Tribunal judiciaire, 03 juin 2024. 23/00600

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 12] [Adresse 12] [Adresse 12] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 9] REFERENCES : N° RG 23/00600 N° Portalis DB3S-W-B7H-XSZW Minute : 701/24 Monsieur [R] [T] Représentant : Me Asif ARIF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1752 C/ Monsieur [Z] [Y] Madame [I] [O] Représentant : Me Alexandra DEFOSSE MONTJARRET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB57 Exécutoire, copie, délivrés à : Me DEFOSSE-MONTJARRET Copie délivrée à : Me ARIF M. [M], Expert M. [Y] Le 05 Juillet 2024 JUGEMENT AVANT DIRE DROIT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 03 Juin 2024 ; par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ; Après débats à l'audience publique du 25 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : Monsieur [R] [T], demeurant [Adresse 5] Représenté par Maître BA Aïchata, Avocat au Barreau de Paris, substituant Maître Asif ARIF, du même Barreau D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Monsieur [Z] [Y], demeurant [Adresse 6] Non comparant Madame [I] [O] (désignée [O] sur l’assignation), demeurant [Adresse 6] Représentée par Maître Alexandra DEFOSSE-MONTJARRET, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis, désignée le 14.09.2023 (puis décision complétive du 18.09.2023) au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : C-93008-2023-007440 (AJ Totale) D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 4 juillet 2016, Monsieur [T] [R] a donné à bail à Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [O] un appartement à usage d'habitation ainsi qu'une cave, situés [Adresse 6] à [Localité 10] moyennant le paiement d'un loyer de 550 euros, d'une provision sur charges mensuelles de 50 euros, et le versement d'un dépôt de garantie de 500 euros. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T] [R] leur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 décembre 2022. Elle a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 3 avril 2023 aux fins de : - constater que le bail est résilié, - voir ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles au choix du bailleur aux frais et risques des locataires, dans les conditions fixées par l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution, - condamner solidairement Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [O] au paiement : - d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel augmenté des charges locatives et ce jusqu'à la libération effective des lieux, outre revalorisation légale, - de la somme de 2713,37 € avec l'intérêt au taux légal à compter du commandement, - de la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - de tous les dépens ; Après plusieurs renvois aux fins que les parties trouvent un accord sur d'éventuels travaux à effectuer au sein du local d'habitation, à l'audience du 25 mars 2024, Monsieur [T] [R], représenté, a demandé avant dire droit de : -voir ordonner une mesure d'expertise et voir désigner tel expert qu'il plaira au tribunal avec pour mission de se faire communiquer par les parties les pièces en leur possession relative au litige, se rendre sur place, visiter les lieux, identifier l'origine du dommage causé et l'ampleur des dégâts observés, établir les circonstances du sinistre, évaluer les dégâts, et dresser un rapport d'expertise - voir constater l'absence de responsabilité de la société LEM IMMOBILIER vis-à-vis du demandeur, - en tout état de cause, condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Il expose qu'au cours de la procédure, le conseil de Madame [O] a produit plusieurs éléments aux débats considérant que l'insalubrité du logement n'oblige pas les locataires au paiement de leur loyer, qu'il a alors tenté de s'adresser aux locataires afin d'obtenir leur autorisation pour accéder à l'appartement afin d'y effectuer les travaux nécessaires, qu'aucune réponse ne lui a été apportée par les locataires. Dès lors afin que la responsabilité de chaque partie soit clairement identifiée, il semble nécessaire que le tribunal ordonne une expertise, le paiement de la provision devant incomber aux défendeurs. Madame [O], représentée, a exposé que l'appartement qu'elle occupe rencontre de forts problèmes d'humidité, qu'elle ne parvient pas à faire lister par un entrepreneur l'ensemble des travaux à effectuer et à chiffer lesdits travaux. Elle demande que la provision de l'expertise soit à la charge du demandeur, dans la mesure où elle n'est pas à l'origine de cette expertise. Monsieur [Z] [Y], cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d'expertise Aux termes de l'article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. Selon l'article 232 du même code, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d'un technicien. En l'espèce, l'appartement occupé par Madame [O] a fait l'objet d'un premier rapport de visite du Pôle Hygiène Prévention Sécurité de la commune de [Localité 10] le 7 novembre 2017 au terme duquel étaient constatés les désordres suivants : présence de moisissures dans la salle de bains, système d'aération non suffisant pour la pièce de vie, protection différentielle de 30 mA défectueuse dans le tableau électrique. Monsieur [T] [R] justifie avoir fait procéder à des travaux en début d'année 2018 consistant en des travaux dans la salle de bains et la cuisine (lessivage et pose de peinture), en la pose d'une barre bas de porte anti-froid, en la pose d'un sèche serviette dans la salle de bains, d'une lampe dans la chambre, d'une VMC dans la salle de bain avec interrupteur. L'appartement occupé par Madame [O] a fait l'objet d'un second rapport de visite du pôle Hygiène Prévention Sécurité de la commune de [Localité 10] le 29 novembre 2019, au terme duquel les désordres suivants étaient constatés : absence de ventilation dans la cuisine, porte d'entrée vétuste non étanche à l'eau et à l'air, présence importante de rongeurs à l'intérieur et l'extérieur du logement. Le bailleur ne justifie pas avoir effectué de nouveaux travaux après cette date. Madame [O] justifie, quant à elle, avoir écrit en recommandé au mandataire de Monsieur [T] [R] en juillet 2022 afin de lui signaler à nouveau les importants problèmes d'humidité rencontrés dans son logement, courrier dont le mandataire du bailleur a accusé réception. Madame [O] produits aux débats des photographies d'un local d'habitation et Monsieur [T] [R] ne conteste pas qu'il s'agit des locaux loués à Madame [O]. Ces photographies justifient de la présence d'importantes moisissures au jour de la prise de vue, dont la date est inconnue. L'ensemble des pièces produites par les parties pour justifier des désordres n'ont pas été établis contradictoirement et sont insuffisantes pour déterminer l'origine du sinistre et la part de responsabilité de chacune des parties. En conséquence, une expertise judiciaire apparaît nécessaire pour examiner l'existence des désordres allégués et pour déterminer, le cas échéant, la part de responsabilité de chacune des parties au litige dans l'existence de ces désordres. Il convient donc d'ordonner une mesure d'expertise dont la mission sera détaillée au dispositif de la présente décision et de surseoir à statuer sur le surplus des demandes. L'expertise aura lieu aux frais avancés de Monsieur [T] [R], dans la mesure où ce dernier est demandeur à la mesure d'expertise, et s'abstient de démontrer que les locataires ont effectivement réceptionné ses demandes d'intervention (courriers électroniques sans accusé réception) au sein du local et refusé de le laisser entrer. Sur la demande de voir constater l'absence de responsabilité de la société LEM IMMOBILIER vis-à-vis du demandeur La société LEM IMMOBILIER, mandataire de Monsieur [T] [R], n'est pas partie à l'instance et n'a été mise en cause par aucune des parties. Cette demande s'avère en conséquence sans objet à ce stade du litige. Sur les demandes accessoires il y a lieu de réserver les dépens et les frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe ; ORDONNE une expertise et DESIGNE pour y procéder : [K] [M] [Adresse 4] [Localité 8] Port. : [XXXXXXXX03] Email : [Courriel 11] avec pour mission de : -se faire communiquer par les parties, ainsi que par l'ensemble des intervenants, tous documents qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, -se rendre au domicile de Madame [I] [O] et Monsieur [Z] [Y], situé [Adresse 6] à [Localité 10], en présence des parties dûment convoquées et/ou de leurs conseils, et les entendre ainsi que toute personne susceptible de fournir des renseignements, - examiner l'ensemble des désordres allégués par les parties, et notamment : - l'humidité et les moisissures qui en sont la conséquence - l'absence de système de ventilation dans la cuisine - l'état des ouvrants et notamment de la porte d'entrée - la présence de rongeurs - les décrire, en mesurer l'étendue, en déterminer le degré de gêne, en déterminer l'origine, les causes et les effets, se prononcer sur l'imputabilité des désordres allégués, - indiquer si le logement correspond aux critères de décence, - si le logement ne correspond pas aux critères de décence, fixer la valeur locative du logement en l'état, - fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues, et d'évaluer s'il y a lieu les préjudices subis, - décrire et préconiser les mesures qui devront être mises en œuvre a?n de remédier aux désordres, en précisant autant que possible les durées exactes d'intervention et en chiffrant le coût, - faire toute observation utile à la solution du litige. DIT que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera un rapport de ses opérations au greffe avant le 28 février 2025 ; DIT que l'expertise aura lieu aux frais avancés de Monsieur [T] [R], qui consignera au greffe de la chambre des contentieux de la protection de Bobigny, avant le 15 septembre 2024 la somme de 4.000 euros (Quatre mille euros), à valoir sur les frais et honoraires de l'expert ; RAPPELLE qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l'expert sera caduque à moins que le juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide d'une prorogation du délai ou d'un relevé de la caducité ; DIT la demande relative à la société LEM IMMOBILIER sans objet, SURSEOIT à statuer sur toutes les demandes jusqu'au dépôt du rapport d'expertise ; RESERVE les dépens de l'instance et les frais irrépétibles. LE GREFFIER LE JUGE EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 4 juillet 2016, Monsieur [T] [R] a donné à bail à Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [O] un appartement à usage d'habitation ainsi qu'une cave, situés [Adresse 6] à [Localité 10] moyennant le paiement d'un loyer de 550 euros, d'une provision sur charges mensuelles de 50 euros, et le versement d'un dépôt de garantie de 500 euros. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T] [R] leur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 décembre 2022. Elle a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 3 avril 2023 aux fins de : - constater que le bail est résilié, - voir ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles au choix du bailleur aux frais et risques des locataires, dans les conditions fixées par l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution, - condamner solidairement Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [O] au paiement : - d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel augmenté des charges locatives et ce jusqu'à la libération effective des lieux, outre revalorisation légale, - de la somme de 2713,37 € avec l'intérêt au taux légal à compter du commandement, - de la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - de tous les dépens ; Après plusieurs renvois aux fins que les parties trouvent un accord sur d'éventuels travaux à effectuer au sein du local d'habitation, à l'audience du 25 mars 2024, Monsieur [T] [R], représenté, a demandé avant dire droit de : -voir ordonner une mesure d'expertise et voir désigner tel expert qu'il plaira au tribunal avec pour mission de se faire communiquer par les parties les pièces en leur possession relative au litige, se rendre sur place, visiter les lieux, identifier l'origine du dommage causé et l'ampleur des dégâts observés, établir les circonstances du sinistre, évaluer les dégâts, et dresser un rapport d'expertise - voir constater l'absence de responsabilité de la société LEM IMMOBILIER vis-à-vis du demandeur, - en tout état de cause, condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Il expose qu'au cours de la procédure, le conseil de Madame [O] a produit plusieurs éléments aux débats considérant que l'insalubrité du logement n'oblige pas les locataires au paiement de leur loyer, qu'il a alors tenté de s'adresser aux locataires afin d'obtenir leur autorisation pour accéder à l'appartement afin d'y effectuer les travaux nécessaires, qu'aucune réponse ne lui a été apportée par les locataires. Dès lors afin que la responsabilité de chaque partie soit clairement identifiée, il semble nécessaire que le tribunal ordonne une expertise, le paiement de la provision devant incomber aux défendeurs. Madame [O], représentée, a exposé que l'appartement qu'elle occupe rencontre de forts problèmes d'humidité, qu'elle ne parvient pas à faire lister par un entrepreneur l'ensemble des travaux à effectuer et à chiffer lesdits travaux. Elle demande que la provision de l'expertise soit à la charge du demandeur, dans la mesure où elle n'est pas à l'origine de cette expertise. Monsieur [Z] [Y], cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d'expertise Aux termes de l'article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. Selon l'article 232 du même code, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d'un technicien. En l'espèce, l'appartement occupé par Madame [O] a fait l'objet d'un premier rapport de visite du Pôle Hygiène Prévention Sécurité de la commune de [Localité 10] le 7 novembre 2017 au terme duquel étaient constatés les désordres suivants : présence de moisissures dans la salle de bains, système d'aération non suffisant pour la pièce de vie, protection différentielle de 30 mA défectueuse dans le tableau électrique. Monsieur [T] [R] justifie avoir fait procéder à des travaux en début d'année 2018 consistant en des travaux dans la salle de bains et la cuisine (lessivage et pose de peinture), en la pose d'une barre bas de porte anti-froid, en la pose d'un sèche serviette dans la salle de bains, d'une lampe dans la chambre, d'une VMC dans la salle de bain avec interrupteur. L'appartement occupé par Madame [O] a fait l'objet d'un second rapport de visite du pôle Hygiène Prévention Sécurité de la commune de [Localité 10] le 29 novembre 2019, au terme duquel les désordres suivants étaient constatés : absence de ventilation dans la cuisine, porte d'entrée vétuste non étanche à l'eau et à l'air, présence importante de rongeurs à l'intérieur et l'extérieur du logement. Le bailleur ne justifie pas avoir effectué de nouveaux travaux après cette date. Madame [O] justifie, quant à elle, avoir écrit en recommandé au mandataire de Monsieur [T] [R] en juillet 2022 afin de lui signaler à nouveau les importants problèmes d'humidité rencontrés dans son logement, courrier dont le mandataire du bailleur a accusé réception. Madame [O] produits aux débats des photographies d'un local d'habitation et Monsieur [T] [R] ne conteste pas qu'il s'agit des locaux loués à Madame [O]. Ces photographies justifient de la présence d'importantes moisissures au jour de la prise de vue, dont la date est inconnue. L'ensemble des pièces produites par les parties pour justifier des désordres n'ont pas été établis contradictoirement et sont insuffisantes pour déterminer l'origine du sinistre et la part de responsabilité de chacune des parties. En conséquence, une expertise judiciaire apparaît nécessaire pour examiner l'existence des désordres allégués et pour déterminer, le cas échéant, la part de responsabilité de chacune des parties au litige dans l'existence de ces désordres. Il convient donc d'ordonner une mesure d'expertise dont la mission sera détaillée au dispositif de la présente décision et de surseoir à statuer sur le surplus des demandes. L'expertise aura lieu aux frais avancés de Monsieur [T] [R], dans la mesure où ce dernier est demandeur à la mesure d'expertise, et s'abstient de démontrer que les locataires ont effectivement réceptionné ses demandes d'intervention (courriers électroniques sans accusé réception) au sein du local et refusé de le laisser entrer. Sur la demande de voir constater l'absence de responsabilité de la société LEM IMMOBILIER vis-à-vis du demandeur La société LEM IMMOBILIER, mandataire de Monsieur [T] [R], n'est pas partie à l'instance et n'a été mise en cause par aucune des parties. Cette demande s'avère en conséquence sans objet à ce stade du litige. Sur les demandes accessoires il y a lieu de réserver les dépens et les frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe ; ORDONNE une expertise et DESIGNE pour y procéder : [K] [M] [Adresse 4] [Localité 8] Port. : [XXXXXXXX03] Email : [Courriel 11] avec pour mission de : -se faire communiquer par les parties, ainsi que par l'ensemble des intervenants, tous documents qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, -se rendre au domicile de Madame [I] [O] et Monsieur [Z] [Y], situé [Adresse 6] à [Localité 10], en présence des parties dûment convoquées et/ou de leurs conseils, et les entendre ainsi que toute personne susceptible de fournir des renseignements, - examiner l'ensemble des désordres allégués par les parties, et notamment : - l'humidité et les moisissures qui en sont la conséquence - l'absence de système de ventilation dans la cuisine - l'état des ouvrants et notamment de la porte d'entrée - la présence de rongeurs - les décrire, en mesurer l'étendue, en déterminer le degré de gêne, en déterminer l'origine, les causes et les effets, se prononcer sur l'imputabilité des désordres allégués, - indiquer si le logement correspond aux critères de décence, - si le logement ne correspond pas aux critères de décence, fixer la valeur locative du logement en l'état, - fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues, et d'évaluer s'il y a lieu les préjudices subis, - décrire et préconiser les mesures qui devront être mises en œuvre a?n de remédier aux désordres, en précisant autant que possible les durées exactes d'intervention et en chiffrant le coût, - faire toute observation utile à la solution du litige. DIT que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera un rapport de ses opérations au greffe avant le 28 février 2025 ; DIT que l'expertise aura lieu aux frais avancés de Monsieur [T] [R], qui consignera au greffe de la chambre des contentieux de la protection de Bobigny, avant le 15 septembre 2024 la somme de 4.000 euros (Quatre mille euros), à valoir sur les frais et honoraires de l'expert ; RAPPELLE qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l'expert sera caduque à moins que le juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide d'une prorogation du délai ou d'un relevé de la caducité ; DIT la demande relative à la société LEM IMMOBILIER sans objet, SURSEOIT à statuer sur toutes les demandes jusqu'au dépôt du rapport d'expertise ; RESERVE les dépens de l'instance et les frais irrépétibles. LE GREFFIER LE JUGE