Tribunal judiciaire, 24 janvier 2025. 24/57376

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/57376 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6DOG AS M N° : 1 Assignation du : 24 Octobre 2024 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 24 janvier 2025 par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier. DEMANDERESSE S.C.I. du centre commercial du [Adresse 2] [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Christine ECHALIER DALIN, avocat au barreau de PARIS - #P0337 DEFENDERESSE S.A.R.L. DARANI DISTRIBUTION (CARREFOUR CITY) [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Monique BEN SOUSSEN, avocat au barreau de PARIS - #R0252 DÉBATS A l’audience du 23 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Suivant acte sous seing privé en date du 5 mai 1981, la SCI du [Adresse 2] a donné à bail commercial à la société Erteco pour une durée de 3,6, 9 années à compter du 15 avril 1981, un local situé [Adresse 2] , moyennant un loyer annuel de 175 000 Frs HT, payable à terme échu par quart. Suivant acte sous seing privé en date du 25 octobre 2016, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2016 au profit de la société Carrefour de proximité France venant aux droits de la société Erteco. Suivant acte sous seing privé en date du 29 novembre 2018, la société Carrefour de proximité France a cédé son fonds de commerce à la société Darani distribution. Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, la SCI du [Adresse 2] a assigné la la société Darani Distribution en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir : - l’expulsion de la la société Darani Distribution ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, - la condamnation de la la société Darani Distribution à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 58 2578,76 euro, correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés - la condamnation de la la société Darani Distribution au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation trimestrielle d’un montant de 30 000 euros - la condamnation de la la société Darani Distribution au paiement de la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers. Lors de l'audience du 23 décembre 2024, la SCI du [Adresse 2], représenté par son Conseil, maintient oralement ses demandes, réduisant sa demande en paiement à la somme de 28 258,76 euros. Elle fait part de son accord avec la défenderesse quant à des délais de paiement sur 6 mois en sus du loyer courant, avec suspension de la clause résolutoire dans l’attente. La société Darani Distribution , représentée par son Conseil, sollicite le débouté de la demanderesse quant à l’acquisition de la clause résolutoire, prétendant que le décompte du commandement de payer et peu lisible. Elle ne conteste pas le montant réclamé mais sollicite les plus larges délais de paiement. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 janvier 2025. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. MOTIFS 1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences Sur le principe L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Aux termes de l’article IX du contrat de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet. Par acte d’huissier du 23 septembre 2024, la SCI du [Adresse 2] a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier en la forme et détaille le montant de la créance de manière précise et circonstanciée. Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance. Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire. Sur les délais Aux termes de l'article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l’espèce, la société Darani Distribution justifie de sa situation financière et d’une procédure en cours, ainsi que de ses efforts d’apurement de la dette. Il convient par conséquent d’accorder les délais de paiement sollicités et de suspendre les effets de la clause résolutoire comme suit au présent dispositif. En cas de non respect, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge. Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.  En l’espèce, la majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation s’analyse en une clause pénale et son montant apparaît manifestement excessif au regard des circonstances de la cause. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande et l’indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. 2/ Sur la provision Aux termes de l’article 835 alinea 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à la SCI du [Adresse 2] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 28 258,76 euros au 3ème trimestre 2024 inclus. La société Darani Distribution sera donc condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 28 258,76 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. 3/ Sur les autres demandes Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la la société Darani Distribution qui succombe supportera le poids des dépens. Il est équitable de condamner la défenderesse au paiement à la demanderesse de la somme de 1500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. L’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Condamnons la société Darani Distribution à payer à la SCI du [Adresse 2] une provision de 28 258,76 euros (vingt huit mille deux cent cinquante huit euros soixante seize centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 3ème trimestre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; Accordons à la société Darani Distribution un délai de grâce pour se libérer et dit qu'elle devra s'en acquitter par 24 paiements mensuels successifs d'un montant de 1 170 euros (mille cent soixante dix euros) en sus du loyer et des charges en cours, payables le 10 de chaque mois, le premier règlement devant intervenir le 10 février 2025, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette ; Rappelons que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités du paiement précité sont intégralement respectées par la défenderesse, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet ; En tant que de besoin, dans l'hypothèse du non respect des délais de paiement, Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail et disons que la société Darani Distribution devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 2], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; Ordonnons, à défaut, l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ; Condamnons en cas de résiliation la société Darani Distribution à payer à la SCI du [Adresse 2] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 4ème trimestre 2024 et jusqu'à la date de son départ effectif ; Disons n’y avoir lieu à référés pour la majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation ; Condamnons la société Darani Distribution aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 septembre 2024 ; Condamnons la société Darani Distribution au paiement à la SCI du [Adresse 2] de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l'exécution provisoire en vertu des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile. Fait à Paris le 24 janvier 2025 Le Greffier, Le Président, Anne-Sophie MOREL Maïté FAURY