Cour d'appel, 22 juin 2023. 22/02546

22/06/2023 ARRÊT N°409/2023 N° RG 22/02546 - N° Portalis DBVI-V-B7G-O4FG CBB/MB Décision déférée du 09 Mai 2022 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 21/03426) Caroline BIJAOUI [P] [M] C/ Etablissement Public [Localité 2] METROPOLE HABITAT CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU VINGT DEUX JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANT Monsieur [P] [M] [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Frédéric CAZAUX, avocat au barreau de TOULOUSE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.010113 du 27/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) INTIMÉE Etablissement Public [Localité 2] METROPOLE HABITAT prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et Me Jean-Manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C.BENEIX-BACHER, Présidente chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de: C. BENEIX-BACHER, président E.VET, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS L'EPIC [Localité 2] Métropole Habitat, anciennement dénommé l'OPAC [Localité 2], a donné à bail à Monsieur [P] [M] un appartement conventionné et un garage n°13 situés [Adresse 1] par contrat et avenant du 21 octobre 2004 pour un loyer mensuel de 277,71€ pour le logement et 43,73€ pour le garage. Des loyers étant demeurés impayés, l' OPH [Localité 2] Métropole Habitat lui a fait signifier le 2 décembre 2020 un commandement de payer la somme de 372,94€ visant la clause résolutoire. PROCEDURE Par acte en date du 15 octobre 2021, l'OPH [Localité 2] Métropole Habitat a fait assigner M. [M] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir le constat de la résiliation du bail, l'expulsion des occupants, la condamnation de M. [M] à lui verser une somme provisionnelle de 592,64€ au titre des loyers et charges impayés, outre le paiement des échéances postérieures impayées s'il y a lieu, ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à son départ effectif des lieux et l'autorisation, en cas de départ volontaire et d'abandon des meubles, à les séquestrer ou les faire stocker aux frais du défendeur. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 9 mai 2022, le juge a': - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail et avenant conclus le 21 octobre 2004 pour l'appartement et le garage n°13 situés [Adresse 1], à [Localité 2] sont réunies à la date du 3 février 2021 ; - ordonné en conséquence à M. [P] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ; - dit qu'à défaut pour M. [P] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 2] Métropole Habitat ' L'OPH de la Métropole Toulousaine, pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ; - dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur les lieux ; - condamné M. [P] [M] à verser à [Localité 2] Métropole Habitat' L'OPH de la Métropole Toulousaine, à titre provisionnel la somme de 156,04€ au titre des loyers et charges dus (décompte arrêté au 31 mars 2022, mensualité de mars 2022 incluse) ; - condamné M. [P] [M] à payer à [Localité 2] Métropole Habitat ' L'OPH de la Métropole Toulousaine, à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 3 février 2021 dont l'arriéré est déjà liquidé. Pour le futur, l'indemnité courra du 1er avril 2022 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; - fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ; - condamné M. [P] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture; - condamné M. [P] [M] à verser à [Localité 2] Métropole Habitat ' L'OPH de la Métropole Toulousaine, une somme de 150€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Par déclaration en date du 6 juillet 2022, M. [M] a interjeté appel de l'ordonnance. L'ensemble des chefs du dispositif de la décision sont critiqués. Par note en délibéré il a été demandé à l'office HLM de produire un décompte actualisé de la dette de loyer, charges et indemnité d'occupation. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES M. [M], dans ses dernières écritures en date du 21 septembre 2022, demande à la cour au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 442-6-5 du code de la construction et de l'habitation, 834 et 835 du code de procédure civile, de': à titre principal - infirmer l'ordonnance rendue en matière de référé par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 9 mai 2022, RG n°21/03426, et en toutes ses dispositions et notamment : * constatons que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail et avenant conclus le 21 octobre 2004 pour l'appartement et le garage n°13 situés [Adresse 1], à [Localité 2] sont réunies à la date du 3 février 2021 * ordonnons en conséquence à M. [P] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance * disons qu'à défaut pour M. [P] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 2] Métropole Habitat - l'OPH de la Métropole Toulousaine pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique * disons n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur les lieux * condamnons M. [P] [M] à verser à [Localité 2] Métropole Habitat - l'OPH de la Métropole Toulousaine, à titre provisionnel la somme de 156,04 € au titre des loyers et charges dus (décompte arrêté au 31 mars 2022, mensualité de mars 2022 incluse) * condamnons M. [P] [M] à verser à [Localité 2] Métropole Habitat - l'OPH de la Métropole Toulousaine, à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 3 février 2021 dont l'arriéré est déjà liquidé. Pour le futur, l'indemnité courra du 1er avril 2022 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés * fixons cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi * condamnons M. [P] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture * condamnons M. [P] [M] à verser à [Localité 2] Métropole Habitat - l'OPH de la Métropole Toulousaine, une somme de 150€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile * rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire statuant a nouveau - annuler le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire délivré à M. [P] [M] le 2 décembre 2020, - débouter l'établissement public [Localité 2] Métropole Habitat de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, A titre subsidiaire, - réformer l'ordonnance rendue en matière de référé par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 9 mai 2022, RG n°21/03426, et ses dispositions suivantes : * ordonnons en conséquence à M. [P] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance, * disons qu'à défaut pour M. [P] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 2] Métropole Habitat - l'OPH de la Métropole Toulousaine pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, * disons n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur les lieux, * condamnons M. [P] [M] à verser à [Localité 2] Métropole Habitat - l'OPH de la Métropole Toulousaine, à titre provisionnel la somme de 156,04 € au titre des loyers et charges dus (décompte arrêté au 31 mars 2022, mensualité de mars 2022 incluse), * condamnons M. [P] [M] à verser à [Localité 2] Métropole Habitat - l'OPH de la Métropole Toulousaine, à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 3 février 2021 dont l'arriéré est déjà liquidé. Pour le futur, l'indemnité courra du 1er avril 2022 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, * fixons cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, * condamnons M. [P] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture, * condamnons M. [P] [M] à verser à [Localité 2] Métropole Habitat - l'OPH de la Métropole Toulousaine, une somme de 150€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile * rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire, statuant à nouveau à titre subsidiaire - débouter l'établissement public [Localité 2] Métropole Habitat de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, - accorder à M. [P] [M] des délais de paiement de la dette locative arrêtée à la somme de 156,04 € au 31 mars 2022, mensualité de mars 2022 incluse, sur une période de trois années, par 36 mensualités d'égal montant, - suspendre les effets de la clause résolutoire pendant toute la durée de respect par M. [P] [M] des délais de paiement, et rappeler qu'en cas de respect des délais ainsi octroyés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. en tout état de cause - condamner l'établissement public [Localité 2] Métropole Habitat à verser à Me Frédéric Cazaux, avocat au barreau de Toulouse, la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, - condamner l'établissement public [Localité 2] Métropole Habitat aux entiers dépens, en ce compris les dépens d'appel, de première instance et le coût du commandement. Il soutient que': - le commandement de payer est nul en l'absence de cause en ce que le bail ne prévoit pas d'indice d'indexation de sorte qu'il est appelé un loyer indûment augmenté de 47,62€ depuis le 2 décembre 2017 période non prescrite, - en outre, le loyer du garage ne peut être comptabilisé pour faire jouer la clause résolutoire, - sa part de loyer déduction faite de l' APL est de 63,45€, - il est bénéficiaire du RSA, il a connu des difficultés financières, mais il a réduit sa dette locative, - il a bénéficié d'un prêt FSL et en application de l'article L 442-6-5 du CCH la procédure d'expulsion était suspendue, - c'est à titre subsidiaire qu'il sollicite la suspension de la clause résolutoire et ne disposant d'aucune ressource, les plus larges délais de grâce lui seront accordés. L'EPIC [Localité 2] Métropole Habitat, dans ses dernières écritures en date du 21 octobre 2022, demande à la cour au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1103 et suivants du code civil, 7 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de': - confirmer la décision entreprise ce qu'elle a : * « constaté que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail et avenant conclus le 21 octobre 2004 pour l'appartement situés [Adresse 1], à [Localité 2] sont réunies à la date du 3 février 2021 ; * ordonné en conséquence à M. [P] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance * dit qu'à défaut pour M. [P] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 2] Métropole Habitat - l'OPH de la Métropole Toulousaine pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique * dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur les lieux * condamné M. [P] [M] à verser à [Localité 2] Métropole Habitat - l'OPH de la Métropole Toulousaine, à titre provisionnel la somme de 156,04 € au titre des loyers et charges dus (décompte arrêté au 31 mars 2022, mensualité de mars 2022 incluse); * condamné M. [P] [M] à verser à [Localité 2] Métropole Habitat - l'OPH de la Métropole Toulousaine, à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 3 février 2021 dont l'arriéré est déjà liquidé. Pour le futur, l'indemnité courra du 1er avril 2022 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; * fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ; * condamné M. [P] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture, * condamné M. [P] [M] à verser à [Localité 2] Métropole Habitat l'OPH de la Métropole Toulousaine, une somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. », - réformer la décision entreprise concernant le numéro de garage et, statuant à nouveau, constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail et avenant conclus le 21 octobre 2004 pour l'appartement situé [Adresse 1] et pour le garage 15 situé [Adresse 1] ; - rejeter toutes les demandes formulées par M. [P] [M] ; - condamner M. [P] [M] à verser à [Localité 2] Métropole Habitat la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Me Sorel. Il fait valoir que': - le principe de l'indexation du loyer est contractuellement prévu, et M. [M] n'a jamais contesté l'augmentation qui en résultait chaque année, - une clause de révision des loyers est valable dès lors qu'elle est insérée au contrat de bail même si les indices devant servir de base aux futurs calculs n'ont pas été indiqués, pourvu qu'ils soient déterminables, - l'avenant relatif au garage est annexé au bail principal, le garage porte le n°15 et non plus 13, - M. [M] a bénéficié d'un prêt du Fonds de Solidarité le 4 mars 2022 qui lui a permis de s'acquitter d'un arriéré de loyer, - l'article 446-6-5 du Code de la construction et de l'habitation ne s'applique pas dès lors que le bailleur n'a past signé de protocole d'accord, - au jour de l'audience son compte était encore débiteur de 156,04€ ce qui démontre qu'il n'avait pas régularisé les causes du commandement, - et au 22 octobre 2022 il restait débiteur de 278,66€. L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 mai 2023. MOTIVATION Suivant l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La régularisation de l'infraction doit être accomplie dans le délai du commandement. En l'espèce, le bail à effet au 21 octobre 2004 concerne un logement moyennant un loyer initial de 227,32€ suivi d'un avenant du même jour portant sur la location d'un garage rappelant le bail du logement moyennant un loyer de 41,923€'; l'avenant mentionne le montant total du loyer logement et garage compris de 277,71€'; de sorte que le bail concerne indivisiblement le logement et le garage; et les clauses des conditions particulières et des conditions générales s'appliquent au bail pris dans sa globalité'; Le bail comprend une clause résolutoire en son article 4.4 conforme à l'article 24 sus-visé. L' EPIC [Localité 2] Métropole Habitat a fait délivrer le 2 décembre 2020 à M. [M] un commandement de payer la somme principale de'372,94€. La preuve du paiement des loyers dans les deux mois de l'acte incombe au locataire débiteur des obligations du bail. A défaut pour M. [M] de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit expirant le 2 février 2021 ainsi qu'il ressort de l'historique du compte locatif produit depuis le 13 septembre 2020, l'arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets. M. [M] soutient la nullité du commandement pour défaut de cause'; or la cause du commandement est l'impayé de loyer inscrit au débit du compte. Il soutient l'illégalité de l'indexation qui lui est imposée. Or, un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers, reste néanmoins valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles. En l'espèce, l'article 3.1 du bail prévoit une clause d'indexation et l' EPIC [Localité 2] Métropole Habitat justifie de l'information annuelle sur le montant de cette indexation depuis 2019 comprenant la méthode et la base de calcul ce qui permet au locataire d'en opérer la vérification. Le commandement de payer visant la clause résolutoire est donc valable et régulier. Dans ces conditions, le juge des référés, juge de l'évidence, ne peut que constater la résiliation du bail acquise à la date du'3 février 2021 dès lors que la dette n'est pas régularisée dans le délai du commandement de payer, sans possibilité pour lui d'apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement, le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser. La décision qui a constaté la résiliation du bail, et ordonné l'expulsion doit être confirmée. En effet l'article L 442-6-5 ne trouve pas à s'appliquer en l'espèce s'agissant de l'impossibilité d'expulser le locataire dont le bail est judiciairement résilié après la signature d'un protocole avec l' office d'HLM. En l'espèce, la résiliation est prononcée mais pour l'heure un protocole n'a pas été signé. Une fois la résiliation du bail acquise, en vertu de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement et dès lors suspendre les effets du jeu de la clause résolutoire durant ce délai ainsi accordé. Et la demande de suspension de la clause résolutoire est recevable même après l'expiration du délai de deux mois du commandement, voire après l'assignation, la demande devant seulement être antérieure à toute décision judiciaire passée en force de chose jugée. Le juge accorde des délais dans la limite de trois années au locataire en mesure de régler sa dette locative'; il tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. En l'espèce, au vu des différents décomptes dont le dernier produit en cours de délibéré comme autorisé, des pièces justificatives produites et des éléments de la cause, il apparaît que' M. [M] a repris le paiement du loyer courant, qu'il a résorbé quasiment sa dette qui ne s'élève plus qu'à 21,21€ au 30 avril 2023 hors frais de procédure qui sont à sa charge. De sorte qu'il lui sera accordé un délai de 12 mois pour s'acquitter de cette dette de loyers et de frais, délai durant lequel la clause résolutoire sera suspendue. PAR CES MOTIFS La cour - Confirme l'ordonnance du juge des référés du juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse en date du 9 mai 2022 sauf: - en ce qu'il a condamné M. [P] [M] à verser à [Localité 2] Métropole Habitat' L'OPH de la Métropole Toulousaine, à titre provisionnel la somme de 156,04€ au titre des loyers et charges dus (décompte arrêté au 31 mars 2022, mensualité de mars 2022 incluse), - et sauf à dire que le garage loué porte le n° 15 et non pas le n°13. Statuant à nouveau et y ajoutant, - Condamne M. [M] à verser à l' EPIC [Localité 2] Métropole Habitat la somme de 397,57€ au titre de l'arriéré de loyers et charges, indemnité d'occupation et frais de procédure arrêtés au 1er mai 2023. - Accorde à M. [M] un délai de 12 mois pour se libérer du paiement de la somme de'397,57€ due au titre de l'arriéré, en même temps, aux mêmes conditions et en sus du loyer courant total. - Suspend en conséquence les effets de la clause résolutoire pendant le délai ainsi accordé, et dit que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué si M. [M] se libère selon les modalités ainsi fixées. - Dit que le défaut de paiement d'une seule échéance à son terme (comprenant le loyer courant et la mensualité d'arriéré) entraînera la déchéance immédiate du terme, et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible et que la clause résolutoire reprendra immédiatement tous ses effets. - Condamne M. [M] aux dépens d'appel. - Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute l'EPIC [Localité 2] Métropole Habitat de sa demande en cause d'appel. - Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision. LE GREFFIER LE PRESIDENT I. ANGER C. BENEIX-BACHER