Tribunal judiciaire, 06 septembre 2024. 24/53295

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/53295 N° Portalis 352J-W-B7I-C4XYG N° : 5 Assignation du : 30 Avril 2024 [1] [1] 1 copie exécutoire délivrée le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 06 septembre 2024 par Nadja GRENARD, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. DEMANDERESSE La S.A. d’H.L.M. IMMOBILIERE 3F [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Me Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS - #A0617 DEFENDERESSE L’Association A.P.I.C. (Association Ingénierie Sociale Copropriété) [Adresse 1] [Localité 6] non représentée DÉBATS A l’audience du 29 juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Nadja GRENARD, Vice-présidente, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier, Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante : EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 13 avril 2006, la société d'HLM SADIF a donné à bail commercial à l'Association Ingénierie Sociale Copropriété (ci-après APIC), un local situé [Adresse 4] [Localité 7] dans le [Localité 2], pour une durée de 9 ans à compter du13 avril 2006, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 20 000 € hors charges et hors taxes. Des loyers étant demeurés impayés, la société Immobilière 3F venant aux droits de la société SADIF a délivré au preneur, par exploit de commissaire de justice du 8 mars 2024, un commandement de payer la somme de 34 446,23 € au titre de l'arriéré locatif impayé, échéance du mois de mars 2024 incluse et visant la clause résolutoire. C'est dans ces conditions que se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société IMMOBILIERE 3F a, par exploit délivré le 30 avril 2024, assigné l'APIC devant le président du Tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de : constater l’acquisition de la clause résolutoire; l'autoriser à faire expulsion l'association APIC [Localité 7] et le cas échéant tous occupants de son chef avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 2]; autoriser l'huissier instrumentaire à prendre, lors de l'expulsion, toutes mesures nécessaires pour clore les locaux afin d'empêcher d'y pénétrer; condamner l’association APIC à lui payer une indemnité d’occupation qu’il conviendra de fixer à titre provisionnel à une somme mensuelle égale au montant du loyer précédemment exigible augmenté des charges locatives, à compter du 9 avril 2024, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux loués par la remise des clés; condamner l’association APIC à lui payer à titreprovisionnel, la somme en principal de 41.974,20 €, à valoir sur l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation comprenant l'échéance du mois de mai 2024, augmentée d’un intérêt de retard calculé sur la base d’un taux annuel égal aux taux d’escompte dela Banque de France en vigueur au jour de l'exigibilité du loyer augmenté de deux points, à compter de ladite échéance; autoriser la société IMMOBILIERE 3F à conserver le montant du dépôt de garantie; condamner l’association APIC à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement A l'audience, la société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, s'en est rapportée aux termes de son assignation. La défenderesse, assignée à l'étude, n'a pas constitué avocat. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux notes d’audience. MOTIFS DE LA DECISION En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article L.145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l’espèce, l'article "clause résolutoire" du contrat de bail stipule qu' " A défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires quelconques, ou en cas d'inexécution de l'une quelconque des clauses et conditions du présent bail par le preneur, et un mois après un simple commandement ou une sommation d'exécuter resté en tout ou en partie sans effet pendant ce délai, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présence clause, le bail sera résilié de plein droit et sans formalité, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieure à l'expiration du délai ci-dessus". Le commandement du 8 mars 2024 a été délivré pour la somme de 34 446,23 €, qui comprend les loyers et provisions sur charges et autres accessoires selon décompte arrêté au 1er mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse. Le commandement vise la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la volonté du bailleur de s'en prévaloir, ainsi que les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Il n'est pas démontré que ses causes auraient été régularisées dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 8 avril 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire. En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion. Sur la demande de provision Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur et conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil, par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle non sérieusement contestable équivalente au montant du loyer et des charges en cours conformément au bail s'il n'avait pas été résilié, si le preneur occupe encore les lieux à cette date. Après examen du décompte locatif figurant dans l'assignation, (après déduction de la somme de 3135 € au titre de la régularisation des charges et taxes foncières non justifiée) la créance n'apparaît pas sérieusement contestable et la défenderesse sera condamnée au paiement d'une provision de 38 839,20 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation selon décompte arrêté au 1er mai 2024, incluant l'échéance du mois de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 34 446,23 € et à compter de l'assignation pour le surplus. En revanche il convient de considérer que la société demanderesse ne justifie pas d'une obligation non sérieusement contestable permettant de conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts et de majorer les intérêts de retard, lesquelles constituent des clauses pénales qui sont susceptibles de modération par les juges du fond en raison de leur caracère manifestement excessif tenant à leur montant et au cumul des indemnités Il n'y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande. Sur les demandes accessoires L'APIC, succombant dans ses prétentions, sera condamnée aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 700 € au titre des frais irrépétibles. Il convient de rappeler enfin que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés : Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire au 8 avril 2024; Disons que l'Association Ingénierie Sociale Copropriété devra libérer les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 2] et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique, Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Condamnons l'Association Ingénierie Sociale Copropriété à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F : à compter du 8 avril 2024, une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer, majoré des charges et taxes,tels que prévus par le bail s'il n'avait pas été résilié, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ; en conséquence et d'ores et déjà, la somme de 38 839,20 € (trente-huit-mille-huit-cent-trente-neuf euros et vingt-centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation selon décompte arrêté au 1er mai 2024, incluant l'échéance du mois de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 mars 2024 sur la somme de 34 446,23 € et à compter de l'assignation du 30 avril 2024 pour le surplus; la somme de 700 (sept-cents) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes tenant notamment à la demande de conservation du dépôt de garantie et majoration des intérêts de retard ; Condamnons l'APIC au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer (253,55€) ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Fait à Paris le 06 septembre 2024. Le Greffier, Le Président, Arnaud FUZAT Nadja GRENARD