Cour d'appel, 16 mai 2023. 22/01646

MR/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 16 Mai 2023 N° RG 22/01646 - N° Portalis DBVY-V-B7G-HCYC Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ANNECY en date du 05 Septembre 2022 Appelante Mme [Z] [V], demeurant [Adresse 1] Représentée par la SELARL CORDEL BETEMPS, avocats au barreau de CHAMBERY Intimée Syndicat des copropriétaires LES CONTAMINES représenté par son syndic en exercice, la SARL APTEOS, dont le siège social est situé [Adresse 2] Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY Représentée par la SELARL C. & D. PELLOUX, avocats plaidants au barreau d'ANNECY -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 30 Janvier 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 février 2023 Date de mise à disposition : 16 mai 2023 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseillère, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et Procédure Mme [Z] [V] est propriétaire des lots n° 254, 205 et 318 au sein de la copropriété située [Adresse 2]. Le 3 mai 2021, un commandement de payer la somme de 18 024,03 euros lui a été adressé par le syndicat des copropriétaires selon décompte de charges arrêté au 1er avril 2021. Après l'émission de plusieurs chèques en mai 2021 ne couvrant pas le montant total de la dette dont elle est débitrice, Mme [V] n'a plus procédé à aucun règlement. Par acte en date du 21 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Contamines, représenté par son syndic en exercice la SAS Sagi et Immobilier du Lac, a fait assigner Mme [Z] [V] afin d'obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 17 096, 44 euros au titre de l'arriéré de charges dû par elle au 1er juillet 2021 et des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 3 mai 2021 ainsi que les sommes de 3000 euros à titre de dommages et intérêts, 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 mai 2021. Par jugement rendu le'5 septembre 2022 le'tribunal judiciaire d'Annecy a': - condamné Mme [Z] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Contamines, représenté par son syndic en exercice la SARL Apteos, la somme de 17 412, 43 euros selon décompte arrêté au 1er juillet 2022, outre intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2021'; - condamné Mme [Z] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Contamines, représenté par son syndic en exercice la SARL Apteos, la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile'; - condamné Mme [Z] [V] aux dépens'; - rejeté toute autre demande. Le tribunal a retenu que': - il résulte de la lecture des décomptes produits qu'à compter de 2018, le compte de Mme [V] a présenté un état débiteur, la dette de charges s'étant aggravée en particulier à compter de l'appel de fonds de mars 2019 correspondant aux travaux de ravalement de façades'; - le syndicat justifie de la régularité et des quantum des reports figurant sur le décompte du premier janvier 2016'; - l'imputation des règlements réalisés par Mme [V] a été, conformément aux règles d'imputation, réalisée sur les dettes les plus anciennes, et Mme [V] est prescrite dans son éventuelle action en répétition de l'indu de paiements faits en 2016 et 2017'; - les appels de fonds sont conformes aux votes des assemblées générales y compris s'agissant des travaux de ravalement votés en assemblée générale du 20 juillet 2018'; - les modalités du vote autant que les résolutions concernant la constitution d'un fond de travaux et la bonification de ce fonds ont été respectées'; - la circonstance de ce que Mme [V] n'a pas souscrit, quelques qu'en soient les motifs, à un prêt collectif est sans incidence sur le paiement de charges de copropriété par les copropriétaires'; - conformément au relevé de compte charges arrêté au 1er juillet 2022, il apparaît que Mme [V] est redevable de la somme de 17 412, 43 euros au titre des charges de copropriété'; - Mme [V] ne justifie, au soutien de sa demande de délai de paiement, ni de ses difficultés financière, ni de ses capacités contributives'; - il n'est pas justifié du comportement de mauvaise foi de Mme [V] justifiant l'allocation de dommages et intérêts. Par déclaration au greffe en date du'16 septembre 2022,'Mme [Z] [V] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions. ' Prétentions et moyens des parties Par dernières écritures en date du 30 octobre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [Z] [V] sollicite l'infirmation du jugement déféré et demande à la cour de': - annuler en toutes ses dispositions le jugement déféré'; Et jugeant à nouveau, A titre principal, - juger irrecevables et à défaut mal fondées l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires Les Contamines'; - condamner le syndicat des copropriétaires Les Contamines à payer à Mme [Z] [V] la somme de 6 505, 85 euros, en remboursement de son solde créditeur arrêté au 12 juillet 2022'; A titre subsidiaire, - condamner Mme [Z] [V] à payer au syndicat des copropriétaires Les Contamines la somme de 1 973, 64 euros et à titre encore plus subsidiaire la somme de 11 401, 70 euros au titre des charges dues au 12 juillet 2022, et autoriser Mme [Z] [V] à s'acquitter de sa dette en 24 échéances mensuelles, la 1ère échéance commençant à courir le mois suivant la décision à intervenir'; - débouter le syndicat des copropriétaires Les Contamines de ses autres demandes, au titre des intérêts au taux légal, au titre de dommages-intérêts, au titre de ses frais irrépétibles et dépens'; En tout état de cause, - condamner le syndicat des copropriétaires Les Contamines à payer à Mme [Z] [V] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile'; - juger qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1964, Mme [Z] [V] sera dispensée de participer, en sa qualité de copropriétaire, aux condamnations mises à la charge du syndicat des copropriétaires'; - condamner le syndicat des copropriétaires Les Contamines aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, Mme [Z] [V] expose essentiellement que': ' les soldes débiteurs antérieurs ou reports à nouveaux débiteurs doivent être retranchés à la dette de charges à défaut de preuve de leur exigibilité tant sur le principe que sur le quantum et le fait que des intitulés aient été ajoutés aux différents reports à nouveau débiteurs n'y change rien'; ' les règlements réalisés concernaient des sommes bien précises et n'ont pu s'imputer que sur celles-ci'; ' l'approbation des comptes par l'assemblée générale n'interdit pas aux copropriétaires de contester leur compte individuel et il appartient au syndicat qui poursuit le recouvrement des charges d'en justifier le montant. Or, le syndicat des copropriétaires n'a pas communiqué en première instance la copie des appels de fonds ni les procès verbaux d'assemblée générale démontrant que les budgets avaient été votés et rendant exigibles de tels appels de fonds, et dans les documents fournies en appel': - aucun des appels de fonds à la date du 1er juillet 2015 ne s'élève à 426, 54 euros de telle sorte qu'il n'est pas possible d'établir à quoi correspond cette dette'; - l'appel de fonds relatif aux travaux ascenseurs n° 5 date du 11 octobre 2007 et aucun appel de fonds de ce montant et relatif à de tels travaux n'est versé au débat pour une date ultérieure, la prescription est donc acquise'; ' il n'y a aucun appel de fonds ou vote en assemblée générale concernant des travaux garde corps d'un montant de 122, 51 euros ainsi que pour le remplacement des boites au lettres d'un montant de 129, 36 euros, le principe et le quantum de ces dettes ne sont donc pas vérifiables'; ' l'appel de fonds relatif aux travaux étanchéité toiture est de 386, 55 euros et non de 1781, 62 euros, il n'y a aucun vote en assemblée le rendant exigible et la créance est prescrite car datant du 20 octobre 2006'; ' il n'y a aucun vote en assemblée pour l'appel de fond relatif à l'interphone, et la créance, en date du 25 mars 2010, est prescrite'; ' les travaux relatifs à la plantation d'une haie ont été financés par le budget prévisionnel, il n'y a donc été voté aucun appel de fonds complémentaire, en outre, il ressort de l'appel de fonds du 15 décembre 2015 que la somme a déjà été payée le 1er décembre 2015'; ' le coût de remplacement de haie ne concerne pas le bâtiment 5 et il ressort de l'appel de fonds du 15 décembre 2015 que la somme a déjà été payée le 9 décembre 2014'; ' le calcul de la provision maître d''uvre ravalement du 1er juillet 2015 est erroné'; ' la prescription n'est devenue quinquennale que pour les charges postérieures au 23 novembre 2018, elle est donc fondée à contester des écritures figurant sur le décompte adverse à la date du 1er janvier 2016, d'autant qu'elles lui ont été réclamées à compte du 21 septembre 2021, date de l'assignation qui lui a été délivrée'; ' la somme au crédit du compte ne correspond pas aux paiements réalisés sur les reports à nouveau mais au solde créditeur de son compte individuel avant reports à nouveau imputés à tort par la copropriété'; ' le montant des dépenses n'est pas renseigné sur le procès verbal d'assemblée du 19 juin 2017 rendant invérifiable le montant des charges sur l'exercice 2015/2016 après prise en compte des provisions et régularisation au crédit du compte'; ' concernant l'exercice 2016/2017, il est réclamé des appels de fonds de réserve de manière générale malgré le vote contraire des copropriétaires de sorte que les appels de fonds de réserve hors travaux de chaufferie non votés sont inexigibles. En outre, le montant de la régularisation des charges est invérifiable'; ' la plupart des écritures de l'exercice 2017/2018 ne sont pas exigibles faute de vote en assemblée générale, et le montant de la régularisation des charges est invérifiable'; ' il n'est pas possible de vérifier le montant de la régularisation de l'exercice 2018/2019'; ' il n'est prévu à aucun endroit de la résolution relative aux travaux de ravalement de façades votés le 2 juillet 2018 que les fonds seraient appelés autrement qu'en charges communes générales, et la subvention versée par la commune du [Localité 3] ne figure pas de sorte que le calcul des charges est erroné'; ' le prêt collectif auquel elle a signalé vouloir bénéficier devait lui permettre de financer les travaux projetés, le syndicat ne lui a cependant plus communiqué aucune information à ce sujet'; ' les appels de fonds «'cotisation fonds travaux'» pour l'exercice 2019/2020 n'ont pas été mis à l'ordre du jour et ne sont donc pas exigibles. En outre, le montant de la régularisation n'est pas vérifiable'; ' quatre appels de fonds de travaux loi ALUR n'ont pas été votés pour l'exercice 2020/2021 et aucune régularisation n'apparaît sur le décompte du syndicat du 10 janvier 2021'; ' il n'est pas justifié du vote du montant du fonds de travaux loi ALUR pour l'exercice 2021/2022 et plusieurs écritures ne sont pas justifiées dans leur principe et dans leur quantum'; ' aucune somme prétendument exigible sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n'est due'; ' sa situation personnelle et les règlements en cours malgré ses difficultés financières justifient que lui soit accordé des délais de paiement. ' Par dernières écritures en date du 29 novembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Contamines sollicite de la cour de': - confirmer le jugement déféré en ce qu'il a': - condamné Mme [Z] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Contamines, représenté par son syndic en exercice la SARL Apteos, la somme de 17 412, 43 euros selon décompte arrêté au 1er juillet 2022, outre intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2021, somme portée à hauteur de 16 472, 53 euros selon décompte arrêté au 17 octobre 2022'; - condamné Mme [Z] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Contamines, représenté par son syndic en exercice la SARL Apteos, la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile'; - condamné Mme [Z] [V] aux dépens'; - rejeté les autres demandes formées par Mme [Z] [V]'; - faire droit à l'appel incident du syndicat des copropriétaires Les Contamines'; - infirmer le jugement entrepris des chefs de l'appel incident, en ce qu'il a rejeté la demande formée par le syndicat des copropriétaires Les Contamines visant à la condamnation de Mme [Z] [V] à lui payer la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts'; Statuant à nouveau, - condamner Mme [Z] [V] à régler au syndicat des copropriétaires Les Contamines la somme de 6 000 euros au titre de dommages et intérêts'; - condamner Mme [Z] [V] à régler au syndicat des copropriétaires Les Contamines la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, s'agissant des frais irrépétibles exposés en cause d'appel'; - condamner la même aux entiers dépens de première instance, et d'appel, ces derniers distraits au profit de la Selurl Bollonjeon, avocat associée, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Contamines fait essentiellement valoir que': ' Mme [V] ne produit aucun justificatif s'agissant de sa situation financière et patrimoniale et ne forme aucune proposition concrète de règlement de sa dette à l'appuie de sa demande de délais de paiement'; ' Mme [V] ne peut en aucun cas se prévaloir de l'absence de réception de ses appels de fonds pour refuser de procéder au règlement de ses charges'; ' les quelques désordres énoncés par Mme [V] ne constituent pas un motif lui permettant de soutenir qu'elle ne serait pas débitrice des charges qu'elle doit au titre des travaux'; ' il n'a strictement jamais été convenu que Mme [V] ne réglerait ses appels de fonds qu'après établissement de moins-values'; ' les reports à nouveau sont justifiés étant précisé qu'apparaît sur le décompte (pièce 8) une somme au crédit qui correspond aux paiements réalisés par Mme [V] sur les reports à nouveau'; ' il est constaté à la lecture du décompte de charges produit aux débats que c'est à compter du 1 janvier 2018 que le compte de Mme [V] a présenté de façon constante un solde débiteur, elle n'était donc pas fondée à contester les écritures portées au compte antérieurement à cette date puisqu'elle a procédé au règlement des charges qu'elle conteste'; ' l'ensemble des règlements réalisés par Mme [V] ne portent pas sur des règlements précis puisque certains apparaissent avoir été réalisés pour solder son compte débiteur'; ' Mme [V] est prescrite à former de quelconques contestations s'agissant des sommes dues antérieurement au 1 janvier 2018 et qu'elle a réglées' puisque le délai de cinq ans de l'article 1214 du code civil est applicable en matière de répétition des charges indues'; ' l'intégralité des appels de fonds délivrés à Mme [V] depuis le 20 octobre 2006 et jusqu'à ce jour est produite aux débats et correspond en tous points aux mentions portées sur le décompte de charge de Mme [V]'; ' les procès verbaux font état de la totalité des dépenses de la copropriété alors que certaines dépenses sont ventilées par bâtiment de sorte que le montant mentionné en assemblée générale est supérieur à celui mentionné sur le décompte de régularisation de Mme [V]'; ' l'assemblée générale n'est appelée à se prononcer que dans le cas où le pourcentage du fonds de travaux est amené à être supérieur à 5% du budget prévisionnel, Mme [V] n'est donc pas fondée à soutenir que le fonds de travaux obligatoire loi Alur devrait faire l'objet d'un vote annuel en assemblée générale'; ' aux regards des différents procès verbaux fournis, Mme [V] n'est pas fondée à prétendre que les sommes prélevées au titre du fonds de travaux et du fonds de réserve sur l'exercice 2017 / 2018 auraient pu ne pas être justifiées'; ' la résolution n° 7 de l'assemblée générale du 15 mars 2016 prévoyait la constitution d'un fonds de travaux pour la chaufferie d'un montant annuel de 9 000 euros devant être trimestriellement dans le budget de fonctionnement courant sur la base des millièmes, ce qui ressort des appels de fonds'contestés'; ' les travaux de goudron, ceux de traçage de parking, ceux de ravalement figurant au décompte du 30 septembre 2018 ont bien été voté en assemblée'; ' les budgets prévisionnels s'agissant des exercices 2017 / 2018 et 2018/ 2019 ont bien été votés en assemblée générale, une résolution concernant la bonification du fonds de travaux obligatoire a été voté pour l'exercice 2019 / 2020, et le fond de travaux loi Alur pour l' exercices 2020/2021 a été voté sous l'intitulé «'abondement du fonds de travaux'»'; ' c'est de façon tout à faire régulière que le syndic a fait procéder à un vote unique s'agissant de la résolution relative aux ravalements de façades votée lors de l'assemblée générale du 20 juillet 2018 et non à un vote par groupe. En outre, Mme [V] n'a jamais contesté cette assemblée devenue définitive'et les appels de fonds délivrés sont conformes aux votes de l'assemblée'; ' la somme correspondant à la charge du bâtiment C n'avait pas à être répartie en fonction des tantièmes de charges générales mais bien en fonction des tantièmes de charges afférents à chaque groupe'; ' il n'y a pas lieu de déduire, dans le budget fondant les appels de fonds ensuite délivrés aux copropriétaires, le montant de la subvention à recevoir de la commune puisque son versement intervient après la réalisation des travaux, elle est donc versée sous forme de remboursement'; ' la demande de chaque copropriétaire de souscrire un prêt collectif devait être notifiée au syndic dans les deux mois de la notification du procès verbal de l'assemblée générale ou de la tenue de cette assemblée, or Mme [V] n'a jamais notifié au syndic sa volonté d'en bénéficier'; ' les travaux de chauffage relèvent de l'application de la clef de charges de chauffage'; ' toutes les sommes imputées au compte de Mme [V] sont justifiées par les appels de fonds correspondants et les procès verbaux d'assemblée générale sans qu'aucune anomalie comptable ne soit relevée'; ' Mme [V] conteste de façon abusive les demandes formées par le syndicat des copropriétaires et l'absence de règlement des charges met les autres copropriétaires en difficulté.' ' Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. Une ordonnance en date du 30 janvier 2023 clôture l'instruction de la procédure. MOTIFS ET DECISION Chaque copropriétaire devient, vis-à-vis du syndicat, débiteur de sa quote-part des charges à partir du moment où les comptes ont été approuvés par un vote de l'assemblée générale. Plus précisément, le copropriétaire qui n'a pas contesté dans le délai prévu par l'article'42, alinéa'2, de la loi du 10'juillet 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes et la répartition des charges dans les écritures du syndicat, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L'approbation des comptes constitue le titre en vertu duquel le syndic peut poursuivre judiciairement le recouvrement des charges ; toutefois, elle ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire'; une demande en rectification de ce compte est recevable, de même que la demande corrélative en restitution d'un trop perçu. Mme [V] conteste être redevable des reports à nouveau relevant de son compte individuel antérieurs au 1er janvier 2016, ce à quoi le syndicat des copropriétaires oppose la fin de non-recevoir tirée de la prescription. I - Sur la prescription L'action en recouvrement des charges est soumise à la prescription de cinq ans de l'article'2224 du code civil comme le prévoit l'article'42, alinéa'1er, de la loi du 10'juillet 1965 (issu de la loi du 23 novembre 2018). Il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges': Cass, 11 décembre 2012, pourvoi n° 11-26.348). Or, Mme [V] conteste l'existence de reports à nouveau sur le décompte produit aux débats à la date du 1er janvier 2016, et soutient que les écritures sur la période courant du 1er janvier 2016 au 1er octobre 2017 ne seraient pas justifiées. Aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. Toutefois, cet article a été modifié par la loi du 23 novembre 2018 et sa rédaction antérieure prévoyait un délai de prescription de 10 ans. En vertu de l'article 2222 du code civil, la loi qui allonge la durée d'une prescription ou d'un délai de forclusion est sans effet sur une prescription ou une forclusion acquise. Elle s'applique lorsque le délai de prescription ou le délai de forclusion n'était pas expiré à la date de son entrée en vigueur. Il est alors tenu compte du délai déjà écoulé. En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. Ainsi, lorsque la loi réduit la durée d'une prescription, la prescription réduite commence à courir, sauf disposition contraire, du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder le délai prévu par la loi antérieure. L'action de Mme [V] en remboursement de charges non payées n'est pas prescrite. Toutefois, la somme de 1 575, 69 euros figurant au crédit sur le relevé de compte adressé le 25 janvier 2022 (pièce 8) s'impute sur les dettes les plus anciennes en application de l'article 1342-10 du code civil. Or, le grand livre sur la période du 1 octobre 2016 au 30 septembre 2017 affiche un solde créditeur de 461,41 euros (pièce n° 17 de l'intimé). Dès lors, les créances antérieures au mois de septembre 2017 ont été payées et toute action en répétition ou en contestation de charges, ou de la régularisation de charges est prescrite. A titre superfétatoire, il y a lieu d'observer que le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux d'assemblée générales des 18 janvier 2012, 26 février 2013, 20 février 2014, 31 mars 2015, 15 mars 2016, sur lesquels il apparaît, par exemple, que les appels de fonds notifiés le 11juin 2015 exigibles le 1juillet 2015 : - 95, 75 euros au titre de': équilibrage vannes pieds colonnes' - 330, 79 euros au titre de': désembouage chauffage ont bien été votés lors de l'assemblée générale du 31 mars 2015 au titre de la résolution 13'(chauffage': désembouage de l'installation ) et 14 (chauffage': équilibrage des vannes de pieds de colonne). Il convient donc de rejeter les contestations de Mme [V] concernant les reports à nouveau. II- Sur la contestation du fonds de réserve Mme [V] conteste devoir régler les fonds de réserve «'travaux'», au motifs qu'ils n'ont jamais été votés en assemblée générale Sur le décompte de Mme [V] figurent des «'fonds de réserve'» / «'fonds de travaux'» : - sur l'appel de fonds du 19 décembre 2017, 24,53 euros figurent au titre du fonds de réserve'; - sur l'appel de fonds du 3 avril 2018, 24,52 euros figurent au titre du fonds de réserve'; - sur l'appel de fonds du 2 octobre 2018, 24,22 euros figurent au titre de cotisation fonds travaux et 24,53 euros au titre du fonds de réserve'; - sur l'appel de fonds du 8 janvier 2019, 24,23 euros figurent au titre de cotisation fonds travaux'; - sur l'appel de fonds du 26 mars 2019, 24,22 euros figurent au titre de cotisation fonds travaux'; - sur l'appel de fonds du 1 juillet 2019, 24,23 euros figurent au titre de cotisation fonds travaux'; - sur l'appel de fonds du 23 septembre 2019, 24,22 euros figurent au titre de cotisation fonds travaux. Aux termes de l'article 187 de la loi du 10 juillet 1965 (dans sa rédaction applicable le 15 mars 2016), le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi. En l'espèce, un fonds de réserve pour travaux futurs de chauffage a bien été voté le 15 mars 2016 résolution 7 prévoyant le versement de 9 000 euros par an, ce qui laisse supposer que cette résolution était stipulée non pas uniquement pour l'année 2016/2017, mais également pour les exercices futurs. Il ressort du procès verbal du 19 juin 2017, à la résolution 7, une transformation du fonds de travaux sous le régime de l'article 14-2 modifié par la loi ALUR et à compter du 1 janvier 2017, en remplacement du fonds de réserve en cours selon modalités de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Or, aux termes de l'article 14-2 de la loi de 1965 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi de 2021, «'dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant : 1° Des travaux prescrits par les lois et règlements; 2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article. Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. L'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1o et 2o du présent II. «Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges. Par exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux. Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. Si le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation a été réalisé et qu'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic. Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot. III. ' Lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l'assemblée générale. IV. ' Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale: 1° La question de l'élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article L. 731-2 du code de la construction et de l'habitation; 2° La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l'assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux.» Ainsi, les copropriétés au moins partiellement à destination d'habitation doivent constituer un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux. En outre, dans le procès verbal du 14 février 2018, la résolution 16 adoptée propose le maintien de l'appel de provisions spéciales pour le remplacement éventuel et futur des installations de la chaufferie pour un montant de 9 000 euros. En outre la résolution 17 porte sur la ratification du double versement au fonds travaux chaufferie sur 2015/2016. Pour l'exercice 2019/2020, Mme [V] reproche au syndic de ne pas avoir mis à l'ordre du jour la question du fonds de travaux loi ALUR et le montant de la cotisation annuelle. La loi ALUR prévoit la création obligatoire de fonds de travaux dans « tous les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation » soumis à la loi du 10 juillet 1965. Mais il n'est obligatoire : « qu'à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux'» Les copropriétaires sont tenus d'alimenter le fonds de travaux en versant une « cotisation annuelle » obligatoire aux termes de l'article 14-2-II. Elle est versée dit le texte « selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ». Le paiement de la cotisation est donc régi par les règles de l'article 14-1 avec paiement d'une provision trimestrielle après que l'assemblée générale en aura chaque année établi le montant. Le montant de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale « votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1 ». Néanmoins la loi fixe un plancher puisque le montant de la cotisation annuelle « ne peut-être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1 » c'est-à-dire au budget prévisionnel de fonctionnement du syndicat. Il est donc nécessaire que la cotisation annuelle soit décidée en assemblée générale. Or, en l'espèce': - la résolution n° 15 du procès verbal du 14 février 2018 reprend les mentions de la loi et constate que l'immeuble est concerné par le l'obligation de constituer un fonds de travaux selon l'article 14-2, et est ainsi libellée «'Il est proposé à l'assemblée générale de ne pas bonifier ce taux en le laissant à 5% du budget prévisionnel pour opérations courantes. Et de dire que ce taux pourra évoluer sur décision d'une nouvelle assemblée générale'»; - l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixe un plancher «'Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5% du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1.'» - l'absence de mention du fonds de travaux dans le procès verbal de 2019 ne vicie pas les appels de fonds de travaux, dès lors que l'assemblée générale avait décidé de ne pas bonifier le taux de la cotisation annuelle et que le taux minimum obligatoire est de 5%, il s'en déduit que le fonds de travaux de 5% était acquis au syndicat des copropriétaires jusqu'à un nouveau vote, qui ne pouvait en tout état de cause qu'abonder ce fonds de travaux et non le diminuer. Il convient donc de constater que pour l'année 2018/2019, l'année 2019/2020, pour l'année 2020/2021, et pour l'année 2021/2022, le montant de la cotisation du fonds de travaux a bien été voté en assemblée et les cotisations sont donc exigibles. Pour l'année 2020/2021, la résolution prévoit que cette somme est collectée «'en sus du minimum du fonds de travaux obligatoire'» de sorte qu'elle s'ajoute à celle-ci. Plusieurs cotisations seront donc prélevées': au titre du minimum et au titre de l'abondement.'Le montant est également précisé puisqu'il est prévu que c'est en sus «'du minimum'», c'est à dire d'une cotisation annuelle fixée à 5% du budget prévisionnel, et la somme de 20 000 est prévue concernant l'abondement. De la même façon pour le 30 mars 2022, l'abondement du fonds de travaux a été voté en sus du minimum du fonds de travaux et ce dernier est donc exigible tout comme les appels de fonds loi Alur de 5% du budget prévisionnel. III - Sur les soldes de travaux ravalement Sur le solde maître d''uvre ravalement du 30 septembre 2018 de 13, 48 euros et travaux ravalement de façade Dans le procès verbal du 9 juillet 2018, des travaux de rénovation des façades ont été votés pour un montant totale de 1 290 000 euros. Le cabinet Plenetude a été retenu comme maître d''uvre pour un montant de 47 250 euros TTC. Les dates d'exigibilité des appels de fonds ayant été précisées. Dans le procès verbal du 5 février 2019, des brises vues et vitrage des garde corps ont été votés en lien avec le ravalement des façades et le financement des travaux complémentaires a également été voté, autorisant le syndic à procéder aux appels de fonds pour un total de 30 108, 82 euros TTC au 1er juillet 2019. Le 21 février 2019, un appel de fonds portant sur le ravalement des façades sur le budget de 458 677, 47 euros correspondant à celui prévu lors de l'assemblée du 9 juillet 2018 au 1er mars 2019 représentant 100% du budget appelé aux copropriétaires du [Adresse 1]. Une régularisation au titre du ravalement de façade date du 19 mars 2019, intitulée «'maître d''uvre ravalement'» de 13, 48 euros portant sur des dépenses de 7 524 euros. Or, il n'y a aucun état détaillé des dépenses, et ces dépenses sont supposées avoir fait l'objet d'un budget global. Le procès verbal précise que le coût est réparti selon les millièmes de charges bâtiment. Il n'est pas prévu que les travaux constitueraient des charges spéciales. Or les charges communes générales ont pour tantième 102 / 10 000 et la charge bâtiment C 5 de 318 / 10 000. En l'espèce, le vote a été décidé de façon générale et non par bâtiment, toutefois les charges ont été réparties par bâtiments et donc en fonction des tantièmes afférents à chaque groupe (charges spéciales), et la répartition faite pour la maîtrise d''uvre ravalement est faite sur les charges communes générales et non les charges communes spéciales (travaux). En l'absence de vote de répartition des travaux en charges communes spéciales, c'est le tantième des charges communes générales qui doit être appliqué. En outre, le marché est de 1 402 396, 80 euros avec une subvention de 112 396,80 euros versée par la commune. La répartition faite concernant les appels de fonds prévue dans le PV d'assemblée prend en compte la somme avant subvention. Or, le montant total de travaux prévu à la résolution numéro 4 fait apparaître 1 290 000 euros TTC, donc la somme après déduction de la subvention. La 9eme résolution parle toutefois d'une estimation de la subvention et fait figurer la somme globale avant déduction de la subvention et acte pour un budget total du chantier rénovation des façades, déduction faite de la subvention de 1 290 000 euros. Le compte de copropriété sur l'état de répartition du 1 octobre 2018 au 30 septembre 2021 (pièce n° 14) fait figurer la somme de 435 086, 70 euros pour le calcul du ravalement de façade et tient donc compte de la subvention de telle sorte que la somme de 750, 17 euros (répartition ravalement façade bat 5 pièce n° 19) a été portée au crédit du compte de Mme [V], et les demandes de soldes auprès des financeurs sont en cours de traitement. La subvention a donc bien été prise en compte. IV- Sur le prêt collectif Il ressort de la résolution 10 du PV d'assemblée du 9 juillet 2018 qu'une proposition de souscription d'un emprunt collectif a été soumise aux copropriétaires. Ceux qui souhaitaient bénéficier de cet emprunt devaient notifier leur décision au syndic en précisant le montant de l'emprunt qu'ils entendaient solliciter, dans la limite de leur quote-part de dépenses, et cette notification doit intervenir après le vote de l'assemblée générale de l'opération financée dans le délai de deux mois maximum à compter de la notification du PV de l'assemblée générale pour les copropriétaires opposants ou défaillants et à compter de la tenue de l'assemblée générale pour les autres. Or, Mme [V] s'est simplement inscrite sur une liste mais n'a pas notifié sa décision au syndic et surtout n'a pas précisé le montant de l'emprunt. Elle ne pouvait donc prétendre à l'emprunt. En outre, le fait que Mme [V] n'a pas réalisé les démarches pour bénéficier du prêt collectif est sans incidence sur le versement des charges et ne peut conduire à l'en exonérer. V- Sur les régularisations Il n'y a pas d'état détaillé des dépenses permettant de vérifier les régularisations pour les années antérieures à 2018, ce qui ne permet pas de vérifier le montant des régularisations,. Ceci est toutefois sans incidence sur le litige, puisque les réclamations sur les régularisations antérieures à 2018 sont prescrites. L'état des dépenses est fourni uniquement pour les années 2018/2019, 2019/2020 et 2020/2021. Exercice 2020/2021 Concernant la pose de pompes à variateur de débit, la résolution n° 16 de l'assemblée générale du 30 mars 2022 prévoit, comme modalités de financement de l'opération, un premier appel de fonds pour un montant de 8700 euros et parallèlement que soit débloquée du fonds de travaux la somme de 8700 euros. L'appel de fonds du 24 juin 2022 fait alors figurer': - 94,83 euros au titre de la pose de pompes à variation de débit correspondant à la répartition de 8 700 euros au tantième 109/10 000'(tantième charges chauffage) ; - 88, 74 euros au titre du 5% du fonds de travaux pour le financement travaux pompes à variateur de débit correspondant à la répartition de la somme de 8 700 euros au tantième 102 / 10 000' (tantième charges générales); les tantièmes appliqués aux deux sommes sont donc distincts ce qui justifie que les sommes ne soient pas exactement les mêmes. Ensuite, la somme de 41 euros apparaît dans le compte de copropriété de 26 mars 2022 au titre de l'exercice 2020/2021 et un état des dépenses est fourni. Provisions sur opérations courantes (compteur) - la somme de 27,16 euros figure sur l'appel de fonds du 20 décembre 2021 sous l'intitulé ECI eau chaude sanitaire'; - la somme de 6,67 euros figure sur l'appel de fonds du 23 septembre 2021 sous l'intitulé ECI eau chaude sanitaire''; - la somme de 33, 97 euros figure sur l'appel de fonds du 22 mars 2022 sous l'intitulé ECI eau chaude sanitaire'; - la somme de 16, 99 euros figure sur l'appel de fonds du 24 juin 2022 sous l'intitulé eau chaude sanitaire Il s'agit donc simplement de charges d'eau chaude et non de travaux supposant un vote en assemblée générale, et la prétention de voir déduire des sommes dues 193,17 euros sera rejetée, comme les autres demandes de Mme [V]. VI- Sur l'existence d'une résistance abusive L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi et d'erreur grossière équipollente au dol. En l'espèce, Mme [V] conteste la qualité de la réalisation des travaux réalisés sur son balcon et même si cette réclamation n'a pas de lien direct avec le paiement des charges de copropriété, sa défense n'apparaît pouvoir revêtir la qualification de mauvaise foi. VII - Sur les délais de paiement Mme [V] justifie souffrir de problèmes de santé, ainsi que de revenus annuels de 13 304 euros en 2021, elle ne justifie pas de toutes ses charges, ou seulement de celles relatives à la promenade de ses chiens, qui apparaissent exorbitantes par rapport à ses revenus. En outre, elle justifie bénéficier d'économies permettant de régulariser rapidement son arriéré de charges (pièce 27). Il n'y a donc pas lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement. VIII - Sur les demandes accessoires Mme [V] succombant dans son appel supportera les dépens de l'instance, avec distraction du profit de la Selurl Bollongeon. Elle sera condamnée à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne Mme [Z] [V] aux dépens de l'instance, avec distraction au profit de la Selur Bollongeon, avocats associés, Condamne Mme [Z] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble les contamines la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 16 mai 2023 à la SELARL CORDEL BETEMPS la SELARL BOLLONJEON Copie exécutoire délivrée le 16 mai 2023 à la SELARL BOLLONJEON