Cour d'appel, 12 juin 2023. 22/03607

MINUTE N° 23/266 Copie exécutoire à : - Me Nadine HEICHELBECH - Me Valérie SPIESER Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 12 Juin 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/03607 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H5TX Décision déférée à la cour : jugement rendu le 12 août 2022 par le juge des contentieux de la protection de Saverne APPELANT : Monsieur [E] [H] [Adresse 2] [Adresse 2] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/2550 du 30/08/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR) Représenté par Me Nadine HEICHELBECH, avocat au barreau de COLMAR INTIMÉS : Monsieur [O] [N] [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté par Me Valérie SPIESER, avocat au barreau de COLMAR Madame [T] [W] épouse [N] [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Valérie SPIESER, avocat au barreau de COLMAR COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 27 mars 2023, en audience publique, devant la cour composée de : Mme MARTINO, Présidente de chambre Mme FABREGUETTES, Conseiller M. LAETHIER, Vice-Président placé qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme HOUSER ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE Par acte sous-seing privé en date du 28 août 2012, Monsieur [E] [B] a donné à bail à Monsieur [H] un appartement à usage d'habitation situé à [Adresse 2], et ce, moyennant le paiement d'un loyer révisable dont le montant a été initialement fixé à la somme de 300 € par mois. Monsieur [E] [B] a vendu ledit appartement à Monsieur et Madame [O] [N], suivant acte notarié signé le 12 juin 2019. Constatant des désordres dans le logement et en suite d'un rapport diligenté par l'Urbam à la demande de la caisse d'allocations familiales en date du 23 octobre 2021 concluant à la non décence de ce dernier, Monsieur [H] a, par acte d' huissier signifié le 11 janvier 2022, saisi le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saverne et selon dernières conclusions reprises oralement d'une demande tendant à voir condamner les époux [N] à faire effectuer diverses réparations sous astreinte. Les époux [N] se sont opposés à la demande au motif qu'ils ont effectué tous les travaux visés par l'Urbam et ont reconventionnellement sollicité la résiliation du bail pour manquement du locataire à ses obligations et ont sollicité son expulsion et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation. Par jugement en date du 12 août 2022, le juge des contentieux de la protection ainsi saisi a débouté Monsieur [H] de ses demandes relatives à l'exécution de travaux par les bailleurs ainsi que de sa demande relative à la production de justificatifs des charges, a prononcé la résiliation du bail liant les parties, a ordonné l'évacuation à défaut l'expulsion de Monsieur [H] qu'il a condamné à payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 350 € à compter du jour de la décision outre 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [H] a interjeté appel à l'encontre de cette décision le 23 septembre 2022. L'affaire a été fixée à bref délai en application de l'article 905 du code de procédure civil. Par dernières écritures notifiées le 15 février 2023, Monsieur [H] a conclut à l'infirmation de la décision entreprise et demande à la cour, statuant à nouveau, de : -débouter les époux [N] de leurs demandes, -condamner le bailleur à effectuer les travaux suivants : * réfection du plancher de la cuisine aux fins de planéité, * mise en place d'une prise électrique supplémentaire par pièce, * mise en place d'une VMC * remplacement de la chaudière -condamner les époux [N] à lui restituer sa cuisinière à bois, -condamner le bailleur à remettre sous huit jours à compter de la signification de l'arrêt les quittances de loyer sous peine d'astreinte de 50 € par jour de retard -les condamner aux dépens. Au soutien de son appel, Monsieur [H], qui indique être adulte handicapé en raison de troubles psychiques qui sont soignés, conteste avoir causé des troubles de voisinage justifiant la résiliation du bail. Il explique avoir dû faire intervenir un enquêteur pour obtenir la réalisation de travaux devenus nécessaires mais déplore que le plancher et la cuisine qui s'affaisse n'a pas fait l'objet de travaux, que le bailleur doit remédier aux infiltrations par la façade et les menuiseries à l'origine des dommages localisés sur le plancher de la cuisine, qu'il n'a pas été mis en place de VMC et que la chaudière qui est hors d'état d'usage, n'a pas été changée. Par écritures uniques notifiées le 2 décembre 2022, les époux [N] concluent à la confirmation de la décision entreprise et sollicitent la condamnation de l'appelant aux entiers dépens de l'instance d'appel et à leur payer la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Ils se prévalent d'une visite de contrôle en date du 28 février 2022 ayant fait apparaître que le logement était désormais décent de sorte que l'allocation de logement a été reversée par la caisse d'allocations familiales. Ils contestent le fait que la chaudière serait hors d'état d'usage alors que le non fonctionnement de cet élément résulte d'une coupure de gaz par le fournisseur d'énergie du fait du non règlement des factures par le locataire. Enfin, ils soutiennent que le manquement du locataire à son obligation d'entretien comme à celle de jouir paisiblement des locaux donnés à bail, justifiaient la résiliation du bail. MOTIFS Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ; Vu les pièces régulièrement communiquées ; Sur la demande d'exécution des travaux Le jugement déféré repose de ce chef sur des motifs pertinents et exhaustifs que la cour adopte. Le premier juge a, en effet, très exactement énoncé les règles de droit applicables au litige et la cour se réfère expressément aux énonciations du jugement déféré de ce chef. Il a ensuite parfaitement analysé, élément après élément, les conclusions du rapport de contrôle établi le 5 avril 2022, dont il a fidèlement reproduit les termes, pour en conclure à bon escient, que le logement répondait désormais aux règles de décence de sorte que la demande d'exécution de travaux de Monsieur [H] n'apparaissait plus fondée. Monsieur [H] n'apporte à hauteur de cour aucun élément nouveau propre à démontrer, contre les énonciations du rapport de contrôle, la nécessité persistante de la réfection du plancher de la cuisine, de l'installation de nouvelles prises électriques, ou encore de l'installation d'une VMC. Faute de preuves ou de moyens nouveaux, la décision ne peut qu'être confirmée en ce qu'elle a débouté Monsieur [H] de ses demandes en exécution de travaux. S'agissant de la demande de remplacement de la chaudière, Monsieur [H] produit des comptes-rendus d'intervention pour entretien de la chaudière murale établis par Angie Home service les 27 octobre 2021 et 29 novembre 2022 ainsi que deux devis de ce même organisme préconisant pour le premier en date du 27 octobre 2021 le remplacement du vase d'expansion pour un montant de 111,19 € et pour l'autre en date du 29 novembre 2022 facturant «  clé de remplissage, vase d'expansion et vanne de remplissage pour un total de 203,06 euros ». Il ne justifie cependant pas avoir transmis ces devis à son bailleur. Ce dernier produit pour sa part un document intitulé « état de l'installation intérieure de gaz » daté et établi par la société « D Pro », expertise et diagnostic immobilier, du 16 novembre 2022 dont il ressort que le contrôle n'a pu être complètement effectué en raison du fait que l'installation n'est pas alimentée en gaz, circonstances dont le bailleur tire que vraisemblablement, son locataire n'a pas réglé les factures de gaz de sorte que le fournisseur d'énergie aurait procédé à une coupure. Il ne ressort pas de ces éléments la nécessité de remplacement de la chaudière comme réclamé par l'appelant, lequel sera dès lors débouté de ce chef de demande. Sur la résiliation du bail En vertu de l'article 1224 du code civil, la résolution du contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Le premier juge a justement considéré que si le logement est « encombré » et ' peu ou mal nettoyé », la preuve de dégradations locatives à proprement parler n'est pas rapportée et que si les témoins relatent le souhait du locataire d'effectuer des transformations (utilisation d'un poêle à bois, déplacement d'un lavabo') ils n'attestent nullement d'un passage à l'acte malgré refus des bailleurs. En revanche, il a retenu, s'agissant du comportement de Monsieur [H] en tant que locataire, qu'il résulte des nombreuses attestations des voisins ou anciens voisins ou personnes ayant résidé dans l'immeuble, que l'appelant a un comportement « envahissant » par de multiples remarques, requêtes incohérentes mais surtout qu'il trouble gravement la tranquillité du voisinage en sonnant plusieurs fois aux portes dans la même journée, en interpellant ses voisins ou la famille de ces derniers, en poussant au maximum le volume sonore de vidéos, parfois pornographiques, en pleine nuit ; que les témoins décrivent également une forme d'agressivité ou de grossièreté de la part de Monsieur [H], qui est constante ainsi qu'une haine à l'égard de ses bailleurs. Pour autant, les bailleurs ne justifient d'aucune plainte spontanée voire pétition qu'ils auraient directement recueillies en leur qualité de bailleur depuis 2019, l'invocation d'un manquement grave et répété du locataire à son obligation de jouissance paisible n'ayant été formulée que dans le cadre d'une demande reconventionnelle en exécution de travaux. Ils ne justifient pas avoir jamais adressé à leur locataire une mise en demeure d'avoir à cesser telle ou telle nuisance. Les attestations produites, qui ne sont pas circonstanciées quant aux dates précises des faits qu'ils rapportent en termes de nuisances sonores nocturnes, ne permettent pas de se convaincre que les faits articulés à l'encontre de Monsieur [H] seraient récurrents plutôt qu'épisodiques. Les bailleurs font valoir qu'un témoin, Monsieur [G] aurait été agressé physiquement par Monsieur [H] et qu'il aurait déposé une main courante. Pour autant, l'attestation établie par Monsieur [G] ne corrobore absolument pas ces allégations. De même, il est fait état de plaintes de plusieurs locataires pour diffusion de musique d'appel à la prière musulmane ou de chants militaires russes sans que la moindre attestation ne vienne étayer ces faits. S'il est établi que Monsieur [H] a sonné à la porte de Monsieur [G] à de très nombreuses reprises lors de son emménagement, il n'est pas prouvé que ce comportement se serait poursuivi. Monsieur [H] peut sans doute manifester un comportement inapproprié en lien avec les troubles psychiques qu'il connaît et les attestations produites en attestent, mais en l'état les faits qui sont articulés à son encontre, alors qu'il n'est justifié d'aucun dépôt de plainte pénale, qu'aucune mise en demeure préalable ne lui a été adressée par son bailleur et que l'action en résiliation ne vient qu'en réponse à une demande d'exécution de travaux, les manquements à l'obligation de jouissance paisible qui lui sont imputés ne paraissent pas suffisamment graves et répétés pour justifier la résiliation du bail. La décision déférée sera donc infirmée en ce qu'elle prononcé la résiliation du bail, en ce qu'elle a condamné [H] à évacuer les locaux loués et l'a condamné au paiement d'une indemnité d'occupation et les époux [N] seront déboutés de leurs demandes à ces titres. Pour autant, le présent arrêt, même infirmatif, constitue un avertissement pour Monsieur [H] et la résiliation du bail pourra être prononcée en cas de réitération ou de persistance de manquements à l'obligation de jouissance paisible, qui comprend l'obligation de ne pas nuire à la tranquillité de ses voisins. Sur la demande de restitution de la chaudière à bois Monsieur [H] demande la restitution d'une chaudière à bois que les époux [N] lui auraient subtilisée. Cependant, il n'apporte aucun élément de preuve au soutien de son allégation de sorte que sa demande ne pourra être que rejetée. Sur la demande au titre des quittances de loyer Aux termes de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Dès lors que la demande a été faite dans les conclusions du 15 février 2023, le bailleur s'est exécuté en produisant une quittance de loyer en date du 13 mars 2023 portant sur les mois de décembre 2022, janvier à mars 2023 inclus. Monsieur [H] n'a pas fait connaître que cette production ne le remplissait pas de ses droits de sorte qu'il convient d'admettre que la demande n'a plus d'objet. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Les dispositions du jugement déféré quant aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées. Monsieur [H] succombe sur sa demande en exécution de travaux mais obtient la réformation de la décision entreprise quant à la demande de résiliation du bail. Dans cette mesure, il y a lieu de dire que chacune des parties supportera la moitié des dépens dont il sera fait masse et que chacune d'entre elles conservera la charge de ses frais irrépétibles d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant publiquement et contradictoirement, INFIRME la décision déférée en ce qu'elle a prononcé la résiliation du bail liant les parties, dit qu'à défaut pour Monsieur [E] [H] d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et en ce qu'elle a condamné Monsieur [E] [H] à payer à Madame et Monsieur [O] et [T] [N] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 350 € à compter du jour du jugement, Et statuant à nouveau des chefs infirmés, DÉBOUTE Madame et Monsieur [O] et [T] [N] de leur demande en résiliation du bail, en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation, CONFIRME la décision déférée en ce qu'elle a débouté Monsieur [E] [H] de ses demandes relatives à l'exécution de travaux par les bailleurs et quant à ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile, Et y ajoutant, DÉBOUTE Monsieur [E] [H] de ses demandes en remplacement de la chaudière et en restitution de la cuisinière à bois, CONSTATE que la demande au titre de la remise des quittances de loyer est devenue sans objet, FAIT masse des dépens et DIT que chacune des parties en supportera la moitié, DIT que chacune des parties supportera la charge de ses frais irrépétibles d'appel. La Greffière La Présidente