Tribunal judiciaire, 27 décembre 2024. 24/00622

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 DÉCEMBRE 2024 ---------------- N° du dossier : N° RG 24/00622 - N° Portalis DB3F-W-B7I-J5BM Minute : n° PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE GREFFIER : Béatrice OGIER DEMANDEUR Monsieur [D] [F] [I] [W] né le 30 Août 1944 à [Localité 2] [Adresse 1] [Localité 2] représenté par Me Maggy MANDEL-BLAISE, avocat au barreau d’AVIGNON DÉFENDEUR S.A.S. MONSIEUR K, prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 1] [Localité 2] non comparante, non représentée DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 09 Décembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe. Le :27/12/24 exécutoire & expédition à :Me MANDEL BLAISE EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 27 avril 2022, M. [D] [W] a donné à bail, pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2022, à la S.A.S. Monsieur K un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 2] (84), moyennant un loyer d’un montant annuel de 5 400,00 euros, payable mensuellement par termes de 450,00 euros, outre des provisions sur charges d’un montant mensuel de 50,00 euros. Ce bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut de paiement régulier des loyers et charges par le locataire, un mois après un commandement de payer les sommes dues demeuré infructueux. Constatant que les loyers ne sont plus réglés régulièrement par le locataire depuis plusieurs mois, et ce malgré la délivrance le 8 juillet 2024 d'un commandement de payer rappelant la clause résolutoire incluse dans le bail, M. [D] [W] a fait citer, par acte extra-judiciaire du 20 novembre 2024, la S.A.S. Monsieur K devant la présente juridiction aux fins de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 9 août 2024, faute du paiement complet des causes du commandement, - condamner la S.A.S. Monsieur K au paiement de la somme de 5 500,00 euros, au titre de la dette locative arrêtée au mois d’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2024 (date du commandement de payer) sur le fondement de l'article 1153 du code civil, - fixer l'indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, sur le fondement de l'article 1760 du code civil, - condamner la S.A.S. Monsieur K au paiement de cette indemnité d'occupation à compter du mois de septembre 2024, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux loués, - ordonner l'expulsion de la S.A.S. Monsieur K desdits lieux, ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec 1'assistance d'un serrurier et de la force publique, - condamner la S.A.S. Monsieur K au paiement de la somme de 937,05 euros au titre de l'indemnité prévue à l'article L.441-6 du code de commerce ainsi que de 40,00 euros au titre de 1'indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement prévue au même article (ces indications figurant sur chaque facture de loyer et provision sur charges mensuelle), - condamner la S.A.S. Monsieur K au paiement de la somme de 1 500,00 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la S.A.S. Monsieur K au paiement de la somme de 1 500,00 euros en légitimes dommages et intérêts, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, - condamner la S.A.S. Monsieur K au paiement des entiers dépens de l'instance, y compris 1e coût du commandement délivré, sur le fondement de l'article 696 code de procédure civile, et des frais exposés pour parvenir à l'expulsion. A l'audience, M. [W], qui est représenté, maintient ses demandes telles que formées dans son acte introductif d'instance. Quoique régulièrement citée, la S.A.S. Monsieur K n’a pas constitué avocat. SUR CE : Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire. Il résulte des dispositions de l'article 472 de ce même code qu'au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la constatation de la résiliation du bail commercial et les sommes dues à ce titre : Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” . Selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”. L’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce prévoit que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”. Le bail commercial conclu entre M. [W] et la S.A.S. Monsieur K contient une clause résolutoire rédigée comme suit : “En cas d'inexécution constatée d'une des clauses du présent bail et notamment à défaut du paiement à son échéance d'un seul terme du loyer ou (et) accessoires, le bailleur pourra résilier de plein droit le présent bail un mois après une simple sommation d'exécuter ou commandement de payer resté infructueux, et ce, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration du délai ci-dessus”. Il est établi par le décompte versé aux débats que la S.A.S. Monsieur K n'a plus réglé ses loyers en leur intégralité et de manière régulière depuis le mois de janvier 2023. Le commandement de payer délivré à ce locataire le 8 juillet 2024, qui rappelait la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, est demeuré sans effet pendant le délai d'un mois, la S.A.S. Monsieur K n'ayant pas apuré le passif locatif, d'un montant de 4 500,00 euros à la date du commandement. Dès lors, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies, ce qui ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse. La S.A.S. Monsieur K, qui n'a pas constitué avocat, ne s'explique pas sur sa défaillance, ni ne sollicite des délais pour apurer sa dette. Il convient en conséquence de constater la résiliation du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 9 août 2024, date à laquelle le locataire ne dispose plus de titre pour occuper les lieux, et, à défaut de départ amiable dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, d'ordonner son expulsion, une telle occupation, sans droit ni titre, caractérisant un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser. Le sort des éventuels meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux loués par le locataire sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution. L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que “dans les cas où l'existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier”. En l’espèce, l'obligation de la S.A.S. Monsieur K de payer les arriérés de loyer et une indemnité d'occupation courant à partir de la date de résiliation du bail n'est pas sérieusement contestable. Au vu des pièces justificatives produites, la dette de loyers de la S.A.S. Monsieur K s'élève à la somme de 5 500,00 euros (500,00 euros x 11 mois), représentant le montant des loyers et charges dus jusqu'au mois d’août 2024 inclus. Cette créance n'étant pas contestable, il y a lieu de condamner la S.A.S. Monsieur K à payer cette somme à M. [D] [W], à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 4 500,00 euros et à compter du 20 novembre 2024, date de l'assignation en justice, pour le surplus. En l'absence de clause spécifique dans le bail, il y a lieu de fixer à une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges le montant de l'indemnité d'occupation qui est due mensuellement à compter du mois où le locataire est sans droit ni titre, soit le mois de septembre 2024. La S.A.S. Monsieur K sera condamnée au paiement de cette indemnité d'occupation à titre provisionnel. Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article L.441-6 du code de commerce, qui dispose, dans sa version en vigueur à la date de signature du bail, issue de l’ordonnance n°2019-359 du 24 avril 2019, que “tout manquement aux dispositions des articles L.441-3 à L.441-5 est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 75 000 euros pour une personne physique et 375 000 euros pour une personne morale. Le maximum de l'amende encourue est porté à 150 000 euros pour une personne physique et 750 000 euros pour une personne morale en cas de réitération du manquement dans un délai de deux ans à compter de la date à laquelle la première décision de sanction est devenue définitive”, ce texte étant sans lien avec le présent contentieux. Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [D] [W] : M. [W] sollicite la condamnation de la S.A.S. Monsieur K à lui verser une somme de 1500,00 euros à titre de dommages et intérêts. Bien que la S.A.S. Monsieur K présente un retard récurrent et important dans le paiement de ses loyers, M. [W] ne justifie pas d'un préjudice autre que celui généré par ce retard, compensé par l’allocation de dommages intérêts moratoires. Il y a lieu en outre de constater que, bien que le locataire ait été réellement défaillant dans le paiement de ses loyers à partir du mois de novembre 2023, M. [W] a attendu le mois de juillet 2024 pour lui délivrer un commandement de payer. En conséquence, la demande de dommages intérêts formée par ce bailleur doit être rejetée. Sur les dépens et les frais irrépétibles : La S.A.S. Monsieur K, qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance et versera à M. [W], qui a été contraint d'engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 800,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent, CONSTATONS que le bail commercial dont est titulaire la S.A.S. Monsieur K, relatif à un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 2] (84), propriété de M. [D] [W], s'est trouvé résilié de plein droit le 9 août 2024 par le jeu de la clause résolutoire incluse dans cet acte, DISONS qu'à compter de cette date, la S.A.S. Monsieur K est occupante sans droit ni titre, ORDONNONS en conséquence à la S.A.S. Monsieur K de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s'y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, DISONS qu'en cas d'expulsion, il sera procédé, en tant que de besoin, à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNONS la S.A.S. Monsieur K à payer à M. [D] [W], à titre provisionnel : - la somme de CINQ MILLE CINQ CENTS EUROS (5 500,00 EUR), avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2024 sur la somme de 4 500,00 euros et à compter du 20 novembre 2024 pour le surplus, au titre des loyers et des charges impayés jusqu'au mois d'août 2024 inclus, - une indemnité d'occupation d'une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges à compter du mois de septembre 2024 et jusqu'à libération effective des lieux, DÉBOUTONS M. [D] [W] de ses autres demandes, CONDAMNONS la S.A.S. Monsieur K à payer à M. [D] [W] la somme de HUIT CENTS EUROS (800,00 EUR) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS la S.A.S. Monsieur K aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes de commissaire de justice nécessaires à la procédure (commandement de payer du 8 juillet 2024, assignation en justice du 20 novembre 2024 ...), REJETONS toutes autres demandes. La présente décision a été signée par le Président et le Greffier. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT