Texte intégral
ARRÊT n°2024-
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 12 NOVEMBRE 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/02563 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O63B
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 26 MARS 2021
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PERPIGNAN
N° RG 11-20-111
APPELANTE :
S.C.I. ZEF IMMO 3
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Florent ESQUIROL, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant
assistée de Me Emily APOLLIS, de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Florent ESQUIROL, avocat plaidant
INTIME :
Monsieur [C] [L] [W]
né le 19 Avril 1988 à [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représenté par Me Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Eric NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-34172-2023-07423 du 06/09/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
Ordonnance de clôture du 26 Août 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Septembre 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
assistés de Mr [Localité 8] BLANC-SYLVESTRE,
magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,
Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 1er janvier 2019, la société ZEF Immo 3 a donné en location à usage d'habitation à M. [C] [L] [W], pour une durée de 3 ans, tacitement renouvelable, un appartement au second étage de l'immeuble dont elle est propriétaire, situé [Adresse 1] à [Localité 6] (66).
Le loyer a été fixé à la somme de 470 euros mensuels, charges comprises. Un dépôt de garantie d'un montant de 435 euros a été versé.
Par accord annexé au bail, les parties ont ensemble convenu, contre réduction de la somme de 100 euros sur le loyer pendant 6 mois, de la réalisation de certains travaux par M. [C] [L] [W].
M. [C] [L] [W] a cessé de verser les loyers à compter de mars 2019.
La SCI ZEF immo 3 a fait délivrer un commandement de payer les loyers et de justifier de son assurance locative, visant la clause résolutoire, à M. [C] [L] [W] le 5 juin 2019.
Par un arrêté préfectoral du 17 octobre 2019, le logement a été déclaré insalubre suite à une visite de l'[Localité 5].
M. [C] [L] [W] a été relogé aux frais de la bailleresse à compter du 1er novembre 2019.
Par acte du 14 janvier 2020, la SCI ZEF Immo 3 a assigné M. [C] [L] [W] en résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges locatives et en paiement de la dette locative de 2.159 euros.
Les travaux réalisés dans le logement litigieux se sont achevés en mars 2020.
Par jugement rendu le 26 mars 2021 le juge des contentieux de la protection de Perpignan a :
Débouté les parties de leurs demandes ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile, ni à l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
Laissé les dépens de l'instance à la charge de la demanderesse principale.
Le premier juge retient qu'il résulte de l'arrêté préfectoral d'insalubrité du 17 octobre 2019 que le logement affecté de divers désordres ne satisfaisait pas aux conditions d'usage et de décence posées par la loi, ce qui constitue un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.
Il relève que la bailleresse ne peut se prévaloir de la résiliation du bail lorsque le logement est impropre à son usage d'habitation décente.
Le premier juge retient que la SCI ZEF Immo 3 a cependant réalisé les travaux nécessaires de sorte que la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité a été prononcé par un arrêté préfectoral du 23 octobre 2020 et qu'au vu du décompte détaillé produit, le locataire reste à devoir la somme de 2.286,72 euros.
Il considère que la dette locative concernant la période antérieure aux travaux, peut se compenser par le préjudice de jouissance qu'a subi le locataire et qui s'évalue à la somme de 2.000 euros.
La SCI ZEF Immo 3 a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 20 avril 2021.
Dans ses dernières conclusions du 28 juillet 2023, la SCI ZEF Immo 3 demande à la cour de :
Rejeter toutes conclusions contraires comme étant injustes et mal fondées ;
Réformer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté la bailleresse de ses demandes ;
Constater la créance d'un montant de 5.099 euros de la société ZEF Immo 3 contre M. [C] [L] [W] au titre du contrat du 1er janvier 2019, et en tant que de besoin, le condamner au paiement de cette somme ;
Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location du 1er janvier 2019 ;
Ordonner l'expulsion de M. [C] [L] [W] tant des lieux qu'il occupe en vertu du bail que de l'appartement dans lequel il a été relogé aux frais de la bailleresse, tant pour lui que pour tous les occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu ;
Débouter en conséquence M. [C] [L] [W] de sa demande de réintégration du logement litigieux ;
Dire que la bailleresse n'a plus l'obligation de reloger M. [C] [L] [W] à compter du 1er novembre 2020 ;
Dire et juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l'article R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamner M. [C] [L] [W] à verser à la société requérante une somme de 5.099 euros au titre de l'arriéré de loyer et charges augmentée des intérêts de droit à compter de l'exploit introductif d'instance ;
Condamner M. [C] [L] [W] au paiement d'une provision mensuelle de 470 euros à valoir sur l'indemnité d'occupation à compter du 16 octobre 2020 et jusqu'à parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer en principal, charges et taxes en sus ;
Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté M. [C] [L] [W] de l'ensemble de ses demandes ;
Condamner M. [C] [L] [W] à verser la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le condamner aux entiers dépens en ce compris les frais d'exécution forcée pour exécuter la décision à intervenir.
La SCI ZEF immo 3 soutient que l'assignation est valide et qu'elle peut solliciter la résolution du bail ainsi que l'expulsion du locataire. Elle produit l'assignation, selon elle correctement datée, et fait valoir que M. [C] [L] [W] n'apporte pas la preuve de l'erreur matérielle alléguée. Elle ajoute avoir remédié à l'ensemble des désordres affectant le logement et serait donc en droit de demander la résiliation du bail du locataire dès lors que ce dernier manquerait à son obligation de paiement des loyers.
L'appelante soutient détenir une créance à l'encontre de M. [C] [L] [W] dont elle sollicite le paiement . Elle précise avoir entrepris les travaux nécessaires selon l'arrêté d'insalubrité et avoir relogé à ses frais le locataire pendant leur réalisation alors que ce dernier n'aurait pas restitué les clés malgré la mainlevée de l'insalubrité ni réglé les charges dont il demeurait redevable à hauteur de 35 euros par mois, outre la consommation excessive d'eau.
La SCI conclut au rejet de tout dédommagement en l'absence de preuve du moindre préjudice de M. [C] [L] [W]. Elle affirme avoir pris à sa charge la réalisation des travaux ainsi que le relogement du locataire.
Elle fait valoir que le retard dans la réalisation des travaux est imputable à M. [C] [L] [W] qui a refusé l'accès à son logement, justifiant le rejet d'une éventuelle indemnisation de son préjudice.
Par une ordonnance sur requête du conseiller de la mise en état du 12 mars 2024, les dernières conclusions de M. [C] [L] [W], déposées le 25 juillet 2023, ont été déclarées irrecevables comme dépassant le délai de 3 mois.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 26 août 2024.
MOTIFS
La cour rappelle qu'il résulte des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile et de la jurisprudence constante en la matière que « dans la procédure d'appel en matière contentieuse avec représentation obligatoire, les pièces sont écartées des débats lorsque les conclusions au soutien desquelles elles sont communiquées sont déclarées irrecevables, au seul constat de cette irrecevabilité. ».
La cour rappelle également qu'il résulte des dispositions de l'article 909 du code de procédure civile et de la jurisprudence constante en la matière que « l'intimé n'est plus recevable à soulever un moyen de défense ou un incident d'instance quand il a laissé expirer le délai qui lui était imparti pour conclure. ».
La cour d'appel rappelle aussi, au visa des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile et de la jurisprudence constante en la matière, que lorsque les écritures de l'intimé ont été déclarées irrecevables par une ordonnance du conseiller de la mise en état, il lui appartient, au vu des moyens d'appel, d'examiner la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s'était déterminé.
La cour rappelle qu'à l'appui de sa décision le premier juge a retenu :
qu'il résulte de l'arrêté préfectoral d'insalubrité du 17 octobre 2019 que le logement était affecté de divers désordres ne satisfaisant donc pas aux conditions d'usage et de décence posées par la loi et constituant un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance ;
que la bailleresse ne pouvait se prévaloir de la résiliation du bail alors que le logement était impropre à son usage d'habitation décente ;
que la SCI ZEF Immo 3 a cependant réalisé les travaux nécessaires de sorte que la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité a été prononcé par un arrêté préfectoral du 23 octobre 2020 et qu'il résulte du décompte détaillé que le locataire reste à devoir la somme de 2.286,72 euros.
que la dette locative concernant la période antérieure aux travaux peut se compenser par le préjudice de jouissance qu'avait subi le locataire et qui s'évalue à la somme de 2.000 euros.
La cour rappelle qu'il résulte des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que :
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. ».
La cour rappelle qu'il résulte des dispositions de l'article 1231-1 du code civil que le bailleur répond du préjudice consécutif au manquement à ses obligations de délivrance et d'entretien, sauf à établir que le manquement provient d'un cas de force majeure.
La cour constate, au cas d'espèce, qu'il résulte des faits que l'acte sous seing privé, valant bail entre les parties, est en date du 1er janvier 2019, et qu'il prévoit un loyer fixé à la somme de 470 euros mensuels, charges comprises, ainsi qu'un dépôt de garantie d'un montant de 435 euros a été versé.
Par accord, en date du 1er janvier 2019, annexé au bail, les parties ont ensemble convenu, contre réduction de la somme de 100 euros sur le loyer pendant 6 mois, de la réalisation de certains travaux par M. [C] [L] [W]. Cependant celui-ci n'a effectué aucun des travaux mentionnés.
M. [C] [L] [W] a cessé de verser les loyers à compter de mars 2019.
La SCI ZEF immo 3 a fait délivrer un commandement de payer les loyers et de justifier de son assurance locative, visant la clause résolutoire, à M. [C] [L] [W] le 5 juin 2019.
Monsieur [C] [L] [W] n'a pas régularisé sa dette pendant le délai imparti dans le cadre du commandement de payer, régulièrement signifié.
A la suite d'une visite de l'[Localité 5], il est apparu la nécessité de réaliser des travaux dans l'immeuble objet du litige.
Monsieur [C] [L] [W] s'est opposé à la réalisation de ces travaux ainsi que cela résulte de la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 octobre 2019 lui rappelant qu'il s'oppose à l'entrée des ouvriers dans son appartement et cela depuis le mois de mai 2019.
Si les parties sont entrées en conciliation, à la demande de Monsieur [C] [L] [W], celui-ci a refusé de signer le constat d'accord établi par le conciliateur le 17 juillet 2019 ; dans le cadre duquel , il était prévu que Monsieur [C] [L] [W] acceptait que les travaux prévus par l'[Localité 5] soient réalisés dans son appartement.
C'est en raison de cette résistance de Monsieur [C] [L] [W] que l'arrêté d'insalubrité préfectoral a été pris le 17 octobre 2019 ;
La lettre précitée en date du 30 octobre 19 établit la volonté de Monsieur [C] [L] [W] de s'opposer à la réalisation de ces travaux.
Il est constant que ces travaux étaient terminés à la date du 8 février 2020, ainsi que cela résulte de la facture produite aux débats.
Monsieur [C] [L] [W] a été relogé aux entiers frais du bailleur à compter du 1er janvier 2019.
La cour constate que par arrêté en date du 23 octobre 2020, il a été constaté la réalisation des travaux prescrits et la conformité des locaux loués aux normes en vigueur ; que malgré cela Monsieur [C] [L] [W] a refusé de réintégrer les locaux rénovés et n'a jamais repris le paiement de ses loyers.
La cour rappellera que dans le cadre de son acte d'assignation en date du 14 janvier 2020, la SCI ZEF IMMO demandait notamment de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail en date du 1er janvier 2019 et l'expulsion de Monsieur [C] [L] [W] ; que c'est donc à tort que le 1er juge indique, dans la décision appelée, que la bailleresse ne conteste pas le droit du locataire à réintégrer le logement après la mainlevée de l'interdiction administrative et l'a débouté de cette demande .
La cour rappellera que le bail conclut entre les parties comportait un clause résolutoire en son paragraphe VIII ; que dans le cadre du commandement de payer en date du 5 juin 2019 après la mention TRES IMPORTANT, il est indiqué : « je vous rappelle en outre qu'aux termes du bail précité, il est prévu dans la clause résolutoire que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d'un seul terme des loyers ou charges ; je vous informe que le demandeur entend se prévaloir de ladite clause résolutoire et qu'en conséquence, à défaut d'avoir payé les causes du présent commandement dans le délai de deux mois à compter de la date portée en tête du présent acte, il se pourvoira devant le tribunal compétent pour entendre constater la résiliation du bail, ladite clause étant rappelée et littéralement rapportée ci-dessous' » .
Il est constant que cette clause a entièrement été reproduite à la suite de ces avertissements.
La cour constate que Monsieur [C] [L] [W] n'a pas réagi à la suite de la notification de ce commandement de payer et qu'il n'a pas régularisé sa situation au titre des loyers impayés.
La cour rappelle que ce n'est que par un arrêté préfectoral du 17 octobre 2019, que le logement a été déclaré insalubre suite à une visite de l'[Localité 5] ; que donc les dispositions de l'article 1719-1 du code civil ne trouvent pas à application au cas d'espèce ; qu'à cette date la clause résolutoire avait joué son plein et entier effet et ce depuis le 6 Aout 2019, de telle sorte que Monsieur [C] [L] [W] ne pouvait plus agir en demande de maintien dans les lieux mais uniquement en demande d'indemnisation pour la période s'étant écoulée entre son entrée dans les lieux et le jour d'acquisition des effets de la clause résolutoire.
La cour rappellera par ailleurs que Monsieur [C] [L] [W] a saisi le Juge des Contentieux et de la protection de Perpignan d'une demande en réintégration dans l'appartement objet de la présente instance.
Ce juge, par ordonnance en date du 20 avril 2022, confirmée par arrêt en date du 13 avril 2023, a débouté Monsieur [C] [L] [W] de cette demande, cette décision étant définitive à ce jour.
La cour rappellera aussi que la SCI ZEF IMMO a fait délivrer à Monsieur [C] [L] [W], par acte en date du 30 juin 2021, un congé pour vendre l'appartement litigieux, que Monsieur [C] [L] [W] n'a pas contesté étant précisé que l'appartement a été vendu.
La cour dira donc qu'à ce jour Monsieur [C] [L] [W] a été définitivement débouté en sa demande de réintégration dans l'appartement objet du bail en date du 1er janvier 2019.
La cour constate enfin qu'à ce jour Monsieur [C] [L] [W] n'a jamais repris le paiement des loyers et charges de l'appartement occupé.
La cour en conséquence prononcera la résiliation judiciaire du bail liant les parties en date du 1er janvier 2019 et ordonnera en tant que de besoin l'expulsion de Monsieur [C] [L] [W] tant des lieux objets de la présente procédure que de l'appartement dans lequel il a été relogé aux frais de la société bailleresse, tant pour lui que pour tous occupants de son chef et ce avec l'assistance de la force publique si nécessaire.
La cour constate qu'il résulte du décompte produit aux débats par la SCI ZEF IMMO que Monsieur [C] [L] [W] est redevable de la somme de 5.099 € au titre de l'arriéré des loyers et charges augmentées des intérêts de droit à compter de l'exploit introductif d'instance. Monsieur [C] [L] [W] sera donc condamné à payer cette somme.
La cour fixera à la somme mensuelle de 470 € la provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, égale au montant du loyer en vigueur, charges et taxes en sus, due par Monsieur [C] [L] [W] à compter du 16 octobre 2020 et ce jusqu'à la plus parfaite libération des lieux.
La cour dira qu'en ce qui concerne le sort des objets mobiliers restant dans l'appartement sera soumis aux dispositions de l'article R 433-1 du code des voies d'exécution.
La cour rappellera que dans le cadre de sa décision le premier juge a indiqué que le locataire était fondé à faire valoir son préjudice en indemnisation du trouble de jouissance subi du fait des désordres du logement avant travaux.
Dans le cadre de la procédure de première instance, Monsieur [C] [L] [W] sollicite l'allocation d'une somme mensuelle de 235 € à compter du 1er janvier 2019 étant relevé que le premier juge a fixé le montant de l'indemnisation à la somme totale de 2.000 €.
La cour rappelle cependant que Monsieur [C] [L] [W] n'a jamais, pendant tout le temps de l'occupation des lieux loués fait état de l'indécence de ces lieux ; que bien plus, il s'est constamment refusé, et ce dès le mois de mai à laisser pénétrer les ouvriers mandatés par la société bailleresse pour effectuer les travaux de remise en état demandés par l'[Localité 5].
Il est constant qu'à cette époque le caractère d'indécence des lieux loués n'avait pas été retenu par l'[Localité 5] et que les travaux pouvaient être effectués sans que Monsieur [C] [L] [W] soit obligé de quitter les lieux.
La cour dira en conséquence que seule l'attitude de Monsieur [C] [L] [W] est cause du retard dans l'exécution des travaux et donc du trouble de jouissance qu'il a indiqué avoir subi, sans cependant en rapporter le moindre commencement de preuve ; en conséquence la cour infirmera la décision entreprise de ce chef et déboutera Monsieur [C] [L] [W] de ce chef de demande.
Monsieur [C] [L] [W] sera enfin condamné à payer à la SCI ZEF IMMO une somme de 2.000 € sur la base des dispositions de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens de toute la procédure.
Par ces Motifs,
La cour statuant pas arrêt réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,
Reçoit la SCI ZEF IMMO en son appel et le déclare régulier en la forme,
Au fond,
Infirme la décision entreprise en ce qu'elle a débouté la SCI ZEF IMMO en toutes ses demandes et statuant à nouveau ;
Prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail, en date du 1er janvier 2019, liant les parties ;
Ordonne, en tant que de besoin, l'expulsion de Monsieur [C] [L] [W] tant des lieux objets de la présente procédure que de l'appartement dans lequel il a été relogé aux frais de la société bailleresse, tant pour lui que pour tous occupants de son chef et ce avec l'assistance de la force publique si nécessaire ;
Déboute Monsieur [C] [L] [W] en sa demande de réintégration ;
Condamne Monsieur [C] [L] [W] à payer à la SCI ZEF IMMO la somme de 5.099 € au titre de l'arriéré des loyers et charges augmentées des intérêts de droit à compter de l'exploit introductif d'instance ;
Fixe à la somme mensuelle de 470 € la provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, égale au montant du loyer en vigueur, charges et taxes en sus, due par Monsieur [C] [L] [W] à compter du 16 octobre 2020 et ce jusqu'à la plus parfaite libération des lieux ;
Condamne Monsieur [C] [L] [W] au paiement de cette somme ;
Dit qu'en ce qui concerne le sort des objets mobiliers restant dans l'appartement sera soumis aux dispositions de l'article R 433-1 du code des voies d'exécution ;
Déboute Monsieur [C] [L] [W] en sa demande de dommages intérêts au titre de son préjudice de jouissance ;
Confirme la décision entreprise en l'ensemble de ses autres dispositions non contraires ;
Condamne, Monsieur [C] [L] [W], à payer à la SCI ZEF IMMO une somme de 2.000 € sur la base des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de toute la procédure.
Le greffier, La présidente,
