Tribunal judiciaire, 22 novembre 2024. 24/00330

N° RG 24/00330 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MTRZ TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 4] 11ème civ. S1 N° RG 24/00330 N° Portalis DB2E-W-B7I-MTRZ Minute n°24/ Copie exec. à : - Me François RUHLMANN - défenderesse Copie c.c à la Préfecture Le Le Greffier François RUHLMANN RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ORDONNANCE DU 22 NOVEMBRE 2024 PARTIE REQUÉRANTE : S.C.I. FONCIERE JUNG prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me François RUHLMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 159 PARTIE REQUISE : Madame [U] [B] née le 06 Mars 1986 à [Localité 5] (57) demeurant [Adresse 1] [Localité 4] non comparante, non représentée OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion COMPOSITION DU TRIBUNAL : Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé Maryline KIRCH, Greffier En présence de [N] [E], auditeur de justice DÉBATS : A l'audience publique du 24 Septembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 22 Novembre 2024. ORDONNANCE : Réputée contradictoire en premier ressort, Rendue par mise à disposition au greffe, Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Maryline KIRCH, Greffier EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé daté du 4 mai 2022 avec effet au 9 juin 2022, la SCI FONCIERE JUNG a donné à bail à Madame [U] [B] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 850 euros charges comprises, payable d’avance. Se prévalant de loyers impayés, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 juillet 2023. Par acte d’huissier délivré le 03 janvier 2024, la SCI FONCIERE JUNG a fait assigner Madame [U] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG statuant en référé en vue de voir : Constater la résiliation du contrat de bail le 18 septembre 2023 par le jeu de la clause résolutoire ;Condamner la partie défenderesse au paiement de la somme de 9 628,41 euros avec intérêts au taux légal représentant les loyers impayés ;Condamner la partie défenderesse à évacuer sans délai, corps et biens, les lieux loués ;Condamner la partie défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation de 1 000 euros et 50 euros de charges à compter du 1er septembre 2023 et ce, jusqu’à évacuation effective des lieux ;Condamner la partie défenderesse au paiement « le moment venu » du solde de charges et à prendre en charge le coût d’éventuels travaux de remise ;Condamner la partie défenderesse au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Réserver aux demandeurs de compléter leur demande par une mise en compte de dommages et intérêts réparatoires ;Condamner la partie défenderesse aux entiers frais et dépens. A l’audience du 25 juin 2024, le bailleur a repris les termes de son assignation et a transmis un décompte actualisé au 1er juin 2024. Bien que régulièrement citée par acte déposé en étude d’huissier, Madame [U] [B] n’a pas comparu. Le rapport social daté du 17 juin 2024, lu à l’audience, mentionne l’absence de tout contact de la part de la locataire. Par ordonnance avant-dire droit du 11 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG statuant en référé a ordonné la réouverture des débats au 24 septembre 2024 et enjoint la SCI FONCIERE JUNG de justifier de sa créance non sérieusement contestable en produisant un décompte complet depuis le début du bail ou la première position créditrice. La décision du 11 juillet 2024 a été notifiée à Madame [U] [B] par lettre recommandée avec accusé de réception non réclamé. A l’audience du 24 septembre 2024, la SCI FONCIERE JUNG a comparu et communiqué un décompte au 1er juillet 2024 depuis le début du bail. Madame [U] [B] n’a pas comparu. L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe. Eu égard à la nature des faits et à la comparution des parties, il est statué par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort. MOTIFS DE LA DÉCISION En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l'obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Sur la recevabilité Les conditions de recevabilité édictées par l'article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur. La demande est donc régulière et recevable. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, le bailleur produit un décompte démontrant que Madame [U] [B] restait lui devoir à la date du 18 septembre 2023, terme du mois de septembre 2023 proratisé inclus, la somme de 7 926,50 €. Au vu des justificatifs fournis, la créance est établie tant dans son principe que dans son montant. La défenderesse, qui ne comparaît pas, ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges. Il convient dès lors de condamner, à titre provisionnel, Madame [U] [B] au paiement de la somme de 7 926,50 euros à la SCI FONCIERE JUNG, assortie des intérêts au taux légal à compter de ce jour. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le contrat signé par les parties stipule que le loyer est payable mensuellement d’avance et prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Par acte d'huissier du 19 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer à Madame [U] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire et un arriéré de loyers et charges s'élevant en principal à la somme de 4 978,41 euros. La défenderesse n'ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 20 septembre 2023. Par conséquent Madame [U] [B] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date. Son expulsion sera en conséquence ordonnée. La locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour elle de le faire, elle pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, sans qu'il y ait lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 septembre 2023, Madame [U] [B] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner Madame [U] [B] au paiement de cette indemnité à compter 20 septembre 2023, et jusqu’à libération effective et définitive des lieux. Il y a lieu de condamner à titre provisionnel Madame [U] [B] à payer cette somme. Sur les demandes relatives au solde de charges imputables au lot de Madame [U] [B] et au coût des éventuels travaux de remise en état du local loué Le bailleur demande que Madame [U] [B] soit condamnée à s’acquitter, le moment venu, auprès de lui le solde de charges imputable à son lot, lequel sera établi à l’issue de l’exercice concerné, ainsi qu’à prendre en charge le coût des éventuels travaux de remise en état de son local loué, sauf vétusté. Il s’agit de demandes afférentes à un évènement futur d’une part et incertaine d’autre part, de sorte que ces demandes ne sont pas recevables dans le cadre d’une action en référé. L’urgence de chaque demande ne peut pas être établie, par ailleurs aucun dommage imminent ne peut être caractérisé, pas plus que l’existence d’un trouble manifestement illicite. Par conséquent, la SCI FONCIERE JUNG sera déboutée de ces demandes. Sur les demandes accessoires Madame [U] [B] qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur l’intégralité des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance. Il convient dès lors de condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DÉCLARONS la demande de la SCI FONCIERE JUNG régulière et recevable, CONSTATONS que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 20 septembre 2023, DISONS que Madame [U] [B] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, CONDAMNONS Madame [U] [B] à payer à titre provisionnel à la SCI FONCIERE JUNG la somme de 7 926,50 euros, au titre des loyers et charges dus arrêtés à la date du 18 septembre 2023, DISONS que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement, CONDAMNONS Madame [U] [B] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [U] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin, avec le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente, DISONS que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [U] [B] à payer à la SCI FONCIERE JUNG une indemnité mensuelle d’occupation à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, DÉBOUTONS la SCI FONCIERE JUNG de sa demande relative au solde de charges imputables au lot de Madame [U] [B] à l’issue de l’exercice concerné ; DÉBOUTONS la SCI FONCIERE JUNG de sa demande relative au coût éventuel des travaux de remise en état du local loué ; CONDAMNONS Madame [U] [B] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer d’un montant de 157,07 euros ; CONDAMNONS Madame [U] [B] à payer à la SCI FONCIERE JUNG la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit en toutes ses dispositions ; DISONS que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le département, conformément aux dispositions de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Gussun KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision. Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection Maryline KIRCH Gussun KARATAS