Tribunal judiciaire, 16 septembre 2024. 24/00469

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00469 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWXO MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR(S) : SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (SIDR) [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Madame [J] [T], muni d’un pouvoir spécial de représentation DÉFENDEUR(S) : Madame [Y] [N] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] (RÉUNION) comparante en personne Monsieur [V] [E] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] (RÉUNION) comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Présidente : Valentine MOREL, Assistée de : Maëva SOUPAYA VALLIAMA, greffière lors des débats Sophie RIVIERE, greffière lors du prononcé DÉBATS : À l’audience publique du 26 Août 2024 DÉCISION : Contradictoire RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La SIDR a donné à bail à Monsieur [V] [E] et Madame [Y] [N] en qualité de co-locataires un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4] par contrat du 21 novembre 2022, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 592,68 euros charges comprises à la date de l'assignation. Une clause de solidarité entre les preneurs concernant le paiement de toutes les sommes dues en vertu du bail est insérée au contrat de location. Des loyers étant demeurés impayés, la SIDR a fait signifier à Monsieur [V] [E] et à Madame [Y] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 janvier 2024 pour un montant en principal de 1117,13 euros. La SIDR a ensuite fait assigner Monsieur [V] [E] et Madame [Y] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion par actes de commissaire de Justice du 24 avril 2024 aux fins de voir : constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [E] et Madame [Y] [N], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique ; condamner solidairement Monsieur [V] [E] et Madame [Y] [N] à lui payer la somme de 1958,17 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la mise en demeure sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu'au prononcé du jugement ; condamner solidairement Monsieur [V] [E] et Madame [Y] [N] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 592,68 euros révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges et ce jusqu'au parfait délaissement des lieux ;condamner in solidum Monsieur [V] [E] et Madame [Y] [N] aux entiers dépens ainsi qu'aux frais relatifs au commandement de payer visant la clause résolutoire, et aux frais d'expulsion.dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l’audience. L'affaire a été entendue une première fois à l'audience du 17 juin 2024 puis renvoyée afin de permettre aux défendeurs de faire des demandes reconventionnelles le cas échéant concernant l'état du logement. A l’audience du 26 août 2024 à laquelle l'affaire a été retenue, la SIDR- représentée par Madame [J] [T], régulièrement muni d'un pouvoir de représentation - maintient l'ensemble de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 3143,53 euros. Elle fait état de la reprise des paiements par les locataires qui ont versé 200 euros en juillet 2024 puis à nouveau 200 euros en août 2024, s'acquittant ainsi des échéances de juin et de juillet 2024. Elle ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement suspensifs aux locataires. Convoqués par actes de commissaire de Justice signifiés le 24 avril 2024 à personne pour les deux défendeurs, Monsieur [V] [E] et Madame [Y] [N] comparaissent en personne et sollicite des délais de paiement suspensifs, offrant de verser 150 euros en plus du loyer résiduel afin d'apurer la dette dans les meilleurs délais. Ils indiquent, sans en justifier toutefois, qu'ils ont cessé de payer leur loyer afin que le bailleur entreprenne des travaux dans le logement qu'ils réclament depuis leur arrivée (infiltrations, prises électriques défectueuses, baie vitrée défectueuse notamment). Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2024, par voie de mise à disposition selon les dispositions de l'article 450 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Toutes les parties ayant comparu, le présent jugement sera rendu contradictoirement et en premier ressort eu égard au caractère indéterminé des demandes. I. Sur la recevabilité : Une copie des assignations a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 26 avril 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 17/06 et 26 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023. Par ailleurs, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par courrier délivré le 29 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". Néanmoins, ce délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l'article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours dès lors que ceux-ci ne prévoient pas de clause résolutoire contraire ; Ainsi, et bien que d'application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, en exécution d'un contrat stipulant une clause résolutoire visant un délai de 2 mois. Or en l'espèce, le bail conclu le 21 novembre 2022 contient une clause résolutoire (article 9 des conditions générales) stipulant que le contrat est résolu de plein droit 2 mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet alors qu'un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 janvier 2024, pour la somme en principal de 1117,13 euros. Bien qu'impartissant un délai de 6 semaines au débiteur pour apurer sa dette, il convient de faire application du délai contractuellement prévu, soit deux mois. Ce commandement n'a pas été régularisé dans le délai de deux mois contractuel, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l'issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 23 mars 2024. III - Sur l'indemnité d'occupation En se maintenant dans le logement alors que le bail est résilié, Monsieur [V] [E] et Madame [Y] [N] sont redevables d'une indemnité d’occupation destinée à compenser leur occupation et à indemniser le bailleur, privé de la possibilité de disposer librement de son bien. Monsieur [V] [E] et Madame [Y] [N] seront ainsi condamnés in solidum à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer actuel augmenté des charges, soit la somme de 592,68 euros à la date du présent jugement, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi. IV. Sur la dette locative La SIDR produit un décompte démontrant que Monsieur [V] [E] et Madame [Y] [N] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite apparaissant sur le décompte produit, la somme de 3928,89 euros à la date du 26 août 2024. Monsieur [V] [E] et Madame [Y] [N] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience, de sorte qu’ils seront solidairement condamnés à verser à la SIDR cette somme de 3928,89 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1117,13 euros à compter du commandement de payer (22 janvier 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. V. Sur les délais de paiement L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative." En l'espèce, il peut être constaté que Monsieur [V] [E] et Madame [Y] [N] ont repris le paiement du loyer résiduel courant avant l'audience et qu'ils sont en situation de régler leur dette en 36 mois compte tenu d'une capacité de remboursement de 150 euros en plus du loyer courant, ce que le bailleur déclare expressément accepter. Ils seront par conséquent autorisés à se libérer de leur dette sur 27 mois, selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision. VI. Sur la suspension de la clause résolutoire Selon les dispositions de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.” Compte tenu de la demande commune des parties et de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés. Clause de caducité : Tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l'arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l'exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, le bail sera effectivement résilié à compter du 23 mars 2024, la SIDR sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [V] [E] et Madame [Y] [N] et ceux-ci seront condamnés solidairement à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 592,68 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. V. Sur les demandes accessoires : Monsieur [V] [E] et Madame [Y] [N], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, des assignations et de leur notification à la préfecture. Le cas échéant, ils supporteront également solidairement les frais strictement nécessaires à la mise en oeuvre de la procédure d'expulsion selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d’exécution, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'accueillir spécifiquement cette demande. L'exécution provisoire est de plein droit attachée à la présente décision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 novembre 2022 entre la SIDR d'une part et Monsieur [V] [E] et Madame [Y] [N] d'autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies au 23 mars 2024 ; CONSTATE en conséquence la résiliation du bail à la date du 23 mars 2024 ; CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [E] et Madame [Y] [N] à payer à la SIDR la somme de 3928,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 26 août 2024 (comprenant l'échéance de juillet 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2024 sur la somme de 1117,13 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ; AUTORISE Monsieur [V] [E] et Madame [Y] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 26 mensualités de 150 euros, outre une 27ème et dernière mensualité soldant la dette en principal et intérêts. SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés. PRÉCISE que chaque mensualité devra être payée par les locataires au même terme que le loyer contractuel, et pour la première fois, dans le mois suivant la signification du jugement. DIT que si la dette locative est remboursée dans les délais accordés et que les loyers courants sont régulièrement payés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT que toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après la 1ère présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception à l'un ou l'autre des locataires entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l'exigibilité immédiate du solde de la dette. DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE : CONSTATE la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties à la date du 23 mars 2024 ; ORDONNE à Monsieur [V] [E] et Madame [Y] [N] de restituer le logement vide de tout occupant et de tout bien ; AUTORISE la SIDR à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [V] [E] et Madame [Y] [N] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux. CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [E] et Madame [Y] [N] à verser à la SIDR une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, tels qu'ils auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 592,68 euros à ce jour ; REJETTE toute autre demande. EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [E] et Madame [Y] [N] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, des assignations et de leur notification à la préfecture. CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit de la présente décision. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 16 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition. La greffière, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection