Cour de cassation, 25 septembre 2019. 18-12.761

COMM. LM COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 25 septembre 2019 Rejet non spécialement motivé Mme MOUILLARD, président Décision n° 10350 F Pourvoi n° T 18-12.761 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. T... B..., 2°/ Mme C... Y..., épouse B..., tous deux domiciliés [...] , contre l'arrêt rendu le 31 octobre 2017 par la cour d'appel d'Angers (chambre A - civile), dans le litige les opposant à la société Banque CIC Ouest, société anonyme, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 12 juin 2019, où étaient présents : Mme Mouillard, président, M. Blanc, conseiller référendaire rapporteur, M. Rémery, conseiller doyen, Mme Henry, avocat général, Mme Labat, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Richard, avocat de M. et Mme B..., de la SCP de Chaisemartin, Doumic-Seiller, avocat de la société Banque CIC Ouest ; Sur le rapport de M. Blanc, conseiller référendaire, l'avis de Mme Henry, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme B... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à la société Banque CIC Ouest la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq septembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme B... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame B... de leur demande tendant à voir condamner la Société BANQUE CIC OUEST à leur payer la somme de 68.906,32 euros ; AUX MOTIFS QUE, sur le défaut de mise en garde sur l'effort financier durant la phase de construction non productive de loyers, Monsieur et Madame B... font grief à la banque de ne pas justifier les avoir informés de l'effort financier attendu en l'absence de différé dans l'attente de la livraison du bien immobilier et de ne pas leur avoir indiqué qu'ils seraient tenus durant cette phase de supporter le remboursement de l'emprunt sans percevoir de loyers en contrepartie ; que la Cour, dans son arrêt avant dire droit, a observé que le rapport écrit du conseilleur-rapporteur notait que le tableau d'amortissement versé par les époux B... (soit leur pièce n° 7) ne démarrait qu'au 25 mars 2007, soit après l'achèvement de l'immeuble, et ne visait pas les remboursements opérés durant la phase de construction ; que le tableau d'amortissement d'origine avait été produit par Monsieur et Madame B... lors de l'audience de plaidoirie sans pour autant figurer au nombre des pièces communiquées ; qu'il convenait d'ordonner la communication régulière de cette pièce avant de pouvoir statuer ; que ce tableau d'amortissement a été versé aux débats par la Société CIO ; qu'il s'agit de la pièce n° 8 de la banque ; qu'il résulte de ce tableau intitulé "TAMP 0001" que les échéances courant du 25/1/2005 au 25/9/2006 sont de 555,69 euros par mois et qu'elles n'incluent que des intérêts et l'assurance sans aucun remboursement du capital ; qu'aucune échéance n'est prévue en octobre et novembre 2006 ; que les échéances incluant remboursement du capital d'un montant de 2989,77 euros par trimestre ne débutent qu'à compter du 25 décembre 2006 jusqu'au 25 septembre 2026 ; que Monsieur et Madame B... soutiennent que ce tableau d'amortissement correspond à un tableau d'amortissement normal d'une vente en l'état de futur achèvement, l'évolution du montant des remboursements ne correspond qu'au déblocage par paliers successifs des fonds prêtés au fur et à mesure de l'avancement de la construction ; qu'il sera observé que le prêt comporte une période de franchise où seuls sont pris en compte les intérêts sur les fonds débloqués et les cotisations d'assurance puis une période d'amortissement par remboursement de 80 termes successifs de 2801,49 euros ; que cela résulte clairement de l'acte authentique au rapport de Me I..., notaire à Quimper, lequel rappelle ces modalité en page 5 de son acte ; que la pièce n° 7 produite par la Société CIO intitulé "tableau d'amortissement en euros" établi le 6 mars 2007 constitue l'historique des remboursements du prêt et permet de vérifier l'effort demandé aux emprunteurs ; qu'il atteste de la réalité de l'existence de cette période de franchise ; que durant cette première période, le prêt a été débloqué par paliers compte tenu de l'état d'avancement des travaux jusqu'au 10 janvier 2007, date à laquelle le bâtiment était achevé (livraison 23 décembre 2006) ; que la première échéance d'amortissement est celle du 25 décembre 2006 ; que jusqu'à cette date, il n'a été exigé des emprunteurs aucun remboursement au titre du capital emprunté ; qu'il a été effectivement réclamé mensuellement une échéance dite de franchise, assurance groupe incluse d'un montant initial de 227,61 euros par mois, laquelle a évolué au fur et à mesure du déblocage de la somme empruntée et selon le changement de taux de l'emprunt, lequel est passé de 3,76 % à 5,22 % sur la période courant de décembre 2004 à décembre 2006 ; qu'en prévoyant une période de franchise avec paiement de mensualités dites de franchise réduites au coût de l'assurance et des intérêts coïncidant avec la phase de construction de l'immeuble, période improductive de loyers et en ne faisant débuter la période d'amortissement de l'emprunt qu'à compter de la date de la livraison de l'immeuble, la banque, non seulement justifie avoir informé Monsieur et Madame B... de l'existence d'une période durant laquelle l'immeuble, non terminé, ne produirait pas de loyers mais encore et surtout, en a tenu compte ; qu'il sera relevé que l'effort financier supporté par Monsieur et Madame B... durant cette phase de construction, du fait d'un différé d'amortissement de l'emprunt, n'a pas dépassé l'effort financier qu'ils déclarent être celui auquel ils avaient consenti soit 400 euros par mois ; qu'en effet de janvier 2005 à mai 2006 les remboursements ont varié entre 227,61 euros par mois et 248,12 euros ; que l'échéance de juin 2006 a été de 328,59 euros ; que ce n'est qu'en juillet, août et septembre que l'échéance mensuelle a dépassé 400 euros soit 438,94 euros en juillet et août 2006 et 455,01 euros en septembre 2006 ; qu'aucune échéance n'a cependant été exigée en octobre et novembre 2006 ; que la banque n'avait en conséquence aucun motif de mettre en garde Monsieur et Madame B... sur le montant des sommes à rembourser au titre du prêt immobilier durant la phase de construction, puisqu'il a été pratiqué une période de différé d'amortissement de l'emprunt dite de "franchise" ; que Monsieur et Madame B... font désormais grief à la banque de n'avoir pas prévu une seconde période d'amortissement différé courant durant un an à compter de la livraison ; qu'en effet, ils auraient pu se constituer durant cette période une trésorerie afin de faire face avec plus d'aisance au supplément d'effort financier attendu ; qu'il sera observé que l'immeuble livré est situé dans une station de sports d'hiver et qu'il était terminé pour l'ouverture de la saison de ski ; qu'aucun motif ne justifiait en conséquence un second différé d'amortissement ; que sur le défaut d'information sur les risques inhérents au financement d'une opération locative ; que la demande de crédit a été effectuée pour réaliser une "acquisition neuf" d'un bien situé à Orcière Merlette dans les Hautes Alpes destinée à l'usage de location ; que la banque verse aux débats les documents qu'elle a établis récapitulant les ressources et charges de Monsieur et Madame B... certifiés conformes par les emprunteurs ; que pour calculer la capacité d'emprunts des acquéreurs, le plan de financement tient compte d'un loyer prévisionnel pondéré de 297,50 euros par mois (soit un loyer inférieur à celui qui a été fixé deux mois plus tard dans les conditions particulières du bail commercial signé avec MLHR d'un montant de 1195,75 euros par trimestre et, compte tenu des ressources de 5420 euros de Monsieur et Madame B..., d'un revenu mensuel disponible de 4788 euros porte le taux d'effort de 11,66 % à 24,56 % ; que le banquier est tenu envers son client d'une obligation de conseil et d'information en cas de prêt consenti en vue de l'acquisition de biens immobiliers destinés à produire des revenus locatifs compensant la charge des crédits et offrant aux investisseurs une possibilité de défiscalisation ; que s'il doit attirer leur attention sur le caractère aléatoire d'une opération d'investissement locatif reposant sur le remboursement d'un emprunt de longue durée à taux variable, au moyen des revenus tirés de la location du bien acquis, ce devoir de mise en garde doit s'apprécier au regard de la capacité de remboursement de l'acquéreur ; que la banque a accordé en l'espèce un prêt adapté à la capacité de remboursement des acquéreurs, ne dépassant pas 30 % de leurs revenus disponibles, ce même en cas d'absence totale de perception de loyers au cours de la période d'amortissement ; que la responsabilité de la banque ne peut être engagée à ce titre ; que, sur l'inadaptation du prêt consenti à Monsieur et Madame B... ; qu'il est reproché à la banque de n'avoir pas permis à ces derniers, avec le montage financier qu'elle a mis en place, de limiter leurs efforts financiers à 400 euros par mois ; que s'il est apporté la preuve que Monsieur E... a proposé aux époux B... de s'adresser à la Société CIO pour obtenir le financement nécessaire à leur projet, aucun élément de preuve ne permet d'établir que cette banque était le financier de l'opération immobilière mise en place par la Société MONA LISA INVESTISSEMENT ; qu'en l'espèce, Monsieur et Madame B... se sont adressés à une agence locale de cet établissement proche de leur domicile et non à une agence préalablement désignée par l'investisseur pour prêter son concours à l'ensemble de l'investissement pour tous les acquéreurs ; qu'à ce titre, la banque n'était pas partie prenante de la mise en place dans sa globalité de cet investissement financier défiscalisant ; que la banque a proposé un emprunt correspondant à la demande qui lui était présentée quant à la durée et au taux d'intérêts ; qu'elle s'est assurée de la capacité de Monsieur et Madame B... à faire face aux charges de l'emprunt ; que l'appréciation de cette capacité financière est réaliste au regard des charges et des ressources des emprunteurs et il existait une marge de possible remboursement en cas de défaut de rentrées des loyers ; que la responsabilité de la banque n'est pas établie ; 1°) ALORS QUE le juge ne peut méconnaître les limites du litige, telles qu'elles sont déterminées par les conclusions respectives des parties ; que la Société CIC OUEST ne soutenait nullement avoir satisfait à son obligation de mise en garde à l'égard de Monsieur et Madame B..., en leur indiquant qu'en l'absence de différé et dans l'attente de la livraison du bien immobilier, ils seraient tenus de rembourser les échéances du prêt sans percevoir de loyers en contrepartie ; qu'en affirmant néanmoins que la banque avait informé Monsieur et Madame B... quant à l'existence d'une période durant laquelle l'immeuble en cours de construction ne produirait pas de loyers, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation des articles 4 et 7 du Code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE l'établissement financier est tenu d'un devoir d'information et de conseil à l'égard de son client qui s'engage dans un investissement relevant de législations complexes ; qu'en s'abstenant de rechercher si l'investissement locatif proposé par la Société BANQUE CIC OUEST comportait un risque et si celle-ci avait eu un rôle actif dans l'opération de financement, de sorte qu'elle était tenue à l'égard de Monsieur et Madame B... d'une obligation d'information et de conseil lui imposant d'attirer leur attention sur les risques liés à l'opération, peu important que cet établissement financier n'ait pas conduit l'ensemble de l'opération de défiscalisation et que Monsieur et Madame B... aient accepté de solliciter le concours financier auprès d'elle, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 3°) ALORS QUE l'établissement financier est tenu d'un devoir d'information et de conseil à l'égard de son client qui s'engage dans un investissement relevant de législations complexes ; qu'en s'abstenant de rechercher si la Société BANQUE CIC OUEST avait satisfait à son obligation d'information et de conseil à l'égard de Monsieur et Madame B... en s'abstenant de leur indiquer que le montant des échéances de remboursement du prêt les conduirait à un effort financier nettement plus important que celui qu'ils avaient envisagé, à savoir 600 euros par mois au lieu de 400 euros, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 4°) ALORS QUE l'établissement financier est tenu d'un devoir d'information et de conseil à l'égard de son client qui s'engage dans un investissement relevant de législations complexes ; qu'en s'abstenant de rechercher si la Société BANQUE CIC OUEST avait satisfait à son obligation d'information et de conseil à l'égard de Monsieur et Madame B... en s'abstenant de leur indiquer que la circonstance que le preneur désigné par le promoteur de l'opération de défiscalisation ait fait partie du même groupe que celui-ci ne les prémunissait pas contre le risque de non-paiement des loyers en cas de défaillance du preneur, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.