Texte intégral
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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 22/01791 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PLYP
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 11 MARS 2022
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BEZIERS
N° RG 21/00382
APPELANTE :
Madame [E] [J]
née le [Date naissance 2] 1992 à [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Me Marie Agnès SIBERTIN BLANC, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/004164 du 20/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
INTIME :
Monsieur [L] [G]
né le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Me Julien ROUGON, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Ordonnance de clôture du 05 Juin 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 JUIN 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller faisant fonction de Président de chambre, en remplacement du Président empêché
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Madame Cécile YOUL-PAILHES, Conseiller, désignée par ordonnance du Premier Président en date du 14 février 2023, en remplacement du magistrat empêché
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller,faisant fonction de Président de chambre, en remplacement du Président empêché et par Madame Estelle DOUBEY, greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Le 15 juillet 2018, [L] [G] a donné à bail à [E] [J] une maison située à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 480 euros et 15 euros de provisions sur charges.
Suite à des impayés de loyers, [L] [G] a adressé plusieurs relances à [E] [J] et a fait part de cette difficulté à la caisse d'allocations familiales (Caf).
Le 28 juillet 2020, faute de mise en place d'un plan d'apurement de la dette avec la locataire, la Caf a interrompu le versement de l'aide au logement.
Le 29 août 2020, le conciliateur de justice a mis en place un constat de carence, [E] [J] ayant refusé de lui répondre.
Parallèlement, le 9 décembre 2020, l'agence Urbanis a dressé un diagnostic retenant plusieurs non conformités du logement aux critères de décence.
Le 8 février 2021, la Caf a averti [L] [G] que le versement de l'aide au logement était suspendu et qu'il disposait d'un délai jusqu'au mois d'août 2022 pour procéder aux travaux de mise en conformité.
Le 18 février 2021, [L] [G] a fait délivrer un commandement de payer à sa locataire.
Le 28 septembre 2021, suite à des impayés de loyers, [L] [G] a fait assigner [E] [J] en vue de prononcer la résiliation du bail et d'ordonner son expulsion des lieux mais également pour obtenir sa condamnation à lui payer notamment 10 500 euros correspondant au montant des loyers impayés et une indemnité d'occupation.
[E] [J] a reconnu la dette et a indiqué vouloir quitter le logement.
Le jugement rendu le 11 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers énonce dans son dispositif :
Prononce la résiliation, au jour de la décision, du bail conclu le 15 juillet 2018 ;
Ordonne à [E] [J] et à tous occupants de son chef de libérer le bien selon la procédure habituelle ;
Condamne [E] [J] à verser à [L] [G] la somme de 10 500 euros selon décompte arrêté au mois de janvier 2022 inclus ;
Condamne [E] [J] à verser à [L] [G] une identité mensuelle d'occupation à compter de la présente décision et jusqu'à la date de libération effective des lieux ;
Condamne [E] [J] à verser à [L] [G] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Le jugement expose qu'il est démontré, et non contesté, que [E] [J] n'a réglé aucun loyer depuis août 2020, ce qui caractérise un manquement d'une gravité suffisante aux obligations du bail pour justifier la résiliation du bail à ses torts exclusifs. Le décompte produit par le bailleur justifie d'une dette locative de 10 500 euros au mois de janvier 2022.
[E] [J] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 31 mars 2022.
Le 8 juin 2022, [E] [J] a fait assigner [L] [G] en référé aux fins d'obtenir l'instauration d'une mesure d'expertise pour l'examen des non conformités visées par le rapport de l'agence Urbanis, de son compteur d'eau et de son compteur électrique.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 5 juin 2023.
Les dernières écritures pour [E] [J] ont été déposées le 24 juin 2022.
Les dernières écritures pour [L] [G] ont été déposées le 30 mai 2023.
Le dispositif des écritures pour [E] [J] énonce :
Infirmer le jugement prononcé le 11 mars 2022 dans l'ensemble de ses dispositions ;
Donner acte à [E] [J] qu'elle reconnaît devoir à [L] [G] la somme de 380 euros pour les loyers dus du mois d'août 2020 au mois de mars 2022, à parfaire et de ce qu'elle a sollicité à plusieurs reprises le relevé d'identité bancaire de [L] [G] afin d'effectuer le paiement du montant du loyer à sa charge ;
Accorder à [E] [J] le bénéfice des plus larges délais de paiement pour s'acquitter de sa dette locative ;
Débouter [L] [G] de toute autre demande plus ample ou contraire ;
Condamner [L] [G] à payer à [E] [J] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
[E] [J] conteste le jugement entrepris. Selon elle, le jugement n'a pas précisé le détail de la dette et n'en a pas justifié le fondement juridique. Elle soutient que le premier juge ignorait que l'allocation logement était suspendue en raison de l'insalubrité du logement. Le jugement ne décompte pas non plus la dette locative ni la période concernée. En outre, si en effet le loyer n'avait pas été payé d'août 2020 à janvier 2022, comme le prétendait le requérant, la somme due aurait été de 8 160 euros et non 10 500 euros. Le jugement condamne également [E] [J] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, sans préciser son montant.
[E] [J] soutient que la demande de paiement de la totalité des loyers et de la résiliation du bail, est irrecevable au titre de l'article 542-2 du code de la sécurité sociale. Elle rappelle que la Caf versait à [L] [G] la somme de 460 euros par mois, ce qui laissait à sa charge 35 euros par mois. Selon elle, avant la signature du bail, l'appartement était en très mauvais état mais le bailleur s'était engagé à effectuer les réparations, ce qui n'a pas été fait, comme la société Urbanis a pu le constater dans son compte rendu. La Caf a également enjoint [L] [G] de réaliser des travaux permettant la décence du logement, avant de supprimer les allocations versées au propriétaire en vertu de l'article L. 542-2 du code de la sécurité sociale. [L] [G] n'est donc pas fondé à solliciter le paiement de la totalité du loyer et, en tout état de cause, le défaut de paiement de la totalité des loyers ne peut fonder la demande de résiliation du bail.
En ce qui concerne le montant des loyers et charges dus par [E] [J], celle-ci fait valoir que selon l'article L. 542-2-II du code de la sécurité sociale, elle ne doit s'acquitter depuis août 2020, date de la suppression des allocations de logement (APL) pour indécence, que du montant du loyer et des charges, diminué du montant des APL, soit 20 euros par mois. Elle reconnaît donc devoir 380 euros pour la période d'août 2020 à mars 2022. En ce qui concerne la provision pour charges locatives, [E] [J] soutient que [L] [G] n'a jamais justifié du décompte des sommes dues depuis la signature du bail. Elle fait valoir des factures bien trop élevées depuis que le sous-sol de l'immeuble est loué et sollicite l'accès au compteur. Elle rappelle qu'elle a sollicité la communication du relevé d'identité bancaire de [L] [G] afin qu'elle puisse payer les loyers par virement, ce que [L] [G] refuse.
[E] [J], rappelle qu'elle élève seule trois enfants seules et qu'elle dispose d'aucune quittance de loyer lui permettant de chercher un autre logement.
Le dispositif des écritures pour [L] [G] énonce :
Confirmer le jugement du 11 mars 2022 ;
Ordonner la résiliation du bail d'habitation du 15 juillet 2018 conclu entre [L] [G] et [E] [J] ;
Condamner [E] [J] au paiement de 17 860 euros au titre des loyers impayés au mois de mai 2023, à parfaire au jour de l'arrêt ;
Condamner [E] [J] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 600 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ;
Ordonner l'expulsion de [E] [J] et de tous autres occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, de la brigade canine et l'assistance d'un serrurier. ;
Condamner [E] [J] au paiement de 278,25 euros au titre des factures d'eau de 2018 et 2019, à parfaire au jour de l'arrêt ;
Condamner [E] [J] au paiement de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Condamner [E] [J] au paiement de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
[L] [G] sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a résilié le bail locatif. Il fait valoir l'aveu judiciaire de [E] [J], qui a reconnu la dette à l'audience et affirme que la locataire a manqué à son obligation de règlement dès l'origine du bail.
[L] [G] soutient que [E] [J] n'a pas réglé le dépôt de garantie stipulé au bail, n'a pas réglé la quinzaine du mois de juillet 2018, ni les compléments de loyers à compter de décembre 2018, ni les factures d'eau. Il verse aux débats le décompte de la dette locative jusqu'à septembre 2022.
[L] [G] souligne que [E] [J] n'a pas sollicité de mesure d'instruction concernant les non conformités relevées dans le rapport Urbanis avant le jugement du 11 mars 2022. Il affirme que les APL ont été interrompues suite au non paiement des loyers à compter d'octobre 2020 et non pas au motif que le logement serait indécent. Ce non paiement des loyers justifie la résiliation du bail. [L] [G] ajoute qu'à compter de la suspension de l'aide au logement, la locataire devait procéder au paiement du complément de loyer à sa charge, ce qu'elle n'a pas fait.
[L] [G] indique qu'il ne peut pas procéder aux réparations réclamées dans la mesure où il ne dispose pas des fonds pour réaliser les travaux de reprise mais qu'il a tout de même fait opérer des travaux de plomberie en 2018, pour 765,78 euros, et des travaux de menuiserie en 2019, pour 10 896,50 euros. La hausse de la consommation d'eau, dénoncée par [E] [J], est survenue en cours de bail et ne résulte donc pas d'une anomalie mais sans doute plutôt d'une fuite. Selon [L] [G], la locataire n'a pas assuré le logement. Il verse aux débats une attestation d'un technicien qui fait état d'une fuite importante sur le WC et qui a permis de faire redevenir normale la consommation d'eau. En tout état de cause, puisqu'il s'agit d'une fuite, [E] [J] en est responsable, soit parce qu'il s'agit d'une réparation locative à sa charge, soit parce qu'elle n'en a pas informé le bailleur en temps utile. [L] [G] conteste le fait que l'électricité de la boulangerie du rez-de-chaussée serait branchée sur le compteur de la locataire.
[L] [G] précise qu'il a été informé par la Caf que sa locataire avait quitté le logement le 8 novembre 2022 mais qu'il n'avait pas pu faire résilier l'abonnement d'électricité de son ex-locataire. Il aurait également trouvé deux personnes et leurs enfants dans le logement, apparemment prêté par [E] [J], ce qui explique qu'il ait déposé plainte le 15 novembre 2022. Ce n'est que le 24 janvier 2023, après avoir relancé plusieurs fois [E] [J], que [L] [G] a fait intervenir un huissier pour faire établir un procès-verbal de reprise. Le procès-verbal a établi que l'appartement était endommagé et encore rempli des affaires personnelles de [E] [J], qui ne les a toujours pas récupérées, ce qui constitue un autre manquement à ses obligations. [L] [G] estime donc qu'il convient d'ajouter les montants des loyers entre octobre 2022 et mai 2023, et de condamner [E] [J] à des dommages et intérêts au vu de ses nombreux manquements.
MOTIFS
1. Sur la demande de résiliation du bail et d'expulsion
[L] [G] a fait assigner [E] [J] devant le tribunal judiciaire de Béziers aux fins de voir prononcer la résiliation du bail et ordonner son expulsion des lieux. Le tribunal y a fait droit.
Cette demande est devenue sans objet en cause d'appel dès lors qu'il résulte du procès-verbal de constat d'huissier du 24 janvier 2023 que [L] [G] a pu reprendre son logement à cette date.
2. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif
Il est constant que [E] [J] n'a réglé aucun loyer depuis août 2020, entraînant un arriéré de loyers et de charges très important.
S'agissant de la suspension de l'allocation logement et contrairement aux affirmations de [E] [J], il ressort du courrier de la caisse d'allocations familiales du 8 février 2021, que le droit à l'aide au logement a été suspendu à compter d'octobre 2020 non pas au motif de l'indécence du logement mais en raison de la procédure d'impayé de loyer en cours, de l'absence de plan d'apurement et du non-paiement du loyer courant.
Au moyen d'un décompte détaillé, [L] [G] justifie sans contestation d'un arriéré locatif de 13 390 euros, loyer de septembre 2022 compris, outre 278,25 euros pour les consommations d'eau, dûment justifiées, soit la somme totale de 13 668,25 euros.
Cette somme sera actualisée, non pas au mois de mai 2023 comme sollicité par [L] [G], mais au 24 janvier 2023, date de reprise du logement, soit :
13 668,25 euros + [(3 x 600 euros) + (24/30 x 600 euros)] = 13 668,25 euros + 1 800 euros + 480 euros = 15 948,25 euros.
3. Sur la demande de délais de paiement
En l'espèce, si [E] [J] expose élever seule ses trois enfants, lesquels seraient scolarisés à l'école de [Localité 5], elle ne verse au débat aucun justificatif relatif à sa situation familiale et patrimoniale, de sorte que la cour ne peut que rejeter sa demande de délais de paiement, faute de pouvoir en apprécier le bien-fondé, l'octroi de tels délais n'étant pas de droit.
4. Sur la demande de condamnation de [E] [J] au paiement de dommages-intérêts
Cette demande de condamnation au paiement de la somme de 10 000 euros n'est aucunement motivée autrement que par les manquements de [E] [J], de sorte qu'elle sera rejetée.
En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 11 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers sera confirmé en toutes ses dispositions, sauf sur le montant de l'arriéré locatif, lequel sera fixé à la somme de 15 948,25 euros au 24 janvier 2023.
5. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
[E] [J] sera condamnée aux dépens de l'appel.
[E] [J] sera en outre condamnée à payer à [L] [G] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 11 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers, en toutes ses dispositions, sauf sur le montant de l'arriéré locatif ;
Statuant à nouveau,
FIXE l'arriéré locatif à la somme de 15 948,25 euros, au 24 janvier 2023 ;
REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE [E] [J] à payer à [L] [G] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais non remboursables exposés en appel ;
CONDAMNE [E] [J] aux dépens de l'appel.
Le greffier, Le président,
