Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES
8ème Chambre
MINUTE N°
DU : 26 Septembre 2024
AFFAIRE N° RG 23/06895 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PWZA
NAC : 72A
Jugement Rendu le 26 Septembre 2024
FE Délivrées le :
__________________
ENTRE :
Syndicat des copropriétaires RESIDENCE [5] sise [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet GEMALLA GODEST Immobilier, société à responsabilité limitée au capital de 20.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 505 271 734 et ayant son siège social [Adresse 2]
Représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS plaidant,
DEMANDEUR
ET :
Madame [N] [E] épouse [R], demeurant [Adresse 1]
Monsieur [G] [R], demeurant [Adresse 1]
Représentés par Maître Sandrine COHEN de la SELARL ATTLAN-PAUTRE-COHEN-LETAILLEUR, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,
DEFENDEURS
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Patricia MASSE,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;
Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,
Assisté de Madame Pauline RUBY, greffier lors des débats et de Madame Sarah TEBOSC, greffier lors de la mise à disposition
DEBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 mars 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 27 Juin 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 26 Septembre 2024
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [G] [R] et Mme [N] [E] épouse [R] sont propriétaires des lots 59 et 234 dépendant de la copropriété RESIDENCE [5] située [Adresse 3] à [Localité 4].
Par assignation en date du 5 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [5], représenté par son syndic la SARL CABINET GEMALIA GODEST IMMOBILIER, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins de voir ce tribunal :
Vu les pièces produites,
Vu la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10 et 10-1,
Vu le décret d'application du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55,
Vu les articles 1231 et 1231-6 alinéa 3 du code civil,
Vu les éléments de fait et de droit allégués,
- condamner solidairement M. [G] [R] et Mme [N] [E] épouse [R] au paiement de la somme de 12.959,39 euros au titre des charges arriérées (12.043,43 €) et des frais prévus à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (915,96 €) pour la période du 1er janvier 2019 au 1er octobre 2023 inclus avec intérêts qui doivent courir à compter du :
. 29 juillet 2020,date du commandement de payer, sur la somme de 6.395,53 €,
. 26 avril 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 8.814,45 €,
. 5 décembre 2023, date de délivrance de l'assignation pour le solde,
- condamner solidairement M. [G] [R] et Mme [N] [E] épouse [R] au paiement d'une somme de 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts,
- ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l'article 1343-2 du code civil,
- condamner solidairement M. [G] [R] et Mme [N] [E] épouse [R] au paiement une indemnité d'un montant de 2.500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance qui comprendront le coût des commandement de payer,
- maintenir l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
M. [G] [R] et Mme [N] [R] ont constitué avocat. Par conclusions notifiées par voie électronique RPVA le 25 mars 2024, ils sollicitent le rabat de l’ordonnance de clôture.
Par courrier électronique du 24 juin 2024, leur avocat a indiqué procéder "à l'envoi d'un courrier de décharge en l'absence de retour de M. [R]".
Par conclusions notifiées par voie dématérialisée RPVA le , le syndicat des copropriétaires demande que M. [G] [R] et Mme [N] [E] épouse [R] soient déboutés de leur demande de révocation de l’ordonnance de clôture.
Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 mars 2024. L’affaire a été fixée à l’audience de juge rapporteur du 27 juin 2014 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture
Aux termes des dispositions de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture, ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
En l’espèce, les défendeurs ne font état d’aucune cause grave au sens des dispositions de l’article 803 du code de procédure civile au soutient de leur demande de révocation de l’ordonnance de clôture.
Cette demande n’apparaît dès lors pas bien fondée et M. [G] [R] et Mme [N] en sont par conséquence déboutés.
Sur la demande de paiement des charges de copropriété
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [5] produit au soutien de ses prétentions :
- le justificatif de la qualité de copropriétaires des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,
- le contrat de syndic,
- un extrait du règlement de copropriété du 29 juin 1979,
- les appels de fonds et relevés individuels de charges du 1er trimestre 2019 au 4ème trimestre 2023,
- les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 14 juin 2018, 20 juin 2019, 8 octobre 2020, 9 novembre 2021 et 18 octobre 2022,
- un décompte des charges réclamées arrêté au , provision inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 12.043,43 euros.
L’examen des pièces fournies permet d'établir que la créance du syndicat des copropriétaires RESIDENCE [5] s’élève bien à la somme de 12.043,43 euros, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2023, provision du 01/10/2023 au 31/012/2023 inclus.
Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du :
- 29 juillet 2020, date du 1er commandement de payer, sur la somme de 6.255,13 euros,
- 26 avril 2023,date du second commandement de payer, sur la somme de 1.815,57 euros,
- 5 décembre 2023, date de délivrance de l'assignation, sur le surplus.
La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l'assignation du 5 décembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.
Concernant la solidarité des défendeurs, il convient de relever que le règlement de copropriété du 29 juin 1979, prévoit (page 58, 4° solidarité), qu'en cas d'indivision de la propriété d'un lot, tous les propriétaires indivis seront solidairement et indivisément responsables entre eux vis à vis du syndicat des copropriétaires de toutes sommes dues afférentes audit lot. En conséquence, M. [G] [R] et Mme [N] [E] épouse [R] seront tenus solidairement au paiement de ces sommes.
Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
Enfin, les indivisaires dont le comportement est fautif à l'égard du syndicat peuvent être condamnés solidairement au paiement des dommages et intérêts dus en réparation du préjudice causé.
Le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [5], qui ne verse aucune pièce au soutien de sa demande de dommages et intérêts, ne justifie ni de la mauvaise foi de M. [G] [R] et Mme [N] [E] épouse [R] ni avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l'octroi des intérêts moratoires.
La demande présentée au titre des dommages et intérêts n'apparaît ainsi pas bien fondée et ne peut qu'être rejetée.
Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat
En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [5] sollicite la somme de 915,96 euros au titre des frais de recouvrement. Il convient de déduire de cette somme les frais suivants :
- 120,00 € (21/03/2023 "hono remise huissier 1T"), dès lors qu’il s’agit d'une prestation qui constitue un acte d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle,
- 151,20 € ["mise en demeure" 18/05/2020 (26,40 €) , 18/05/2020 (26,40 €), 16/02/2021 (26,40 €), 01/12/2022 (28,80 €), 23/02/2023 (28,80 €) et "troisième relance" 11/06/2020 (20,40 €), 05/03/2021 (20,40 €)], les mises en demeure et relances délivrées systématiquement, sans action en recouvrement, apparaissent comme des actes frustratoires qui ne peuvent s’analyser comme des frais “nécessaires exposés … à compter de la mise en demeure”, au sens de l’article 10-1 de la Loi du 10 Juillet 1965,
-120,00 € (24/06/2021 "mise en place échéancier"), en l'absence de preuve d'acceptation de cet échéancier par les débiteurs, le décret du 26 mars 2015, qui formalise le contrat de syndic, prévoyant le remboursement de frais en cas de "conclusion d'un protocole d'accord par acte sous seing privé" .
Toutefois, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [5] justifie de l'envoi des mises en demeure des 13 février 2019 (26,40 €), 14 février 2020 (26,40 €) et lettres de relance des 8 mars 2019 (20,40 €) et 6 mars 2020 (20,40 €, ainsi que de la délivrance de commandement de payer les 29 juillet 2020 (262,28 €) et 26 avril 2023 (168,88 €). En conséquence, M. [G] [R] et Mme [N] [E] épouse [R] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 524,76 euros au titre des frais de recouvrement.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Les défendeurs qui succombent à l'instance, seront condamnés solidairement aux dépens de l'instance, qui ne comprendront pas le coût des commandements de payer qui relèvent des frais de recouvrement et ont été examinés supra.
Les défendeurs seront également condamnés solidairement à verser une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [5] au titre de ses frais irrépétibles.
Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,
DÉBOUTE Monsieur [G] [R] et Madame [N] [E] épouse [R] de leur demande de révocation de l’ordonnance de clôture
CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [R] et Madame [N] [E] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [5] la somme de 12.043,43 euros, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2023, provision du 01/10 au 31/012/2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2020 sur la somme de 6.255,13 euros, du 26 avril 2023 sur la somme de 1.815,57 euros et du 5 décembre 2023 sur le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement ;
DIT que les intérêts produits depuis le 5 décembre 2023 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [5] de sa demande au titre des dommages et intérêts ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [R] et Madame [N] [E] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [5] la somme de 524,76 euros au titre des frais de recouvrement ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [R] et Madame [N] [E] épouse [R] à payer la somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [5] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [R] et Madame [N] [E] épouse [R] aux dépens,
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;
REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.
Ainsi fait et rendu le VINGT SIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC,Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
