Tribunal judiciaire, 31 juillet 2024. 23/08196

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/08196 N° Portalis 352J-W-B7H-C2FSZ N° MINUTE : 6 Assignation du : 14 Juin 2023 Jugement avant dire droit [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert : [E] [P][2] [2] [Adresse 3] [Localité 6] JUGEMENT rendu le 31 Juillet 2024 DEMANDERESSE Société SWISSLIFE PRESTIGIMMO [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Maître Christophe DENIZOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0119 DEFENDERESSE S.A.S. MAISON BES [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Maître Randolph GINS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0077 COMPOSITION DU TRIBUNAL Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 13 Juin 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 26 mai 2009, la SA Swisslife Assurance et Patrimoine - aux droits de laquelle est venue la société de placement à prépondérance immobilière à capital variable Swisslife Prestigimmo - a donné à bail à la SARL Francis Café - aux droits de laquelle est venu M. [O] Bes par suite d'une cession du fonds de commerce du 1er octobre 2009 puis la SAS Maison Bes le 28 juin 2018 - des locaux commerciaux composés, au rez-de-chaussée, d'une boutique, d'une arrière-boutique, d'un dégagement et de sanitaires, et au sous-sol, de trois caves et d'un escalier intérieur. Lesdits locaux sont situés au [Adresse 4] à [Localité 6]. Le bail a été consenti pour une durée de douze années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er avril 2009, moyennant le versement d'un loyer annuel, indexé en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction (ICC) publié par l'INSEE, de 20.932,14 euros hors charges et hors taxes. Par le jeu des indexations, le loyer s'élève au 1er trimestre de l'année 2023 à 26.283,64 euros hors taxes hors charges par an. Les lieux ont pour destination l'activité exclusive de " bar, brasserie, restaurant et salon de thé ". Par avenants au bail du 25 mai 2020 et 22 mars 2021, le bailleur a consenti au preneur une franchise de loyers de 3 mois, pour la période allant du 15 avril au 15 juillet 2020, et d'un mois, pour celle allant du 1er au 30 novembre 2020, en raison de la crise sanitaire. En l'absence de diligences des parties, le contrat de bail s'est poursuivi par tacite prolongation à compter du 31 mars 2021. Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2022, la société Swisslife Prestigimmo a fait délivrer à la société Maison Bes un congé pour le 30 juin 2023 avec offre de renouvellement au 1er juillet 2023 aux mêmes clauses et conditions que le bail antérieur à l'exception du loyer annuel porté à 80.000 euros hors taxes hors charges. Par lettres recommandées avec accusé de réception du 20 mars puis du 19 avril 2023, le bailleur a adressé au preneur deux mémoires préalables en demande aux fins de voir fixer le loyer annuel en renouvellement au 1er juillet 2023 à 113.670 euros hors taxes et hors charges. À la demande du preneur, M. [Z] [J], expert près la cour d'appel de Paris, a réalisé en date du 11 avril 2023 un rapport d'expertise non contradictoire concluant à une valeur locative au 1er juillet 2023 s'élevant à la somme de 41.000 euros hors taxes et hors charges. Aucun accord n'ayant été trouvé entre les parties, la société Swisslife Prestigimmo a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 14 juin 2023, la société Maison Bes devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris afin, notamment, de fixer le loyer en renouvellement au 1er juillet 2023 à 113.670 euros hors taxes hors charges par an. Par leur dernier mémoire du 13 décembre 2023 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 décembre 2023, la société Swisslife Prestigimmo demande au juge des loyers commerciaux de : À titre principal : - Juger que le loyer de renouvellement du bail dont s'agit à effet du 1er juillet 2023 doit être fixé à la valeur locative dans le cadre d'un renouvellement de bail, - Fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2023 à un montant annuel de 113.670 euros (cent treize mille six cent soixante-dix euros) en principal, hors taxes et hors charges, - Juger que le loyer fixé portera intérêt au taux légal de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, - Condamner le locataire au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, - Débouter la société Maison Bes de ses demandes, prétentions et fins, À titre subsidiaire : - Désigner tel expert qu'il plaira à Madame ou Monsieur le Président, avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués, - Dans ce cas, fixer le loyer provisionnel que le locataire devra régler à compter du 1er juillet 2023 et jusqu'à la fin de la procédure définitive en fixation du loyer, à la somme annuelle de 113.670 euros hors taxes hors charges, ou plus subsidiairement, fixer le loyer provisionnel à compter du 1er juillet 2023 à la somme de 41.000 euros hors taxes et hors charges par an, - Voir en telle hypothèse réserver les dépens, - Ordonner en chaque hypothèse l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Au soutien de ses demandes, le bailleur fait valoir : - Que la durée du bail ayant excédé douze années entières et consécutives, les parties s'accordent sur le principe de fixer le loyer de celui-ci à la valeur locative en application de l'article L. 145-34 du code de commerce, - Que les locaux litigieux sont en très bon état d'entretien, jouissent d'une situation géographique stratégique en ce qu'ils sont aisément accessibles d'une part, et localisé dans une zone à forte commercialité et chalandise d'autre part. - Qu'à l'aune de ces considérations premièrement, en retenant une surface pondérée de 68,89 m²P suite à l'uniformisation du coefficient applicable à la zone 1 et 2 et à la hausse de celui correspondant au sanitaire deuxièmement, en admettant une valeur de référence annuelle de 1.500 euros par m²P troisièmement, et en appliquant une majoration de 10% en raison du droit de terrasse dernièrement, la valeur locative doit être fixée à 113.670 euros. Par mémoire en réplique notifié par RPVA le 22 novembre 2023, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 novembre 2023, la société Maison Bes demande au juge des loyers commerciaux du tribunal de Paris de : - Fixer le loyer de renouvellement, au 1er juillet 2023, à la somme annuelle de 41.000 euros hors taxes et hors charges, sans modification des autres clauses, charges et conditions du bail expiré à l'exception de celles incompatibles avec les dispositions de la loi PINEL, à l'instar de la prise en charge par le preneur des frais de gestion locative par exemple, - Maintenir à son montant actuel le loyer provisionnel, - Ordonner, à titre subsidiaire, une expertise judiciaire afin de fixer le loyer de renouvellement au 1er juillet 2023 du bail considéré, par application de l'article R.145-30 du code de commerce, étant en présence de divergences pour le moins substantielles. Au soutien de ses demandes, la société Maison Bes fait valoir : - Que la durée du bail ayant excédé douze années entières et consécutives, les parties s'accordent sur le principe de fixer le loyer à la valeur locative en application de l'article L. 145-34 du code de commerce, - Que le rapport de M. [Z] [J] constate que les locaux litigieux se situent dans un secteur fortement concurrentiel et pondère la surface de ceux-ci à 59,25 m²P, que les valeurs de référence proposées par le bailleur sont décorrélées, d'une part, de l'activité et de la localisation géographique des locaux litigieux, et d'autre part, de la réalité économique et sociale globale, qu'il convient ainsi de retenir une valeur de référence de 700 euros/m²P, - Qu'à l'aune de ces considérations et par application de correctifs en raison de clauses du contrat exorbitantes du droit commun d'une part, et de la destination du bail d'autre part, la valeur locative doit être fixée à 41.000 euros. Suite à l'échec de la médiation judiciaire ordonnée par jugement du 8 février 2024, l'affaire a été appelée à l'audience du 13 juin 2024 et mise en délibéré au 31 juillet 2024. MOTIFS DU JUGEMENT À titre liminaire, il sera relevé que les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux dépendant d'un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 6], à compter du 1er juillet 2023. Elles s'accordent également sur la fixation du loyer à la valeur locative au regard de la durée du bail. En revanche, elles s'opposent sur la surface pondérée des locaux et le montant du loyer du bail renouvelé. Par application des articles L. 145-33 et L. 145-34, alinéa 3, du code de commerce combinés, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsque le bail expiré a duré plus de douze ans, la règle du plafonnement étant alors écartée. En l'espèce, le bail conclu entre les parties pour une durée de 12 ans à effet au 26 mai 2009, s'est poursuivi à l'arrivée du terme le 31 mars 2021, le congé avec offre de renouvellement ayant effet au 1er juillet 2023. Le bail a donc duré 14 ans et 3 mois, de sorte que le loyer renouvelé sera fixé à la valeur locative. En l'état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R. 145-30 du code de commerce, aux frais de la Société Swisslife Prestigimmo, demanderesse, dans les termes du présent dispositif. Il convient de fixer pendant la durée de l'instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l'article L. 145-57 du code de commerce. Il convient de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant, après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate, par l'effet du congé avec offre de renouvellement du bail du 7 octobre 2022, le principe du renouvellement du bail liant les parties, concernant des locaux dépendant de l'immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 6], à compter du 1er juillet 2023, Dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail expiré, Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonne une mesure d'expertise et désigne, en qualité d'expert : Mme [E] [P] [Adresse 3] - [Localité 6] [XXXXXXXX01] - [Courriel 7] Avec mission de : * convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, * se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * visiter les locaux litigieux situés [Adresse 4] à [Localité 6], et de les décrire, * entendre les parties en leurs dires et explications, * procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, * déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu'en cas de besoin, l'expert pourra faire appel à l'assistance d'un sapiteur géomètre de son choix ; * rechercher la valeur locative à la date du 1er juillet 2023 des lieux loués au regard des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce, * rendre compte du tout et donner son avis motivé, * dresser un rapport de ses constatations et conclusions, Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 août 2025 ; Fixe à la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la société Swisslife Prestigimmo à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal judiciaire de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) avant le 10 octobre 2024, avec une copie de la présente décision ; Dit que l'affaire sera rappelée le 21 novembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ; Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ; Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise ; Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges ; Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; Rappelle que l'exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à PARIS, le 31 juillet 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER D. SANTOS CHAVES