Cour de cassation, 10 mars 2016. 15-10.379

CIV.3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 10 mars 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10106 F Pourvoi n° S 15-10.379 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. [G] [K], 2°/ Mme [D] [P] épouse [K], domiciliés tous deux [Adresse 1], contre l'arrêt rendu le 28 février 2014 par la cour d'appel de Poitiers (1re chambre civile), dans le litige les opposant : 1°/ à M. [M] [O], 2°/ à Mme [X] [S] [F] [B] épouse [O], domiciliés tous deux [Adresse 2], défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 2 février 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Jardel, conseiller rapporteur, M. Mas, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de Me Copper-Royer, avocat de M. et Mme [K], de Me Rémy-Corlay, avocat de M. et Mme [O] ; Sur le rapport de M. Jardel, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et mme [K] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille seize. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par Me Copper-Royer, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [K] Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR considéré acquise la condition suspensive énoncée par le compromis de vente passé entre les époux [O] et les époux [K] et d'AVOIR condamné ceux-ci à payer aux époux [O] la somme de 11.000 euros au titre de la clause pénale insérée au compromis. AUX MOTIFS PROPRES QU' « il convient de relever que la clause incluant la condition suspensive litigieuse est claire à savoir que les acquéreurs souhaitaient pouvoir faire construire sur une partie du terrain constructible sans autre précision. S'ils justifient que le projet qu'ils ont présenté à la mairie de [Localité 1] n'a pas été accepté, il convient de relever que ce refus n'est pas la conséquence d'une non constructibilité d'une partie du terrain mais résulte uniquement du fait que la surface de la parcelle de terrain sur laquelle la construction était envisagée par les époux [K] était insuffisante au regard de l'article 5 du règlement de la zone U2.2n du PLU ; Dans la mesure où M. et Mme [K] ne justifient pas que les vendeurs auraient été informés de la nature exacte du projet qu'ils ont présenté à la mairie et qui a été refusé et dans la mesure où la modification de ce projet notamment en augmentant la surface de la parcelle de terrain avec une division différente de la parcelle constructible aurait permis la réalisation de la construction envisagée, il apparaît que la condition suspensive ne s'est pas réalisée uniquement de leur fait. En soutenant que l'acquisition de la maison de M. et Mme [O] était soumise à la condition suspensive qu'ils puissent diviser le terrain constructible et construire sur une parcelle de 600 m2, M. et Mme [K] ont ajouté des conditions qui n'étaient pas incluses à l'origine dans le compromis de vente litigieux. En conséquence, la condition doit être réputée acquise » (arrêt p. 4 § 5 à 9). ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « les époux [K] ont refusé de poursuivre les opérations de cession en arguant qu'un certificat d'urbanisme négatif leur avait été délivré par la commune de [Localité 1] ; Que les époux [O] ont pris acte de ce refus mais conteste que ce certificat vienne faire échec à la constructibilité du terrain ; qu'ainsi selon eux ce document ne vient que refuser la construction projetée par les acquéreurs après division de la parcelle ce qui serait hors du champ contractuel ; … que les époux [K] ont obtenu le concours bancaire demandé remplissant en cela la première des conditions suspensives ; Qu'ils ont ensuite soumis à la mairie de [Localité 1] un projet de division de la parcelle avec construction d'une habitation sur le lot d'une superficie de 600 m2 ; que ce projet a été rejeté le PLU applicable imposant une superficie minimale de 1.000 m2 pour qu'une parcelle soit constructible ; …(que) néanmoins… les termes du compromis signé entre les parties n'érigeaient pas en condition suspensive la possibilité de diviser la parcelle vendue ; que seul la constructibilité de la parcelle cédée était visée ; qu'en réalité le certificat d'urbanisme signé le 22 mai 2008 par le maire de [Localité 1] à la requête de l'agent immobilier justifie de la conformité du terrain à la condition suspensive » (jugement p. 3 § 5 à 9). ALORS, D'UNE PART, QUE la condition suspensive litigieuse se prévoit que « la vente sera réalisée sous la condition qu'une partie du terrain d'environ 1.780 m2 soit constructible, la limite portant de la [Adresse 3] jusqu'au poulailler matérialisé sur le plan du cadastre » ; qu'en considérant que « les termes du compromis signé entre les parties n'érigeaient pas en condition suspensive la possibilité de diviser la parcelle vendue » quand le compromis faisait expressément état de la constructibilité d'une « partie » de la parcelle de 1.780 m2, seule constructible, les premiers juges ont dénaturé cet écrit clair et précis en violation de l'article 1134 du Code Civil ; ALORS QUE, D'AUTRE PART, en considérant qu'en « soutenant que l'acquisition de la maison de Monsieur et Madame [O] était soumise à la condition suspensive qu'ils puissent diviser le terrain constructible et construire sur une parcelle de 600 m2 », les époux [K] ajoutaient au compromis litigieux des conditions qui n'y étaient pas incluses, quand la clause prévoyait expressément la recherche de la constructibilité d'une partie de la parcelle constructible, la Cour d'appel a également dénaturé la clause suspensive en violation de l'article 1134 du Code Civil ; ALORS QUE, DE TROISIEME PART, en estimant que l'augmentation de « la surface de la parcelle de terrain avec une division différente de la parcelle constructible aurait permis la réalisation de la construction envisagée » quand la seule parcelle constructible était d'une superficie de 1.780 m2 et que le certificat d'urbanisme défavorable faisait expressément état que « le projet ne respecte pas l'article 5 du règlement de la zone U2.2n du PLU qui stipule que les parcelles doivent avoir une superficie minimale de 1.000 m2 », la cour d'appel a encore dénaturé le certificat d'urbanisme et le compromis de vente dès lors qu'une parcelle de 1.780 m2 ne peut être divisée en deux parcelles supérieures à 1.000 m2 ; qu'elle a encore violé l'article 1134 du Code Civil ;