Cour de cassation, 21 septembre 2010. 09-11.673

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, qu'il résultait du descriptif des ouvrages de la Société d'aménagement de la région d'Angers (SARA) (annexes 3 et 4) que les réseaux implantés étaient sous dimensionnés et devaient être renforcés pour desservir les deux parcelles expropriées, de plus de quatre hectares, tant du point de vue de l'alimentation en électricité et en eau potable que de l'assainissement et que des frais importants devaient être engagés par la SARA pour raccorder ces parcelles aux réseaux et viabiliser une zone destinée à accueillir au moins une cinquantaine de lots, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les expropriés dans le détail de leur argumentation, en a souverainement déduit que les parcelles expropriées ne bénéficiaient pas de réseaux suffisants au regard de l'ensemble de la zone à aménager et a, par ces motifs, légalement justifié sa décision ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que la cour d'appel qui, faisant application de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation, a, à bon droit, estimé les biens expropriés à la date de la décision de première instance qu'elle infirmait partiellement, en a exactement déduit que les termes de comparaison postérieurs à cette date devaient être écartés ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne, ensemble, le GAEC X...et Mmes X... et Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du GAEC X...et de Mmes X... et Y..., les condamne, ensemble, à payer à la Société d'aménagement de la région d'Angers la somme de 2 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux Conseils pour le GAEC X...et Mmes X... et Y... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le montant des indemnisations dues à Madame Z...-Y...et à Madame Z...-X...en leur qualité de propriétaires indivis des parcelles expropriées à la somme de 341. 814, 50 € au titre de l'indemnité principale, déduction faite de l'indemnité du GAEC X...et 36. 431, 45 € au titre de l'indemnité de remploi ; AUX MOTIFS PROPRES QUE la date de référence, non contestée, est le 26 août 2005 ; qu'à cette date, les parcelles sont classées pour partie en zone NaZb / RCO, réservée à l'urbanisation future, et le surplus en zone NaZI / RCO, réservée à l'aménagement paysagers et aux équipements ; sur la qualification de terrain à bâtir, Madame Z...-Y...soutient que d'une part, les terrains expropriés sont situés dans un secteur désigné comme constructible par le POS, d'autre part que la S. A. R. A. n'a pas établi que les réseaux existants rue des Cordelles (eau potable, eaux pluviales, eaux usées, électricité) seraient de capacité insuffisante pour raccorder les deux parcelles expropriées de plus de 4 ha, qu'en conséquence ces terrains remplissent les conditions cumulative exigées par l'article L 13-15- II du Code de l'expropriation pour recevoir la qualification de terrains à bâtir ; qu'à la date de référence, les parcelles étaient classées ainsi qu'il est dit ci-dessus ; que dans les zones d'urbanisation future 1 NAZb et 1 NAZI, certaines opérations de construction (habitat et équipements collectifs notamment) sont envisagées dans le cadre d'un aménagement d'ensemble de la zone ; que les parcelles sont constructibles ; que l'article L 13-15 II 1° dispose notamment que la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui sont effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et … un réseau d'assainissement à condition que ces réseaux soient … de dimension adaptée à la capacité de construction de ces terrains ; qu'il précise que lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un POS rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'ensemble, ce qui est le cas en l'espèce, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone à aménager ; que c'est dès lors à juste titre et par des motifs exacts en droit et en fait, expressément adoptés par la Cour que le premier juge, après visite des lieux, a constaté que les parcelles expropriées ne bénéficiaient pas des réseaux d'approvisionnement suffisants au regard de l'ensemble de la zone 81433 BP / BV à aménager et ne pouvaient pas être évaluées comme terrain à bâtir au sens de l'article 13-15 II 1° du Code de l'expropriation, étant de plus observé qu'il résulte des caractéristiques des ouvrages de la S. A. R. A. :- que le réseau d'eau potable dispose effectivement de deux conduites de diamètre 100 mm et 75 mm mais qu'en tout état de cause il sera nécessaire d'alimenter le « secteur » des Cordelles en boucle par une canalisation 100 mm ;- que s'agissant de l'assainissement pluvial, il est prévu un dispositif lourd de bassins à sec et de noues intégrés dans les aménagements paysagers,- que la ligne moyenne tension aérienne située sur le secteur des Cordeliers doit être déposée et enterrée et qu'un poste sera alimenté en boucle à partir de ce nouveau réseau ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les parcelles sont classées en zone 1 NA Z au sein d'une zone d'aménagement différé (ZAD) du secteur « Reux Cordelles » à SAINT-BARTHELEMY d'ANJOU qui se définit comme une zone « actuellement non équipée et réservée à l'urbanisation future » dans le cadre d'opérations d'aménagement d'ensemble que le zonage est principalement 1 NAZ B, à vacation essentielle d'aménagements paysagers et équipements, pour une faible surface ; (…) qu'en l'espèce, il résulte du descriptif des ouvrages de la SARA (annexe 3) que :- les parcelles expropriées disposent d'une façade sur une voie publique, le rue des Cordelles qui se termine en impasse,- le réseau d'eau potable est limité à une seule conduite de diamètre 100 mm, rue des Cordelles,- la rue des Cordelles est pourvue d'un réseau d'eaux pluviales,- une seule canalisation de diamètre 200 mm pour les eaux usées passe par la rue des Cordelles,- une ligne aérienne basse tension se trouvant à l'ouest des parcelles dessert deux propriétés bâties, situées en dehors de la ZAD ; qu'il s'ensuit que les réseaux implantés rue des Cordelles apparaissent manifestement sous dimensionnés et doivent être renforcés pour desservir les deux parcelles litigieuses de plus de 4 ha tant du point de vue de l'alimentation en électricité, en eau potable que de l'assainissement ; qu'ainsi des frais importants doivent être engagés par la SARA (annexe 4) pour raccorder les parcelles aux réseaux et viabiliser correctement une zone destinée à accueillir au moins une cinquantaine de lots au vu du projet initial de M. B...(compromis du 25 juin 2003) ; qu'il convient en conséquence d'en déduire que les parcelles expropriées ne bénéficient pas des réseaux d'approvisionnement suffisants et ne peuvent pas être évaluées comme terrain à bâtir au sens de l'article L 13-15-1 du code de l'expropriation ; ALORS QU'en affirmant le caractère insuffisant des réseaux existants, sans rechercher, comme elle y était invitée par les mémoires des expropriées (mémoire commun, daté du 22 février 2007, p. 5 et 6 ; mémoire de Madame Z...-X...du 30 septembre 2008, p. 5, alinéa 4 et s. ; mémoire en réponse de Madame Z...-Y..., daté du 2 octobre 2008, p. 4, § 2), si l'utilisation des réseaux existants et leur aménagement tels que prévus par la SARA (dans le descriptif du PLU, annexe 4) n'attestaient pas de l'existence d'une desserte d'ores et déjà suffisante, qu'il n'y aurait qu'à adapter au mieux des nécessités de construction, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article L 13-15 II-1° du Code de l'expropriation. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le montant des indemnisations dues à Madame Z...-Y...et à Madame Z...-X...en leur qualité de propriétaires indivis des parcelles expropriées à la somme de 341. 814, 50 € au titre de l'indemnité principale, déduction faite de l'indemnité du GAEC X...et 36. 431, 45 € au titre de l'indemnité de remploi ; AUX MOTIFS QUE sur l'évaluation des parcelles, aux termes de l'article L13-15 du Code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance soit le 15 novembre 2006 ; que les expropriées font état de la situation privilégiée des terrains à proximité du centre ville d'ANGERS, dans un contexte de rareté des terrains et de pression foncière constamment accrue ; que la S. A. R. A. dénie cette situation au regard des importantes voies de circulation et de la voie de chemin de fer qui borde les terrains sur deux côtés et des nuisances sonores qui en résultent ; que l'évaluation du bien doit tenir compte des plus-values pouvant résulter de sa nature, de sa situation géographique, de ses conditions de desserte ou de toute autre cause dès lors que le marché de référence révèle l'existence de semblables plus-values ; qu'en l'espèce, il convient de retenir des termes de comparaison relatifs à des terrains semblables ou similaires aux parcelles expropriées dont il doit être relevé qu'au regard de leur situation à la périphérie immédiate de la ville d'ANGERS et des conditions de desserte par de nombreux réseaux, elles ne peuvent être comparées à de simples terrains agricoles ; que néanmoins, elles sont situées à proximité d'une voie ferrée en service et d'axes routiers qui génèrent des nuisances sonores ; que les termes de comparaison proposés par la S. A. R. A qui offre 5, 35 € / m2, qui sont situés à SAINTSYLVAIN d'Anjou peuvent être retenus sauf à constater qu'ils sont éloignés d'environ dix kilomètres de la ville d'ANGERS ; que la vente en date du 26 septembre 2005 de la SODEMEL à la S. A. R. A. doit être écartée pour concerner un terrain en zone ND ; que monsieur le commissaire du gouvernement fait état de références sur la ZAC du plateau des Capucins à ANGERS à 7, 50 € le m2 et à SAINT-SYLVAIN d'Anjou en zone NA à 5, 335 € le m2 ; que ne sont pas pertinents les termes de comparaison des expropriées situées en zone U (tels que la vente BERDOLL à Trélazé et BEBOIT à Beaucouzé) ou bénéficiant d'une autorisation de lotir (vente B...aux Ponts-de-Cé ou vente DION à Saint-Barthélémy d'Anjou), ni les nouveaux termes de comparaison invoqués par Madame Z...-X...:- compromis de vente signé le 20 mars 2008 et arrêté de la communauté d'Angers Loire Métropole du 9 juillet 2008, dans la mesure où la date d'évaluation du bien est très postérieure au jugement de première 81433 BP / BV instance et n'est pas pertinente,- vente par la commune de Saint-Barthélémy d'Anjou à Leroy-Merlin d'un terrain situé en zone U ; que les termes de comparaison Catta et Beauregard ont finalement été estimés par cette Cour à 7, 50 € le m2 ; que les ventes Chauveau et Loture concernent des terrains à bâtir bénéficiant d'un arrêté de lotissement ; que si la vente Venot pour un prix de 8, 54 € le m2 paraît pouvoir être un terme de comparaison pertinent, il reste que la valeur vénale des terrains expropriés est dépréciée par les nuisances sonores évoquées ci-dessus ; qu'en définitive, il y a lieu de retenir les références proposées par Monsieur le commissaire du gouvernement sur le plateau des Capucins à ANGERS, situées en zone 1 NA, à une distance du centre ville d'ANGERS équivalente à celle des terrains expropriés, mutations en date des 3 et 19 août 2005 et 18 avril 2006, au prix de 7, 50 € le m2 ; 1 / ALORS QUE, lorsqu'elle annule la décision de première instance, la juridiction d'appel doit se placer au jour où elle statue pour fixer l'indemnité d'expropriation ; qu'en l'espèce, ayant infirmé la décision du juge de l'expropriation du chef de l'indemnité revenant au GAEC locataires des parcelles expropriées, la Cour d'ANGERS ne pouvait écarter comme non probants les éléments de comparaison invoqués par les expropriées, à savoir le compromis de vente signé le 20 mars 2008 et l'arrêté de la communauté d'Angers Loire Métropole du 9 juillet 2008, « dans la mesure où la date d'évaluation du bien est très postérieure au jugement de première instance (…) » (arrêt, p. 8, § 7) ; qu'en se déterminant ainsi, elle n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article L13-15 du Code de l'expropriation ; 2 / ALORS en tout état de cause QU'en se bornant à déclarer que « ne sont pas pertinents (…) les nouveaux termes de comparaison invoqués par Madame Z...-X...:- compromis de vente signé le 20 mars 2008 et arrêté de la communauté d'Angers Loire Métropole du 9 juillet 2008, dans la mesure où la date d'évaluation du bien est très postérieure au jugement de première instance et n'est pas pertinente » (arrêt, p. 8, § 6 et 7), sans nullement expliciter, même sommairement, en quoi consisterait le défaut de pertinence, selon elle rédhibitoire, de la transaction invoquée, la Cour d'appel a statué par voie de pure affirmation, en violation des articles 455 et 458 du Code de procédure civile.