieur [O] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] sis [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic, la somme de 151,81 euros au titre des frais de recouvrement pour la période du 31 décembre 2020 au 1er juillet 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er août 2022,
RAPPELLE que les frais de recouvrement non retenus à l’encontre de Monsieur [O] [D] (970 euros) doivent être recrédités sur son compte,
DEBOUTE Monsieur [O] [D] de sa demande de remboursement de la somme de 1 316,81 euros,
CONDAMNE Monsieur [O] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] sis [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE Monsieur [O] [D] aux dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par le Cabinet ELBAZ GABAY COHEN dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [O] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] sis [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic, la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE Monsieur [O] [D] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE Monsieur [O] [D] de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,
REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
Signé par Elsa CARRA, Juge et par Maeva SARSIAT, Greffier, présent lors du prononcé.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
